宏观调控主要政策概览
2003年6月5日，人民银行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）?
? 2004年3月30日，国土资源部和监察部联合下发通知，规定“8.31大限”
2004年4月27日，国务院提高房地产开发项目资本金比例到35%及以上?
2004年9月30日，银监会下发《商业银行房地产贷款风险管理指引》?
? 2005年，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》和转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知（两个“八条”）
? 2005年,银监会下发《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文件）
?2005年12月2日，国务院出台《关于发布实施<促进产业结构调整暂行规定>的决定》，将别墅类房地产开发项目列为限制类投资项目，要求金融机构不得发放贷款
2006年4月25日，五部委联合下发《关于加强宏观调控，整顿和规范各类打捆贷款的通知》?
? 2006年5月17日，国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展六条措施（“国六条” ）
2006年5月24日，银监会刘明康主席提出房地产调控措施?
2006年5月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部委起草的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》?
? 2006年5月，人民银行下发《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》
2006年7月，银监会下发《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》?
? 2006年7月，六部门下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》
2006年8月，五部委下发《新开工项目清理工作指导意见》?
? 2006年9月，建设部出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》
2006年9月，国务院下发《关于加强土地调控有关问题的通知》?
?2006年10月18日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，提出：坚持把好土地、信贷闸门和市场准入门槛；严格审批新增建设用地，加快落实国家土地督察制度；严格控制中长期贷款；控制固定资产投资规模，优化投资结构，把房地产调控措施落实到每个城市
央行五次升息，两度上调商业银行存款准备金率?
195号文件主要内容
?2001年6月19日，人民银行下发《关于规范住房金融业务的通知》，主要有三条规定，成为121号文件的前身
?严格住房开发贷款条件：企业自有资金不得低于30％，项目必须“四证”齐全，防止将房地产开发企业将流动资金贷款用于住房开发项目
195号文件主要内容
强化个人住房贷款管理：严禁发放“零首付”贷款，严格工程进度规定——多层封顶，高层完成总投资的三分之二?
?规范个人商业用房贷款管理：贷款比例不得超过60%，贷款期限不得超过10年，所购商业用房应为现房
121号文件主要内容
?2003年6月5日，中国人民银行以银发[2003]121号文关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，被称为121号文件
?121号文件共八条，分别对房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业贷款、个人住房贷款、个人商业用房贷款、公积金委托贷款业务进行了规范
对房地产开发贷款的规定
贷款对象：应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业?。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控
?支持重点：重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制
?项目准入：四证齐全（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证）
?贷款性质：商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行
自有资金定义：指所有者权益，应不低于开发项目总投资的30％?
商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用?
对土地储备贷款的规定
基调：在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款?
担保方式：抵押?
?贷款额度：不得超过所收购土地评估价值的70％
贷款期限：最长不得超过2年?
?禁止性规定：商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款
对建筑施工企业贷款的规定
贷款用途：只能用于购买施工所必需的设备?，不得用于施工垫资
贷款准入：对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款?
对个人住房贷款的规定
基调：重点支持中低收入家庭购买住房的需要?
工程进度要求：主体结构已封顶?
?首付款比例：购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例
?贷款利率：购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），执行中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行
对个人商业用房贷款的规定
重申195号文件的规定：借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年?
?明确了现房的定义：经过竣工验收的房屋
商住两用房规定：一律按照个人商业用房贷款管理规定执行?
对公积金贷款的规定
?严格执行《中国人民银行关于加强住房公积金信贷业务管理的通知》（银发[2002]247号）的有关规定，切实加强账户管理，理顺委托关系
?住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金（包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等）委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办
《风险管理指引》主要内容
?出现最多的是“关注”、“密切关注”、“应”等字眼，很少能找到“必须”、“严禁”等强硬措辞，贯穿了监管部门引导商业银行识别和防范风险的立法主旨，而不是出台新的房贷政策
揭示了房地产信贷业务四类风险：市场风险、政策风险、法律风险和操作风险?
分土地储备贷款?、房地产开发贷款和个人住房贷款业务品种分别制定了风险管理措施，土地储备贷款和房地产开发贷款部分主要是重申以前的规定
?个人住房贷款业务新规：建立面谈制度；设置两条控制线，即借款人房产支出与收入比控制在50%以内和所有债务支出与收入比控制在55%以内；建立抵押物价格评估制度
关于切实稳定住房价格的通知
2005年3月26日，国务院办公厅下发该通知，提出了八条意见?
