关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）
沪府办〔2014〕25号
第一条（目的和依据）
为规范本市盘活存量工业用地活动，建立规范、有序的长效工作机制，促进创新驱动发展、经济转型升级，根据《中华人民共和国土地管理法》、《上海市土地使用权出让办法》、《上海市土地储备办法》、市政府印发的《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》等，结合本市实际，制订本办法。
第二条（适用范围）
本办法适用于本市规划集中建设区内的国有存量工业用地的盘活活动。
第三条（指导思想）
本市存量工业用地盘活，以提高土地利用质量和效益为目标，全面实施“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”基本策略，充分挖掘存量建设用地资源，完善城市功能，优化城市空间，提升城市品质，提高土地节约集约利用水平。
第四条（基本原则和实施途径）
盘活存量工业用地应符合国民经济和社会发展规划，符合城乡规划和土地利用总体规划，实行规划和年度计划管理制度，并坚持以下原则：
（一）统筹规划。从上海城市发展的总体目标和地区协调发
展的需要出发，统筹制定规划，鼓励地区整体转型。
（二）提质增效。中心城贯彻“双增双减”要求，着力增加公共绿地、公共空间和公共服务设施。郊区县以“产城融合、提升功能”为导向，着力完善公共服务功能和提高土地节约集约利用水平。
（三）利益平衡。在符合规划、用途管制和公益优先的前提下，充分发挥市场对资源配置的决定性作用，调动原土地权利人的积极性，健全利益平衡机制。
第五条（管理部门）
市规划国土资源局负责组织、协调全市盘活存量工业用地工作，依法制定相关规划和土地管理政策，统筹转型地区的规划和计划管理，会同区县政府组织编制市政府确定的特定区域控制性详细规划，按照职责开展规划土地管理。市政府相关部门依法在各自职责范围内，研究制定盘活存量工业用地的配套政策，做好相应服务、管理工作。
各区县政府是盘活存量工业用地的责任主体，负责辖区内存量工业用地的使用管理，会同市规划国土资源局组织编制存量工业用地转型规划（以下简称“转型规划”）、非特定区域控制性详细规划，制定年度实施计划（以下简称“年度计划”），协调推进盘活项目的实施，按照职责开展规划土地管理。
第六条（区域差别化引导）
规划工业区块（即“104区块”）主要进行结构调整和能级
提升，重点发展先进制造业、战略性新兴产业和生产性服务业；规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地（即“195区域”）按照规划加快转型，完善城市公共服务功能，重点发展现代服务业。
第七条（市级规划引导）
结合城市总体规划编制，由市规划国土资源局会同市发展改革委、市经济信息化委等部门开展全市总体层面规划战略研究，确定与上海国际大都市和“四个中心”目标相匹配的用地结构、产业布局、发展规模和转型方向，调整完善工业用地布局，明确重点转型区域、总体规模及其盘活方向、开发时序和策略。
第八条（区级转型规划）
各区县政府按照市级相关规划、区域发展规划及实际情况，根据下列要求，编制本区县转型规划，划定整体转型区域，具体包括以下内容：
（一）转型区域范围、发展方向、主要功能、实施策略和总体规模等相关内容；
（二）转型区域的基础设施、公共服务设施和其它公益性设施的功能、规模及布局要求；
（三）控制性详细规划编制任务和要求。
第九条（年度计划）
年度计划应包括转型区域现状、控制性详细规划编制情况、存量工业用地盘活项目、资金平衡方案、实施策略方案等内容，
盘活项目开发建设规模应纳入年度土地出让计划统一管理。年度计划经区县政府常务会议审核同意后，向市规划国土资源局备案，并向市经济信息化、发展改革等部门提供。
第十条（控制性详细规划编制内容及要求）
市规划国土资源局、各区县政府按照规定权限，组织编制或修订控制性详细规划，具体要求如下：
（一）规划编制应对整单元规划进行评估；
（二）结合功能定位、产业业态、设施配套条件等，具体确定转型区域用地规模、空间布局、开发强度、配套设施、道路系统、绿化环境、风貌保护等控制要求；
（三）明确转型区域内必须配置基础设施、公共服务设施以及其它公益性设施的内容、类型、规模和用地布局。
在控制性详细规划编制过程中，应加强地区城市设计研究，完善公共功能，加强土地复合利用，提升整体品质，建设资源节约、环境友好、配套完善、功能融合的新型社区。
整体转型区域应加强公共绿地、开放空间控制，增加公共服务设施。规划公共绿地、广场用地及地块开放空间用地占城市建设用地的比例应不低于15%，地块附属绿地宜沿城市支路或公共通道布局，并向公众开放。规划公共服务设施用地占城市建设用地的比例应不低于10%。提高支路路网密度，道路间距控制在200米以下，支路路网密度控制在6公里/平方公里以上。
研发总部类用地开发强度按照同地区商务办公用地标准制
定。在符合产业发展导向、地区规划控制、环境保护要求且不影响相邻地块合法权益的前提下，经交通评估和城市设计研究，合理确定地块容积率，最高容积率不超过4.0。
第十一条（区域整体转型开发机制、方式和要求）
整体转型区域可以建立由区县政府主导、以原土地权利人为主体的开发机制，按照“统筹规划、公益优先”的要求，优先保障公益性设施建设，后进行经营性开发，按照规划实施存量工业用地的整体转型。涉及其它存量建设用地的，可以参照存量工业用地一并实施整体转型。整体转型区域内土地权利人分散的，可以通过商议的方式明确权利义务后，建立以区县政府主导、原土地权利人参与的联合开发体，实施区域整体转型开发。划入整体转型区域的存量工业用地，原土地权利人不得单独实施开发。各区县政府确定的重要特定区域（如黄浦江两岸、城市公共活动中心、历史文化风貌保护区等），以土地收储后公开出让为主，也可实施区域整体转型开发。
开发主体应根据年度计划、控制性详细规划，在区县政府的指导下，编制区域整体转型开发方案，明确开发期限、地价标准、转型内容、逾期处置方案等内容，经区县政府批准，可通过存量补地价方式，实施统一整体转型开发或分期整体转型开发，同时满足以下要求：
（一）转型为研发总部类用地的，“195区域”、“104区块”内的研发总部类用地均应以产业项目类自用为主。其中，“104
区块”内因功能需要转型为通用类的，应严格按照经批准的规划执行。研发总部通用类，可以出租，但开发单位须持有70%以上的物业产权，剩余部分可以分割转让；
（二）转型为商务办公用地的，开发单位须持有50%以上的物业产权；
（三）转型为教育、医疗、科研、养老等用途的，房屋不得分割转让；
（四）位于区县政府确定的重要特定区域内的，开发单位须持有全部物业产权。
第十二条（盘活零星工业用地的条件、开发方式和使用要求）对未划入整体转型区域的零星工业用地，除依法应收回的外，同时满足以下条件的，根据年度计划，经区县政府常务会议集体决策同意后，可由原土地权利人采取存量补地价的方式，按照规划用途自行开发：
（一）规划用途为非住宅类的经营性用地；
（二）未纳入旧城改造范围内的；
（三）权利主体单一且周边无规划开发建设用地，具备独立开发条件的；
