财会审计一、我国现行房地产税收体系我国现行的房地产税制，是在１９９４年税制改革的基础上逐步形成的。
我国现行的房地产税收体系中，直接针对房地产本身的税收有城镇土地使用税、房产税、耕地占用税、土地增值税、契税，与房地产紧密相关的税种主要有固定资产投资方向调节税（２０００年１月１日停征）、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税等。
按照征税发生的环节，可以分为房地产的取得、保有和流转三个环节的税收。
发生在房地产取得环节的税收有两种，即耕地占用税和固定资产投资方向调节税；针对房地产保有环节的税收有两种，即城镇土地使用税和房产税；针对在房地产流转环节，目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税、教育费附加。
二、我国现行房地产税制存在的主要问题１、税种繁杂、重复征税目前我国实际征收的与房地产直接有关的税种多达１１种，占我国实际征收税种数量的一半，而且许多税种之间存在税基重叠，重复课税的情况。
如房产税与城镇土地使用税存在重复课税。
房产税和城镇土地使用税条例颁布时，房产的原值中一般不包括土地的价值，因为土地都是无偿划拨的。
因此，不存在重复课税问题。
１９９０年国务院颁布了《中华人民共和国土地出让与转让暂行条例》，全面推行土地的有偿使用，此后建造的大量房产其价值中都已包含了所占用土地的价值，这部分房产一方面要就包括土地价值在内的房产原值纳税；另一方面还要再缴纳土地使用税，很显然存在重复课税问题。
２、课税范围狭窄、税基覆盖不全这在房产税和城镇土地使用税两个税种上表现最为突出。
我国的房产税和城镇土地使用税的课税范围均为城市、县城、建制镇和工矿区，而处在这些区域之外的房产和土地则不需纳税。
目前，许多企业都坐落于房产税和城镇土地使用税课税范围之外的临界区域，其与坐落于城镇的企业在对公共品的享受方面并没有本质区别，却不需承担房产税和城镇土地使用税的纳税义务。
尤其在城镇与非城镇的交界处，一些地方同一条街道两侧的企业，一侧要纳税，而几米之外的另一侧的企业则不需纳税。
３、税负结构不合理，房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重世界各国重视对房地产保有环节征税，而房地产权属转让的税收则相对较少，而我国房地产税费在开发流通环节税费多、负担重，在保有环节课税少、负担轻。
目前的房地产税制基本上是不卖不税、不租不税，一旦租售，则数税并课，造成房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重。
在房地产的转让环节，土地增值税的税率则过高，现行土地增值税实行３０％、４０％、５０％和６０％四级超率累进税率，若再加上５％的营业税和２５％的企业所得税，企业的实际平均税负水平达到４０％以上，而意大利的不动产增值税、日本曾征收的土地增值税以及德国曾征收的联邦土地增值税的最高边际税率均为３０％左右。
因此，我国的土地增值税税率远高于其他国家和地区。
流转环节的税负过高，不仅阻碍了房地产市场的形成和发展，也使逃税等规避和投机行为多发，使税收的严肃性受到挑战。
４、计税依据失当，税率设置不合理突出表现在城镇土地使用税和耕地占用税计税依据和税率失当。
城镇土地使用税开征的早期由于土地的收益差别体现并不明显，因此，当时的计税依据是纳税人实际占用的土地面积，但随着社会经济的发展，土地收益的差别日益明显，我国现行城镇土地使用税应由按面积课征变为按土地价值课征。
而现行城镇土地使用税的税率也不合理。
与按土地面积课税相适应，我国现行城镇土地使用税的税率为定额税率，主要按照城市的大小将适用税额分为４个级次，其中最高税额３０元／平方米为最低税额０．６元／平方米的５０倍，似乎较大，但就税额差别的绝对额而言，最高税额与最低税额之间的年差别仅为２９．４元／平方米，这样的税额差别与我国不同地区之间使用土地所获收益的巨大差距是极不匹配的５、税制本身存在有欠公平之处我国目前的房地产税收体系存在违背公平原则的地方，例如因经济行为不同而税负不同。
现行房产税规定，企业自用的房产按照房产原值扣除１０％～３０％之后的房产余值每年按１．２％的税率计征，而出租房产则按照租金收入的１２％计征。
这种规定导致了两种税负不公状况的产生：①处于城市繁华地段的老房产，由于其建造较早，因此账面原值较低，但由于其所处地段较好，若出租则租金往往较高。
所以，这类房产若出租，其承担的房产税一般远远高于自用所承担的房产税，有时两者甚至相差几十倍。
②处于稍偏远地段的新房产，由于其造价较高而租金收入较低，此时自用房产会较出租房产承担更多的房产税。
因此，现行房产税的规定常常导致同一房产仅仅由于自用或出租的经济行为不同而承担不同的税收负担。
另外城乡税制也不统一。
城乡税制的不统一指的是城镇企业的房地产征税而农村企业的房地产不征税，同样造成不公平竞争，也不利于促进农村土地的集约化利用。
目前一些地方城乡结合部的土地开发明显加快，导致大量耕地被征收用于非农用地，不利于严格耕地保护制度的实施。
三、房地产税制的国际经验通过对发达国家房地产税收制度的研究和分析，并与我国现行的房地产税收制度进行比较，可以得出发达国家的房地产税制相对于国内的税制有以下特点：１、重视保有环节的征税，转让环节税负较轻大多数国家都很重视在房地产保有阶段征税，而房地产权属转让的税收则相对较少。
以英国为例，直接来源于房地产转让的税收仅占全国总税收的１％－２％，而来自于房地产保有的居住用不动产税和经营性不动产税，占总收入的３０％左右。