? 1、高度重视稳定住房价格工作：房地产业是我国国民经济的重要支柱产业；各地区、各部门把做好稳定住房价格工作作为加强和改善宏观调控的一项重要内容，采取有效措施，抑制住房价格过快上涨
? 2、地方各级人民政府要切实负起稳定住房价格的责任：对住房价格涨幅超过当地居民消费价格指数一定幅度的地区，有关部门可采取暂停审批该地区其他建设项目用地、暂停提高公用事业价格和收费标准等措施；对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任
3、大力调整和改善住房供应结构：着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给；增加普通商品住房和经济适用住房土地供应；抓紧清理闲置土地?，对已经批准但长期闲置的住宅建设用地，要严格按有关规定收回土地使用权或采取其他措施进行处置
? 4、严格控制被动性住房需求：严格依照土地利用总体规划和城市总体规划，加强拆迁计划管理，合理确定年度拆迁规模；要坚决制止城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行为；2005年城镇房屋拆迁总量要控制在2004年水平之内
5、正确引导居民合理消费预期：加大控制投资性购房需求的力度，严肃查处违规销售、恶意哄抬住房价格等非法行为，有效遏制投机炒作?；同时，要规范引导措施，避免挫伤市场信心，引起房地产市场大的波动
6、全面监测房地产市场运行?
7、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施?
8、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查?
关于做好稳定住房价格工作的意见
2005年4月30日?，建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会七个部门起草了该意见，2005年5月11日国务院办公厅转发，提出了八条具体措施
七部门《意见》主要目的
?为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展
一、改善住房供应结构
各地要尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排?
?住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主；严格控制低密度、高档住房的建设
2年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查?
二、加大土地供应调控力度
?对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量
?继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应
?进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力
?严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为
?加大对闲置土地的清理力度，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权
三、调整住房转让环节营业税政策
加大对投机性和投资性购房行为的调控?
?自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税
房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管?
四、加强房地产信贷管理
?人民银行及其分支机构要加大“窗口指导”力度，督促商业银行调整和改善房地产贷款结构
?银监会及其派出机构要严格督促各商业银行进一步落实《商业银行授信工作尽职指引》，切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查的尽职工作，建立各类信贷业务的尽职和问责制度
加大对房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为?
对市场结构不合理、投机炒作现象突出，房地产贷款风险较大的地区，要加强风险提示?
五、明确普通住房标准
对中小套型、中低价位普通住房给予信贷、契税优惠政策支持?
?普通住房的标准：容积率在1．0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下
允许上浮的比例：20%?
六、加强保障性住房建设
加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，建设单位利润要控制在3％以内?
?切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，城镇廉租住房制度建设情况要纳入政府工作的目标责任制管理
七、切实整顿和规范市场秩序
?期房限转：国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让
?具体措施：在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续
?严惩违规企业：对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光
八、加强市场监测，完善市场信息披露制度
2006年九部委《意见》
? 2006年5月29日，国务院办公厅转发了建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发[2006]37号文件）九部委《意见》是国六条的细化?
企业资产情况：总额、构成、与上年末的比较、以及重要数据分析（重点分析应收账款和其他应收款账龄、长期投资、固定资产、存货等），变动较大的，需说明原因。
企业负债情况：总额、构成、与上年末的比较、或有负债以及重要数据分析（重点分析短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期负债等），变动较大的，需说明原因。
净资产分析：总额、构成、与上年末的比较，变动较大的，需说明原因。
财务指标的测算与分析：偿债能力指标包括资产负债率＝负债总额/资产总额x100％、流动比率＝流动资产/流动负债、速动比率＝（流动资产－存货－预付账款）/流动负债x100％、利息保障倍数＝息税前利润总额/利息费用、现金净流量等；营运能力指标包括总资产周转率、流动资产周转率、存货周转率＝销货成本/平均存货、应收账款周转率＝赊销收入净额/平均应收帐额余额（其中赊销收入净额＝销售收入－现销售收
入－销售退货、折让或折扣）等；盈利能力指标包括销售收入、利润总额、总资产报酬率、销售利润率＝利税总额/销售净收入、净资产利润率等。变动较大的，需说明原因。
（三）企业资信情况包括在信用社的开户情况、信用等级、授信总额、目前实际占用授信额及信用种类、占用形态（四级、五级分类），结欠利息情况。
银行信贷咨询系统查询情况（包括借款人负债，贷款卡，借款人概况，借款人大事和担保查询），对不良记录要有情况说明，有关数据与银行信贷咨询系统查询不一致的要提供有效证明。