（四）拟转型发展的项目，经区县政府相关部门评估，具有明确的产业和功能，并满足投入、产出、节能、环保、本地就业等相关准入标准。
对零星工业用地外的“边角地”、“夹心地”、“插花地”等存
量土地，不具备独立开发条件的，可采取扩大用地的方式，由零星工业用地的原土地权利人结合开发。
零星工业用地自行开发的，应向政府无偿提供不少于10%比例的建设用地用于公益性设施、公共绿地等建设，具体空间由各区县政府按照规划，结合实际情况确定。如无法提供公益性建设用地的，应将不少于15%的经营性物业产权无偿提供给区县政府相关部门，定向用于公益性用途，以及区域内土地房屋征收、建设用地减量化等工作的经营性物业补偿。同时，还应符合本办法第十一条（一）、（三）项的要求，对转型为商务办公用地的，开发单位须持有60%以上的物业产权。
第十三条（土地价款补缴方式和要求）
区县规划土地部门通过委托土地评估机构，按照批准时点进行市场评估，经区县政府集体决策后，由单一主体或联合开发体，按照新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额，补缴出让价款，并按照规划用途取得新的建设用地使用权。其中：
（一）研发总部类用地的市场评估地价，对产业项目类的，外环线以外地区不得低于相同地段工业用途基准地价的150%，外环线以内地区不得低于相同地段办公用途基准地价的70%；部分位于外环线外侧、部分位于外环线内侧的规划工业区块，由区县政府和相关园区管理机构研究，按照上述标准，确定最低价的适用标准。
通用类用地的，市场评估地价不得低于相同地段办公用途基准地价的70%。
（二）商务办公等经营性用途用地的市场评估地价，不得低于相同地段同用途的基准地价。
第十四条（土地收储）
市、区县土地储备机构可以根据城市规划和年度计划，组织工业用地使用权收储，工业用地的土地权利人也可以向市、区县土地储备机构申请土地使用权收储。
采取收储后公开出让产生土地储备收益的工业用地，原土地权利人为法人的，在对工业用地、建筑物、设备等进行评估后收储补偿的基础上，可以按照土地储备收益的一定比例，由市、区县土地储备机构再给予补偿。具体比例，由市发展改革委、市财政局、市规划国土资源局等部门另行确定。
第十五条（工业用地提高容积率）
存量工业用地因扩大生产、增加产能等原因，需按照规划提高建筑容积率的，须经产业、规划土地管理等部门对存量工业用地利用情况进行综合评估，达到经济社会环境综合评估要求，并符合所在区县项目投资强度、产出绩效、节能、环保、本地就业等准入条件的，允许按照规划提高建筑容积率。
经批准同意按照规划提高建筑容积率的，土地权利人应按照市场评估价，补缴土地价款，市场评估地价不得低于相同地段工业用途基准地价。
第十六条（节余土地分割转让）
通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地，在满足自身需要后节余的部分，符合规划分割条件并可以独立开发的，规划土地用途未发生改变的，经区县政府或园区管理机构审核同意，可以分割转让给园区开发主体或经认定的战略性新兴产业项目和高新技术产业化项目，土地转让价格不得高于上一年度本区域内的工业用地产业项目类平均价格。
节余土地规划用途发生改变，符合本办法第十二条规定的，可由原土地权利人按照规划自行开发。
第十七条（调整为标准厂房类用地）
通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地，位于规划工业区块内且符合规划的，经区县政府或园区管理机构审核同意，可以按照市场评估价，补缴土地出让价款后，调整为标准厂房类用地，建设用地使用权不得整体或分割转让，宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，可以出租给符合所在区县或园区准入条件的工业投资项目。
第十八条（划拨工业用地转为出让工业用地）
以划拨方式取得的存量工业用地，现状使用条件符合规划的，须经产业、规划土地管理等部门对土地利用情况进行综合评估，达到经济社会环境综合评估要求，并符合所在区县或园区工业投资项目准入条件的，允许按照规定办理划拨转出让手续。
按照法律法规的规定或划拨条款约定，属于收回土地使用权
情形的，经原批准用地的政府或者有批准权的政府批准，可以收回土地使用权。
第十九条（全生命周期管理）
盘活存量工业用地开发，应根据本市工业用地出让管理的有关规定，参照新增供应土地要求，实施项目开竣工、投达产、土地利用绩效评估、土地使用权退出等的全过程管理。
第二十条（闲置土地处置）
加大工业用地闲置处置力度，严格按照《闲置土地处置办法》的规定，对因政府原因造成土地闲置的，要落实部门责任，限期处置，实施部门问责。对因非政府原因或非不可抗力造成土地闲置的，按照规定征缴土地闲置费或收回土地使用权。
第二十一条（违法用地查处）
对违法违规改变工业用地用途和违法建设行为，由市、区县国土执法监察工作机构会同市、区县政府相关部门严厉查处。对工业用地擅自改变用途的，责令限期改正，恢复工业用途。违法情节严重，规定限期内未完成整改的，出让人有权按照约定解除出让合同，无偿收回土地使用权。
第二十二条（施行日期）
本办法自2014年4月1日起施行，有效期至2016年3月31日。
上海市规划和国土资源管理局
2014年3月10日
宝山土地规划研究报告（内部资料） 2020年05月
目录 第一部分上海宝山总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035） . 3第二部分宝山区2035总体规划的解读 (6) 2.1 宝山区的目标定位中规中矩 (6) 2.2 一带两轴的说法，前所未有 (7) 2.3 吴淞工业区北区是上海的市级副中心 (9) 2.4 宝山区总体规划中，几个重点地区 (11) 2.5 宝山区打造三大分区 (14) 第三部分中国宝武宝山转型区域项目规划 (22)
一、上海市宝山区总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035） 据上海发布，市政府最新批复同意《上海市宝山区总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035）》，要求按照将宝山建设成为上海国际航运中心的重要组成部分的目标，确保提升罗泾港区功能，完善吴淞客运中心和周边邮轮服务示范区建设，优化黄浦江和长江宝山段生产性岸线和生活性岸线分布。 1．宝山区总体规划要以功能提升、结构优化调整为核心，立足全域规划，加强城乡统筹，注重两规融合，体现多规合一，符合宝山区实际情况和发展要求，促进城乡发展一体化，加快推进宝山区建设。 2．要落实规划建设用地“负增长”的总体要求，严守人口规模、土地资源、生态环境、城市安全底线，实现可持续发展。严格管控宝山区常住人口规模，优化人口布局。到2035年，宝山区规划常住人口不超过210万人，其中城镇常住人口207.5万人左右。坚持最严格的节约用地制度和最严格的耕地保护制度，到2035年，规划建设用地规模不超过244.3平方公里，耕地保有量不低于1.41万亩；到2020年，永久基本农田保护任务不低于2.55万亩。到2035年，生态空间面积86.8平方公里，生态保护红线面积3.5平方公里，森林覆盖率达到20%，人均公共绿地面积不低于15平方米，地表水水环境功能区达标率达到100%，生活垃圾无害化处理率达到100%。加强市政基础设施和防灾减灾设施规划建设，提升城市生命线安全运行能力、应急响应能力和灾后恢复能力。 3．要落实《上海市城市总体规划（2017-2035年）》明确的空间体系，体现新时期宝山区发展的战略要求，形成“一带两轴三分区”
