公共设备设施管理规定 (1)
汇杰广场工程项目管理方案 (6)
设施设备管理办法 (13)
房屋及公用设施设备管理制度 (13)
房屋及设施设备管理 (15)
公共设备设施管理规定
1.目的
规范公用设备设施管理及维修工程施工管理工作，保持设备设施良好状态，确保接管公用设备设施发挥正常功能。
2.范围
适用于******公共设备设施管理工作。
3.定义本文对公用设施的分类是：
3.1供配电系统：变压器、配电柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路等。
3.2水暖系统：给排水系统和采暖系统的统称。其中给排水系统包括饮用水箱、自来水井、雨水井、污水井、化粪池、自来水管网、热水管网、污水管网、雨水管网、水泵、热水加热设备等；采暖系统包括采暖井、采暖管网、水泵、加热设备、补水设备等。
3.3安防系统：闭路监控系统、保安对讲系统、红外线周界防跨越系统等。
3.4电梯
3.5房屋本体及其附属设施：防雷系统、外墙面、楼梯间、通道、屋面、道路、连廊等。
3.6维修工程：指公共设施、设备的大中修工程开发商委托的维修工程。
4.职责
4.1管理处经理负责对公用设备设施保养维修工作进行检查、监督，审批检修计划、维保方案及预算。
4.2维修主管负责公用设备设施台帐的建立工作，解决技术难题，制定维修方案及预算，并负责组织维保计划的实施。
4.3维修工负责公用设备设施保养维修的日常工作。
5.方法和过程控制
各类设备（设施）维保周期一览表
检修类别设备名称每日每周半月每月两月季度半年每年
低压配电室否否否是否否是是
发电机否否否是否否是是
电梯否是否是否否否是
热水系统否否否是否是否是
给、排水系统否否否是否是否是
暖系统（非/供暖期）否/否否否否/是否否否是
防雷接地否否否否否否否是
5.1设备房管理
5.1.1设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，并按消防规定配足有效灭火器材。
5.1.2设备房门应有“机房重地、闲人免进”标识，进出随手关门。
5.1.3设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。
5.1.4参观来访者要进入设备房，须经维修主管同意，并指定专人陪同方可进入。
5.1.5维修人员负责每日检查设备房，记录设备运行数据，每周清洁设备房一次。若有设备房值班员，上述工作由值班员完成。
5.2设备保养维修的监督
5.2.1维修主管每周负责全面检查监督保养维修工作，发现问题及时处理，并记录在《巡检记录表》中。
5.2.2设备检修等级按以下分类进行：
A.日检：属巡视检查维护。对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备有无漏水、漏油等现象，如实记录运行情况，确认设备运行状态是否有异常情况。
B.周、月检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故，保证设备正常运行。
C.季（半年）检：属维护性修理。对设备进行清扫、加油、调试。
D.年检：属恢复性修理。对设备局部解体，除进行月检的工作内容外，应着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置。
E.大修：属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零部件及附属装置。大修应结合小区发展的需要进行技术改造。维修主管应视设备运行情况及时提请设备大修报告，经管理处经理和品质部审核后报小区业委会批准执行。
F.供方保养维修：依据合同之内容，进行定期保养及故障的处理。
5.2.3各管理处应建立设备（工具）汇总表和设备管理台帐、档案，将设备及设备检修情况、重要零部件更换情况在档案中予以记录，并相应在《设施维修保养记录表》中予以记录，以便今后维修工作的开展。
5.2.4对重要设备，特别是进口设备的易耗零部件，管理处应有适量的贮备，以备做好突发故障的及时处理。
5.2.5公用设备设施维修保养工作月度计划由维修主管于29日前将汇总后的工作计划报管理处经理，经管理处经理批准的月度工作计划于下月1日前报品质部备存。
管理处应严格执行月度计划，如因特殊原因变更计划时间，应提前两天知会品质部。
5.2.6年度检修计划由管理处在每年十二月十五日前上报品质管理部审核。管理处应严格执行年度计划，如因特殊原因需变更检修计划时间，应提前一周报品质部核准。
5.2.7管理处应设专人负责保存必要的、与运行设备设施相符合的技术图纸、产品说明书及相关资料，以便系统地、历史地掌握设备状态。
5.3维修工程
5.3.1公共设施、设备的大、中修工程
5.3.1.1维修主管应根据年度检修计划及设施、设备运行情况填写《维修工程审批表》，制定维修方案及预算，报管理处经理、品质部及公司经理审批。
5.3.1.2维修主管组织维修工按照设备维修操作规程进行维修。
5.3.1.3设备维修完成后，维修主管应及时组织设备责任人及值班人员进行试运行。设备鉴定标准参照国家部级行业验收规范执行。
5.3.1.4维修内容及结果要详细记录在《设施维修保养记录表》中。
5.3.2开发商委托的维修工程（如房屋质量问题）
5.3.2.1接到开发商委托的维修工程任务后，维修主管应及时组织人员编制维修方案及预算，填写《维修工程审批表》。《维修工程审批表》按照5.3.1.1条款报批外，还需报开发商审批后方可实施。
5.3.2.2维修主管组织工程的实施。工程施工应按照各专业施工规范及验收标准要求进行。
5.3.3委托供方维修的维修工程
管理处难以处理的问题，可提请专业供方解决。
5.3.3.1维修主管组织人员对供方编写的施工方案及预算进行初审，
初审结果填入《维修工程审批表》中。
5.3.3.2供方施工时，要严格按照施工规范要遵守小区各项管理规定，要听从管理处管理人员的管理。如有违章、违纪现象管理处有权进行处罚。
5.3.4维修施工组织
5.3.4.1施工材料、备件、设备：对工程材料的采购及验收，责任部门要严格把关，杜绝劣质材料、备件及设备流入现场并使用。
5.3.4.2施工时，维修部应在施工现场设置标识，并要求施工人员或单
位做好围档或安全护栏。
5.3.4.3维修主管根据工程规模及周期转告客服中心在小区或施工附近园区张贴对业主的通知。
5.3.4.4维修主管对施工现场要进行监督检查。
5.3.4.5维修主管负责安排供方施工人员到客服中心办理施工人员登记及《临时出入证》。5.4供配电系统管理
5.4.1管理处应严格遵守《供用电协议》（或其它等效性文件），明确高低压设备的分界点及供配电设备的产权属性，并保存相关资料。
5.4.2工作人员在巡视设备中发现产权分界点处它方管理的设备有异常情况时，应做好记录并及时告知它方，以免影响本小区的供电安全。
5.4.3低压带电作业安全注意事项：
A.严禁在感性负载的主回路中或电流互感器的二次回路中作业。
B.维修主管向管理处经理汇报带电检修设备的原因、时间，并经批准后方可进行检修。检修时，维修主管必须指定一名现场监护人。
C.作业人员必须戴绝缘手套和穿绝缘鞋。
5.5水暖系统管理
5.5.1管理处应严格遵守《供用热协议》、《供用水协议》（或其它等效性文件），明确供用双方的分界点及设备的产权属性，并保存相关资料。
5.5.2工作人员在巡视设备中发现产权分界点处它方管理的设备有异常情况时，应做好记录并及时告知它方，以免影响正常的供热/水工作。
5.5.3无自动切换功能的水泵每月做一次主、备泵手动切换试验并记录。
5.5.4采暖、热水、自来水管网每年3至6月份进行年检。
5.5.5雨水（污水）泵、管网每年4至6月份进行年检。
5.5.6采暖、热水、自来水系统换热器、水泵等设备房设备每年7至9月份进行年检。
5.5.7水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少5年应重新涂刷一次。5.5.8泵房控制柜日常维护由维修人员负责并记录。
5.5.9市政供水/热单位计划性停水/热，设备责任人应提前2天填写记录，并通知客服中心，由客服中心提前1天以书面方式通知顾客，并做好解释工作。
5.5.10管理处需要计划性停水/热：
5.5.10.1停水/热范围涉及顾客用水/热，应提前两天书面通知顾客。
5.5.10.2计划性停水/热的时间安排，尽可能避免妨碍顾客用水/热需求。
5.5.10.3由维修主管指定1名设维修人员提前1天作好停水/热检修所需工具、材料的准备工作，并检查。
