浅析我国土地储备机构性质的定位
从法条角度分析我国土地储备机构性质的定位
作者：黄胜
摘要：我国自1996年建立第一家土地储备机构以来，土地储备制度在各地纷纷得以建立和发展，但是，各地政府对土地储备机构的设置采用不同的组织方式，对其性质的认识也比较不统一，本文从较典型的几个地方政府规章的具体规定入手，通过法条分析各自的特征，总结出我国现行的土地储备机构的性质，然后分析这种性质的定位会导致的法律上问题，最后，总结将来国家正式确立土地储备制度时所应采取的对土地储备机构性质的定位。关键词：土地储备土地储备机构土地收购公共性市场主体
一、现状的介绍―――我国实践中的地方性法规和规章对土地机构的性质基本描述
土地收购储备制度（land banking）是政府通过合法方式预先获取土地，进行整理和持有，适时投放到市场，以实现调控土地市场需求，保障公共目标的实现和城市有序发展的目标。[1] 从1996年8月我国第一家土地储备机构——上海市土地发展中心诞生以来，我国的土地储备机构已经达到现今的1600多家。[2] 特别是从1999
年6月，国土资源部以内部通报的形式转发了《杭州市土地收购储备实施办法》和《青岛市人民政府关于建立土地储备制度的通知》，并向全国推广杭州和青岛两市开展土地储备的经验，极大地推动了各地建立土地储备制度的积极性。2001年4月30日，《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》明确要求有条件的地方政府试行土地收购储备制度。至今各个省市基本上都建立了自己的土地储备机构。由于上海、杭州和武汉三地的土地储备制度实行的较早并且也比较成熟，本文将根据１９９９年３月１０日杭州市人民政府令第１３７号发布，２０００年８月７修正的《杭州市土地储备实施办法》，（以下简称《杭州规定》）2002年.07.月10日实施的《武汉市土地储备管理办法》（以下简称《武汉规定》）和自2004年8月1日起施行的《上海市土地储备办法》（以下简称《上海规定》）中的相关规定来分析实践中的土地储备机构的性质。实践中土地储备机构的名称各不相同，例如，杭
州市是土地储备中心，武汉市是土地整理储备供应中心，上海市是上海地产有限（集团）公司，厦门市是厦门土地开发总公司。[3]
（一）杭州土地储备机构的性质的基本定位。根据《杭州规定杭州市土地储备中心工作章程》（试行）[4] 第二条规定：“市土地储备中心是受市政府委托，在杭州市土地收购储备管理委员会的领导和监管下，代表政府实施土地收购、储备、出让前期准备工作的指定运作机构。”第三条规定：“市土地储备中心为相当正处级全民所有制非盈利性事业单位，具有独立的法人地位，隶属于杭州市土地管理局领导。”在后来的《杭州规定》第四条更加明确地规定：“杭州市土地储备中心受市政府委托在杭州市土地收购储备管理委员会指导和监管下，代表政府实施土地收购、储备和出让的前期准备工作。”由此可见，杭州市在给土地储备机构的性质定位于事业单位法人，既不同于机关法人，也不同于公司企业法人。杭州市土地储备中心是全拔款的事业单位，其职能是接受政府委托行使征用、征购、收购、回收土地等职权，并进行土地出让的前期准备等工作。
（二）武汉土地储备机构的性质基本定位。《武汉规定》第五条规定：“市人民政府设立市土地资产经营管理委员会，负责统筹、协调、决定土地储备供应中的重大事项。市土地行政主管部门负责对全市土地储备工作监督管理。市计划、经济、建设、财政、物价、规划、房产等部门应按照各自职责，做好土地储备的相关工作。” 第六条规定：“市土地整理储备供应中心具体承担江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区范围内土地储备供应的日常工作。”由此可见，武汉土地储备机构的性质是定位在政府的一个管理机构，其是在现有的房地产管理部门中设一个处级办公室，市政府将其设置为市规划土地管理局的二级机构，县处级单位，它仅在市征地拆迁事务部的基础上增加土地整理储备功能。
（三）上海土地储备机构的性质基本定位。《上海规定》第五条规定：“市土地储备中心是市政府设立的土地储备机构，在本市区域范围内实施土地储备，负责储备地块的前期开发，承办储备地块按计划供应的前期准备工作。”虽然在规定中没有提及上海地产集团，实践中的土地储备的运行是由上海地产集团和上海市土地储备中心来完成的。[5] 从地产集团的网站中可以得知：“两者是两块牌子、两个独立法人、一套班子管理运作。市土地储备中心是市政府设立的土地储备机构，地产集团是市政府土地储备运作载体。实际工作中，土地储备中心专门从事土地收购储备和滩涂资源投资管理，土地的市场运作和承担投融资功能通过地产集团进行。储备地块在进行
必要的基础性建设后，按照土地供应计划交付公开出让。”[6] 可见，上海市土地储备机构采取的是市场化运作的模式，但是同时又有市土地储备中心的参与，但是，可以说在土地储备上还是以政府的行政机关为主导的一种模式。
（四）小结。从表面上来看，前述三者的组织形式有的是采用事业单位法人，有的是属于行政机关下属的一个部门，而有的是采用公司企业法人的形式，但是，从本质上看，它们应该都是不以盈利为目的，而以控制土地，实现城市的总体规划为目的，代表政府进行土地的收购、储备、运营和管理，并与行政机关具有行政隶属性关系的一个职能操作组织形式。
二、尴尬的角色及其引起的法律问题
仅仅根据上述的基本规定不能完全认清土地储备机构的性质，必须根据其他的相关的规定和具体实践操作来分析。
（一）土地储备机构是否是一个行政主体。土地储备机构是否是一个行政主体直接关系到其能否以自己的名义实施职权并且承担相应的义务，更重要的是能否作为行政诉讼的一方当事人参加行政诉讼。在我国，行政主体包括行政机关和法律、行政法规明确授权的组织。目前，我国对土地储备制度的规定现在仅仅限于部门规章和地方性的法规、规章当中，法律和行政法规根本就没有关于土地储备制度的规定，土地储备机构没有得到授权而变成行政主体；同时，除了上海的操作之外，各地在设置土地储备机构时，并没有把其设立为一个独立的行政机关，往往是把其定位在事业单位法人，或者是行政机关的下属的一个机构。因此，根据实践中的情形来看，我国的土地储备机构并没有取得行政主体的地位，而是受各地政府委托的行使职权或者是以其所隶属的行政机关的名义实施职权。[7] 但从上海的实践来看，由于其土地储备制度秉承的理念是“政府主导，市场运作”，其土地储备中心是一个独立的行政机关，其目的更加便利于储备机构有充分的职权来主导土地储备的运作。因此，可以得出结论，我国的大多数土地储备机构不具有行政主体的资格，是不能以自己的名义行使行政职权和承担责任，其必须以被代理机关或者其所隶属的机关的名义行使行政行为，另外，在面临行政诉讼时是没有诉讼主体资格的。
（二）土地储备机构是否是一个市场主体。土地储备机构虽不具有行政主体的资格，但是那些有独立法人地位的储备机构是否就必然是一个市场主体呢？如果是一个独立的市场主体，则其可以自主经营，受到外界的干预会比
较少。但是，观察我国实践中的土地储备机构，发现其受到如下限制，首先，从机构设置来看，以杭州为例，其定位是一个独立的事业单位法人，其是不以盈利为目的的，并且从机构的设置模式来看，其受土地收购储备委员会的监督和领导，[8] 其并不是一个完全独立的市场主体，第二，从供地模式来看，《上海规定》第十五条：“土地储备机构应当按照土地供应计划的要求，做好储备地块交付供地的前期准备工作。”[9]《武汉规定》第四条：“土地储备应当根据国民经济和社会发展中长期计划、土地利用总体规划、城市总体规划、年度土地供应计划和土地市场供需状况，统一规划、统一储备整理、统一供应。”可见，土地储备机构是必须根据政府的供地计划来出让土地，其并不是完全按照市场的规则来进行的，公益性的定位使得其自主的交易权受到严格的控制。第三，从运作所需的启动资金来看，土地储备机构在设立之初其资金一般来自财政拨款；在成立之后，主要是通过的政府担保和土地使用权抵押向银行贷款，获取营运资金。例如，《杭州市土地储备中心工作章程（试行）》第六条由市财政拨款2000万元人民币作为市土地储备中心的注册资金。上海地产有限公司集团注册资本为人民币42亿元，其中，啯资授权经营37亿元，国资经营公司出资4亿元，大盛资产出资1亿元，政府充当了投资者和贷款保证人的角色。[10]第四，从出让金的去向来看，土地出让之后，其中的大部分上缴国家，对土地储备机构的运营需求资金主要是预留。《上海规定》第十六条规定：“（资金管理）储备地块出让所得的价款中，属于土地使用权出让金的部分，由受让人支付给土地管理部门；属于土地前期开发费用的部分，由受让人支付给土地储备机构，并在扣除土地储备的成本开支和管理费后，纳入土地储备专项资金。土地储备专项资金的设立、使用和管理办法，由市财政局会同市房地资源局另行规定。或者由财政部门在核定后返还。”《杭州规定》第三十四条规定：“市土地储备中心的资本金由市财政拨款，土地储备中心运作后的增值资金也逐步充实资本金。”第三十六条规定：“储备土地经市土地管理部门出让后，土地出让金全额上缴财政。”可见，政府是土地出让金的管理者和收益人，土地储备机构并没有很大的自主权。
