青州-御星宸苑小区规划与建筑设计分析

一、项目基本情况御鑫亮城项目位于御河西路沿线东小城旁，总占地面积90亩。

开发商：大同市永新置地有限责任公司。

代销商：自销。

该楼盘共分3期规划，一期为8栋住宅，二期为商业，主要有公寓楼、写字楼、酒店、宾馆四栋沿路高层，三期位于一期北侧5栋高层住宅。

现二期商业，三期住宅未开始宣传销售，无资料，但由于三期住宅是5栋高层，距离我盘位置较近不能忽略，后期继续更进市调内容。

以下主要是针对一期楼盘做出分析。

一期占地60亩，总建面积138385.84，共8栋住宅。

其中底商主要在1到3号楼的-1到2层，总建面积8993.76㎡左右，朝向为正南方，单价为22000元每平米。

二、户型配比及销售情况分析1.户型比例表(除去5号楼拆迁安置楼)(红体字为点式楼户型)2.户型分析上述列表主要是对御鑫亮城一期住宅户型进行分析，该项目8栋住宅中包含2栋点式楼，所以户型分析上不但主要包含面积的需求朝向方面也是市场需求的一大主要点。

上表可以看出60到100㎡之间，除去68㎡户型外其他户型已基本销售完，该区间内户型大都是板式结构多层户型，面积较小迎合市场需求，所以销售较快。

68㎡户型是点式楼中的背阴户型销量较差，由此看出虽然迎合了市场小面积需求，但是朝向问题和楼体结构问题也是影响销量的一大因素。

100到110㎡区间中，102和105户型为板楼户型，面积差不多，销量截然不同。

由于102㎡已基本无房，没有户型，所以不能从户型上具体分析，但从楼体上看都是板楼，都是一梯两户，户型上应该没有太大区别。

之所以在销量上有很大差别分析原因主要是放楼时间不一样，105户型在7号楼，放楼时间晚，所以销量较差，又此看出时间也是很关键的一个因素，同样的户型，同样的位置，晚开半年销量影响很大。

104、106、107、110户型均为板楼户型，从上表销量上看出，在同面积区间中板式楼销量高于点式楼；点式楼中，向阳户型销量高于东西向户型；东向户型销量高于西向户型。