5.5.11饮用水箱每年由政府部门认定的二次供水清洗单位进行清洗一次，并将水样送指定部门检测，化验结果由管理处存档。
5.6电梯管理
与供方签订保养合同时，应明确当出现保养不合格或不及时的扣款条款，维保合同中应明确零配件的价格。
5.7安防系统管理
5.7.1报警装置、联动装置、管网末端试水装置的试验必须由设备责任人或专业技术人员在场，试验时不应妨碍小区正常秩序。
5.7.2消防水管的防腐涂层及管网支架的检修，根据使用情况至少5年重新涂刷一次。
5.7.3水流指示器每半年检修一次，检修前书面报管理处经理审批。
5.7.4送风阀、排烟阀、每季度由维修人员清洁一次，保证表面清洁、油漆完好无损、转动轴灵活、复位正常，在自动状态下联动正常，并做好记录。
5.7.5破玻璃火警按钮每季检查一次，保持报警按钮外表清洁、字迹清晰、玻璃完好无损、具有报警功能。
5.7.6送风、排烟风机每季清洁外部一次，保证运行正常。
5.7.7消防管阀门每月检查一次，保证阀门开关位置正确，特别是需要常开的阀门。
5.7.8消防泵、喷淋泵每两周试运行一次，保证手动、自动启动正常。
5.7.9消防箱每季检修一次，要保持表面清洁，配件齐全，箱内无杂物，箱门关闭严密、开启灵活，消火栓玻璃完整、牢固，按钮功能正常，检修后贴上封条，并做好记录。
5.7.10室外地下/地上式消防栓、水泵接合器每季度检修一次，要保持标识醒目易辨，井内无杂物和积水，井盖完好严密、开启灵活，消防栓、水泵接合器功能正常，开启钥匙、水带、水枪等配件齐全完好，检修完后做好记录。
5.7.11管理处须编制室内外消防栓、水泵接合器分布清单，列明消防栓、水泵接合器及其它配件的规格、数量、分布位置，以备查。
5.7.12灭火器材须每月检查并记录，要求压力表指针保持在绿色安全压力区域范围内，灭火器表面保持干净，摆放整齐；标签、铅封完好无损，并核对灭火器的使用说明及有效期限，按照使用说明要求对灭火器进行压力测试和充装。管理处须编制灭火器分布清单，标明灭火器品名、规格、数量、分布位置及有效期，以备年检。
5.7.13消防工具是小区发生火灾或消防演习时为专职消防人员灭火所用，任何人不得挪做它用，必须按指定位置摆放，并保持清洁、整齐，标识清晰，油漆完好。
5.8房屋本体的管理及维护
5.8.1对于小区红线内的公用设施以及房屋本体的公用部分，应每日巡视，发现问题及时向管理处经理汇报。管理处经理根据问题的复杂程度确定解决方案，如属保修期内，应通知施工队及时维修；超过保修期，按照相关法规要求，在完善手续后合理安排自修或委托它方维修，并做好相关质量记录。
5.8.2天台、阳台、外墙、窗台渗水在保修期内的，通知地产公司返修队及时处理并对进度进行跟踪；保修期以外的，需联系专业防水补漏公司查明原因后处理，并做好与业主的协调工作。
5.8.3楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施，一般每五年修缮粉刷一次；房屋的天面和外墙一般每十年修缮粉刷一次。所需款项从住宅维修基金支付，基金使用的明细表应当向业主公布。每次粉刷和修缮，须经业委会批准后方可执行。
5.8.4房屋的空调架等外观设施一般每三年粉刷一次，其费用由业主或承租人承担，申请手续同5.10.3之规定。
5.8.5管理处应对装修方案严格审核并对装修过程进行监督，严禁对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占，不得影响相邻房屋的使用或危及其他业主房屋的安全。
5.8.6房屋本体防雷系统应在每年五月中旬进行一次全面检查，检查避雷装置焊接点连接是否可靠，同时对避雷带进行除锈刷漆，确保接地体能可靠接地，并做好相关记录。
5.8.7外围及车场的照明灯罩，每半年至少清洁一次；沟、井、渠盖，木、铁围栏，公园椅、旗杆、大型吊灯等设施一般每年进行一次油漆翻新或彻底清洁。
6.0设备设施的报废及更新改造
维修主管根据设备、设施的运行或保养状态，确定其是否达到报废程度及需要更新改造，并以专项报告的形式呈管理处经理审阅后报业主委员会审批。维修主管应积极跟踪报告批复情况，得到回复后须及时组织实施。
7.0质量记录和表格
《设施保养维修记录表》
《维修工程审批表》
《巡查记录表》
《设备台帐》
《巡查问题处理表》
设备维修保养记录表
NO:
设备名称设备编号设备型号
设备规格安装日期存放地点
生产厂家出厂日期出厂编号
维修记录：(包括时间、维修内容、维修结果、维修人)
审核人/日期
日常巡查记录表
年月日No：
时间区域、位置巡查内容存在问题
主管审核：巡查人：
巡查问题处理表
No：
巡查日期位置巡查人
存在问题记录
处理意见：客户部主管签名：日期：
管理处经理意见：管理处经理签名：日期：
处理结果记录：签名：日期：
备注：
维修工程审批表
序号：
管理处名称
维修工程内容（包括维修内容，维修时间，费用、材料等预算，主责部门等）申请人：时
间：
管理处经理意见：签字：时间：
物业公司经理意见：签字：时间：
设备台账
区域：NO：
资产编号资产名称规格型号具体性能出厂日期出厂编号生产厂家购买时间使用寿命存放地点责任人数量原值折扣现值备注
汇杰广场工程项目管理方案
一、汇杰广场主要设备情况
（1）变配电系统
采用10KV双回路电源，低压母联控制双电源切换。高压真空开关，四台1600KV A干式变压器。
中控室配备应急照明蓄电池（200AH、6组），供电时间不低于1小时。
（2）电梯系统
客用电梯台数：六台品牌：日本富士达，
梯速；2.5m/s 层高：B2~26层
货梯台数：两台品牌：迅达
梯速：2.5m/s 层高：B2~27层
（3）中央空调系统
冷热机组：8台品牌：意大利克莱门特
型号SRAN/HT2404 (328 Kw) 单冷机组：1台品牌：意大利克莱门特
型号BE/SRAT/B-2702
组合式空气处理机（新风机组）：8台品牌：麦克维尔
型号MOM916H
空调循环水泵11台
(4) .给排水，污水处理设备系统
生活水泵：2台（一主一备）品牌：上海连成
型号：Y225M-1 功率：45Kw
配备ABB软启动控制柜。
污水处理采用曝气氧化式。过滤沉淀（一级，二级）—调节池—曝气机氧化—排污、排水、PLC控制流程。
（5）网络通信、有线电视系统
网络通讯接入到弱电机房、弱电井。由光纤配架、配线机架综合布线到用户。
有线电视信号接入到弱电井。
（6 ）消防系统
消防栓水泵：2台品牌：上海连成
型号：Y280M-4 功率：110Kw
喷淋水泵：2台功率：90Kw
消防主机、火灾报警、联动控制装置设置在中控室
（7) 安全监控系统
东大鼎新系统,有119个左右监控点。
（8 ）应急广播和背景音乐系统
配合消防、监控主机。
（9）门禁系统
部分由业主自理。
（10）会议多媒体和KTV包间
24F、25F会议室多媒体、音响服务。KTV多功能厅点歌、调音服务。
（11）停车场管理系统
电动道闸控制系统、停车管理收费系统。
（12)公共照明维修
（13）开水炉、公共卫生间设备维修
（14）公寓楼物业管理
公共设施设备的维修保养
（15）公共区域的装修
二、现有工程项目的组织架构
(1) 编制 14 人
经理（产业） 1 人
副主管 1 人
主管（待遇、）1 人
员工11人分布如下：
配电值班工（四班三到） 4 人
维修工（综合维修、运行）（强电、弱电、中央空调、管道、
综合维修、仓库管理万能工）7 人
三、2010年能耗费汇总（对方未提供报表）
(1 ) 水
(2) 电
四、2011年各项维修、维保、各项检测费汇总：
专项维保费汇总:
（1）电梯维保
（2）中央空调维保98000元
（3）空调循环水质处理
（4）安全监控系统维保（弱电系统）15000元
（5）消防系统维保48000元
（6）停车场管理系统维保4000元
（7）立体停车设备维保（二年）76440元
（8）公寓化粪池清掏承包合同2800元
外请维修费汇总：
（1）公寓单元电控门委托维修1500元
（2 ）4号梯井防水施工10000元
设备各项检测费汇总
（1）电梯年检费
（2）配电设备电气预防性试验费30000元
五、2010年物资材料费汇总
（一）目前工程项目现状和存在的问题
1 员工的情绪波动大，对薪酬待遇不满，工作积极不高。
原因：现有的薪资待遇和结构不合理，目前社会上甲级写字楼工程人员的薪资待遇和结构由如下部分组成：
基本工资+技能工资+工龄工资+绩效考核，平均工资约2000-3000元。建议适当提高一个的薪资水平，提高员工的积极性。
2、管理团队没有合力，向心力。
原因：对工程技术人员的建议要给以信任、尊重，对他们从事工作任务给以荣誉