（三）从前面的分析来看，土地储备机构既不能简单划入行政主体的范畴，也不能简单划入市场主体的范畴，并且实践中的规定也没有对其进行明确的定位。性质定位的不明确使得在处理一系列的法律关系时出现了很多的法律问题，下文现逐一分析。
(1) 土地储备机构是否是储备土地的使用权人？根据《上海规定》第十二条：“（储备地块的权属证明）土地储
备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后，或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后，或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后，可以向市房地资源局申请土地登记，领取土地储备的房地产权证。储备地块交付供应时，土地储备的房地产权证应当由市房地资源局收回。”《杭州规定》第十二条：“……土地收购的一般程序：（八）权属变更。市土地储备中心根据《国有土地使用权收购合同》约定支付收购定金后，原土地使用权人与市土地储备中心共同向市土地管理部门、房产管理部门申请办理权属变更登记手续。（九）交付土地。根据合同约定的期限和方式，原土地使用权人向市土地储备中心交付被收购的土地和地上建筑物；被收购的土地使用权一经交付，即纳入土地储备。”根据上述两者的规定，储备的土地在进行产权登记时，都登记在土地储备机构的名下，根据民法上登记的公信公示原则，土地储备机构得到了登记上所记载的土地的权利，然而，实际情形是，土地储备机构仅仅是代理者，其并没有与一般登记者所享有的权利一样，如果第三人因为信赖土地储备机构所享有的权利而与之交易，后来政府予以否定，第三人的救济的途径是怎么样的？是通过民事诉讼还是行政诉讼？民事诉讼中谁是诉讼主体？且法院如何判定谁来承担违约责任？（2）土地储备的临时利用的问题。《杭州规定》第十九条：“（二）土地利用。原土地使用权人交付土地后，储备土地预出让或招标、拍卖前，市土地储备中心可以依法将储备土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押、临时改变用途。”另外，根据《杭州规定》第三十五条：“土地储备中心的土地收购资金可以通过收购土地的抵押贷款筹措。”问题是土地储备机构不是土地的使用权人，其是没有权力去处分土地的，如果贷款不能偿还，银行能否强制取得土地的使用权是有疑问的，因为，目前来看，土地储备机构是政府的代理人，且收益归政府所有，土地储备机构仅有的注册资本是无法承担巨大的债务责任的。《上海规定》第十三条：“（储备地块的临时利用）经规划管理部门批准，土地储备机构可以在土地储备期间，临时利用储备地块。储备地块的临时利用不得影响市容环境，不得修建永久性建筑物、构筑物和其他附着物。市和区（县）土地储备机构不得兼营除临时利用储备土地以外的其他经营性业务。”如前所述，土地储备机构并不是真正的权利人，其获得处分权利的基础是政府的委托。权利的不明确使得土地产生的纠纷的解决的复杂性问题。
（3）在担保贷款方面，以武汉土地整理储备供应中心为例，当其向商业银行贷款时,一般先由财政部门或其他相关部门同银行协商,并向银行出具一个"承诺书",银行相信政府的信用,就为其办理贷款；我国《担保法》规定政
府及以公益为目的的事业单位不能作为保证人。
(4)土地储备机构与政府之间是一种受托与委托的关系,受托人必须以委托人的名义从事受托行为,其法律后果也应当由委托人承担.其结果土地储备机构的独立法人资格实质上毫无法律意义.诸如土地储备机构与商业银行及其他金融机构间的贷款合同,土地公债的偿还,收购款的支付等,一旦发生土地储备机构违约,则违约责任的承担就会出现主体混乱的局面。从实践来看，土地储备机构的资金来源是地方财政的拨款，或者是由受让人支付前期的开发费用，其他收益全部上缴国家，实质上土地储备机构承担责任的能力是很有限的，这样对债权人的保护来看是很不合理的。
（5）诉讼主体问题在代理制的机制下，如果发生了纠纷，是通过行政诉讼还是民事诉讼来解决？是以土地储备机构为被告还是以政府为被告？
三、对三地区土地储备制度性质定位的简要评价
通过上述的分析，杭州市的土地储备中心的性质是事业单位法人，其是受市政府的委托，代表市政府行使职权，可见，其扮演的是“代理人”的角色，这就大大地限制了其行政职权和市场上的自由裁量权，失去了其独立性，中介机构本应对政府一定限制的功能就消失了，导致的问题是“土地储备中心为最大限度地获取土地收益,确保土地的增值,实行‘不饱和’供地政策,始终对开发商进行所谓的‘饥饿’疗法。导致杭州的房价的飞涨,其房价一度高居全国第一。”[11] 武汉市土地整理储备供应中心是政府的一个工作部门，政府行政的非专业性必然导致低效率，行政的绝对指导性必然否定了市场性在土地储备中的作用和地位。同时，在中国目前的环境下，把土地储备机构设置在政府机关里是不利于保护交易对方当事人利益的，同时，也极有可能导致寻租行为的发生，基于对政府职权的一种牵制，设置一个第三方的主体是必要的。在上海市，土地储备中心专门从事土地收购储备和滩涂资源投资管理，土地的市场运作和承担投融资功能通过地产集团进行。 [12] 这种设置吸收了政府主导型和市场主导型的优点，但是，这种设置容易导致混淆，且两者之间的职能是不可能很容易地区分，提高交易方当事人的交易成本，当出现纠纷时，纠纷的对方当事人的确定也是成问题的。
四、总结：土地储备机构性质的准确定位
通过上述的分析，可以得知，土地储备机构应当具有两个特性：行政职权性和市场性，职权性是为了保证公共利
益的实现，而市场性则是为了提高交易主体的专业性，从而降低市场的交易成本，同时，市场性所要求的平等性对交易对方当事人的保护是很有利的。这两个特性就决定了土地储备机构既不能设在政府机关中，也不能是一个完全市场化操作的企业法人。国家将来在对土地储备机构性质定位时，必须改变过去的行政委托方式，由法律、行政法规明确授权：土地储备机构便有了行政主体的资格，即以自己名义独立行使职权与承担责任的能力；同时，也获得了民事主体的资格，即以自己的名义进行交易和承担责任；另外，土地储备机构也获得了诉讼主体的资格。
[13] 这种授权本质上是对储备机构权力的授予和限制，划定其行使权力的范围，其好处就是，利用土地储备机构的独立性可以改变过去政府的绝对权力，可以对政府权力产生一定的牵制；同时，土地储备机构的专业性必然会提高交易的效率和减少交易的成本。因此，这种被授权的机构应当是不以盈利为目的的独立法人，法人的投资者只能是国家；并且该法人的行使职权和市场交易行为应受政府有关部门的严格监督，其应该按照政府的规划和计划来进行储备和交易。
注释：
[1] 杨遴杰《中国城市土地储备的功能与模式研究》P5 北京大学博士论文 2002
[2] 杨遴杰陈祁晖李刚高永陶晓龙《我国土地储备机构发展状况分析》载于《经济地理》第四期 2005年7月
[3]2001年《厦门市国有土地储备实施办法》第三条规定“市人民政府授权厦门市土地开发总司作为政府国有土地储备的专门机构，行使储备土地的职能，并承担相应的具体工作。”
[4]其是杭州市土地收购储备管理委员会在1998年5月6日通过，是杭州是土地储备办法实行以前的规定，但是并没有失效。
[5]根据上海地产集团与上海市土地储备中心的网站介绍，上海地产集团成立于2002年，是一个企业法人；而根据《上海规定》第5条可知土地储备中心是一个上海市政府设立的行政机关。上海采用的是一种复合的形式来组织土地储备的运行。
[7]《杭州规定》第四条予以明确杭州市土地储备中心受市政府委托在杭州市土地收购储备管理委员会指导和监管下，代表政府实施土地收购、储备和出让的前期准备工作。
[8]土地收购储备委员会由政府设立，成员由土地、财政、计划、规划等部门组成，任务是协调收购、储备、出让政策。摘自张凤和《浅议城市土地集团制度中的难点与对策》，《中国房地产》2002年第9期，第15页[9]上海规定第四条:“（管理部门）市土地管理工作领导小组负责审核批准本市土地储备计划，协调解决土地储备中的重大问题。”土地储备的供应计划是有比较严格的程序来决定的例如第八条：“（储备计划）本市的土
地储备计划应当与国民经济和社会发展计划相协调，与土地利用年度计划以及明后年的土地供应计划相衔接。市房地资源局应当会同市发展改革委员会等有关部门，在每年第四季度组织编制下年度的土地储备计划，经市土地管理工作领导小组审核批准后分解下达。”
[11]引自赵艳华等:《土地收购储备机制中存在的问题及对策分析》，载于《城市土地》，2005年第1期p47.