XXX在各家金融机构的信用情况
二、申请贷款情况
（一）本次申请贷款的背景 XX
（二）担保情况保证人重点分析基本情况、财务状况、银行借款、对外担保情况。抵（质）押情况：抵（质）押物名称、评估价值、评估单位、是否存在高估、抵（质）押率、抵（质）押变现能力、是否办理足额保险、其他情况等。
我国房地产市场调控的难点与对策 1.引言 上世纪九十年代，我国进行房改，由以前国家福利分房，到由国民自行购买住房。 以住宅为主的中国城市房地产市场不断发展,由此，带动我国房地产业快速发展，成为拉动内需、推动经济增长的重要支柱产业之一。同时，房价呈不断上升的态势，又远远超出了普通民众的承受能力。与此同时,“市场杠杆”调节作用的失灵也日益显现,我国房地产市场面临的一些问题亟待解决。美国次贷危机的爆发在给我国房地产市场带来冲击的同时也敲响了警钟。因此,深入研究我国房地产市场宏观调控措施,以期促进我国房地产市场的持续健康发展,是一个重大而现实的课题。本文就我国房地产市场调控的难点与对策做出相应的分析与探讨。 2.房地产市场调控的难点 2.1目前房地产市场现状 (一)房价过高是房地产的最根本问题，近几年,房地产的需求一直处于旺盛状态。特别是有很多人把房产作为投资项目,进行投机买卖,房产价格一直处于相对高位。根据最新美国行业统计资料,国际上房地产利润率一般维持在5%左右,高的有6-8%,而中国房地产的利润率高达30-40%，甚至更高。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍,而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍。像这样的情况,如果不给予调控,广大居民的住房困难就难以解决。(二)相关配套机制及政策不健全目前,与房地产相关的金融、税收等配套机制和政策还不健全,房地产融资、抵押贷款渠道单一且不畅通,房地产税费种类繁多,且存在不合理的方面和环节,既不利于市场。房地产调控就成了国家重要的方向和目标，让普通民众能买得起房，让普通民众“居有其所”。但随着国家的调控“国*条”政策的不断出台，让大家感觉到“房地产调控”难，为什么“房地产调控”就那么难喃？ 2.2我国城镇化发展带来的刚性需求 最近五年我国城镇化率：2008年，我国城镇化率45.68% ；2009年，我国城镇化率已达46.59%；2010年，我国城镇化率已经升至49.7%；2011年，我国城镇化率已经达到51.27%；2012年中国城镇化率达到52.57%。最近五年我国商品房销售量：2008年，6.21亿平方米；2009年，9.37亿平方米；2010年，10.43亿平方米；2011年，10.99亿平方米；2012年，11.13亿平方米。 2010至2012年，全国农业人口落户城镇的数量为2505万人，平均每年达835万的农民进城，同时还有很大一部分虽然进城了，但并没有落户城市的，所以住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大。根据发达国家的城市化经验，城市化率在30%～70%期间是加速城市化的时期。我国未来的城镇化率应该是70%左右，即目前农村居民人数将由6.2亿人减少到4亿人左右，需要转移的农村居民人数达2亿2000万人（按2012年全国13.54亿人口来计算）。解决2亿2000多万人的住房问题，对房地产市场的发展带来了刚性需求。我国城镇化发展给房地产市场带来了巨大的发展机遇，同时也给“房地产调控”增加了很大的难度。 2.3地方政府“土地财政” 地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高。而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多。我车现行的土地批租制度使卖地成为地方政府财政收入的重要来源。不少地方政府土地财政收入占了地方政府收入的30%以上，有的甚至达到50%以上，曾经报纸上还报道过有一个贫困县有一年的土地财政收入占了地方政府收入的90%以上。地方政府乐见房价的上升，具有推高土地价格的利益驱动。由此也必然导致地方政府在执行中央制订的房地产宏观调控政策上不积极，大打折扣，甚至是“上有政策，下有对策”使房地
2005年国八条—— 2005年3月底，国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见： 一、高度重视稳定住房价格； 二、切实负起稳定住房价格的责任； 三、大力调整住房供应结构； 四、严格控制被动性住房需求； 五、正确引导居民合理消费需求； 六、全面监测房地产市场运行； 七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2006年国六条—— 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施： 一、切实调整住房供应结构。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。 五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 2009年国四条—— 国四条是指在 2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 一、要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。 二、要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。 三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2010年国十一条—— 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设 二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率 三、加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40%
房地产市场调控工作实施方案 为促进房地产市场健康平稳发展，深入落实城市调控主体责任，结合地区实际，制定本方案。 一、总体要求 坚持“房住不炒”定位，全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标，统筹房地产市场供需双向调节，分类调控、因城施策，完善房地产调控举措，强化行业监督管理，坚决遏制投机炒房行为，防范化解市场风险，促进房地产市场平稳健康发展。 二、实施范围 市四区，如意工业园区、金川工业园区范围内。 三、工作措施 （一）优化土地供应结构，全力稳地价 1.准确把握土地供应节奏。依据商品住房去化周期科学确定土地供应节奏，当商品住房去化周期连续3个月保持在12个月至18个月合理区间时，按照土地供应计划正常供地；当商品住房去化周期连续3个月小于12个月时，加快土地供应节奏；当商品住房去化周期连续3个月大于18个月时，暂停土地供应。（责任单位：市自然资源局、住房和城乡建设局、土地收储中心） 2.适时调整住宅用地出让方式。根据房地产市场、土地市场运行状况，适时采取“限地价、竞房价、竞配建”或“限房价、竞地价”等方式供应商品住房用地，稳定土地价格。“限地价、竞房价、竞配建”是指，商品住房用地出让价格溢价率达到一定比例时实行“地价熔断”机制，转为竞房价、竞配建或采取摇号方式决定建设用地使用权人；“限房价、竞地价”是指，商品住房分区域限定上市房源销售价格，建设用地使用权由出价最高者竞得。（责任单位：市公共资源交易监督管理局、土地收储中心、自然资源局）
