前言
常州青龙生活区项目报告已经四易其稿，其核心议题是项目一期开发的定位。鉴于此，公司在前几次调研基础上重新组织了对常州市场的全面调研和分析。调研的内容和组织安排见附表。
建立在全面细致的市场调研基础上，经过研展、业务、企划和规划等部门的讨论、整合，得出这篇策划报告，以期为项目一期开发的市场定位作出建议。
报告主要分为三个部分：第一部分是市场调研的总结，反映本次市场调查的成果和房地产市场的现状及走势；第二部分是项目开发定位及投资分析报告，对项目开发的三个可能方案分别进行可行性论证和投资效益分析，试图用排除法确定项目的市场定位；第三部分是一期开发具体定位建议，前文解决了“为什么定位别墅开发”的问题，本章讨论“如何进行别墅开发”，就项目一期开发运作的主要方面给出了定位建议。
谨以此作为项目的策划案。
二○○二年十二月
目录
第一部分宏观篇
一、常州概况
1、城市简介
2、区位、交通
二、经济发展状况
1、经济发展
2、常州的开放经济
3、常州的工业、私营经济
三、城市总体规划
2、发展战略及目标
3、城市主要分区
四、市政工程建设及拆迁改造
1、公共设施
2、交通
3、拆迁改造
五、相关政策
第二部分市场篇
一、市场供给分析
1、市场供应量
2、市场需求分析
3、2001年常州房地产交易情况分布图
4、供求特征
二、房产总体市场分析
1、人均居住水平
2、市场区域分布
3、产品总述
4、价格总述
5、去划总述
6、客源分析
7、市场总结与预判
三、公寓市场分析
2、面积分析
3、单价分析
4、总价分析
5、去化分析
四、别墅市场分析
1、市场供应
2、产品分析
3、价格分析
4、去化分析
5、客源分析
五、潜在竞争及走势
1、市场待开发地块
2、常州奥体花园项目分析
3、五星乡地块分析
4、市场未来走势
第三部分项目开发定位及投资分析报告
一、项目立地分析
1、项目概况
2、项目SWOT分析
二、项目开发定位思路
三、方案A——纯多层社区开发方案评价
1、总体定位
3、运作周期估计
4、项目后续运作及品牌打造分析
5、潜在市场竞争分析
6、方案经济效益评价
7、小结
四、方案B ——纯别墅社区开发方案评价
1、总体定位
2、市场可行性分析
3、运作周期估计
4、项目后续运作及品牌打造分析
5、潜在市场竞争分析
5、方案经济效益评价
五、方案C ——多层＋别墅组合社区开发方案评价
六、项目一期开发定位
第四部分一期开发具体定位建议
一、社区总体定位
二、产品建议
三、价格建议
四、客源定位
五、附加值建议
六、营销时机建议
第五部分结束语
附1：主要别墅个案详表
附2：推荐户型
附3：项目调研工作进度控制表
附4：青龙生活区项目工作组成员
第一部分宏观篇
一、常州概况
1、城市简介
●常州简称龙城，是苏南地区经济、政治、文化中心之一。
●地理位置重要，连接上海、南京两大中心城市而居于正中，与苏州、无锡齐名，组成着名的
“苏锡常”城市带。
●常州有2500多年的文字记载，历来是郡府所在地，有“三吴重镇”、“八邑名都”之称，是
历史文化名城。2001年9月被国家旅游局授予“中国优秀旅游城市”称号。
●常州现辖金坛、溧阳两个市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个区。全市部面积4375平
方公里，其中市区面积达1864平方公里。城区面积在江苏省内仅次于南京市，常州构筑沿海
第一集团大城市的雄心凸显。
●现有人口380万，其中市区人口208万（包含2002年成立的武进区、新北区城镇人口），原
市区（老城区）人口约100万，常住人口约85万人，暂住人口约15万人。
2、区位、交通
●常州地处江苏省南部，沪宁线的中部，属长江三角洲沿海经济开发区。
●常州有着十分优越的区位条件和便捷的水陆交通条件。市区北临长江、南濒太湖，沪宁铁路、
沪宁高速、312国道、京杭大运河穿境而过。长江常州港为国家一类开放口岸，民航常州港有
通达国内20多个大中城市的航线。
二、经济发展状况
●常州是着名的工业城市，以纺织、机械、电子作为支柱产业，江苏新科电子集团、长江客车厂
是其优秀代表。近年来以常州国家高新区为代表的高新技术产业开始崛起，已吸引包括世界500强在内的多家企业入驻。
●常州处于苏南经济圈，整体经济实力雄厚，被列入中国城市综合实力50强和城市投资环境40
优。下辖的武进、溧阳、金坛三区市先后进入“中国农村经济实力百强县”。
●常州私营企业比较发达，外贸出口活跃。
●2001年底，城镇集体以上在岗职工平均工资13108元，城市居民全年人均可支配收入9406
元。
●2001年常州人均GDP达2400美元。
●常州主要经济指标（表格）表1
●2001年，常州基尼系数为0.25。依据联合国的一般测算标准，基尼系数在0.2—0.3时，社会
收入分配比较平均。亦即表明常州社会整体消费能力较强，存在较多的中等收入人群。
2、常州的开放经济
●位于市区北部的常州高新技术开发区，是92年经国务院批准的国家级开发区，“苏锡常”火炬
开发带的重要组成部分。
●经过10年的发展，高新区在国民生产总值、工业产品销售收入，利用外资额和出口收入均保持
了年增30%的发展速度。2001年，高新区累计合同利用外资近30亿美元，累计实际利用外资达10亿美元。