[12] 上海市在刚刚起步实施土地储备制度时，遵循的市场化的操作原则，由于政府加入的力量过于少，使得原来的操作并不成功；因此，在改革之后，引进了政府主导型模式，加强了土地储备机构在收购中的强制性和优先性。
[13] 在诉讼主体资格方面，遇到的问题将是交易对方当事人诉讼时必然会遇到行政诉讼和民事诉讼之间的选择，笔者认为，以行为中平等性与否来区分不同的案件就可以解决这个问题。你好哦啊，
出师表
两汉：诸葛亮
先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。
宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。
侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。
将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。
亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。
臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。
先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。
愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。
今当远离，临表涕零，不知所言。
附件2： 被审计单位需提供的资料清单 一、项目立项审批依据及流程资料 （一）市政府同意进行项目开发的授权批复； （二）市储委会批准的土地储备实施方案及所包含的具体内容； （二）项目实施范围： 1．项目所在区位图； 2.项目所在0.6m分辨率的航拍图； 3.项目储备土地范围红线图； 4.道路红线图。 （三）签订土地一级开发委托合同，包括与县（市）区人民政府、市征地处、街道办事处（乡、镇）、社会投资人等相关单位签订的征地拆迁的委托合同（协议）； （四）项目片区控制性详细规划及相关批复文件； （五）收储范围内土地的土地使用权证权属文件； （六）收储范围内地上建（构）筑物情况调查文件； （七）收储范围内的可行性研究报告及立项批复； （八）市土地储备中心报相关部门批准的年度土地收储计划 （九）土地移交确认书及相关附件； （十）土地申请规划条件文件、二勘及评估等土地前期供应文件； 二、土地收储费用审计需提供的资料 （一）成本测算报告（包括成本测算结果、费用组成、文件依据等）； （二）昆明市土地收储（宗地）基本情况调查表（附表由审计人员拷贝电子版），填表要求如下： 1.对新增建设用地的，按附表1-1内容逐项填写； 2.对一般划拨土地及属于市、区财政金额拔款的行政、事业单位使用的划拨土地，按照附表1-2内容逐项填写； 3.对协议出让和以招拍挂方式取得的土地，按照附表1-3内容逐项填写； 4.对“清理整顿”完善的用地，按照附表1-4内容逐项填写； 5.对军事用地及其他特殊用地的，按照附表1-5内容逐项填写。 对地上建（构）筑物，按附表2分类进行： 1.对房屋结构类型，按照附表2-1内容逐项填写； 2.对附属结构类型，按照附表2-2内容逐项填写； 3.项目情况及资金的来源、管理、使用情况，按照附表3内容逐项填写。 （二）相关账本、报表、凭证、税费缴纳依据、财务成本测算方法及依据； （三）征地、拆迁、安置所执行的补偿标准及制定依据、拆迁公告、拆迁许可等； （四）与征地拆迁受补偿人签订的协议（合同）及附件（包括测量、测绘、评估报告及相关单位签认单等）； （五）征地、拆迁、安置工作所依据的相关文件、通知、会议纪要等； （六）财务成本及投融资公司承担融资贷款本息及其它项目贷款分摊资金的计算依据及相关文件；（七）土地一级开发所涉及的市政基础设施配套建设、场地平整等项目的项目批复文件、招投标文件、中标通知书、施工合同、工程预（结）算书、施工（竣工）图纸、竣工文件等； （八）其它经市政府批准需纳入土地收储的费用文件资料。 三、片区涉及基础设施建设的，应提供以下资料： （一）可行性研究报告及其审批文件； （二）初步设计文件及其审批文件（含最后修正的设计概算）； （三）明确投资来源的文件及年度投资计划批准文件； （四）环境影响可行性报告及批准文件；国有土地使用权证、土地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证、开工报告； （五）招投标文件、勘察设计合同、监理合同、施工合同、设备采购合同及各类服务合同；（六）建设单位的内部管理制度（含内部财务管理的制度）及规定。 （七）审定的全部工程结算及汇总表、与项目有关的会计账册、会计凭证、会计报表； （八）《基本建设项目竣工财务决算报表》全套； （九）建设单位预付工程款、预付材料款及建设单位供料明细表；
土地储备机构名录制对公司性质土地储备的影响分析【摘要】国家有关部门下发了关于土地储备与融资管理的最新政策文件，对公司性质土地储备有了新的要求。本文在主体选择、权利厘定、融资分析三个方面，分析公司性质土地储备的法律风险与法律边界，提出一种新的土地储备模式，以期为名录外机构解决土地储备运作，化解储备风险，做一些理论分析与尝试。 土地储备制度是土地管理制度的重要组成部分，成为土地市场管理制度的基础性制度之一。土地储备制度在加强土地调控，规范土地市场运行，提高建设用地保障能力等方面发挥着重要作用。2012年，国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发了《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号），对土地储备机制在管理与融资等方面提出了新的要求，对公司性质土地储备也有相应的要求。本文在主体选择、权利厘定、融资分析三个方面，分析土地储备的实质，试图廓清土地储备的法律风险与法律边界，提出一种新的土地储备模式，以期为名录外机构解决土地储备运作，化解储备风险，做一些理论分析与尝试。 1 问题的提出 “十二五”规划实施以来，国土资源管理制度改革逐步深化，我国土地市场管理法律法规体系不断健全，土地储备制度相关的法律法规也逐步得到落实。 在全国各地的储备工作实践看，独立于国土资源部门的公司性质机构也在开展实质上的土地储备，其性质可以定性为土地一级开发，
且有较大规模的土地储备量。国土资发〔2012〕162号等政策文件出台后，亟需解决公司名下储备与土地储备的政策冲突，其储备土地需尽快推向土地市场，化解土地政策及市场风险。 2 公司性质土地储备的政策分析 2.1储备主体分析 2007年，国土资源部、财政部、中国人民银行颁发的《土地储备管理办法》规定，土地储备机构必须满足五个基本条件，即市、县人民政府批准成立的，具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。 按此规定，国土资源部对土地储备机构实行名录制管理，只有符合条件，列入国土资源部土地储备机构名录的单位，才能承担土地储备工作并进行储备融资。公司性质机构实施土地储备并非政策文件规定的储备机构，法律地位上的不认可，成为公司性质土地储备的根本性制约因素，直接影响公司性质土地储备的正常运行和目标的实现。 2.2土地权利分析 国土资发〔2012〕162号文要求各级国土部门不得为名录以外的机构办理储备土地登记、核发土地使用证。公司性质土地储备不能办理土地登记，不能取得土地使用证，土地使用权的缺失，造成了土地权利的不完善。权利得不到保障，造成较大的法律风险，制约土地权利发展。 2.3融资渠道分析 土地储备不仅是土地流转的过程，也是一个资金循环的过程，资