上海市规划和国土资源管理局关于印发《上海市农用地转用、土地征收、使用集体土地和土地供应报批程序》的通知 【法规类别】土地征用与有偿使用 【发文字号】沪规土资综规[2015]314号 【发布部门】上海市规划和国土资源管理局 【发布日期】2015.04.30 【实施日期】2015.05.01 【时效性】现行有效 【效力级别】XP10 上海市规划和国土资源管理局关于印发《上海市农用地转用、土地征收、使用集体土地 和土地供应报批程序》的通知 （沪规土资综规〔2015〕314号） 各区县规土局： 现将《上海市农用地转用、土地征收、使用集体土地和土地供应报批程序》印发给你们，请按照执行。 上海市规划和国土资源管理局 2015年4月30日
上海市农用地转用、土地征收、使用集体土地和土地供应报批程序 根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《建设用地审查报批管理办法》，结合本市实际，现对本市农用地转用、土地征收、使用集体土地和土地供应的报批程序作以下规定： 一、城市建设用地范围和城镇、村庄建设用地范围内农用地转用、土地征收、使用集体土地和土地供应的报批 在上海市土地利用总体规划确定的中心城建设用地范围内（以下简称“圈内”）和区（县）土地利用总体规划确定的城镇、村庄建设用地范围内（以下简称“区内”），为实施城市规划、城镇、村庄规划，占用土地涉及农用地转为建设用地、土地征收、使用集体土地及土地储备项目、建设用地供应，按照下列程序报批： （一）“圈内”涉及农用地转为建设用地的，由区（县）规划土地管理部门依据批准的土地利用总体规划、下达的年度土地利用年度计划以及土地用途管制原则，根据土地利用现状和建设项目用地需要，拟订《农用地转用方案》、《补充耕地方案》、《征收土地方案》和编制《建设项目用地呈报说明书》，报经区（县）政府审核同意后，分批次报市规划国土资源管理部门审查。 市规划国土资源管理部门对上述送审材料提出审查意见，汇总和填写本市年度城市建设用地的上述三个方案和呈报说明书，报
目前国家对土地使用年限的划分一般分为：居住用地最高70年；工业用地50年；教育、科技、文化、体育用地50年；商业、旅游、娱乐设施用地40年；综合或者其他用地50年。这也就意味着70年产权公寓，尽管名为公寓，其用地性质依旧为住宅类产品，而非商业用地，而40年产权公寓，则属于商业用地性质，也就是我们常说的酒店式公寓。酒店式公寓往往位于城市中心地段，周边配套好、物业服务好、购买后租金回报率高已经成为公认的事实。然而，对于一些打算自住的购房者来说，购买这类公寓面临的问题也不少。由于70年产权的是住宅用地，50年产权的则是商业用地，日常水电费收取时，40年产权公寓则是按照商业用地收取，费用要比住宅多很多。此外，在二手房交易时，40年产权公寓的营业税、个人所得税、契税也比70年产权住宅要高。因为有些产权属性不明，因此在房贷、落户等问题上40年产权公寓也可能存在争议。 70年40年产权各自都是按照批地的时间分别是70年和40年，至于是不是到期就搬走呢，目前按国家特权法的规定，使用年限到期后，房子还是您的，只是地到了年限，所有有3种可能，1.如果房子不是危房，你可以继续住下去.2.有可能向国家交一部份土地出让金.3.或是拆迁 目前北京还没有这种问题的存在，一般的房子都住不了这么长时间，要不就拆迁了，要不就自己换大房子了。国家规定是满70年后，在交契税就可以了。 房产是私有的，是永久的，但是有合理使用年限，有使用期的是土地，商住50年，居住70年，70年后根据房屋现状可以使用的年限，补交可以使用年限的土地出让金，直到房屋不能继续使用，但是你要想，现在建筑的更新速度，哪里有70年的房屋，早就是危房改造了，再说买房子的都是三四十岁，谁能活70年以后？ 五一前拿到新房的房产证，让在北京中关村工作的李敏新大喜过望。但仔细研究了一番刚到手的房本后，新的烦恼出现了———“房产证上说，房子的土地使用权到2073年就到期。那么，70年后我的房子该怎么 办？” 急忙上网查阅相关的法律规定，李敏新发现，5月1日出台的《北京市国有建设用地供应办法(试行)》中提及了自己所关心的问题。《办法》第二十五条规定:土地有偿使用期限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请，未申请或者申请未获批准的，期满后的土地使用权由政府无偿收回。“届满”、“未获批准”、“无偿收回”……这些字眼让李先生更加担心自己房子的命运。记者就此问题采访了北京市国土资源局的相关人员。一位不愿透露姓名的工作人员告诉记者:“这个问 题，我国目前还没有法律明确规定要如何解决。” 据这位工作人员介绍，《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》明确规定，居住用地土地使用权出让的最高年限是70年。他认为，70年的土地使用权期满后，土地收归国有，而地上建筑物仍属业主所有。如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补交土地出让金。“我个人认为，再次申 请的期限可以和第一次申请一样，也是70年。” 中国人民大学土地管理系教授、博士生导师林增杰告诉记者，从全球范围来看，有些西方国家的土地使用权是没有期限的，所以不存在这个问题；而另一些规定土地使用权期限的国家则采取到期后，由政府收回 土地和地上的房屋，给予差价补偿的方式。
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上海市工业用地项目投资协议(正式 版) The Purpose Of This Document Is T o Clarify The Civil Relationship Between The Parties Or Both Parties. After Reaching An Agreement Through Mutual Consultation, This Document Is Hereby Prepared 注意事项：此协议书文件主要为明确当事人或当事双方之间的民事关系，同时保障各自的合法权益，经共同协商达成一致意见后特此编制，文件下载即可修改，可根据实际情况套用。 甲方：_________ 乙方：_________ _________公司(以下简称甲方)受_________人民政府委托和_________(以下简称已方)本着平等互利原则，经过友好协商，于_________年_________月_________日在_________设立_________项目，达成以下协议： 一、项目概况 本项目兴办_________，生产_________产品。 二、项目投资规模及资金到位： 1、项目总投资：_________万元。 2、注册资本：_________万元。