3.有序推动存量土地调整用途。允许已取得使用权的商业用地调整为商品住房用地，调整比例最高为50%。（责任单位：市自然资源局、土地收储中心） 4.有效促进已供用地开发建设。严禁开发企业未经审批，擅自以“项目分期”方式变相“圈地囤地”，超出土地出让合同或划拨决定书约定、规定动工开发期限满1年以及已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或已投资额占不足25%，中止开发建设满1年的国有建设用地，按照闲置土地依法依规处置。对于存在拖欠土地出让收入、项目建设滞后涉嫌“圈地囤地”等情形的开发企业，禁止其报名参与土地竞买，限制其参与新的房地产项目开发建设。（责任单位：市公共资源交易监督管理局、自然资源局、城管执法局、土地收储中心） （二）规范房地产市场运行，全力稳房价 5.差别化限制购房贷款。购买商品住房申请商业贷款的，购买首套房首付比例不得低于20%，购买二套房首付比例不得低于40%，购买三套及以上住房的不得办理商业贷款；购买商品住房申请住房公积金贷款的，第二次申请须在第一次公积金贷款还清之日起5年后申请，三次及以上申请住房公积金贷款不予受理。（责任单位：市住房和城乡建设局、金融办） 6.实行商品房预售价格备案制度。新建项目办理商品房预售许可证时，商品房预销售价格须在市住建部门备案，备案价格原则上不得高于同地段、同品质楼盘上个月网签平均销售价格，无成交记录的逐月向上顺延；商品房预售备案价格原则上不得调整，确需调整的项目3个月后须重新向住建部门申请备案。对于无参考价格的新建项目，由市发改、住建、市场监管、统计、土地收储等部门组成的价格审定小组，对项目申报的备案价格进行审定；对于全装修新建项目，毛坯房价格和装修价格须一并履行备案程序，装修标准须购房合同中载明，并设置样板间。
房地产宏观调控政策（2001年-2007年） 时间政策要点 2001-5-31 《关于加强国有土地资产管理的 通知》（国发[2001]15号） 针对国有土地资产通过市场配置的比例不高， 透明度低；划拨土地大量非法入市，隐形交易； 随意减免地价等实际情况，从严格控制建设用 地供应总量、大力推进国有土地使用权招标拍 卖、加强土地使用权转让及地价管理等方面提 出了严格要求 2002-7-1 《招标拍卖挂牌出让国有土地使 用权规定》（国土资源部第11号 令） 提供了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的具 体操作方式，规定经营性用地出让必须实行招 标拍卖挂牌交易，禁止以协议方式出让 2003-7-30 《关于清理整顿各类开发区加强 建设用地管理的通知》（国办发 [2003]70号） 对各类开发区随意圈占大量耕地和违法出让、 转让土地的行为进行清理整顿 2003-8-1 （第21号）《协议出让国有土地 使用权规定》 对协议出让的行为进行具体规定，并对协议出 让最低价进行了规定 2003-9-2 《关于进一步加强与规范各类开 发区规划建设管理的通知》（建 规[2003]178号） 纠正开发区违反规划批准使用土地和项目建设 的行为 2003-9-24 《关于加强土地供应管理促进房 地产市场持续健康发展的通知》 （国土资发[2003]356号） 加强对房地产开发用地的调控，严格实行土地 供应的集中管理，控制土地供应总量，控制高 档商品房的土地供应 2004-3-31 《关于继续开展经营性土地使用 权招标拍卖挂牌出让情况执法监 察工作的通知》（国土资发 [2004]71号） 针对各地在经营性土地使用权出让中规避招标 拍卖挂牌或仍采取协议方式出让和划拨的问 题，发出最后通谍，要求：在2004-8-31后， 不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让 经营性土地使用权。 2004-10-21 《关于深化改革严格土地管理的 决定》（国发［2004］28号） 决定实施最严格的土地管理制度，在严格土地 执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集 约用地、健全责任制度等方面，作出了全面系 统的规定 2005-3-26 《关于切实稳定住房价格的通 知》（国办发明电[2005]8号） 要求抓紧清理闲置土地，促进存量土地的合理 利用，提高土地实际供应总量和利用效率。对 已经批准但长期闲置的住宅建设用地，要严格 按有关规定收回土地使用权或采取其他措施进 行处置 2005-5-9 《关于做好稳定住房价格工作意 见的通知》（国办发[2005]26号） 要求严格土地转让管理，对不符合法律规定条 件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制 止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清 理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法 律规定，对超过出让合同约定的动工开发期满 1-未动工开发的，征收土地闲置费；满2-未动 工开发的，无偿收回土地使用权 2006-4-19 《国有土地使用权出让合同补充 协议》示范文本（试行）的通知 （国土资发〔2006〕83号） 要求出让人和受让人应就建筑工程完工期、投 资总额、容积率、土地闲置情形作出具体约定
2003年-2013年中国房地产调控政策一览【摘要】完善稳定房价，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管，一直都是中国房地产调控的核心宗旨。 2003年(1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; ——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。 2004年(2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 ——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 ——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年(6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 ——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 ——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价， 一是高度重视稳定住房价格， 二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。 三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设; 四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量; 五是正确引导居民合理消费需求; 六是全面监测房地产市场运行; 七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施; 八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)