民法总论案例分析习题 1.[案情介绍] 李某因意外事故失踪后被法院宣告死亡。因李某是昔日上海的大财主，时值文革期间，其妻张某为表明与丈夫划清界线，便将李某留在家中的所有财物上交国家。12年后，李某从海外归来，要求撤销原死亡宣告并由政府归还已被妻子处分（上交）的财产。[问题] （1）人民法院在李某申请下是否会撤销原死亡宣告，为什么？（5分） （2）人民法院是否会判决政府返还李某的财产，请阐述理由？（5分） 2.[案情介绍] 甲男居住在乙女的隔壁，甲时常聚集三朋四友在家打麻将及其他娱乐，声音极大常至深夜点。乙女休息不好工作业绩下滑问题被所在的外企辞退。辞退当日乙女登门请求甲以后夜里小声点，以免影响邻居休息。由于双方语气都欠佳发生争执，甲拉住乙的衣服说：“我是赌徒，你就是妓女。”在双方挣扯间乙衣服被撕破，上身部分裸露。 [问题]分析本案中有哪些民事关系，并分析其构成要素。（10分） 3.[案情介绍]某木制品进出口公司因业务需要向外订购某种稀有木材，因市场信息不对称一直没有得到满意的回应。面对交货期一天天逼近，公司上下非常焦急。此时，本地另一木材公司上门提出愿出高于市场平均价3倍的价格出售相当数量的木材。进出口公司无奈之下只好同其签订合同。合同签订后，进出口公司依约支付了3倍价款，木材公司也保质保量交付货物。但一年半之后，因进出口公司领导更换，新的经理提出这一合同是无效合同，遂起争端。（本题共10分） [问题]1、经理提出这一合同无效是否正确？为什么？（2分） 2、木制品进出口公司能否请求撤销该合同？为什么？（2分） 3、如果木制品进出口公司要求变更该合同的内容，司法机关能否变更？为什么？（2分） 4、如果本案中稀有木材属国家保护物种，严禁采伐，本合同是否有效？为什么？（2分） 5、如果发生第4问的情况，本案应如何处理？为什么？（2分） 4.[案情介绍]李某受单位委派到某国考察，王某听说后委托李某代买一种该国产的名贵药材。李某考察归来后将所买的价值1500元的药送至王某家中。但王某的儿子告诉李某，其父已于不久前去世，这药本来就是给他治病的，现在父亲已去世，药也就不要了，请李某自己处理。李某非常生气，认为不管王某是否活着，这药王家都应该收下。 [问题]1．李某的行为的法律后果到底应由谁来承担（5分） 2．药是否应由王家出钱买下为什么（5分） 分析：1．李某购买名贵药材是受王某的委托才进行的，其行为应属民事代理。《民法通则》第63条第2款规定，代理人在代理权限内，以代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因此，本案中李某购买药材的行为后果应由王某承担。2．根据最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第82条的规定，当被代理人死亡后，代理人由于不知道被代理人死亡而为的民事法律行为仍然有效。 也就是说，代理人因实施代理行为所取得的后果应由被代理人的继承人受领，由此所产生的债务作为被代理人的债务，以被代理人的遗产或者其继承人或受遗赠人来承担。本案中，王家理当出钱买下此药。 5.案情介绍]1987年12月，胡某所在单位决定派他到加拿大学习两年，因办理出国手续一时钱不够用，遂向朋友张某借款3万元，并立字据约定胡某在出国前将钱还清。但胡某直到1988年7月27日出国，都一直没有还钱。此前张某虽然经常来看望胡某，但也对钱的事只字未提。胡某在国外两年与张某也有过联系，但都没有说钱的事。1990年8月，胡某回国。1990年10月张某因买房急需用钱，找到胡某，胡某当即表示，全部钱款月底还清，并在原来的字据上对此作了注明。11月5日，当张某再次来找胡某要钱时，胡某却称，他的一个律师朋友说他们之间的债务已超过两年的诉讼时效，可以不用还了。张某气愤至极，第二天
民法学案例分析题及答案 案例１ 85岁的王老太有一子一女，儿子一向不孝顺，女儿出嫁。自女儿出嫁后，儿子根本不管母亲。王老太十分生气，时常唠叨，将来要把全部财产遗给女儿，不给儿子一草一木。儿子得知母亲心意后，立即要王老太马上立一份遗嘱，把全部财产给他一人，否则，就要把老太太“倒过来拎”、“打死她。”王老太无奈，只好按照儿子的要求，立了遗嘱。 问：1、王老太所立遗嘱有效吗？为什么？ 2、王老太想重新立一份遗嘱可以吗？为什么？ 3、王老太如果在立了案情所提到的遗嘱后死亡，她的儿子是否享有继承权？为什么？答：1、王老太所立遗嘱无效。因为这份遗嘱是在其儿子的胁迫下所立，意思表示不实。2、可以。因为：（1）原来的遗嘱无效。（2）依据我国继承法，立遗嘱人随时有权变或废除已立遗嘱，另立新遗嘱。 3、没有。因为85岁的王老太已丧失劳动能力，而有赡养能力的儿子拒不履行赡养义务，已构成遗弃被继承人。依照我国继承法的规定，王老太的儿子的继承权已丧失。 （结合案例讲清关系与法律条款。） 案例2 某养猪场担负向市某副食商场提供新鲜猪肉的合同义务，每天将50头新鲜猪肉送至该副食商场。1997年8月中旬因养猪场自备车辆大修，遂与个体运输户郑某订立为期一个月的运送合同，约定每天早上6点郑某开车到养猪场装上新宰杀的生猪50头，于8点前送到某副食商场。9月2日郑某开车去养猪场路上因与他人车辆相撞，处理后于中午才到养猪场，下午才将该批猪肉送到副食商场，经检验，该批猪未变质，但已不太新鲜，副食商场降价出售，为此养猪场损失1万元，要求郑某承担，郑某拒绝，认为自己并非有意违约，而系自己的车被他人撞坏所致。经查，撞车责任主要由对方承担对方赔郑某8000元，郑某也有一定责任。问：1、郑某没有按约履行合同有无过失？为什么？ 2、本案应如何处理？ 答：1、因郑某对造成事故有一定责任，其对未按合同约定履行有过失。 2、养猪场的损失是由郑某违约造成，郑某应承担违约责任。 3、郑某应赔偿养猪场的全部损失。依据《民法通则》的规定：当事人一方违反合同的赔偿责任，应相当于另一方应此所受到的损失。
土地储备及开发计划编制思路和方法分析 发表时间：2019-07-30T09:58:19.233Z 来源：《基层建设》2019年第14期作者：朱航霄 [导读] 摘要：土地作为大自然给予的最为宝贵的物质资源之一，在人类生产生活中扮演了极其重要的角色。 乌鲁木齐市土地储备工作办公室新疆乌鲁木齐 830000 摘要：土地作为大自然给予的最为宝贵的物质资源之一，在人类生产生活中扮演了极其重要的角色。但是怎么合理地处理和分配私人土地、国有土地、各类机构用地以及公共土地这些用地类型十分关键。土地储备是调控土地市场，实施土地利用总体规划、城市总体规划，促进土地节约集约利用的重要手段。做好土地储备及其开发供应的计划和规划，对发挥储备土地的积极作用具有非常重要的意义。 关键词：土地储备；开发计划编制；思路与方法 引言 2018年1月，国土资源部对储备土地的收储和开发供应提出了更具体的要求，其中重点突出土地储备及开发利用要符合规划要求。当前，土地储备及其供应普遍缺少与各类规划的衔接，导致土地储备及开发供应存在一定程度上的随意性。为此，本文针对如何做好土地储备及开发计划编制工作进行探讨。 1土地储备 土地储备，顾名思义，就是通过对各类土地资源的回收、整合、分配，从而达到对资源合理配置的最大化。土地储备这个概念最早是从国外引进的，它的目的就是在土地尚未使用之前，由政府取得土地所有权和使用权，以备适时供应市场，在最公平的前提下进行商业或者公共用地的竞标，从而实现公共政策目标，同时可以防止某些投机者哄抬地价，破坏国家土地竞争的平衡机制和市场效应。 土地储备大概可以分为以下四个环节。 1.1土地回收 在进行土地回收时，一般由当地的土地行政管理部门持相关证件并按照合法流程进行回收。