感。大家才能团结默契，共同协作。
3、对上级指令执行力不够，工作效率缓慢。
原因：缺乏严格的考核制度，现有绩效考核制度不合理，做得好，做的不好一样。
4、对客服务缺乏主动性，影响了整个汇杰广场物业服务的品质。
原因：没有有效的激励机制调动不了员工积极性，考核不利造成工作态度懈怠。
5 机构设置不利于管理
应设立专人值班调度，项目主管现场巡查、督导。
6 干好、干坏，干多、干少一样。
员工岗和管理岗之间工资没有什么差别或差别很小，员工和员工之间工资没有差别，吃“大锅饭”现象普遍。
7 能耗控制措施不到位
没有有效的能耗考核、奖励制度。造成员工没有责任心。
8 应有鼓励员工创新意识和责任心奖励机制
对成绩突出在工作上有创新意识取得经济效益的员工应预奖励。
对发现重大隐患，并与及时解决的应预奖励。
（二）今后努力的方向和整改的措施。
(1) 日常维修制度不够建立健全，管理出现漏洞，导致服务不及时，影响服务质量
（最近发生在停车场道闸口设备故障案例，是维修制度不够规范典型案例。）
(2) 楼层空调温度没有严格巡检、监控措施，直接影响服务质量、及浪费能源。
（对设备的管理不能只是保障运行，还要优化设备设施的性能，提供人性化，
提升服务的品质。）
(3) 配电房高低压室环境温度较高、通风差，设备存在安全隐患。
（鼓励员工创新意识，利用现有资源技术改造。）
(4) 早上上班人员流量高峰时，乘梯人员拥挤，待梯时间长，不够人性化，影响服务品质。二改进管理措施如下：
（1）建立健全日常维修制度，并严格执行。保证服务的及时性，提高服务质量。
工程部设置工程调度，加强日常维修统计、未完成维修统计记录，填写工程部日报表，项目主管及时了解未完成维修的原因，在每日协调会向项目经理通报，并和相关部门协调，使维修结果处于受控状态。
日常维修制度：
1 设备使用部门报修到工程调度。
2 工程调度进行维修单收发登记。
3 维修工完成维修后由报修部门签字确认、维修人签字，对当日未完成维修写明未完成原因。
4 调度每日进行维修统计、未完成维修统计。
5 项目主管根据当日维修统计、未完成维修情况统计，并在每日协调会上将未完成维修通报项目部经理。
编号：SM-ZD-90904 小区项目公共秩序维护管 理措施方案 Through the process agreement to achieve a unified action policy for different people, so as to coordinate action, reduce blindness, and make the work orderly. 编制：____________________ 审核：____________________ 批准：____________________ 本文档下载后可任意修改
小区项目公共秩序维护管理措施方 案 简介：该方案资料适用于公司或组织通过合理化地制定计划，达成上下级或不同的人员 之间形成统一的行动方针，明确执行目标，工作内容，执行方式，执行进度，从而使整 体计划目标统一，行动协调，过程有条不紊。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅 读内容。 一、安全形式分析 XX.凤凰城地处城郊结合部，在治安防范方面存在以下一些难点和重点，如： *在入伙期间小区内将存在大量的临时装修施工人员。 *周边多个新近开发的小区和小型工厂、出租屋等，闲杂人员及外来务工的流动性大、数量多。 *小区建筑密集，在消防方面的管理压力大。 *公共设施的安全使用方面需要特别关注。 上述不利因素的存在，给我们的安全管理工作提出了较高的要求。为此，我们将在安全护卫员的素质培养、安全防范体系的设定等方面采取对应措施，确保小区内的安全秩序。 二、安全管理的措施及对策 1、努力保证安全护卫员的综合素质
*素质管理。对护卫员实施准军事化管理，采用我们在实践中总结的一整套安全人员管理程序，做到“五统一”“三集中”，即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。 *意识培养。努力培养护卫员的服务意识，树立“业主需要就是工作”的观念，改变原来护卫员单一的护卫功能，使我们的护卫员成为“护卫员、迎宾员、服务员”的有机统一体。 2、安全管理体系的建立 *我们将采用固定岗和机动巡逻岗相结合的方式对小区进行安全管理。机动巡逻我们重点在小区内死角的巡逻，确保管理不出现盲点。 *在巡逻上，采用电子巡更系统，通过科技手段保证巡逻工作效果。 *在防范的策略上强调与周边小区的联防联动。 *强调全员安全管理。我们要求管理处其他员工亦应担负起安全管理和防范的义务，建立起“安全护卫为主，全员联动支援”体系。
设备设施管理方案 一、目的保证设施设备及场所处于良好的状态，以提高优质服务的需要。 二、验收管理 1、组织工程维修部技术人员和操作人员参与验收，做好接管工作。 2、验收的主要内容 （1）建筑工程资料图表、竣工验收和相关资料；设备的随机技术资料和安装施工中形成的资料； （2）设施设备及场所的质量检查，设备空载运转试验、负荷实验。 3、验收合格后，资料全部归档，交付使用管理部门。 三、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，分A、B、C三类： A类：监视系统设备，配电房各屏柜，生活、消防水泵，消防报警系统，电梯。 B类：排风设备，水箱（池），灭火器材，排污泵。 C类：房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、室内空调架、道路。 四、设备的运行管理 1、对A类设备，配备专职运行操作员，根据业主委员会要求，专人定岗值班或巡回方式对设备进行管理。 2、设备运行操作人员经过培训，熟悉所管理的性能、特点和操作规程，考核合格后上 岗操作。 3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，作好运行 记录和值班记录，认真做好交接班。 4、各设备主观人员根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责 旅行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行就、维护保养记录、交接班记录，检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告，工程维修部主管监督整改情况。 五、设备设施的维修保养 1、工程维修部负责所管辖设备设施的维修保养，各班长负责组织本班维修保养工作。 2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。 （1）日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容；年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。 （2）日常维护保养通常由设备运行操作，值班人员负责，定期维护保养由维修人员负责操作，值班人员进行配合，有些设备外聘专业公司进行。 （3）维护保养工作的项目由各类设备具体规定，各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况，做出年度、月维护保养计划，经部门主管领导批准后实施。 （4）设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告部门主管。 六、设备设施维修 1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类 （1）计划维修是自在设备设施没有发生问题之前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理； （2）故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。 2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式