这样的税种结构极大地鼓励了不动产的流动，刺激了土地的经济供给。
高额的保有房地产税率可以避免业主空置或低效利用其财产，刺激频繁的交易活动，这既有利于繁荣房地产市场，又可以推动房地产要素的优化配置。
２、坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则宽税基，即拓宽税基，扩大征税范围。
一般来说，发达国家除对公共事业、宗教、慈善等机构的不动产实行免税外，其余的不动产均为征税对象，同时还包括与房地产相关的一些经济行为，如房地产的继承与赠与。
少税种，即国外设置的有关房地产的税收种类较少（日本除外）。
这样，一方面可以避免因税种复杂而导致重复征税等税负不公现象的发生，另一方面又可以降低税收征管成本，提高税收效率。
低税率，即发达国家的房地产税的主体税种的税率一般较低，从而总体税负水平也偏低。
如日本的不动产标准税率为１．４％－２．１％，美国纽约市房地产税负水平为０．８５％－４．７７％。
３、坚持“正税、少费”的原则国外的行政事业性收费一般分为两类：一为规费，二为使用费。
规费是政府机关提供特定服务、设备或设定某种权利而对特定对象收取的费用，它以成本计收为原则；使用费则是因营造、改良公共工程而发生的费用之补偿，是对获得特别利益或直接受益者而课收的费用，它以特殊补偿为原则。
对于房地产而言，无论处于社会再生产的任何环节，要交纳的规费都很低，一般仅占房地产价值的１％－２％左右。
即便如此，在西方许多国家，它也被列入地方财政预算，明确它的使用方向和范围，而不列入预算的规费一般都被设置特定的作用。
对于使用费的征收，则遵循“谁受益，谁纳费”的公平原则。
４、主体税种的税收收入归地方财政房地产课税由于其课税对象的位置固定不变，不会发生税基的地区转移，而且税源分散和纳税面宽等特点，由地方征管便于掌握和控制税源，因此多数国家将其作为地方税，是地方财政收入的主要来源，这样做一方面激发地方政府征收房地产税的积极性，另一方面扩大地方基础设施和公用事业的投资规模，从而形成税收收入增长的良性循环。
四、对我国房地产税收体系的构思目前我国房地产税费制度中，与房地产相关的税、租、费三者之间界限不清，在考虑新的房地产税费制度设计时，要做到“明租、正税、清费”。
所谓“明租”，是指土地出让金收取方式应从一次性收取改为分年收取，使其作为地租的性质更加明确；所谓“正税”，是在充分借鉴国际经验和考虑国情的基础上合理设计新税制，避免重复征税，改变流转环节畸重保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行方向上房地产税制改革与开征物业税探析韩广福１ 徐生勇２济南中正房地产评估咨询有限公司 山东 济南 ２５０１００【摘 要】房地产税收制度是否合理对房地产业能否健康的发展起着重要的作用。
而我国目前的房地产税制弊端日益突出，主要表现在：税种繁杂、重复征税，课税范围狭窄、税负结构不合理、计税依据失当、税率设置不合理，税制本身存在有欠公平之处等。
本文在深刻剖析上述问题的基础上，通过借鉴国际经验，提出了我国房地产税制的改革方向，包括房地产税制应实行增值税制度，以增值税作为房地产的主税，以及将现行土地出让金、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税等税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税。
【关键词】房地产市场 房地产税制 物业税（下转第１３页）２０１１． ０１１２财会审计企业间的竞争力是规模、资产、利润、质量等的竞争，在现代企业管理中，我们要按照正常的经济规律进行，市场的竞争，不相信眼泪，是实力与能力。
生产经营中，必须要加强财务管理，降低成本，合理分配资源，避免不必要的投资浪费。
１、企业管理中，要改变旧观念，在思想上重视财务管理，在制度上保障财务管理工作的顺利进行。
长期以来，我国企业的财务工作与会计工作一直没有很好分开，财务管理从属于会计工作，“财务管理跟着会计核算走，会计核算跟着领导意志走”，这样的财务管理随意性大，财务管理的内容也仅限于营运资金管理。
而现在激烈的市场竞争和生存压力将迫使企业调整和改变过去陈旧的管理观念。
为此，我们的企业要自上而下、自下而上重视财务管理的风尚，重视财务预算、营运资金管理、财务控制、财务分析等工作。
石家庄工业泵厂是一个有着５０年历史的国有企业，现在员工１４００多人，为了加强财务管理，我们正在进行成本管理体系的建立，在生产成本的考核方面下了大力气，建立健全《铸造成本控制管理办法》、《工具站成本控制管理办法》、《耐磨刀片成本控制管理办法》，正在完善外协成本控制管理办法，加强财务管理水平，使企业处于一个有效的运行状态。
强化成本管理要严把供应材料的采购关，控制采购成本，合理使用资金，在保证质量的前提下，使原材料的价格更低，实现企业利润的最大化，提高经济效益。
为此企业应自上而下形成重视财务管理的风尚，重视财务预算、营运资金管理、财务控制、财务分析等工作，紧紧围绕企业经营，提升企业财务管理的层次。
２、加强流动资金管理，强化财务监督意识，降低企业经济风险。
流动资金包括现金管理、存货管理和应收帐款管理等。
加强现金管理主要是在国家有关规定的范围内，做好日常收支，加快现金周转速度，控制现金持有规模。
现代市场经济本质上是信用经济，信用销售已成为企业间交易的主流方式，因而应收帐款管理始终是财务管理的重要内容，我国的企业必须改变只注重销售业绩，忽视应收财款的控制状况，加强应收帐款管理，在日常经营活动中注重对客户的资信调查工作，并提高信用分析能力，控制应收帐款的规模，防止坏帐的形成。