其中包括经过批准的国有土地、由政府收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用并获得土地征用批准手续的土地以及通过其他渠道所收取的土地。 1.2土地开发整合 土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。要根据回收的土地类型进行不同程度的前期整合，在涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的土地时，要做好必要的前期工作。 1.3土地储存 对于已经回收且完成前期整合工作的土地，土地部门要积极地做好保护和管理工作，作为预备的公共资源，这些储备土地应当在合理的情况下进行前期的合理利用，例如进行一些公共事务的运作;同时为了防止这些土地或者相关建筑物的损害，政府应当采取相应的法律条规对各类用地进行保护。 1.4土地供应 在准备工作完成后，对于储备土地应当进行合理的配置，当地主管的政府部门应当按照上级指示，发布土地供应计划，一些涉及重要领域的用地，例如公共安全、交通、住房等，要通过招标会来合理配置资源，同时对于土地供应的对象应进行资格审查，以防出现资源浪费或者重大事故。但是，土地储备制度也仅仅引入我国不过二十余年的历史，无论是相关专家还是政府事业单位对于土地的储备管理都处于初级阶段，所以要想达到资源合理配置依然还有很长的路要走。 2计划编制思路 2.1节约集约 我国土地资源非常有限，可以收回储备的土地更加少之又少，因此，对土地储备和供应开发都应当遵循节约集约原则，在有限的土地资源中充分发掘土地价值，为地方发展提供土地资源保障。 2.2高效精准 储备土地是经过土地储备机构按照一定的要求，收回入库的土地，因此，土地的数量和质量已经有一定保证，储备土地的目的是为了满足城市发展需要，因此，对于储备土地的管理，需要精准高效。 2.3协调发展 为了实现全面协调发展，在收储土地和供应开发时应考虑区域协调，在收储土地的同时，也要对城市重要发展片区的产业进行相应优化，在保障产业项目以及民生项目的土地需求以外，需要加大用地保障力度，从而有效加速区域发展。 2.4适度弹性 为保证土地市场经济效益，土地储备计划及开发供应计划制定出台好，允许在一定的时间范围内调整。 3土地储备及开发计划编制方法 3.1预测总体需求 土地储备机构可以根据规划情况及历史收储及供应水平，对土地储备及开发做出总体预测需求。最新修订的《土地储备管理办法》规定，土地储备机构应根据国民经济和社会发展规划、国土规划、土地利用总体规划、城乡规划等，编制土地储备三年滚动计划，合理确定未来三年土地储备规模，对三年内可收储的土地资源，在总量、结构、布局、时序等方面做出统筹安排，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。可以纳入储备范围：依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地、其他依法取得的土地。 3.2储备地块选择 可根据城市总体规划中确定的城镇发展方向以及城市重点发展区域或重点项目开展储备地块的选择，围绕重点发展片区及项目，结合土地开发政策，制定严格的可操作性强的土地储备计划及开发供应计划。 3.3储备时序确定 在土地储备时，也要考虑到城市建设的全面发展，要确定土地储备时序，需要对储备实施措施的影响进行调查，例如城市区位条件是
2016年10月高等教育自学考试全国统一命题考试 民法学试卷 (课程代码00242) 本试卷共6页，满分100分，考试时间150分钟。 考生答题注意事项： 1．本卷所有试题必须在答题卡上作答。答在试卷上无效，试卷空白处和背面均可作草稿纸。 2．第一部分为选择题。必须对应试卷上的题号使用2B铅笔将“答题卡”的相应代码涂黑。 3．第二部分为非选择题。必须注明大、小题号，使用0．5毫米黑色字迹签字笔作答。 4．合理安排答题空间，超出答题区域无效。 第一部分选择题(共30分) 一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题 卡”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1．关于民法的效力，下列表述正确的是 A．无论新、旧法是否为同一级机关颁布的，都适用新法改废旧法的规则
B．法律原则上只适用于法律生效后发生的事项 C．港澳台地区也是我国领土，因此，我国民法同样适用 D．我国民法不适用于居住在我国境内的外国人 2．下列适用2年诉讼时效期间的是 A．身体受到伤害要求赔偿的 B．房屋买卖合同纠纷 C．出售质量不合格的商品未声明的 D．寄存财物被丢失或者损毁的3．将民事法律关系区分为绝对法律关系与相对法律关系的意义在于 A．绝对法律关系的义务主体是特定的 B．相对法律关系的义务主体一般是不特定的 C．相对法律关系的义务人负担的义务一般是消极的不作为 D．绝对法律关系的权利人实现权利无须义务人的介入 4．根据民事权利相互间是否具有派生关系，民事权利可分为 A．财产权与人身权 B．支配权、请求权、抗辩权与形成权 C．绝对权与相对权 D．原权与救济权 5．第三人知道行为人没有代理权，还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由 A．被代理人承担责任 B．行为人承担责任
浅谈土地储备制度的问题与对策 摘要：土地储备制度对我国经济发展，城市规划管理具有重要作用，但在于土地储备制度在我国建立和实施的时间较短,实践中还存在一些诸如土地储备机制立法滞后；城市土地储备机构的主体地位不明确；土地储备运作资金来源较为单一；城市规划工作不完善等问题。因此有必要对我国城市土地储备制度中存在的问题进行分析与研究，并进行健全完善。 关键词：土地储备制度问题对策 abstract: the land reserve system on our country’s economic development, urban planning and management has important function, but lies in the land reserve system in the building and implementing the time is short, the practice still has some such as land reserve mechanism backward legislation; the city land reserve agency’s main body status is not clear; land reserve operation capital source is relatively single; urban planning work is not perfect. so it is necessary to our country the city land reserve system in the analysis of existing problems and research, and perfect. keywords: land reserve system problem countermeasures 中图分类号：tu984文献标识码：a 文章编号：