历年房地产调控政策一览表 1978－1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年 政策目标：发展房地产业； 政策容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅； 政策容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革 政策容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年 政策目标： 加强房地产市场管理； 政策容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规市场行为，整顿市场 秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年 政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革； 政策容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》；
1991年 政策目标：规产地产业发展：深化住房制度改革； 政策容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国围全面推行； 1992年 政策目标：加快房地产业发展； 政策容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展； 政策容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革； 政策容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院 关于深化城镇住房制度改革的决定》；进入调控、消化、稳定的发展阶段；开展 房地产开发经营机构全面检查；整顿金融秩序； 1995年 政策目标：规房地产市场； 政策容：加强房地产市场的宏观管理；颁布《房地产管理法》、《增值税法》；整顿金融秩序；开始实施安居工程； 1996年
2007年房地产宏观调控回顾及2008年展望 2008-2-25 房地产作为国家的支柱产业，关乎国计民生，已远远超越经济范畴，对经济结构构建，对社会安全、政治稳定都至关重要。房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能，如果以开发商所谓“市场决定一切”为借口放弃宏观调控，房地产必将给社会带来灾难性后果。因此，在中国目前情况下，宏观调控不仅必要而且必须。房地产价格一直是广大市民关注的话题，不仅牵着人们的钱袋子，也左右着人们购房置业的积极性。房价持续上升，百姓望房兴叹。稳定房价，解决买房难、买房贵的问题，是广大群众的强烈呼声，也是让全体人民共享改革发展成果、促进社会和谐的迫切需要。如何控制房价过快上涨，让更多人买得起房，目前已列入各级政府工作议程。 早在2003年年底开始的新一轮宏观调控过程中，就根据房地产业持续过热的状况，适时推出了一些政策措施。特别是2005年年初，针对房价上涨过快的现象，国务院作出了对房地产市场进行调控的决策。2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度，要求建立政府负责制，省政府负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。 2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。2005年5月11日，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这是目前中央政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。中央这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象的称之为“组合拳”。2005年“国八条”、“新八条”一系列宏观调控组合拳“打”得大家都是应接不暇。虽然通过2005年“急风骤雨”式的宏观调控，房地产市场“虚火” 消退了不少，房地产开发投资增幅同比明显回落，但许多地区的房价仍快速上涨。所以，总的说来，2005年的房地产调控没有达到预期的目的，不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制。这与政策无法有效操作，房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一口径都有很大的关系。因此，经过了2005年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后，国内房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。因为，每当新政策出台后，购房者都期望政策出台会拉低房价，所以延缓了购房计划。但当政策效应过后，房价并没有如预期中那样降低，这时就会有更多消费者加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，进一步抬高了房价。
至2003年以来，中国房地产宏观调控全面展开，相关部门从多个方面共同努力，采取一系列调控房地产市场的政策。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策，也有经济政策和行政措施，并且在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下四个阶段： （一）严控房地产信贷、严格土地供给阶段（2003.2～2005.2） 2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%，商品房屋竣工面积为3.95亿平方米，销售面积为3.22亿平方米，商品房销售率达到82%，房地产市场供销两旺。针对房地产市场的过热现象，国家出台了一系列调控措施，其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开，具体包括严控信贷，提高项目自有资本金要求，从而提高行业进入门槛;整顿清理土地市场，彻查开发区与大型项目，完善各项土地制度，严格控制土地供给总量；土地交易实行招、挂、拍，杜绝协议出让土地。其目标在于调控住房供给总量，促进房地产市场持续健康发展，使投资和供应的增长速度适度下降，改变固定资产投资过热的状况，抑制房价上涨的势头。