120到130区间中，121和125户型为板楼户型，和上述102和105户型类似，更加确定了放楼时间因素的影响。

常见设计缺陷及预控手册建筑篇一）严重影响使用功能JZ01001外立面装饰构件遮挡住户室内采光JZ01002室内房间中部有梁JZ01003公共设备设置在业主私有空间JZ01004电梯噪音JZ01005共享空间活体窗扇与砌筑墙体冲突JZ01006园区没有设置垃圾房JZ01007门厅/大堂处可视对讲安装位置过高JZ01008入户门外把手与临近公区瓷砖墙磕碰JZ01009顶层外立面线条造型遮挡光线及视野JZ01010地下车库坡道处围墙遮挡临近房屋采光等问题JZ01011空调设备间强制采用中央空调造成后期管理风险JZ01012自行车坡道坡度过大/坡道旁有装饰柱影响使用功能JZ01013空调机位处无插座JZ01014因屋面挑檐造型影响室内采光JZ01015卫生间窗框与落水管距离过近JZ01016地下人防门位置车位设计不合理JZ01017入户门上方窗无法开启JZ01018户内完整空间窗前有过梁二）存在安全(人身）隐患JZ02001护栏设计不合理JZ02002阳露台对视与攀爬风险JZ02003台阶过高未设防护JZ02004平台采光井存在安全隐患JZ02005连廊栏杆高度不够，存在安全隐患JZ02006地下车库坡道入口高度引起的管理风险JZ02007地下室单元入口风机最低高度不足三）防渗漏不到位JZ03001外墙构造\施工不合理，导致渗漏JZ03002电梯基坑漏水JZ03003外露台塑钢门门槛防水上返高度不够JZ03004雨棚防水不连续造成渗漏JZ03005卫生间防水层破坏JZ03006外墙构造、施工不合理导致渗漏JZ03007室外管道井未做防水导致渗漏JZ03008外墙石材渗漏四）门窗设计不当JZ04001窗扇开启不合理JZ04002阳台门与窗开启打架JZ04003窗扇设置不合理JZ04004窗高度不合理，开启不方便JZ04005洗菜盆与窗户冲突JZ04006高层外开窗角度较过大，不符合规范要求五）园区道路规划不合理JZ05001小区道路设计与私家花园或住宅太接近JZ05002出入口离市政道路距离太近，回车道路设计转弯半径不够JZ05003别墅间车行道路较窄，且无尽端回车场六）园区排水隐患JZ06001通风采光井的位置未设置排水沟JZ06002地下车库消防排风井与绿化地面基本持平不妥JZ06003商铺周边排水立管未接入排水井JZ06004雨水管排水口设置在楼道门口JZ06005车库未设置挡水措施JZ06006小区景观湖未设置排水措施七）大堂设计不合理JZ07001首层大堂空间设计不合理JZ07002大堂挡雨设施JZ07003大堂信报箱位置问题JZ07004大堂顶影响二层安全JZ07005缺少无障碍坡道JZ07006地下车库入电梯厅使用不便利JZ07007下沉式入户设置不合理JZ07008一层大堂内门无限位导致与临黑玻装饰墙磕碰八）安全（防盗）隐患JZ08001消防通道或消防楼梯可直接翻入住户作阳台JZ08002阳台外飘板或结构连梁设计过宽JZ08003部分楼安装装饰用铝杆，遮挡视线且存有安全隐患JZ08004次卧窗户与裙楼外檐过近JZ08005门厅顶棚距离二层住户窗户过近九）材料使用不当JZ09001地库门受潮变形JZ09002屋面百叶造型产生噪音JZ09003屋面百叶造型产生噪音JZ09004立面选材不经济十）设计变更或管理存在风险JZ10001方案变更没有及时告知，导致销售承诺与实际交付不一致JZ10002预测图纸与实测图纸不一致JZ10003立面材料设计与合同约定不一致JZ10004入户门选型与合同约定不一致JZ10005室内装修污染JZ10006在建阶段已买产品的设计变更引起交工标准的改变JZ10007入户门安装门框缝隙过大JZ10008别墅外立面石材色差JZ10009洋房空调设备间墙体未预留洞口水电篇一）防沉降不到位SD01001夹层管道设置不合理导致一层潮气二）公共设备侵占私人空间SD02001配电室排风井在业主家花园内SD02002排水沟设计在业主花园内SD02003南合院玻璃顶雨水需排至北合院内由强排泵进行排出，电费由业主自己承担三）公共设备设施影响居住舒适性SD03001热交换站位置不合理SD03002水泵噪音SD03003主卧内有排污检修口SD03004电箱位置影响车辆出入SD03005地库通风竖井与房屋距离过近影响居住舒适性SD03006车场刷卡器设置不便客户操作SD03007风井砌筑过高SD03008出风井遮光SD03009消防设施位置