小区物业设施设备管理内容 目的:通过对设施设备的管理，使所有机电设备在使用过程中处于完好状态，满足服务的要求 工作范围1.供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、发电机组、电气“三箱”(动力配电箱/柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜)。 2.给排水系统设备：各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。 3.消防系统设备：电消防设备、水消防设备(消火栓及喷淋系统)、CO2气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。 4.电梯设备：各类电梯及其附属设备。 5.弱电系统设备：电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备(楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等)。 6.通风系统设备：通风设备及其附属设备。 工作项目1.设备的接管验收按照《物业接管验收管理规程》执行。 2.设备的标识①所有的设备房须标识其名称及责任人姓名(或代码)。 ②所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。 ③对故障设备须悬挂“待维修”或“维修中”告示牌。
3.设备档案管理①管理处负责建立设备的技术资料档案及图纸档案，负责建立《设施设备台账》。 ②工程维修中心负责指导、监督各管理处设备档案的管理工作，并对重要的设备资料做备份。 4.设备的运行①设备按不同系统划分责任区域，责任区域内确定责任人。 ②维修主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。 ③值班室/巡逻值班员负责将监控/检查到的异常情况，及时通知设备责任人或主管处理，并做好记录。 ④工程维修中心对各管理处机电设备的运行情况进行督查。 5.设备的维修①设备维修须填发九千记录表格，重要设备或影响范围较大的维修项目，须办理《工作联系单》。 ②在运行监控或维修保养中发现的可以在短时间内排除的一般故障，维修期限应不超过8小时，若超过8小时，应及时向维修主管报告，请求主管及有关专业人员提供技术支援，限期解决。
公共设施设备管理、维修、保养 一、目的保证设施设备及场所处于良好的状态，以提高优质服务的需要。 二、验收管理 1、组织工程维修部技术人员和操作人员参与验收，做好接管工作。 2、验收的主要内容 （1）建筑工程资料图表、竣工验收和相关资料；设备的随机技术资料和安装施工中形成的资料； （2）设施设备及场所的质量检查，设备空载运转试验、负荷实验。 3、验收合格后，资料全部归档，交付使用管理部门。 三、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，分A、B、C三类：A类：监视系统设备，配电房各屏柜，生活、消防水泵，消防报警系统，电梯。 B类：排风设备，水箱（池），灭火器材，排污泵。 C类：房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、室内空调架、道路。 四、设备的运行管理
1、对A类设备，配备专职运行操作员，根据业主委员会要求，专人定岗值班或巡回方式对设备进行管理。 2、设备运行操作人员经过培训，熟悉所管理的性能、特点和操作规程，考核合格后上岗操作。 3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，作好运行记录和值班记录，认真做好交接班。 4、各设备主观人员根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行就、维护保养记录、交接班记录，检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告，工程维修部主管监督整改情况。 五、设备设施的维修保养 1、工程维修部负责所管辖设备设施的维修保养，各班长负责组织本班维修保养工作。 2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。 （1）日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容；年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。
住宅小区公共管理规定 住在小区里要清楚小区的公共管理规定，这样才可以保证小区群众的和睦相处。下面是小编为你整理的住宅小区公共管理规定，希望对你有用!住宅小区公共管理规定范本1 为保持小区的清洁卫生，物业管理站设有保洁人员，负责小区各楼宇公共场所的清扫和垃圾清运，请各位居民给予全力支持和配合，共同遵守以下公约。 一、请自觉维护小区内房屋的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。 二、垃圾装袋，置于垃圾收集点内，以便及时收集。 三、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。 四、饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。 五、居民装修完毕，应立即清扫，不得将废物弃于楼道走廊及公共场所。 六、小区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和粉刷费用并在公告栏予以爆光。 七、商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用
公共场地扩大营业场地。 八、请提醒进入小区的亲友，遵守小区的管理规定，维护小区的整洁。 九、物业管理站负责小区的垃圾清运和消杀工作，积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传，使住户人人爱清洁，个个讲卫生。住宅小区公共管理规定范本2 为保持小区清洁卫生，维护良好的生活环境，特制定本管理规定，以其业主(住户)和进入本小区人员共同遵守。 嘉豪物业公司设有专职保洁人员，负责小区各楼宇公共场所的清扫和垃圾清运，请各位业主给与全力支持和配合。 一、自觉维护小区内房屋的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品； 二、垃圾实行分类装袋。业主须将垃圾袋放在指定垃圾堆放处存放，以便于保洁员及时分类收集、清运，严禁将垃圾存放在门口及走廊和楼梯间； 三、请勿把垃圾、胶带等杂物投入厕所或下水道。禁止把生活垃圾、布屑、胶袋、石块等杂物投入下水道或楼宇间的天井内； 四、严禁在小区内随地吐痰、乱丢纸屑烟头、果皮及
物业管理区域内共用设施设备管理维修方案 设备在于管理，好的设备若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，建立科学合理的设备管理维修方案尤为重要。 一、设备设施维保计划的建立 1、实施设备的维护保养首先要制定维护保养计划 1）制定维修保养计划的准备工作内容： 确定要维护保养的设备，应按照设备系统分化的设备档案，通过设备档案可全面了解设备现状制定计划 2）确定保养的内容： 保养内容依据设备运行状态主要是基于以下三个方面：一是政府部门相关法规规定的保养内容，二是设备运行运转情况，尤其是设备出现故障的信息，这是制定维保计划时重点关注的内容。三是设备运行周期，也就是季节保养。 2、《设备设施年度维护保养计划》制定原则: 1）设施设备使用频率 2）设施设备运行状况（故障隐患）
3）维养工作的合理时间（避开客户使用大的时间段、节假日），具体实施维修保养的时间 4）维修保养项目及内容 5）备品、备件计划，预计费用 设备的日常、定期维护保养工作是工程设备管理工作中极其重要的部分，它直接关系到设备能否可靠正常运转；同时，对于降低成本、减少故障有着至关的作用。为使此项工作落到实处，确保各类设备安全正常运行，工程部负责人负责制定《设备设施年度维护保养计划》，并在每年12月15日前经项目总经理进行审批后执行。 二、设备维护保养的类别： 设备维护保养的类别主要包括维护保养和计划检修 （一）设备的维护保养 1、维护保养的方式主要是以清洁、紧固、润滑、防腐、防冻等主，在就是以运行期间的设备定时定频巡视检查、定期切换运行、轮流使用等方法强制保养。 2、维护保养主要是做好日常运行维护和定期维护保养工作 （二）设备的计划检修 设备计划检修是建立在设备点检基础上的 1、设备点检按设备运行参数和点检方式经行，可以停机检查和随机检查，检查时可以通过摸、听、嗅、等方式也可以使用仪器仪表进行点检。