土地储备中心职责及机构设置情况说明 一、部门职责及机构设置情况 部门职责： 负责土地收购储备。核定土地收储、开发成本；负责全区国有土地上房屋征收补偿工作。 综合股工作职责： 负责会议组织和学习教育；负责单位印章管理及使用工作； 负责起草和上报文书；负责制定和完善土地储备中心内部各项管理规章制度，并对实施情况进行督导；负责党建和宣传工作； 负责文件、报刊收发、档案归档、整理、保管和保密工作；负责网站管理、信息发布及保密工作；负责信访、稳定和安全保卫等工作；负责工会、妇联等群团工作；负责土地储备中心综合协调、环境卫生督促检查工作；负责落实区委、区政府交办的其他工作。 收储股工作职责： 负责全区国有土地收回储备工作；负责全区集体土地收购储备工作；负责组织实施全区范围内
土地一级开发并对储备宗地进行日常管理及相关业务；负责编制土地收储计划、台账、报表等工作；负责土地收储其他相关工作。负责全区国有土地上、集体土地上房屋征收补偿安置工作；负责已征收房屋和其他地上附着物拆除清运、场地平整和围栏保护等工作；负责房屋征收其他相关工作。 机构设置： 部门机构设置情况 预算单位构成情况 土地储备中心为一级预算单位，无下属单位。
二、部门预算安排的总体情况 本年年预算收入合计为78.56万元，其中：财政拨款收入78.56万元，上级补助收入 0 万元，事业收入 0 万元，其他收入 0 万元。 本年支出合计78.56万元，其中：基本支出71.41万元，项目支出7.15 万元，上缴上级支出 0 万元，对附属单位补助支出 0 万元。 2020年预算收支安排78.56万元，较2019年预算增加5.17万元，主要为人员经费增加。 三、2020年机关运行经费安排情况 2020机关运行经费预算安排2.86万元，其中：办公及印刷费0.9万元、邮电费0.3万元、福利 费0.46万元、办公用房水电费0.47万元、工会经费0.73万元。 四、三公经费预算情况说明 2020年土地储备中心单位“三公”经费公共预算财政拨款决算支出 0 万元，比上年减少 0 万元，同比增长0%。具体支出情况如下：（一）公务用车购置及运行维护费支出 0 万元，同比减少 0 万元，同比增长0%。①公务用车购置支出 0 万元，同比增长0%。②公务用车运行维护费支出 0 万元，同比增长0%。（二）公务接待费支出 0 万元，同比增长0%。（三）因公出国（境）费支出 0 万
国开(中央电大)法学专科《民法学2》期末考试案例分析题库 说明：内部绝密考试资料，涵盖电大期末纸质考试试卷中95%以上的原题及答案。 [案情介绍] 甲、乙、丙于2001年9月共同出资购得古董一件，约定由甲保管。同年10月，甲将古董作价18万元卖给不知情的丁。事后，甲告诉乙、丙。乙、丙要求分得卖古董所得款项，甲即分给乙、丙各6万元。丁购得此古董后，于同年11月将该古董以20万元的价格卖给戊，戊先支付了15万元价款，双方约定，只有戊支付剩下的5万元后，该古董所有权才能发生转移。戊友巳也非常喜爱此古董，戊就将该古董以同样价格出卖给巳并交于巳。鉴于该古董的部分地方没有清理，而且个别地方需要修补，巳遂将该古董送去庚古玩店进行清理与修补。因巳未按期支付庚古玩店相关费用，该古董被庚古玩店留下。庚古玩店通知巳应在30日内支付其应支付的费用，但巳未能按期支付。庚古玩店即将该古董折价受偿，扣除费用，将差额补偿给巳，但巳不同意庚古玩店的这种做法。 问题：(1)若合同没有约定三人对于古董是按份共有还是共同共有，甲乙二人主张该三人对古董是共同共有而丙主张是按份共有，则该共有应当属于何种？为什么？ 答：按份共有；没有证据证明是何种共有的，除非是家庭关系的，均为按份共有。 (2)甲和丁之间的买卖合同是否有效？为什么？ 答：有效；构成善意取得或者乙、丙事后经过追认变成有权处分。 (3)庚古玩店的做法是否合法？为什么？ 答：不合法；其至少应该留出2个月的债务履行期限。 [案情介绍] 甲服装厂l996年6月31日接受外商棉睡衣5000件的订货合同，约定交货日期为8月15日，并约定，一方违约应向对方支付货款30％的违约金。为紧急完成任务，7月1日，服装厂与市乙棉纺厂签订一份棉布供货合同，合同约定在7月8日，棉纺厂向服装厂送交1.8万米棉布，并约定一方不履行时，向对方支付总货款l0％的违约金。7月6日，棉纺厂向服装厂表示，由于机器检修等原因，原定8日交货有困难，请求20日交货。服装厂表示不能推迟交货。7月8日棉纺厂未按时交货，7月8日服装厂四处联系棉布供应。当El，服装厂得知某纺织品商店存有棉布，立即前去购买l.8万米棉布，且比棉纺厂定价相比多支付1.8万元，服装厂通知棉纺厂解除合同，棉纺厂不同意解除。于7月20日将l：8万米棉布送到服装厂，服装厂拒收，并要求棉纺厂支付违约金5000元和赔偿差价损失l.8万元，棉纺厂要求服装厂支付违约金5000元，收货付款并赔偿损失1万元。 问：l.服装厂解除合同是否应予以支持？为什么？ 2.本案应如何处理？ 答：1.服装厂解除合同应予以支持，因合同债务人应依法全面、适当履行合同，按约定的期限供货。 2.债务人迟延履行属于违约，将直接影响服装厂履行与外商签订的合同。 3.7月20日棉纺厂将1.8万米棉布送到服装厂对服装厂而言已成为不必要，因此服装厂可以依法解除合同。 4.解除服装厂与棉纺厂的合同关系，应由棉纺厂支付违约金和赔偿因其违约而给服装厂造成的差价损失。 5.棉纺厂要求服装厂支付违约金、赔偿损失是于法无据，不予支持。 [案情介绍] 甲向乙购买西瓜一万斤，双方约定当年7月5日验瓜。但甲晚去一周，瓜在地里提高了成熟度。原合同约定乙用棚车装瓜以免太阳晒，但乙为省钱装了敞篷车，途中十天，西瓜经晒又提高了成熟度。当瓜运到甲地，甲未及时运走销售。10天后西瓜全部腐烂。乙索瓜款，甲拒付，乙起诉。 试分析法院应如何判决？为什么？ 答：(1)法院应判双方共同承担责任，甲负主要责任，乙负次要责任。 (2)甲未按照合同约定按期验货违约，乙未按照合同约定使用棚车也违约，甲先违约又未采取有效措施防止损失的扩大，所以应承担主要责任，支付给乙大多数货款。 (3)我国《民法通则》第113条规定，当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任；第114条规定，一方没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大部分损失要求对方赔偿。 1
《民法学》课程习题集 西南科技大学成人、网络教育学院版权所有 习题 【说明】：本课程《民法学》（编号为 05008 ）共有单选题 ,多项选择题 ,填空题 1,名词解释题,论述题,简答题,案例分析题 ,填空题 2,填空题 3等多种试题类型，其中，本习题集中有 [ 案例分析题 ]等试题类型未进入。 一、单选题 1. 某甲户籍在北京，因工作需要长期派往西安，其住所应该视为（） A. 北京 B.西安 C.北京或西安 D.北京和西安 2. （）依法引起诉讼时效的中止。 A. 权利人请求义务人履行义务C.义务人同意履行义务 B. 权利人死亡而其继承人尚未确定 D.权利人提起诉讼 3. 法院宣告失踪的公告期是（）。 A. 一年 B.六个月 C.三个月 D.四年 4. 民事权利能力是（）。 A. 民事主体享有民事权利和承担民事义务的资格 B. 民事主体行使民事权利和履行民事义务的资格
C. 民事主体亲自实施民事法律行为的资格 D. 民事主体在权利受侵害时请求诉讼保护的资格 5. 以确定的一人或几人为义务主体的民事权利，民法上称为（）。 A. 抗辩权 B.绝对权 C.相对权 D.支配权 6. 张某有水蜜桃十余棵，果实成熟时，他生病住院。某天，气象预报将有暴风雨来临。 邻居李某请人及时代为抢收，得水蜜桃300 斤，运到集镇，售给小贩，得210 元，支出抢收工资和运费30 元。小贩卖出后400 元，依照法律李某应该（）。 A. 归还张某400 元 B.归还张某210 元 C.归还张某180 元 D.不返还 7. 依据我国物权法规定，下列财产中不能适用善意取得制度所有权的是（） A. 毒品 B.运动枪支 C.房屋 D.手表 8. 诉讼时效届满后，义务人自愿履行义务的（）。 A.无法律效力，自然债务不应履行 B. 债权人有权接受履行，义务人履行义务后，又以诉讼时效届满为由要求返还的，人民法院不予支持 C. 诉讼时效已届满，人民法院不予支持 D. 义务人履行义务后，可以诉讼时效届满为由追回已交付的财物 9. 蒋某的一头奶牛得了重病，蒋某恐此牛得的是传染病，就把此牛拉到野外抛弃。刘某路经此地便把此牛带回家中，经刘某精心喂养，此牛竟成为一头产奶牛。蒋某听说后，要求刘某将牛还给他，刘不允许。依照法律蒋某（）。