总的来说，此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标，但明显存在时滞效应。在宏观调控政策出台后一段时间，住宅供给总量增速开始回落，调控效果逐渐显现。 （二）重点抑制房地产价格阶段（2005.3～2006.4） 根据前面的分析，第一阶段的房地产宏观调控在加强土地供给管理的同时带来了房地产价格飞涨的新问题。2005年的两会上，温家宝总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑，这是房地产市场宏观调控进入一个新的阶段的标志。随后，国家出台了一系列调控措施抑制房地产价格上涨，其政策重点是围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开，政府主要从提高房贷门槛、提高房地产投资成本和降低房地产投资收益的角度着手抑制房价过快上涨，调控住房需求总量。具体包括：提高购房首付比例和贷款利率、限制期房转让、提高住房交易税等。调控政策要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期，将房地产市场引入理性发展的轨道，特别提出打击土地炒作;利用税收政策，打击投机性购房等房地产交易行为。本阶段政策推出初期，中国房地产价格继续快速上涨。这种状况一直持续到2006年下半年，控制需求总量的政策效应开始显露，上海等标志性城市的房价出现增长趋缓甚至下降，宏观调控取得了一定的成果。 （三）全面治理房地产市场阶段（2006.5～2008.8） 2006年以来，中国部分城市房地产价格出现“报复性上涨”，被暂时压抑的房地产需求开始反弹。2006年5月17日温家宝主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条），新的房地产宏观调控由此拉开序幕。本阶段房地产宏观调控的政策重点是围绕部分地区房价过高、房地产市场结构性矛盾突出等问题展开，主要目的在于抑制房价过快上涨，调控住房结构，促进房地产市场稳定健康发展。与以前的调控政策相比，本次宏观调控政策有了很大的改进，政府主要通过市场化的手段来调控房地产供求结构。具体包括：通过信贷政策和税收政策等来抑制房价上涨，同时引导住房需求结构调整;通过调节住房供给结构，增加小户型供给比例，来降低当套住房的价格，以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题；通过住房分类供应机制，兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题。
我国宏观调控房地产的目的及手段近几年，房地产的需求一直处于旺盛状态，特别是有很多人把房地产作为投机项目，进行投机买卖,使得房产价格畸高且不断攀升,已远远超出普通居民的承受能力。我国房地产市场自步入市场化以来，由于历程较短，房价的波动尚未经历一个完整的波动周期。从我国房价的波动的经验来看，房屋销售价格表现出持续上涨的波动特征，在最几年房价上涨幅度大幅提高。住所是百姓生活的基础，对房地产的调控是政府的职能所在，其目的在于： （一）有力弥补房地产市场的失灵 政府管制是解决市场失灵的重要手段。任何市场都存在信息不对称、外部性等问题，房地产市场自身的失灵要求我国政府对其进行宏观调控。政府管制是在市场机制不能有效地配置资源，出现功能上的缺陷的条件下必须进行管制以实现提高效率、促进平等和稳定社会的一种有效措施，进而促进房地产市场健康有序的发展。 （二）有利于防范金融风险 "在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，通过住房消费贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款筹集各种形式的信贷资金集中，直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。"[③]目前，我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为进行严格的调查监控，未来房价的波动和利率的变化也使拖欠还款的危机存在。这些不确定性因素都在不同程度给银行带来风险。 （三）有利于维护社会稳定 房地产开发商在利益的驱动下，提高房地产的销售价格，促使房地产价格大幅而且快速的上涨，很多普通老百姓只能望房心叹，买房难已经成为了一个严重的社会问题。这种外部性的问题必须由政府出面解决，才能达到社会公平的目的，从而维护社会稳定。 （四）有利于提升政府管理权威 土地是稀缺资源，居住是人类的基本权利之一，政府在房地产市场中的政策调控关乎千家万户的福祉。政府在住房保障上的不作为以及与房地产开发商狼狈为奸，以获取良好的政绩表现或者体制外的灰色收入为代价，任由开发商哄抬房价，中低收入家庭居无定所将极大的影响到政府的执政威信和执政能力。 政府要达到以上这些目的，对房地产的控制主要有以下几点： （一）政府应对房地产产业的发展进行正确定位 "中国的房地产业投资和产品的主体结构，应视为新进城的居民提供安居条件，提供中低档小户型住宅。而当前商品房供给结构却比较大地背离。国民经济主要矛盾转化的需要，背离消费需求结构，因而在总量不足的条件下就出现了泡沫。当前不是整个房地产业
房地产市场调控有关政策说明 一、房地产市场宏观调控现状 今年以来，国务院及住房和城乡建设厅、省政府对房地产市场宏观调控极为重视。1月26日，国务院召开常务会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作，国务院办公厅发出了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）。1月30日，浙江省人民政府发出了《浙江省人民政府关于认真贯彻落实国务院常务会议精神进一步做好房地产市场调控工作的通知》（浙政发明电[2011]22号）；3月24日，浙江省人民政府印发了《浙江省人民政府关于加快推进保障性安居工程建设坚定不移做好房地产调控工作的若干意见》。3月25日和4月15日，浙江省人民政府和国务院房地产市场调控督导组先后对我市贯彻落实房地产市场宏观调控政策情况进行了督查。7月12日召开的国务院常务会议明确表态：当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。已经在43个城市实行的限购政策不仅要继续执行，还要进一步扩大到“房价上涨过快的二三线城市”。7月29日，住房和城乡建设部办公厅下发了《关于进一步落实房地产调控政策有关问题的函》，对落实房地产调控有关政策提