小区设施、设备管理方法 目的通过对设施设备的管理，使所有机电设备在使用过程中处于完好状态，满足服务的要求工作范围: 1. 供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、电气“三箱”（动力配电箱、柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）。 2. 给排水系统设备：各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。 3. 消防系统设备：电消防设备、水消防设备（消火栓及喷淋系统）、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。 4. 电梯设备：各电梯及其附属设备。 5. 弱电系统设备：电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备（楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等）。 6. 通风系统设备：通风设备及其附属设备。 工作项目 1. 设备的接管验收按照《物业接管验收管理规程》执行。 2. 设备的标识 ①所有的设备房须标识其名称及责任人姓名（或代码）。 ②所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。 ③对故障设备须悬挂“待维修”或“维修中”告示牌。 3. 设备档案管理①工程部负责建立设备的技术资料档案及图纸档案，负责建立《设施设备 台账》。 ②工程主要负责人、负责指导、监督各类设备档案的管理工作，并对重要的设备资料做备 份。 4. 设备的运行 ①设备按不同系统划分责任区，责任区域内确定责任人。 ②工程部主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。 ③值班人员巡逻负责将监控所检查到的异常情况，及时处理如果处理不了的及时，通知 设备责任人或主管处理，并做好记录。
④工程部对服务处所管辖小区机电设备的运行情况进行督查。 5. 设备的维修 ①设备维修须填发维修记录单，重要设备或影响范围较大的维修项目，须办理《工作联系单》。 ②在运行监控或维修保养中发现的可以在短时间内排除的一般故障，维修期限应不超过8小时，若超过8小时，应及时向上级主管报告，请求上级主管及有关专业人员提供技术支援，限期解决。 ③设备发生重大故障或操作人员因违反操作规程引发设备责任事故，工程应立即组织维修人员采取应急措施进行抢修，并及时向服务处负责人和公司领导报告，防止故障或事故扩大。 ④夜间发生，不影响业主（住户）生活、工作和产生严重后果的机电设备故障，可以在次日进行维修。 ⑤需要委外维修的设备，，工程负责人填写《有偿/委托联系单》，报服务处主任审批后执行；费用需报请公司领导批准后执行。 工作项目 5．设备维修 ⑥对在保修期内的设备故障，首先通知设备供应商或保修单位，按照原设备订货安装合同或三方签订的《________保修期协议书》上的相关条款执行。 ⑦因设备维修或保养须中断系统或设备不正常工作的，须提前申报服务处主任审批，并提前24小时通知业主（住户）；因突发事件使系统或设备不能正常工作的，应在1小时内联系有关部门处理，并向业主（住户）做好解释工作。 6. 设备的保养 ①每年12月份，服务处工程部对大的维修保养项目，编制下年度《设施设备年度保养计划》；公司工程部根据服务处的设备状况，负责编制下年度《设施设备大中修（改造）计划表》。 ②水电技工按照各设施设备的检查保养内容、周期及年度保养计划，对各设备进行维护和保养，填写相关检查保养记录表。 ③分包给专业公司进行维护保养的设备，按照签订的有关维护保养合同执行。 ④水电技工负责各自责任区内的设备房及其设备外表面的清洁保养，保持环境清洁，无积尘、无积水、无油渍等。
物业公共设施设备管理 物业管理公司共用设施设备涉及业主的生活质量和生活安全问题，是物业公司必须维护管理的部分。为保证设备运行正常，无重大管理责任事故，需要制定安全管理制度。（1）制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。（2）配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备管理和维修人员持证上岗。（3）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。（4）建立供电、供水的管理制度，供配电、供水系统配置人员24小时值班。 （5）监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。 （6）消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。 （7）消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。（8）制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。 （9）给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。建立事故应急处理方案。（10）公共配套服务设施维护周到，公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，大厦范围内的道路畅通，路面平坦。
要对小区的公共设备进行严格的管理和有效的监控，还需要依靠完整的设备管理信息和对物业员工的有效监督，来保证设备的正常运作，为业主提供安全舒适的小区环境。极致物业管理软件中的设备管理模块可以对小区设备提供一套完整的设备管理台账，不仅可以记录每个设备的基本属性、技术参数、检测参数和配件附件等详细信息，还记录设备全生命周期的相关保养、维修、检测、巡检记录。并且此模块还与极致办公APP无缝集成，可以将已编制的设备保养计划自动推送到对应的负责人员的极致办公APP，在极致办公APP上完成设备保养、维修、检测工作，提升工作效率，减少工作量。通过系统的预警以及监控，避免设备漏检、缺检，保证设备处于良好的使用状态，降低设备的维护成本并延长设备的使用周期，消除安全隐患。 最新文件---------------- 仅供参考--------------------已改成-----------word文本--------------------- 方便更改
城市居住小区公共配套服务设施管理规定 总则 第一条为加强城市居住小区、居住组团及零星住宅（以下统称居住小区）配套公共服务设施规划管理，保障居住小区配套公共服务设施合理配置，维护小区业主和开发企业的合法权益，根据有关法律、法规和相关规范等，制定本规定。 第二条本规定适用于泰州市城市规划区内新建、改建居住小区。 第三条居住小区应根据城市总体规划、近期建设规划、各专项规划及控制性详细规划同步规划建设教育、医疗卫生、文化体育、邮政、商业服务、社区管理服务和市政公用等配套公共服务设施。其中教育、医疗卫生、社区管理服务等公共服务设施，应当在住宅总规模（总建筑面积，下同）开发完成50%之前建成交付使用；其他公共服务设施应当在住宅总规模完成80%之前建成交付使用。 第四条居住小区配套公共服务设施的设置，应坚持统筹规划、可持续发展和节约用地的原则，使用性质相近或可兼容的公共服务设施应综合设置。 第五条居住小区配套公共服务设施的设置水平应当和居住人口规模相适应，在符合规定指标总量的前提下，可采取集中与分散相结合的方式统一规划、合理布置。 第二章权属界定与管理 第六条居住小区配套公共服务设施分为公益性公共服务设施和非公益性公共服务设施两种。 第七条公益性公共服务设施，是指不以盈利为目的、建设成本适宜列入小区商品房建设成本的公共服务设施，包括医疗卫生、文化体育、社区管理服务、市政公用设施等。此类公共服务设施除社会公益性配套设施外，其权属归全体业主所有，由业主委员会代为登记，开发企业不得销售，也不得以任何方式处置其使用权。 第八条非公益性公共服务设施，是指适宜市场化运营、建设成本不宜列入且未列入小区商品房建设成本的公共服务设施，包括教育、商业服务设施（物业管理专用商业服务设施用房除外）等。此类公共服务设施，按谁投资、谁所有、谁收益的原则，其权属归投资者所有，但交付使用后必须纳入小区统一的物业管理，并不得擅自改变规划用途。 第九条居住小区的车库、车位（含机动车和非机动车）应当首先满足本小区业主的需要。未列入小区商品房建设成本的地下车库、地下车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 第十条居住小区公共配套服务设施的具体内容、指标等一般在控制性详细规划中确定，城乡规划部门提供规划条件时应作为土地出让条件之一进行明确。 第十一条对于分期建设的居住小区，城乡规划部门在审查修建性详细规划、建筑方案和施工图以及核发《建设工程规划许可证》时，应对每期工程的公共服务设施项目的名称、功能、位置、权属、指标等进一步核定。同时在《建设工程规划许可证》附件中注明与住宅同期进行验收的公共服务设施项目，确保公共服务设施与住宅同步建设、同步交付使用。 第十二条居住小区公共服务设施工程达到下列要求时，房地产开发企业方可申请竣工综合验收： （一）按照规划建设方案完成公共服务设施建设，并且经城乡规划部门竣工核实合格。（二）公共服务设施具备投入使用条件，已经明确产权、管理权及其关系，并且以书面形式明确管理责任。 第十三条未按照建设工程规划许可内容完成公共服务设施建设且未通过城乡规划部门竣工核实的，房地产开发企业不得办理入住手续。