浅论我国的土地储备制度 摘要：近期，我们拆迁团队中接触到的案例经常会出现征收方是当地土地储备中心，很多被征地的当事人都不明白为什么土地储备中心会作为征收人出现在征地拆迁的舞台上，下面我们就来了解一下我国的土地储备制度 近期，我们拆迁团队中接触到的案例经常会出现征收方是当地土地储备中心，很多被征地的当事人都不明白为什么土地储备中心会作为征收人出现在征地拆迁的舞台上，下面我们就来了解一下我国的土地储备制度。 （一）土地储备制度的功能和定位 关于土地储备制度的功能和定位，应从以下方面来认识：（1）它改变了我国土地征收和供应的结构，完善了政府垄断一级土地取得与供应的制度。土地储备制度使土地供应方式由“毛地出让”（生地出让）转向“净地出让”（熟地出让），从协议出让为主转向以招拍挂出让为主。（2）土地储备制度使土地征收、房屋拆迁成本与建设用地使用权出让的收益分离核算，可以避免协议出让中房地产商与政府在征收拆迁成本、出让金与土地规划参数间不断地讨价还价的现象。土地储备制度割断了用地者与被征地人之间的直接利益联系，可以避免拆迁补偿费用与土地出让价格直接挂钩，有利于政府全面而有效地控制土地的利用、开发，更好地实施土地规划。（3）土地储备制度不仅具备调控土地供给的作用，也具备调控土地需求的功能，增强了政府对土地市场的调控能力。（4）土地储备制度激活了存量土地的利用价值，对一些地段比较偏僻、开发条件不理想以及闲置的城市土地，土地储备机构统一管理，有利于政府实施土地利用总体规划和城乡总体规划，通过前期开发和整理，作出统一计划和整体安排，加快企业存量土地盘活进度，解决部分企业改制的燃眉之急，实现土地的再开发和再利用，促进土地资源的优化配置，提高土地的利用效率。（5）促进土地保值、增值，加强土地资产管理。（6）有助于防范和化解金融风险。 （二）土地储备机构的法律地位和功能 土地储备机构并非建设用地使用权的出让方，类似于仓储者，它管理着已经储备的土地。（三）储备土地的取得方式 储备土地的取得，按照《土地储备管理办法》的规定和实务中的操作，大概有土地征收、土地收回、土地购买和土地置换四种方式。 （四）建设用地使用权的标的物 土地储备制度下，建设用地使用权的标的物是“熟地”。所谓“熟地”，是指已经完成了征地、拆迁、补偿、安置等项工作，土地已经达到了“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”，即土地的一级开发完毕，“生地”变成了“熟地”。 （五）前期开发整理储备土地的当事人及其法律关系 土地储备中心，即《土地储备管理办法》规定意义上的土地储备机构。虽然《土地储备管理办法》规定它应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件，但往往并不亲自实施实际的“七通一平”等具体工作，而是经市、县人民政府土地资源管理部门授权，来委托特定的企业承做土地的一级开发，或者说从事前期开发整理储备土地。土地储备中心和前期开发整理储备土地的企业之间的关系，属于代理人和相对人之间的关系。
土地储备工作绩效考评方案 为全面完成我市土地储备目标任务，根据《X市人民政府办公室关于下达X市X年土地储备工作目标任务的通知》（市政办〔X〕18号）和市人民政府与各县区人民政府、有关单位签订的《工作责任状》要求，特制定本方案。 一、考评组织机构 成立由分管副市长任组长，市国土资源局主要领导任副组长，市发展改革委、市财政局、市人社局、市规划局为成员单位的市土地储备绩效考评工作组（以下简称考评工作组）。考评工作组下设办公室，办公室设在市国土资源局，具体负责组织日常检查、考核评比等工作，并定期通报考评情况。 二、考评对象 （一）市本级单位（5个）：X区、X区、X区、X区X区、X区； （二）县区、园区单位（14个）：X县、X县、X县、X县、X县、X县、X县、X县、X县、X县、X族自治县、X区、经济技术开发区、X高铁经济带合作试验区X园高铁经济产业园（以下简称高铁经济产业园）。 三、考评内容 （一）市本级单位的土地储备、报批、出让、划拨、征收、已出让地块宗地结算率、闲置土地处置等指标；
（二）县区、园区单位的土地储备、报批、出让、划拨、近五年供地率、闲置土地处置等指标。 四、计分方式 考评总分100分，由年度考评分和月度考评平均分组成，年度考评分占70%，总分70分；月度考评平均分占30%，总分30分。计分公式如下： 全年考评总分=年度考评得分+月度考评平均分 五、评分标准 （一）市本级单位评分标准 1.年度考评 年度考评由土地储备、报批、出让、划拨、已出让地块宗地结算率、征收、闲置土地处置7项指标组成，具体评分标准如下：（1）土地储备（21分）、报批（7分）、出让（14分）、划拨（10.5分）、已出让地块宗地结算率（3.5分）、征收（14分）6项指标，完成任务不足50%的该项不计分，完成任务50%以上（含50%）的，根据完成比例计分；对完成土地征收5000亩以上（含5000亩）的，每超额完成1000亩任务，奖励5分的加分； （2）闲置土地处置指标为额外扣分项，闲置土地面积超过8公顷的，额外扣5分。 2.月度考评 月度考评由土地储备（9分）、报批（3分）、出让（6分）、划拨（4.5分）、已出让地块宗地结算率（1.5分）、征收（6分）
民法学案例分析题 案例分析题 1、某商店有标价1350元绞面机和350元的切面机。售货员误将价值1350元的绞面机当350元的切面机出售给顾客乙。乙当时问：“如有问题，能否退货？”甲答：“商品售出，概不退货。”乙交款提货。不久，甲发现错误，找到乙，说明情况并道歉，要求乙补交余款或者退回绞面机。乙不同意。问：1、甲乙的行为是什么性质的行为？为什么？ 2、此纠纷如何解决？ 答：1、甲乙的行为是可撤销的民事行为。2、甲的行为是因为对标的物发生重大误解。根据《民法通则》的规定，重大误解的民事法律行为是可撤销的行为。3、乙的理由不能成立。根据《民法通则》，行为可以不撤销，需要乙补齐货款；也可以撤销，该行为从成立时就没有法律效力，双方返回财物。 2、甲公司2008年5月经人介绍认识乙公司业务员丙，经协商由乙供甲美的空调40台。丙未经单位同意就口头承诺，甲即交丙空白支票一张，丙填写为57200上，回单位后入乙公司帐。乙公司给甲公司发了部分货后，尚欠23500元货未供，后甲几次催乙供货或退款。乙以此事是丙所为，双方没有合同与其无关为由拒绝。甲诉至法院。问:丙是什么行为?合同是否有效?乙是否承担责任? 答：⑴丙的行为是无权代理行为，他未经乙委托就与甲订立购销空调合同，并代乙收货款。⑵合同有效。因为《民法通则》规定，没有代理权只有经被代理人的追认才承担民事责任。乙对丙收人自己账户的货款未提异议，并已履行部分合同是对丙行为的追认。⑶乙应承担民事责任。丙的无权代理行为被追认后，该代理行为从开始实施起，就发生有权代理的法律效力。乙应退余款并赔偿甲损失。 3、某商店有标价2000元绞肉机和1000元切肉机。售货员王某误将价值2000元的绞肉机当1000元的切肉机出售给顾客张某。张某当时问:“如有问题，能否退货?”甲答:“商品售出，概不退货。”张某交款提货。不久，商店发现错误，找到张某，说明情况并道歉，要求张补交余款或者退回绞肉机。张某不同意，称王某说“商品售出，概不退货。”问:⑴王某、张某的行为是什么性质的行为?为什么? ⑵此纠纷如何解决? 答：⑴王某、张某的行为是可撤销的民事行为。王某的行为是因为对标的物发生了重大误解。根据《民法通则》的规定，重大误解的民事行为是可撤销的行为。⑵张某的理由不能成立。根据《民法通则》的规定，行为可以不撤销，需要张某补齐货款;也可以撤销，该行为从成立时就没有法律效力，双方返还财物。