3、资金到位安排：分二期到位，第一期自签约后三天到位_________万元;第二期在做土地证前按土地评估一次性到位土地征用款、城建配套款和间接用地费用_________万元。 三、项目用地 1、该土地位于，地块面积约为_________亩，具体以土管部门宗地图为准。 2、土地价格 甲方出让的土地价格为_________万元/亩(包括土地补偿费、青苗补偿费、安置补偿费)，面积约_________亩，合计人民币_________万元。间接用地补偿价格为每亩_________万元，面积约_________亩，合计约人民币_________万元。 如乙方同国土资源管理部门管理签订合同中土地出让单位高于与甲方的协议单价时，其超出部分在按上述出让单价付清土地款后，由甲方返还乙方。 3、出让土地状况
上海产业用地指南 （2016版） （公开征求意见稿） 二 一六年一月
前言 在当前上海建设用地规模接近极限，建设用地特别是工业用地效率亟待提高的背景下，为推进上海“四个中心”建设，加快向具有全球影响力的科技创新中心进军，顺应新时期推进产城融合、二三产业融合、工业化和信息化融合、信息化与城市化融合的“四个融合”发展要求，落实“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的土地“五量”调控原则，聚焦产业项目“全生产要素、全生命周期、全产业链、全价值链、全所有制”发展，加快推进园区转型升级，打造上海产业园区升级版，按照国土资源部《节约集约利用土地规定》（2014年国土资源部第61号令）、本市《关于统筹优化全市工业区块布局若干意见》（沪府发〔2013〕33号）、《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》（沪府发〔2014〕14号）等文件要求，在《上海产业用地指南（2012版）》的基础上，参考借鉴兄弟省市的成功经验，结合近年来上海在招商引资、项目落地和结构调整等方面的新情况、新问题，组织修订和编制了《上海产业用地指南（2016版）》（以下简称“指南”）。 本指南对产业项目的容积率、固定资产投资强度、土地产出率、土地税收产出率四项用地指标的控制、推荐、调整标准进行了相关规定，对建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率提出了控制要求。其中对容积率、土地产出率和土地
税收产出率三项指标设置了均值、控制值、推荐值和调整值；对固定资产投资强度设置了均值和控制值。本指南基础数据主要来源于市统计局提供的2012-2014年本市规模以上工业企业1统计数据，及从上海市开发区产业用地管理信息系统提取的2008年以来落地、开工、投产的千余家企业的实际案例。 本指南所涵盖的产业用地适用领域包括工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类以及物流仓储用地。此外涉及混合用地的，可根据本指南，按照相关用地比例进行折算。其中，与制造业相关的项目用地按照国家行业分类标准2，结合上海实际，分为165个中类行业设置用地标准；物流仓储业项目用地按照仓储物品的属性分为通用仓储类、保温冷藏类、冷冻类、化学危险品类、城市配送类、农副产品类、堆场类等七个类别设置用地标准；工业用地标准厂房类和研发总部用地通用类作为单一类别，分别设置了全市统一的用地标准；战略性新兴产业项目用地按照其对应的行业中类代码与相关产业领域的用地标准相衔接。 本指南自颁布之日起施行。市相关部门将根据社会经济发展、技术进步、节约集约用地要求和指南实施情况，对产业用地指南进行适时修订。 1是指年主营业务收入在2000万元及以上的法人企业。 2工业行业分类按《国民经济行业分类》（GB/T 4754--2011）执行。
工业用地一般年限标准是多少年 一、工业用地一般年限标准是多少年 土地使用年限最高70年，据市国土部门有关人士介绍，土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定： (1)住宅用地(也就是人们常说的商品房用地)：全国统一执行的土地使用年限为70年； (2)工业用地(也就是人们常说的工厂、工业区)：全国统一执行的土地使用年限为50年； (3)教育、科技、文化、卫生、体育用地：全国统一执行的土地使用年限为50年； (4)商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年； (5)综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。 二、怎么申请工业用地 现在工业用地必须经过招标拍卖挂牌(招拍挂)出让才能取得，并坚决执行全国最低价标准。 申请人应在公告规定期限内缴纳出让公告规定的投标、竞买保证金，并根据申请人类型，持相应文件向出让人提出竞买、竞投申请。 出让人应当对出让公告规定的时间内收到的申请进行审查。经审查，符合规定条件的，应当确认申请人的投标或竞买资格，并通知其参加招标拍卖挂牌活动。采用招标或拍卖方式的，取得投标或竞买资格者不得少于3个。 市、县国土资源管理部门应当按照出让公告规定的时间、地点组织招标拍卖挂牌活动。招标出让的，确定中标人后，招标人应当向中标人发出《中标通知书》，并同时将中标结果通知其他投标人。同时向中标人核发建设项目用地预审批准文件。拍卖挂牌出让的，经过现场竞价确定竞得人后，拍卖人或挂牌人与竞得人当场签订《成交确认书》，并向竞得人核发建设项目用地预审批准文件。 招标拍卖挂牌出让活动结束后，中标人、竞得人应按照《中标通知书》或《成交确认书》的约定，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。招标拍卖挂牌活动结束后10个工作日内，出让人应当将招标拍卖挂牌出让结果通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公布。公布出让结果应当包括土地位置、面积、用途、开发程度、土地级别、容积率、出让年限、供地方式、受让人、成交价格和成交时间等内容。
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 上海新版国有建设用地(工业用地产业项目类) 使用权出让合同 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