物业设施设备管理制度 物业公司的设施设备管理工作尚有许多不能令人满意的地方，归根结底是设施设备管理思想、组织建设和制度建设及专业人才培养跟不上时代发展的步伐，成为制约物业管理发展的瓶颈。积极应用科学技术成果，对设施设备有效地进行综合管理，充分发挥设施设备效能，达到设施设备管理现代化是物业公司解决制约其发展的重要环节。因此，必须重视和尽快完善本企业的设施设备管理体制、组织建设和制度建设。 下面极致小编就针对小区内设施设备的管理制度的建设做了一些分类，供大家参考学习： 一、供电系统管理 1.供配电管理制度 （1）建立严格的送配电运行制度和电气维修制度 （2）负责供配电工作，电气维修人员必须经过培训，持证上岗。 （3）建立24小时运行或维修值班制度，发现故障及时排除。 （4）停电必须24小时通知办公室，以免造成经济损失或人员伤亡，（由于意外情况突然停电除外） （5）加强日常维修保养工作，管辖区的电气设备、照明要保证完好，线路符合要求，确保用电安全。 2.变、配电的管理制度 （1）为保证配电设备的正常运转，配电室必须有人值班，值班人员必须坚守岗位，定期巡视设备，发现问题及时解决，巡查内容包括记录电压、电流、电表行数，电器运行声音是否正常，房内是否有异味等。 （2）自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因再行恢复，必要时允许试送一次。
（3）配电房配备防火装置并配置应急照明灯。 （4）供电回路操作开关的标志要明显，停电拉闸要挂指示牌，检修停电更应挂牌。（5）配电房应配置绝缘安全工具，操作检修必须按规定使用电工绝缘工具，绝缘鞋、手套等。 二、排水系统 1.给排水系统的管理制度 （1）建立正常的用水、给水制度 （2）保持水池、水箱清洁卫生、防止污染。 （3）给水系统管路及设备要经常进行维护与定期检修。 （4）水是宝贵财富，应节约用水，防止跑、冒、滴、漏等跑水事故发生。 2.排水系统管理制度 （1）定期检查排污管道的工作状态，并进行维修，防止排污管由于氧化而产生渗、漏污水现象。 （2）排污系统出现故障，立即抢修，防止废水，废物漫溢，污染环境。 （3）严防给水系统和排水系统混流。 3、给排水管理制度 （1）水泵房及水池、消防系统、总机电设备由专人监控，定期保养、维修、清洁，并认真做好记录。 （2）定期对水泵、电机、起动设备及浮进水阀、水位装置进行检查、保养、发现故障及时排除。 （3）定人定岗对设备进行巡查，注意设备运转声响，以便能及时发现问题，防止事故的发
公共设施设备管理办法 1.目的 规范公用设备设施的管理工作，保持公用设备设施处于良好状态，确保功能正常发挥，特制定本办法。 2.范围 适用于子（分）公司各管理服务项目内公共设备设施的管理与控制。 3.职责 3.1设备责任人负责责任范围内公用设施保养维修的日常工作。 3.2工程主管负责公用设备设施保养维修工作的计划、组织、实施，建立设备设施台帐。 3.3运营中心经理负责对管理服务区域内的公用设施保养维修工作进行检查、监督工作。 3.4子（分）总经理负责批准年度设备设施检修计划、审批公用设备设施大、中修实施方案。 4.方法和过程控制 4.1公用设施设备包括： 1）房屋本体及其附属设施：房屋本体、防雷系统、车库、外墙面、楼梯间、通道、屋面、道路、连廊、标识系统等。 2）供配电系统：发电机、后备电源设备、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路、配电系统仪表等。 3）给排水系统：水箱、水池、雨水井、污水井、化粪池、供水管网、排污管网、水泵、工艺系统仪表、等。 4）消防系统：烟雾、温度探测器、报警装置、消防控制主机、联动柜、消防水泵、消火栓、喷淋管网、防排烟系统、自动灭火系统、消防系统仪表等。 5）电梯系统：曳引机制动器、减速器、缓冲器、钢丝绳、轿厢、安全钳、曳引电动机、控制盒等。 6）空调系统：冷水机组、空调泵类、风机盘管、自控箱、其它类空调等。 7）电讯系统：电话、有线电视、宽带网络等。 8）智能系统：闭路监控系统、门禁控制及停车场管理系统、保安对讲系统、居家报警系统、红外线周界防越系统、巡更系统、消防对讲系统、紧急广播系统。 9）维修工机具：电焊机、切割机、钻枪、砂轮机、台虎钳、电锤、手枪钻、曲线锯、丝锥、板牙、绝缘手套等。 10）检测仪表器具：万能表、电流表、绝缘摇表、压力表、卷尺、靠尺、水平仪、电笔及其他测量工
住宅小区内公共配套设施产权归谁所有 住宅小区内公共配套设施产权归谁所有提要：没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道等一样属不同所有人共有。按照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有 更多内容绿化 住宅小区内公共配套设施产权归谁所有 最近在某小区的业主大会上，业主们就住宅小区公共配套设施产权归属这一大家关注的问题争论不休。有人说，小区内公共配套设施产权归开发商所有，也有人说归物业公司所有，还有人说归业主所有，可谓众说纷纭。那么，住宅小区内的公共配套设施产权到底归谁所有?一般而言，公共配套设施的产权归全体业主共有。这可以从三个方面加以说明： ◆首先，公共配套设施的建设属于商品房价格成本的一部分 根据国家《商品住宅价格管理暂行办法》的规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。又据国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》中第6条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊人建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有。” ◆其次，公共配套设施是住宅总体的一部分 没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道等一样属不同所有人共有。按照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；开发商向广大业主出售了房产，同时也转让了土地使用权，也同时相应出售了同住宅同时建造的公共配套设施。所以，公共配套设施同住宅一样，小区所有产权人也是公共配套设施的产权所有人。 ◆最后，公共配套设施的产权应该由业主委员会来行使 根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权所有人或使用人的代表机构——业主委员会来负责具体管理。当业主委员会选择了某一物业管理企业并与之签订了委托管理合同后，其公共配套设施就委托给了物业管理企业来管理。所以，公共配套设施的产权属于所有业主，业主委员会代表业主行使处置权，业主委员会委托的物管企业行使管理权。