出了进一步的要求。 二、我市房地产市场调控政策措施 去年以来，我市认真贯彻国务院和省政府有关房地产市场调控政策措施，相继出台了4个相关政策文件。一是2010年3月1日出台了《关于进一步加强住房保障工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》（温政发[2010]14号）。二是6月10日出台了《关于遏制我市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（温政发[2010]47号）。三是10月12日出台了《关于进一步加强我市房地产市场调控和住房保障工作的补充意见》（温政发[2010]62号）。四是今年1月26日国务院常务会议通过“新国八条”后，2月23日市政府第46次常务会议审议通过了《关于贯彻＜国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知＞的实施意见》，并以温政发[2011]23号文件形式于3月10日印发执行。我市在贯彻落实国务院、省政府房地产市场宏观调控政策中，重点突出三个方面：第一，新建商品住房价格控制目标。在广泛征求社会各界群众意见的基础上，市政府第47次常务会议审议确定并公布了我市2011年度新建住房价格涨幅控制在城镇居民人均可支配收入增幅10%以下。为实现该目标，各房地产开发企业必须合理确定新开盘楼盘价格，否则政府将实行干预。第二，把房价收入比列入政绩考核范围。为进一步落实住房保障和稳定房价工作约谈
我国对房地产的宏观调控的五大阶段 我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23 号文件、18号文件等。透过历年的房地产宏观调控政策，我们不妨做个清晰的研判。 第一阶段 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 时间：1993-1996年 现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地， 房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到 遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经 过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。 问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。
1998年住房分配货币化——1998年7月3日，国发(1998)23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》——1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化 点评：对城镇居民生活产生巨大影响的住房暴涨序幕正式拉开，主要角色陆续到位——虚伪的相关政府部门、贪婪的开发商、精明的投机客、朴实的自住购房者。 2001年刺激消费繁荣房地产市场——4月19日，关于对消化空置商品房有关税费政策的通知：为消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展，积极防范金融风险，经国务院批准，《财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》规定：.................... 点评：只要出台政策，名头都很动听！地产商小弟有困难，政府大哥当然两肋插刀、义不容辞；兄弟情深，可见一斑；到底是什么维护了这段感情，现在大家已然明了 2002年土地使用权转让规定,规范土地市场.——2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。 此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为"新一轮土地革命"的开始。土地市场开始了从划拨、协议“暗箱操作”走向招拍挂“阳光操作”的“乾坤大挪移”。 点评：暗箱操作似乎并未被“挪移”，但土地却获得了一个身价倍增的极佳途径：拍卖——价高者得！明确告之普通百姓：没钱你就别想使用土地！土地财政这块肥肉已经递到了政府嘴边！作为土地的唯一供应者，政府想要多吃肉，只能限制供应土地，伺机拉高地价！政府作为商人会很合格！ 2003年4月121号文件拉响宏观调控警报 中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。 点评：中国从来不缺少规定，却从来缺少执行！各种规定在聪明的执行者面前均化为无形。 2003年8月国务院明确将房地产业作为国民经济的支出产业 点评：中国是世界上极少数把房地产作为支柱产业的国家之一，开发商从此有了坚实的依靠，现在来看，国之误、民之哀！ 2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（又称18号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。 点评：开发商的又一尚方宝剑，限制开发商的行为就是与中央对着干！上面红字部分是谎言。
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/b011220244.html, 中国房地产宏观调控政策效果分析 作者：刘艳 来源：《合作经济与科技》2009年第24期 近年来,随着国民经济的快速发展和住房体制改革的不断深化,中国的房地产业已日趋成熟和完善,房地产业已成为中国国民经济的支柱产业和新的经济增长点。与此同时,部分城市的房地产市场出现了过热的现象,表现为价格的不合理持续上涨,房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存,市场运作不规范,房地产的投机性需求日益增长等。这些问题不仅威胁着房地产金融的安全,也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。为此,从2003年下半年开始,针对持续高涨的房价和增长过快的房地产投资,中国政府果断采取了一系列宏观调控措施。但经过五年多的调控,并没有对房地产市场存在的问题进行根本改善,部分城市仍然存在着房价持续走高、房地产供求结构失衡等问题。本文在此背景下深入分析中国房地产市场宏观调控政策效果,有助于相关部门更加准确地把握中国房地产市场发展的实际状况,探究其发展过程中产生的偏差及问题症结,正确把握调控的时机和方向,为下一步宏观调控政策提供参考。 中国新一轮的房地产宏观调控于2003年全面展开,相关部门从多个方面共同努力,采取一系列调控房地产市场的政策。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策,也有经济政 策和行政措施,并且在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下四个阶段: 一、严控房地产信贷、严格土地供给阶段(2003.2～2005.2) 2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%,商品房屋竣工面积为3.95亿平方米,销售面积为3.22亿平方米,商品房销售率达到82%,房地产市场供销两旺。针对房地产市场的过热现象,国家出台了一系列调控措施,其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开,具体包括严控信贷,提高项目自有资本金要求,从而提高行业进入门槛;整顿清理土地市场,彻 查开发区与大型项目,完善各项土地制度,严格控制土地供给总量;土地交易实行招、挂、拍,杜绝协议出让土地。其目标在于调控住房供给总量,促进房地产市场持续健康发展,使投资和供应的增长速度适度下降,改变固定资产投资过热的状况,抑制房价上涨的势头。 总地来说,此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标,但明显存在时滞效应。在宏观调控政策出台后一段时间,住宅供给总量增速开始回落,调控效果逐渐显现。2004年6月,全国商品住宅开工面积同比增速15.2%,增速首次回落到2002年以前的水平以下,前后经历了17个月的时间;2004年和2005年住宅开工面积同比增速分别下降到11.7%和12.6%,比2003年低了近15个百分点。与此同时,此阶段宏观调控政策也带来了一定的负面效应,也就是带来了地价房价飞涨的新问题。政府宏观调控政策中控制供给和鼓励消费的矛盾在2004年左右爆发。