凯程：法硕联考民法学模拟题及解 析 一、单项选择题(本题共20小题，每小题1分，满分20分：备选答案中只有一项符合要求) 1.要约人发出要约后，要使要约不发生效力，那么撤回要约的通知必须(). A.随后发出 B.在受要约人收到约前发出 c.在受要约人承诺前发出 D.先于要约或与要约同时到达受要约人处 2.下列人员中，()不能立遗嘱. A.盲人 B.又聋又哑的人 c.无行为能力人和限制行为能力人 D.被剥夺政治权利的人 3.某画家请某演员为肖像模特儿，每次给该演员劳务费500元，但并未声明肖像将出版，后该演员在画册中发现自己的裸体肖像，遂起诉至法院，法院认定面家侵犯了演员的下列()人身权. A.名誉权和肖像权 B.荣誉权 c.隐私权 D.著作权 4.某甲委托某乙为其保管照相机，并允许乙使用。乙未经甲同意擅自将照相机卖给了素不相识的丙，后被丁愉去。丁又卖给了同事戊.甲回来得知情况后，主张所有权，丙、戊也主张所有权。那么，该照相机应归于(). A.甲所有 B.丙所有 C.戊所有 D.甲、丙、戊均有所有权 5.赠与属于()。 A.单务法律行为、有偿法律行为、实践性法律行为 B.双务法律行为、无偿法律行为、实践性法律行为 c.单务法律行为、无偿法律行为、实践性法律行为 D.双务法律行为、无偿法律行为、诺成性法律行为 6.下列几项物中，属于法定孽息的是()。 A.牛奶和鸡蛋 B.奶酪 C.果实
D.租金和利息 7.张某的母亲患重病住院，急需用钱又求借无门，李某趁机表示愿借给1万元，但半年后须加倍偿还，否则以张某的房子代偿.张表示同意，此借贷行为属于(). A.乘人之危的民事行为 B.重大误解的民事行为 c.显失公平的民事行为 D.欺诈的民事行为 8.以下合同中，()可以适用留置这一担保方式. A.保管合同、运输合同、赠与合同 B.房屋租赁合同、加工承揽合同、运输合同 c.保管合同、运输合同、加工承揽合同 D.赠与合同、买卖合同、加工承揽合同 9.联营法人的民事责任由(). A.联营各方负连带责任 B.联营法人独立承担 C.联营各方各自承担 D.联营法人独立承担，但联营法人财产不足清偿债务时，由联营各方补充承担 10.属于著作权法保护的客体有(). A.农业部制定的规范性的文件 B.人民法院的判决书 C.时事新闻 D.某硕士研究生的毕业论文 11.债的标的物提存后，在提存期间提存物发生毁损、灭失的，其后果由()承担. A.提存人 B.债权人 c.债务人 D.债权人与债务人连带 12.占有是财产所有权的基本权能，但()属于非法占有. A.非所有人的占有 B.无因管理 c.善意占有和恶意占有 D.非所有人的占有和恶意占有. 13.下列组织中，能成为法人的有(). A.分公司和子公司 B.车间和科室 C.子公司 D.车间 14.赵某的舅舅对赵某说，如果赵某能考上大学则赠给赵某一台收录机.赵某舅舅的行为属()的法律行为. A.附条件 B.附期限 C.附权利 D.附义务
中央电大法学专科《民法学（2）》期末考试 案例分析题题库 （2015年2月整理，更新至14年7月试题）29.甲携带一台彩电乘坐公共汽车，将电视机置放在座椅旁。行驶中，由于一名儿童突然横穿马路，司机紧急刹车，同车的另一名乘客乙的小提箱将甲彩电砸坏。甲要求乙赔偿，理由是乙未看好自己的东西。 问：本案如何处理？为什么？ 参考答案： (1)乙不承担甲的损失，因为损失是汽车刹车所致，乙没有责任。 (2)汽车公司也不承担责任，刹车是紧急避险行为，应当由引起险情发生的人负责。根据民法通则的规定：“因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任”。 (3)由儿童的监护人父母负责承担民事责任。儿童是无民事行为能力人，未成年人的父母是未成年人的监护人。根据民法通则规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，由监护人承担民事责任。监护人尽了监护责任的，可以适当减轻他的民事责任。” (要求写出法律规定) 28．甲乙两公司签订一份工矿产品的合同，合同中规定：合同的总货款为60万元，需方乙公司支付作为合同担保的定金9万元。供方甲公司在合同签订后3个月内交付全部货物。双方约定，若有违约，违约金的支付比例为违约部分价款的5%。合同成立一个月后，甲公司交付了三分之一的货物，但此后甲公司以货源有困难为由拒绝继续交货，并要求延迟交货时间。乙公司同意甲公司延迟交付时间。但在双方新的约定交货时间内甲公司仍未交货。因此给乙公司造成实际经济损失5万元。乙公司向法院提起诉讼，要求解除合同，并追究甲方违约责任。 请问： 乙公司的请求是否合法？法院应如何审判？ 参考答案： (1)乙公司提出解除合同的要求合法。此案中甲公司为违约方，法院应允许乙公司提出解除合同的请求，并由甲公司承担违约责任。(5分) (2)根据我国《民法通则》的规定，一方在合同约定的期限内没有履行合同，在被允许推迟履行的合理期限内仍未履行，对方有权解除合同。(4分) (3)根据《担保法》的规定，接受定金的一方 不履行合同的，应双倍返还定金。因此，甲公司应双倍返还定金18万元给乙公司。甲公司还应支付违约金2万元给乙公司，同时因甲公司的违约给乙公司造成了5万元的实际损失，而违约金2万元并不足以弥补实际损失，所以甲公司还应支付赔偿金3万元。(7分) 28.甲携带一台彩电乘坐公共汽车，将电视机置放 在座椅旁。行驶中，由于一名儿童突然 横穿马路，司机紧急刹车，同车的另一名乘客乙的小提箱将甲彩电砸坏。甲要求乙赔偿，理由 是乙未看好自己的东西。 问：本案如何处理？为什么？ 参考答案： (1)乙不承担甲的损失，因为损失是汽车刹车 所致，乙没有责任。(5分) (2)汽车公司也不承担责任，刹车是紧急避险 行为，应当由引起险情发生的人负责。根据 民法通则的规定：“因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任”。（5分） (3)由儿童的监护人，即儿童的父母负责承担 民事责任。儿童是无民事行为能力人，未成年人的父母是未成年人的监护人。根据民法通则规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，由监护人承担民事责任。监护人尽了监护责任的，可以适当减轻他的民事责任。” （要求写出法律规定）（6分） 29．甲乙两公司签订一份工矿产品的合同，合同中规定：合同的总货款为60万元，需方乙 公司支付作为合同担保的定金9万元。供方甲公司在合同签订后3个月内交付全部货物。双 方约定，若有违约，违约金的支付比例为违约部分价款的5%。合同成立一个月后，甲公司交 付了三分之一的货物，但此后甲公司以货源有困难为由拒绝继续交货，并要求延迟交货时间。 乙公司同意甲公司延迟交付时间。但在双方新的约定交货时间内甲公司仍未交货。因此给乙 公司造成实际经济损失5万元。乙公司向法院提起诉讼，要求解除合同，并追究甲方违约责 任。 问：本案如何处理？法律依据是什么？ 参考答案： (1)乙公司提出解除合同的要求合法。此案中 甲公司为违约方，法院应允许乙公司提出解除合同的请求，并由甲公司承担违约责任。(5分) (2)根据我国《民法通则》的规定，_方在合同 约定的期限内没有履行合同，在被允许推迟履行的 1