篇一：上海市政府办公厅转发市规划国土资源局制订的关于加强本市 工业用地出让管理的若干规定（试行） 上海市政府办公厅转发市规划国土资源局制订的关于加强本市工业 用地出让管 理的若干规定（试行） 发布单位：上海市人民政府 沪府办〔20XX〕26号 各区、县人民政府，市政府有关委、办、局： 市规划国土资源局制订的〈〈关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）?已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。 上海市人民政府办公厅 20XX年3月28日 关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行） 第_条（目的和依据） 为全面实施总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高基本策略，充分发挥土地资源市场配置作用，加强工业用地出让全生命周期管理，促进上海经济社会转型发展，根据〈〈中华人民共和国土地管理法》、《上海市土地使用权出让办法》、市政府印发的〈〈关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》等，结合本市实际，制订本规定。 第二条（定义及适用范围） 本规定所称工业用地出让全生命周期管理，是以提高土地利用质量和效
益为目的，以土地出让合同为平台，对项目在用地期限内的利用状况实施全过程动态评估和监管，通过健全工业用地产业准入、综合效益评估、土地使用权退出等机制，将项目建设投入、产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境各要素纳入合同管理，实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。 本市新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总 部产业项目类、研发总部通用类等建设用地，均按照本规定执行。历史 违法工业用地处置、存量工业用地扩大用地面积、提高建筑容积率、分 割转让、原划拨土地转出让等情形，参照本规定执行。 第三条（基本原则） 坚持遵循项目全生命周期规律，合理确定工业用地弹性出让年期。 坚持落实土地利用全要素管理，明确工业用地的单位土地投入、产出、 节能、环保、本地就业等经济、社会、环境约束性指标。 坚持实施土地利用全过程管理，实现项目开竣工、投达产、土地利用绩 效评估和土地使用权退出的全过程管理。 坚持体现土地利用综合效益，实现资源节约、生态环保、提质增效、和 谐发展的目标。 第四条（管理职责） 市规划国土资源局负责本市工业用地规划和土地利用等管理工作。市 经济信息化委、市发展改革委会同市规划国土资源局负责制定本市产业 准入标准和产业用地标准，制定并实施土地利用绩效评估的指标、标 准、方法和程序等。市环保局会同市经济信息化委、市规划国土资源局
上海市城市总体规划（2015-2040）纲要概要 编者按：创新、生态、人文！响应中央城市工作会议精神，展望2040年，上海将成为一座怎样的城市？目前正在编制的上海市城市总体规划（2015-2040）已经形成了一些初步设想。下面我们节选了《上海市城市总体规划（2015-2040）纲要概要》的部分内容为您一一展现。 上海：追求卓越的全球城市 Striving for the Excellent Global City 城市愿景：上海：追求卓越的全球城市，一座创新之城、生态之城、人文之城。城市性质：在2020年基本建成“四个中心”的基础上，到2040年将上海建设成为综合性的全球城市，国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和国际文化大都市。 1、城市目标 The Primary Objective 1.1更具竞争力：一座繁荣创新之城GlobalCompetitiveness: a City of Prosperity and Innovation 以建设国际经济、金融中心为支撑，以建设国际贸易、航运中心为基础，以建设自由贸易区为契机，提升上海参与全球经济合作与竞争的能力和影响力，建立上海在世界城市体系中的领先地位。 进一步提升上海作为国际门户和国家交通枢纽的功能，强化综合交通的服务能力，提高对内对外两个扇面的辐射服务能力，充分发挥上海在国家“一带一路”和长江经济带发展战略中的支点作用，更好地促进长三角区域协同发展。 聚焦具有全球影响力的科技创新中心建设，集聚创新资源，吸引创新人才，建立长三角区域协同创新体系，使上海成为全球创新网络中的重要枢纽和主要科技策源地之一，并以科技创新为核心带动城市的全面创新。 依托物联网、云计算、大数据等现代信息技术，创新生活、出行、交流交往模式，促进城市生活的信息化、产业发展的智能化和城市管理的精细化，建设高效互联的智慧城市。 打造新型产业体系和良好创新体系，充分发掘传统行业、创新经济的增长潜力，实现经济多样化发展，提供多元化的就业机会，建设适合各类人才成长创业的宜业城市。
【法规标题】上海市土地资源利用和保护“十三五”规划（2017年发布） 【发布部门】上海市人民政府【发文字号】沪府发 〔2017〕24号 【适用区域】上海市 【发布时间】2017-04-24【生效时间】2017-04-24【关键词】环境,土壤与地质环境,土壤与地下水污染,生态保护,资源管理 【有效性】有效【更替信息】 【注：此文档于2018年12月由一点通平台导出】 上海市人民政府关于印发《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》的通知 沪府发〔2017〕24号 各区人民政府，市政府各委、办、局： 经市政府同意，现将《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》印发给你们，请认真按照执行。 上海市人民政府 2017年4月24日 上海市土地资源利用和保护“十三五”规划 “十三五”时期是上海加快转变土地资源利用方式和深化土地资源改革的关键期。根据《上海市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》和国土资源部印发的《国土资源“十三五”规划纲要》，依据“保护和合理利用土地资源并重”的原则，制定本规划。 一、“十二五”期间土地资源利用的基本情况 （一）主要成效 1.坚持最严格的耕地保护制度，实现耕地实物占补 “十二五”期间，出台《关于调整本市耕地开垦费标准的通知》，耕地开垦费标准从2.5万元/亩提高到8万元/亩，耕地价值进一步显现。全面严格落实实物占补、先补后占、占优补优，全市土地综合整治工作共计补充耕地16.6万亩，超额完成“十二五”规划确定的补充耕地目标。 2.实施“五量调控”的基本策略，提高节约集约用地水平 “十二五”期间，深入贯彻落实节约集约用地要求，出台《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》，提出了“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的土地利用策略，确立了城市有机更新政策机制，实施工业用地弹性年期出让，不断提高土地利用绩效。“十二五”期末，全市单位建设用地GDP比“十一五”期末提高了34%。
取得土地的方式有哪些,使用年限有 什么规定? 划拨国有土地使用权，出让国有土地使用权。土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。 土地有国有土地和集体土地两种类型，不同的土地类型有不同的取得方式。那么，取得土地的方式有哪些？土地使用年限有什么规定？土地的取得方式和使用年限有什么关系? 一、获得土地的方式有哪几种 1、划拨国有土地使用权 土地使用权划拨：是指经人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿安置等费用后，交付其使用，或者无偿交付其使用的行为。 2、出让国有土地使用权