2010年房地产政策分月汇总 时间： 2010.01.01 措施：财政部：五年内住房转让全额征收营业税 要点：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 时间： 2010.01.12 措施：央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋 要点：中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 时间： 2010.02.20 措施：银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者 要点：流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。 时间： 2010.03.10 措施：国土部强调房地产用地监管将开展突击检查 要点：国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。 时间：2010.03.18 措施：国资委确定78家央企退出房地产业务 要点：按照国资委要求，78家不以房地产为主业中央企业正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。 时间：2010.04.11 措施：银监会：银行不得对投机投资购房贷款 要点：中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。 时间：2010.04.13 措施：住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨
2015—2016学年第二学期南昌航空大学科技学院 《毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论》实践教学作业国家房地产调控政策实施效果及存在 的问题调研 姓名： 班级：1483032 指导教师：王锦明 调研时间：2016年7月 调研地点：上海市浦东新区祝桥镇 国家房地产调控政策实施效果及存在 的问题调研 此次调查由我在2016年7月份在上海市浦东新区祝桥镇通过网上上海市规划和国土资源管理局以及周边房地产项目披露的相关资料进行查阅分析，为了解我国房地产调控政策实施效果及存在问题，现将此次实践活动的有关情况报告如下。 基本情况 我国房地产业起步晚,从1998年国务院出台了《关于进一步深化住房制度改革,加快住房建设的通知》起,才真正进入了房地产商品化时代。从1998年到现在仅有11年时间,房地产市场发育很不成熟。我国正处于城市化、工业化高速发展的时期,城市化、工业化必然会带动房地产市场的快速发展,使房地产业成为国民经济的重要组成部分。正是由于房地产市场起步晚、不成熟,因而出现了大量问题,引发了国家对房地产市场的宏观调控。
政策回顾 我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23号文件、18号文件等。 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地，房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。 问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。 1998-2002年：促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房改 现状：1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现“通货紧缩”，房地产市场也随之进入低潮。 对策：为刺激消费、拉动内需，1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。 效果：随着各项政策措施贯彻落实，大大激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。 问题：这一时期存在住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱等问题。为打击“囤地”、“倒地”现象，规范土地交易市场《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，全国范围内“商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等各类
浅析政府对房地产市场的调控 改革开放30多年以来,以住宅为主的中国城市房地产市场不断发展,对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要的作用。但随着房地产业的高速增长,房地产市场基础性调节作用的失灵也日益呈现,房地产市场运行机制的一些弊端也日渐突出。因此,政府对房地产市场的宏观调控作用已经越来越重要,政府在房地产市场中的作用直接关系到我国房地产市场能否实现全面的﹑健康的﹑可持续的发展。切实加强我国房地产政府调控在当前具有重大的现实意义。 一﹑我国房地产市场现状问题分析 (一房价畸高且不断攀升 近几年,房地产的需求一直处于旺盛状态,特别是有很多人把房地产作为投机项目,进行投机买卖,使得房产价格畸高且不断攀升,已远远超出普通居民的承受能力。我国房地产市场自步入市场化以来,由于历程较短,房价的波动尚未经历一个完整的波动周期。从我国房价的波动的经验来看,房屋销售价格表现出持续上涨的波动特征,在最几年房价上涨幅度大幅提高。"自1997年以来,除1999年的微度调整以外,商品房价价格一直是呈上升姿态,而且上升速度越来越快,2004年房价的涨幅高达17.8﹪,随后虽然在整体上有些回调,但对于某些城市而言,仍然是在急剧上涨。" (二房地产市场失灵 ⒈房地产市场中存在严重垄断 "房地产是一个区域性的市场,房地产自身特点也决定了房地产市场是一个不完全竞争市场,在地域方面具有局部垄断的性质。"[②]在房地产行业中,房地产商以现在人多地少、土地价格上涨、原材料上涨、拆迁费用上涨等作为房价上涨的理由,从而肆无忌惮的让房价节节拔高,使得开发商每建成一个小区或一幢大厦,都实质上成为该物业的垄断者。而他们的这种行为,也从本质意义上构成了一种典型的垄断行为。而正是由于垄断的存在,严重阻碍了自由竞争和市场机构的正常作用,从而大大降低了资源配置的经济效率。