1.目的 规范公共设备、设施的管理，保持设备、设施良好状态，确保公司所管辖区域设备、设施管理工作的统一、完整和完善。 2.范围 适用于公司所管辖区域设备、设施的综合管理工作。 3.定义 本文对公共设备、设施的分类是： （1）、供配电系统:发电机、高压开关柜、变压器、低压配电柜、功率因数补偿柜、高（低）压电缆、动力配电柜（箱）、照明配电箱、控制柜（箱）、照明灯具、开关、插座、室外照明、动力及照明线路等。 （2）、给排水系统：水箱、水池、雨水井、污水井、化粪池、隔油池、供水管网、排污管网、供水泵、潜（污）水泵、各种阀门、水龙头、变频恒压供水设备等。 （3）、消防系统：烟雾、温度探测器、手动报警按钮、警铃、消防控制主机、联动控制柜、消火栓泵、喷淋泵、稳压泵、消火栓管网、喷淋管网、防排烟系统、气体（泡沫）自动灭火系统、消防应急电源设备、消防电气控制柜（箱）等。 （4）、电梯系统 （5）、通风、空调系统：冷水机组、空调泵类、冷却塔、新风机、风柜、吊柜、风机盘管、空调管网、各种阀门、自控箱、其它类空调、送风机、排风机等。 （6）、电讯系统：内部电话线路、对讲系统、背景音乐（紧急广播）系统、公用天线及卫星电视系统、多媒体教学系统、视听音响系统等。（7）、安防系统：闭路监控系统、停车场管理系统、防盗报警系统、
周界防范系统、电子巡更系统等。 （8）、楼宇智能控制系统：综合布线系统、楼宇自控（）系统，如：智能控制电脑主机、网络控制器、控制器、各种控制模块、控制箱、各种电动阀门、温度感应器、水流量（水位）传感器、压力传感器、光缆耦合器等。 （9）、其它设备及维修工具：升降台、影音及舞台灯光系统、煤气管道及开关；剪草机等绿化设备；洗地机、抛光机、吸尘器等清洁设备；保安器材及工具；电焊机、切割机、钻床、砂轮机、台虎钳、电锤、手枪钻、丝锥、板牙等维修工具。 （10）、公共设施：房屋建筑本体、楼内设施、红线内物业设施（包括周边服务用配套设施）、防雷接地系统，如：自行车棚（房）、内外墙面、楼梯间、通道、屋（地）面、门、窗、吊顶、天花板、道路、连廊、建筑小品、泳池及设施等。 （11）、汽美中心设备：洗车机、空压机、高温冲洗机、高压冲洗机、真空抽油机、吸尘吸水机、举升机等 4.职责和权限 4.1品质管理部负责对各管理处和汽美中心的公共设备、设施的保养维修工作进行督导、评估，每季度组织一次对各部门公共设备、设施保养情况及相关质量记录的巡查，审批检修计划和技改项目，监督设备大修及重要维修工作，对检修质量进行鉴定，并负责协助组织专业技术人员培训。 4.2 管理处经理负责公共设备、设施保养维修工作的抽查。 4.3 设备主管或主办负责公共设备、设施保养维修工作的组织、安排、实施和检查，建立设备台帐，解决技术难题、草拟技术改造方案。
住宅小区公共设施管理制度(7)1 住宅小区公共设施管理制度(7) 住宅小区公共设施管理制度（七） 1、目的 严格保障公共设施正常使用，，维护业主利益，确保业主人身安全。 2、指导思想 严格按操作规程开展维护、保修工作，积极做好检查预防，提高处理突发危机事件办事效率。 3、公共设施维护与管理 3.1对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），保证共用设施设备能正常运行和使用，杜绝安全事故的发生； 3.2建立共用设施设备清册档案（设备台账）有设施设备的运行、检查、维修、保养记录； 3.3有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范开展工作； 3.4对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或业主委员会提出报告 与建议，按有关规定办理；
3.5特种设施设备和测量仪表、仪器，按照政府有关规定，定期进行检测校准，使之符合相关规范； 3.6设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物；设备设施铭牌、标识，规范、统一、完整；操作规程、维护规范、管理制度上墙； 3.7各类管线有分类标识和流向标识，各类记录本、登记本（运行、维修、保养、交接班等）齐全，记录完整；监控记录可保存15天，并能正常回放； 3.8对小区内变压器、高层屋面、有安全隐患的健身设施、水系沿岸等危及人身安全的部位设置明显警示标志，制定防范措施；对可能发生的各种突发事件备有应急方案； 3.9公共区域内的雨、污水管道每年检查疏通1次；雨、污水井每半年检查清掏1次雨、污水管道及井发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年至少1次，每季度检查1次，防止外溢； 3.10建立设备设施巡视制度有专人巡视，中控室有专人24小时值守，值守人员实行轮班制； 3.11每日对园区路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨 井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡视1次。保证设施设备能正常使用，无安全隐患； 3.12设立日常消耗物料、备件仓库，保证日常维修的及时性。仓库有完善的管理制度，专人管理，物品分类、码放；
工作行为规范系列 小区公共设施设备管理规 定-2 （标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-41550小区公共设施设备管理规定-2 Community public facilities and equipment management regulations-2 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 小区公共设施设备管理规定(二) 1、小区内供水设备、供配电系统、电梯设备由物业处配合有关前单位统一管理，任何个人未经许可不得擅自进入设备机房。 2、小区内的各类公共设施设备的改动，道路挖掘和排水管理的改装必须报告物业处，经批准后方可施工。 3、不得随意动用消防设备，违者按消防管理有关规定处理。 4、公共设施、设备的大修或更新须经业主大会讨论通过，所发生的和由全休业主共同承担。 5、严禁占用小区内的消防及人行道作为施工辅助场所。 6、因特殊需要，在户外及楼道悬挂单位招牌的，应事先以书面形式向物业处申报，按规定施工，并在指定地点悬挂。
7、未经批准不得在小区内张贴、悬挂任何广告牌或装饰品;不得在任何公共设施上乱写、乱刻、乱画;违者应负责恢复原状或支付相关清理费用，属未成年小孩行为的，其监护人应负全现。 8、严禁违章搭建及在户外架设各种电缆。 9、小区内的单位/住户必须遵守公共设施设备管理规定，自觉爱护市政公共设施、设备、发现问题请及时向小区物业处反映，以便及进修复，确保小区的公用设施设备的正常使用，方便业主。 违反本规定者，物业处将责令其修复、赔偿损失或依法追究责任。 请输入您公司的名字 Foonshion Design Co., Ltd
物业管理的设施设备管 理论文 SANY标准化小组 #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#
论小区物业管理的设施设备管理摘要：从一个物业管理者的眼光出发，指出了物业管理中的设备管理的重要性，并提出了切实可行的解决办法。 高层楼宇的出现，是人类有效利用土地资源的结果。近年来，各种用途的高层楼宇在全国各地迅速崛起，与此同时，高层楼宇的物业管理问题也不容忽视地摆在了人们面前。中国当前许多高层楼宇多为出租和出售两种类型，具有多种功能的综合楼宇。其特点为： 1.高层综合楼高度高、层数多，功能复杂，人口稠密，管理复杂。要管理好高层综合楼，确保大楼各部分正常运作，确保楼内使用人的生命财产安全，任务十分艰巨。 2.高层综合楼宇设施设备多，结构复杂，管理起点高，对物业管理队伍的素质要求高。高层综合楼设有中央空调系统，上水排水、排污系统，高低压供电系统，煤气供应系统，电梯系统，楼宇自动化系统，通信自动化系统，办公、保安、消防自动化系统等，因此，物业管理公司需要建立一支素质较高的专业管理人员队伍，运用先进的管理手段、方法，对大楼各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。 3.房屋建筑主体的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对大楼的露面、楼道等房屋进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观；对大楼的房屋装修进行严格的监督管理，使大楼不因装修而影响危及他人安全。为此大楼价值，创造增值潜力。