是指国家将国有土地使用权，在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 出让金：是指出让的土地使用权价格。 3、国家出资、入股国有土地使用权 是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律法规，关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押的行为。 4、国家租赁国有土地使用权 是指土地使用者与县级以上土地行政主管部门，签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。 二、土地使用年限是多少 1、住宅用地(也就是人们常说的商品房用地)。 全国统一执行的土地使用年限为70年。 2、工业用地(也就是人们常说的工厂、工业区)。 全国统一执行的土地使用年限为50年。 3、教、科、文、卫等带有福利性质的用地。 全国统一执行的土地使用年限为50年。
4、商、娱、旅等盈利性项目用地。 全国统一执行的土地使用年限为40年。 5、其他综合类性质用地。 全国统一执行的土地使用年限为50年。 365小编为您整理有关取得土地的方式的内容，取得土地的方式会根据土地的不同种类和不同用途有不一样的规定。希望您在申请获得土地时，可以具体问题具体分析。 ： 政府征地程序的最新规定有哪些 最新农村征地拆迁补偿标准是什么 最新征地补偿的计算方法是什么
土地利用总体规划与环境规划的协调关系研究 张展飞 （同济大学经济与管理学院上海 200092） 摘要:对土地利用总体规划、环境规划进行了简要介绍，描述了两个规划不协调的表象并对其不协调的原因进行了分析，对如何协调两个规划提出了建议，指出实施可持续发展战略与生态环境保护、促进经济的可持续发展和保持资源的可持续利用是土地利用总体规划和环境规划的契合点。 关键词:土地利用总体规划；环境规划；协调 中图分类号：文献标识码：A 改革开放 30 年来，我国经济发展取得了巨大的成就，但工业化、城市化的发展也给环境保护带来了巨大的压力。发达国家上百年工业化过程中分阶段出现的环境问题，在我国近30 年来的发展历程中都集中出现。在当前我国快速城市化时期，经济和社会的快速发展与环境保护之前的矛盾已日渐突出，如何协调这一矛盾对于我国能否实现可持续发展具有十分重要的意义。要解决这一矛盾的一个重要途径就是“规划先行”，即科学合理的制定区域规划和各种专项规划，使各规划互相协调，以引导经济、社会、环境的可持续发展。但是，纵观目前我国的规划体系，规划种类繁多、类型庞杂、各规划间缺乏协调，加上部门间的各自为政更使得各规划互不衔接，甚至互相冲突的现象普遍存在。如此，便出现规划是“墙上挂挂，纸上画画”的现象，是空中楼阁，但可操作性不强。 土地是人类赖以生存的基础是极其宝贵的自然资源近年来为了追求经济增长而不合理利用土地导致大量土地资源发生严重退化生态环境遭到破坏。土地利用总体规划和环境规划的编制就是以科学的规划指导土地资源的合理利用、生态环境保护的有效“预防”措施。 1 相关概念解析 1.1 土地利用总体规划的概念及作用 首先土地利用总体规划是在一定规划区域内根据当地自然条件和社会经济条件以及国民经济发展的要求协调土地利用总供给和总需求确定或调整土地利用结构和用地布局的宏观战略措施。再次土地利用总体规划是由各级人民政府组织编制的土地利用总体规划的核心是在公平兼顾不同利益主体的需求和科学利用开发土地的基础上合理确定或调整土地利用结构和用地布局因此具有均衡各业用地和宏观调控的作用。 土地利用总体规划对于促进区域经济的发展、社会经济的可持续发展和土地资源的可持续利用有着重要的意义。
编号：QJ-HT-0908 上海市国有土地使用权出让 合同(官方版) Both parties shall perform their obligations as agreed in the contract or in accordance with the law within the term of the contract. 甲方：_____________________ 乙方：_____________________ 日期：_____________________ --- 专业合同范本系列下载即可用---
上海市国有土地使用权出让合同(官 方版) 说明：该合同书适用于甲乙双方为明确各自的权利和义务，经友好协商双方同意签署合同，在合同期限内按照合同约定或者依照法律规定履行义务，可下载收藏或打印使用（使用时请先阅读条款是否适用）。 沪房地（）出让合同第_____号 出让方：上海市_____________区房屋土地管理局 法定代表人：_______________________________ （以下简称甲方） 受让方：___________________________________ 法定代表人：_______________________________ （以下简称乙方） 双方共同遵守《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《上海市土地使用权出让办法》等法律法规，根据________府土用（）________号文订立合同如下：
第一条出让土地使用权的土地所有权仍属于中华人民共和国。国家和政府对其拥有法律规定的司法管辖权、行政管理权以及其他依法由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下矿产、资源、埋藏物和市政公用设施等均不属于土地使用权出让范围。 第二条甲方出让给乙方土地位于上海市地块，地块总面积为__________平方米。其面积、位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方签字确认。 本合同项下的土地使用权出让用途为：_______________，出让年限为__________年，自本合同签订之日起计算。 第三条本合同项下宗地的土地使用权出让金为人民币元（大写：_______________元）。乙方中的境外投资者，应根据国家外汇管理规定，将外汇兑换成人民币支付。 乙方在土地使用期限内应每年向__________缴纳每平方米土地面积壹元人民币的土地使用金。 第四条自本合同签订之日起的15天内，即__________年_______月_______日前，乙方应当向上海市房屋土地资源管理局支付保证本合同切实履行的定
土地性质的分类及使用年限： 一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。 商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。 综合用地的概念是指不同用途的土地（如商业、工业、住宅等)所构成的土地。五证两书： 根据我国有关法律的规定，房屋上市销售必须持有“五证两书”。 “五证”是指：《预(销)售许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》；“两书’是指：《房屋质量说明书》和《房屋使用说明书》。 关于土地使用年限： 土地出让使用年限分别有如下几种： 一、住宅用地。全国统一执行的土地使用年限为70年。 二、工业用地。土地使用年限为50年。 三、教、科、文、卫等带有福利性质的用地，土地使用年限为50年。 四、商、娱、旅等盈利性项目用地，土地使用年限为40年。 五、其他综合类性质用地，土地使用年限为50年。 土地使用年限从何时算起？ 商品房的土地使用年限是从房地产开发企业与国土部门签署《土地使用权出让合同》，支付全部土地使用权出让金，领取土地使用证后开始计算。从房地产开发的规律来说，楼盘开发要经过规划、报建、施工、装修、绿化、配套设施等一系列系统而复杂的程序。一般房地产开发进展顺利的话开发周期为2~3年，因此，购房者实际能居住的年限往往小于真正的土地使用权期限，土地使用年限缩水情况普遍存在。 城市居住还商用用地分类： R 居住用地 居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种 类型的成片或零星的用地 R1 住宅用地市政公用设施齐全、布局完整、环境良好的用地 R11 低密度住宅用地 市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、容积率为 1的用地 R12 商品住宅用地以商品住宅为主的用地 R13 经济适用住房用 地 包括以低收入者教工、公务员等特定人群为供应对象 的住宅用地 R14 廉租房用地 政府组织建设以租给低收入者为供应对象，不对外销 售的廉租公房用地 C2 商业金融业用地商业、金融业、服务业、旅馆业和市场等用地
上海市工业用地项目投资 协议完整版 In the case of disputes between the two parties, the legitimate rights and interests of the partners should be protected. In the process of performing the contract, disputes should be submitted to arbitration. This paper is the main basis for restoring the cooperation scene. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订时间：________________________ 签订地点：________________________
上海市工业用地项目投资协议完整 版 下载说明：本协议资料适合用于需解决双方争议的场景下，维护合作方各自的合法权益，并在履行合同的过程中，双方当事人一旦发生争议，将争议提交仲裁或者诉讼，本文书即成为复原合作场景的主要依据。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。 甲方：_________ 乙方：_________ _________公司(以下简称甲方)受_________人民政府委托和_________(以下简称已方)本着平等互利原则，经过友好协商，于_________年_________月_________日在_________设立_________项目，达成以下协议： 一、项目概况 本项目兴办_________，生产
上海市土地使用分类及编码 编码一级类名称编码二级类名称编码三级类名称 100 商业服务用地110 商业饮食用地 111 商业用地 112 饮食服务用地 113 物资供销用地 114 对外贸易用地 120 旅游用地 121 旅宾馆用地 122 旅行社用地 130 金融保险用地 200 工业、仓储用地 210 工业用地（集团） 211 基础工业用地 212 制造工业用地 213 轻纺工业用地 214 食品工业用地 215 建筑业用地 216 其他工业用地 220 仓储用地 221 地方普通仓库用地 222 储备仓库用地 223 中转仓库用地 224 危险品仓库用地 300 市政公用设施及绿化用地 310 市政公用设施用地 311 供应设施用地 312 环境卫生设施用地 313 养护维修设施用地 314 邮电通讯用地 315 殡葬用地 316 防灾设施用地 317 其他市政公用设施用地 320 绿化用地 321 公园用地 322 陵园用地 400 公共建筑用地 410 文化体育娱乐用地 411 影剧院用地 412 图书展览用地 413 文物保护用地 414 体育用地 415 游乐用地 416 文化、体育、娱乐团体用地 417 其他文化、体育、娱乐活动场 所用地
420 机关用地 421 本市办公用地 422 非本市办公用地 430 宣传用地 431 广播电视用地 432 新闻出版用地 440 教育用地 441 高等院校用地 442 中等学校用地 443 初等学校用地 444 学前教育用地 445 其他教育用地 450 卫生、福利用地 451 医院用地 452 疗养用地 453 社会福利用地 454 其他卫生福利用地 460 科研、设计用地 461 研究、设计用地 462 综合技术服务用地500 住宅用地 510 新村住宅用地 520 花园公寓住宅用地 530 新式里弄住宅用地 540 旧式里弄及简棚住宅用地 550 农民住宅用地 600 交通用地 610 对外交通用地 611 铁路场站用地 612 铁路线路用地 613 机场用地 614 港口、码头用地 615 公路用地 616 农村道路用地 617 其他对外交通设施用地 620 对内交通用地 621 城镇道路用地 622 城镇广场用地 623 公共停车场用地 624 市内公共客运交通用地 625 客货运交通用地 626 其他对内交通设施用地700 特种用地 710 军事用地 720 涉外用地 721 国外官方机构用地 722 国外非官方机构用地 730 宗教用地
50年土地使用权年限的出让方式是什么 按照土地管理法的规定，国有土地使用是有一定年限的，像工业用地就是50年。工厂拿到土地的形式包括出让、划拨和转让，其中出让应该是最常见的一种。土地出让是在一级市场发生的，那么，50年土地使用权年限的出让方式是什么？下面小编给大家做个具体介绍。 按照土地管理法的规定，国有土地使用是有一定年限的，像工业用地就是50年。工厂拿到土地的形式包括出让、划拨和转让，其中出让应该是最常见的一种。土地出让是在一级市场发生的，那么，50年土地使用权年限的出让方式是什么？下面小编给大家做个具体介绍。 ▲一、50年土地使用权年限的出让方式是什么？ 按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号，以下简称《规定》)的解释，土地公开出让方式包括招标、拍卖和挂牌。 1、招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其它组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 2、拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结