4.大楼各系统设施设备的管理。物业管理人员要经常对大楼的供电、供水及排水、电梯、消防、中央空调、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设施设备完好的运行状态。 设施设备管理是一门发展中的应用科学，它包括系统的理论和丰富的实践经验两个有机组成部分。为了实现物业设施设备管理现代化的目的，从业人员必须学习和掌握设施设备管理的基本原理，树立现代化科学管理的思想，结合物业设施的特征和具体实践，完善科学的管理组织机构和管理制度，提高管理人员的素质水平，推广先进的设施设备管理方法和管理技术手段，以促进物业管理供水的设施设备管理向着现代化方向发展。 一.的重要性 现代物业的价值不但取决于坐落位置、建筑结构、空间布局和室内外装潢，而且在很大程度上还取决于配备设施的品质性能、系统结构和运行状况。随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入，物业对现代化设施设备的需求和依赖深度越来越高，设施设备的作用也越来越突出。事实上，设施设备管理几乎涉及到物业管理经营过程的各个环节，归纳其功效与意义主要有以下几个方面。 （一）关系到声誉和生存 作为物业管理的重要组成部分，设施设备管理的好坏对保障房屋使用安全，保持和提高房屋设施的完好程度与使用功能及物业的保值、升值，对物业管理企业的社会声誉乃至生存有着重要意义。物业设施一直处于良好状态，人们能安心方便地生活和工作，物业管理企业则被认
住宅小区公共设施管理制度(7) 住宅小区公共设施管理制度（七） 1、目的 严格保障公共设施正常使用，，维护业主利益，确保业主人身安全。 2、指导思想 严格按操作规程开展维护、保修工作，积极做好检查预防，提高处理突发危机事件办事效率。 3、公共设施维护与管理 3.1对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），保证共用设施设备能正常运行和使用，杜绝安全事故的发生； 3.2建立共用设施设备清册档案（设备台账）有设施设备的运行、检查、维修、保养记录； 3.3有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范开展工作； 3.4对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或业主委员会提出报告
与建议，按有关规定办理； 3.5特种设施设备和测量仪表、仪器，按照政府有关规定，定期进行检测校准，使之符合相关规范； 3.6设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物；设备设施铭牌、标识，规范、统一、完整；操作规程、维护规范、管理制度上墙； 3.7各类管线有分类标识和流向标识，各类记录本、登记本（运行、维修、保养、交接班等）齐全，记录完整；监控记录可保存15天，并能正常回放； 3.8对小区内变压器、高层屋面、有安全隐患的健身设施、水系沿岸等危及人身安全的部位设置明显警示标志，制定防范措施；对可能发生的各种突发事件备有应急方案； 3.9公共区域内的雨、污水管道每年检查疏通1次；雨、污水井每半年检查清掏1次雨、污水管道及井发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年至少1次，每季度检查1次，防止外溢； 3.10建立设备设施巡视制度有专人巡视，中控室有专人24小时值守，值守人员实行轮班制； 3.11每日对园区路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨
房屋及公共设施设备管理方案 房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到小区的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是小区管理的重中之重。 （一）管理内容： 1、房屋公共部位管理：根据现状，小区内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。 （1）业主已领房： 房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案； 加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理； 装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。 （2）空关房（含业主托管房）： 管理处应每月通风打扫一次； 对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或尽快处理，或及时通知业主。 （3）公共用房 做好公共用房（商务中心、公共设施用房等）的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。 2、设备设施维护： （1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修； （2）公共卫生设施每周检查一次； （3）水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次； （4）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案； （5）对业主（租户）自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。 （二）管理措施： 1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止； 2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护； 3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态； 、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代； 5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录； 6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。 仪兴物业有限公司盛源小区
物业小区2015年设施设备管理方案 一、本项目管理设施设备概况 （一）设施设备数量明细： 1、供配电系统设备：干式变压器2台、高压开关柜5个、低压开关柜10个、低压配电箱213个； 2、给排水系统设备：污水泵33台、生活水泵2台、稳压罐1个、水箱1个、水泵控制箱1个； 3、消防系统设备：喷淋泵2台、消防泵6台、稳压罐2个、水箱1个、火灾报警机2台、火灾报警控制器23部、防火卷帘3个； 4、弱电系统设备：车辆管理系统2台、彩色监视器6台、单元门禁系统16个； 5、通风系统设备：送排烟风机19个及其附属设备； 6、公共区域设施：铁艺护栏、木质景观、健身器材。 （二）、本项目移交、外包设备 1、21台电梯及其附属设备已委托电梯通力公司保养； 2、热力交换站所属设备变频控制器 1台、板式热交换机1台、补水泵2台、循环泵2台已移交热力公司管理。 二、物业小区2015年工程设施设备管理重点和目标 （一）、工程部工作职责以及设施设备管理工作重点： 1、配电设备年检、水质检验、电梯年检、化粪池清理、围墙铁艺以及木质景观的养护、公共管道阀门的检修保养，消防设备、智能道闸设备的除尘与养护，公共照明以及各种设施设备的巡检维修，保证设备正常运转； 2、根据设施设备安全普查结果，将小修范围内的设施设备故障有计划的纳入第 二、第三季度日常维修养护工作，逐步减少遗留工程问题； 3、建立完善的标识及设施设备档案 （1）、设备标识制作 ①、完善设备房标识及责任人姓名。 ②、所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。 ③、制作“待维修”或“维修中”告示牌用于故障设备。 ④、预计2015年4月底根据以上设备标识要求对小区内所有设备标识进行重新更换。 （2）、设备档案管理 ①、工程部负责建立设备的技术资料档案，负责建立《设施设备台账》。 ②、工程主要负责人、负责指导、监督各类设备档案的管理工作，并对重要的设备资料做备注。 （二）、设施设备管理的目标： 对设备做到"三好"、"四会"和"五定"。"三好"即用好、修好和管理好设备;"四会"即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;"五定"即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。