果确定土地使用者的行为。 3、挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 ▲二、挂牌出让土地的程序包括哪些？ 1、发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。 2、出售挂牌文件：在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。 3、受理竞买申请：在挂牌公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明(另有规定除外)、法定代表人身份证复印件(或授权委托书、委托代理人身份证复印件)办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。 4、审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动。 5、挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。
一文读懂上海工业用地新政脉络暨【2016】22号文全 面解读 4月8日刚刚出台的《本市盘活存量工业用地的实施办法》沪府办【2016】22号文（以下简称“22号文”）是今年上海市首个涉及存量工业用地盘活政策的 文件，是以《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》〔2014〕14号文为指导思想的落地性文件，是2014年出台的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》沪府办〔2014〕25号文的接续，是今后相当长时间内上海市盘活存量工业用地依据的具体实施办法，对上海城市建设、经济转型升级和产业地产发展都具有极其重要的意义。 首先，我们来看一下上海市近几年出台的所有关于工业用地的新政及其脉络： 备注： 目前上海工业用地规划发展方向分为“104区块”、“195区域”和“198区域”。其中，104区块是指全市 现有的约104个规划工业区块；195区域指规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地，实际面积约195平方公里；198区域指规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地，约198平方公里。 表格清楚的揭示了本次22号文出台的政策背景，同时向我们透露了一个消息：另一部关于规范工业用地出让的文件即将出台！ ? 关于本次22号文的全面解读 一，22号文重点解决了原土地权利人和新拿地企业如何参与土地转型开发 的问题。 对于原土地权利人： 由下表可知，文件给出了四种参与方式并对每种方式作出了具体规定。 对于新拿地企业： 主要有结余用地转让和调整为标准厂房类用地两种情形。
1，通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地在满足原土地权利人自身需要后节余的部分可分割转让，但需要取得出让人同意且满足全生命周期管理要求。 2，通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地，位于规划工业区块内且符合规划的，经区县政府或园区管理机构审核同意，可按照市场评估价，补缴土地出让价款后，调整为标准厂房类用地，签订土地出让补充合同，实施土地全生命周期管理。工业用地标准厂房类土地使用权不得整体或分割转让，宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，可以出租给符合所在区县或园区准入条件的工业投资项目。确需土地房屋整体转让的，须经出让人同意，也可由出让人或园区开发平台优先收购，并纳入全市统一土地交易市场实施。 二，22号文虽有创新和突破，但国有平台公司的“国民待遇”特惠政策仍然存在： 三，22号文的影响 对产业地产商：可以说，文件内容不可谓不严苛，文件的出台是对非园区平台的产业地产商一个不小的打击，无论是转型为标准厂房类的不可分割转让规定还是转型为非住宅类经营性用地的高比例持有，再加上区县政府和全生命周期管理的要求，都将会对产业地产商的资金和招商构成很大压力。 对原土地权利人：虽然文件提供了４种转型方式，但除了收储外，其他３种方式的实现均非易事。 更多资讯请关注公众号：上海工业地产交流平台。
上海市政府办公厅转发市规划国土资源局制订的关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行） 沪府办〔2014〕25号 各区、县人民政府、市政府有关委、办、局： 市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。 上海市人民政府办公厅 2014年3月28日关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行） 第一条（目的和依据） 为规范本市盘活存量工业用地活动，建立规范、有序的长效工作机制，促进创新驱动发展、经济转型升级，根据《中华人民共和国土地管理法》、《上海市土地使用权出让办法》、《上海市土地储备办法》、市政府印发的《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》等，结合本市实际，制订本办法。 第二条（适用范围） 本办法适用于本市规划集中建设区内的国有存量工业用地的盘活活动。
第三条（指导思想） 本市存量工业用地盘活，以提高土地利用质量和效益为目标，全面实施“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”基本策略，充分挖掘存量建设用地资源，完善城市功能，优化城市空间，提升城市品质，提高土地节约集约利用水平。 第四条（基本原则和实施途径） 盘活存量工业用地应符合国民经济和社会发展规划，符合城乡规划和土地利用总体规划，实行规划和年度计划管理制度，并坚持以下原则： （一）统筹规划。从上海城市发展的总体目标和地区协调发展的需要出发，统筹制定规划，鼓励地区整体转型。 （二）提质增效。中心城贯彻“双增双减”要求，着力增加公共绿地、公共空间和公共服务设施。郊区县以“产城融合、提升功能”为导向，着力完善公共服务功能和提高土地节约集约利用水平。 （三）利益平衡。在符合规划、用途管制和公益优先的前提下，充分发挥市场对资源配置的决定性作用，调动原土地权利人的积极性，健全利益平衡机制。 第五条（管理部门） 市规划国土资源局负责组织、协调全市盘活存量工业用地工作，依法制定相关规划和土地管理政策，统筹转型地区的规划和计划管理，会同区县政府组织编制市政府确定的特定区域控制性详细规划，按照职责开展规划土地管理。市政府相关部门依法在各自职责范围