不合理SD03010（23号楼与4号楼楼之间裙房商铺后有变电站）SD03011（21号楼与22号楼之间有黑号站）SD03012（高层2号楼、3号楼单元入户门两侧外漏燃气立管）SD03013（高层2号楼、3号楼单元两边角户型北侧平台燃气管影响居住感受）SD03014化粪池及污水井在别墅门前SD03015燃气调压站距离业主家过于接近SD03016洋房的电梯机房距离业主户内较近易引起噪音投诉SD03017地库出风口距离业主户内较近易造成空气、噪音投诉SD03018公区消防管过低影响吊打净高四）排水设计疏漏SD04001小区主要通行道路及大堂出入口排水设计不合理SD04002车库未设置排水措施SD04003局部小屋面未设排水系统SD04004通风采光井未设置排水沟SD04005排水管位置影响观瞻SD04006一层明管散排不合理SD04007层层退台洋房阳台排水不畅SD04008阳台排水设置不当SD04009卫生间顶部下水管，低于窗口上沿SD04010管道设计导致冬季结冰冻裂SD04011污水井、热力井设置在小院内SD04012厨房菜盆下水横管过长且埋地铺设SD04013屋面雨水管设计数量不足易造成排放不迭SD04014天沟无防水造成渗漏SD04015雨水管横管过长增加堵塞风险五）管（井）道设计疏漏SD05001烟道设置疏漏SD05002厨房烟道设计没有考虑到使用的便利性和人性化SD05003卫生间没有排风道SD05004卫生间排风口位置不合理SD05005下水管道影响层高SD05006管道井内管路固定问题SD05007商业别墅室外暖气无旁通SD05008热力小室设计位置与室外排水管重叠问题SD05009强弱电竖井设计位置问题六）空调机位设置不合理SD06001客厅空调机位不合理SD06002空调冷凝水管设计不合理SD06003室外空调机位不合理SD06004商业街空调位设计不合理SD06005客厅室内空调机位与暖气片冲突SD06006空调预留孔位或高或低SD06007空调孔洞与排水管冲突SD06008空调外挂机位不合理SD06009空调外挂机安装不便SD06010空调外挂机安装不便SD06011高层1号楼—4号楼角户型空调设备间（赠送空间）后期管理风险SD06012空调百叶方向安装问题SD06013空调安装不便SD06014客厅空调板设置不合理SD06015空调机位板三层设置导致空调安装不便七）点位设置不合理SD07001卫生间点位设计不合理SD07002洗衣机点位设计不合理SD07003阳台给水点预留不合理SD07004煤气表与插座距离过小SD07005别墅57号楼1户型一层厨房过厅处灯点位与梁冲突SD07006公区电表箱门影响电表使用SD07007空调插座与空调孔位置不合理SD07008沙发背景墙空调孔位置影响沙发摆放SD07009空调孔位置不合理景观篇一）公共区域选材不合理JG01001木质构筑物及部品易腐烂变形断裂JG01002室外公共区域使用玻璃不妥JG01003乔木与建筑间距过近JG01004园区内不宜大量种植浆果类植物JG01005停车位绿化设计不合适JG01006停车位材质使用不经济JG01007正对业主小院门种松树、柏树JG01008园区内设置在绿地内的污水井盖采用树脂材质二）违反规范JG02001消防登高面种植高乔三）园路使用不便利JG03001主要园路形式不合理JG03002景观道路设置不符合行人习惯JG03003植物种植位置不合理JG03004园路转角细节处欠考虑JG03005园路绿化局部标高设计误差JG03006无障碍通道设置缺失JG03007人行道缺少无障碍通道JG03008道路设计未充分考虑安全及使用便利性JG03009道路井盖分布杂乱JG03010园区内晚上照明不足，影响业主出行安全，建议加设路灯精装修篇一）户型不便使用JZX01001冰箱预留位置不够JZX01002抽油烟机安装位置不合理JZX01003橱柜与抽油烟机冲突JZX01004卫生间尺度过小JZX01005淋浴门与马桶冲突JZX01006洗衣机位设置在开敞阳台且无地暖JZX01007配置的坐便过小影响使用功能JZX01008入户门扇开启后遮挡开关面板二）点位不便使用JZX02001卫生间地漏缺失JZX02002卫生间插座位置不合理JZX02003主卧开关在卫生间，不合理JZX02004卫浴五金安装发生冲突JZX02005餐厅灯位置不合适JZX02006空调室内机设置不合理JZX02007卫生间开关面板安装在淋浴房内JZX02008卫生间插座与马桶冲突JZX02009衣机安放位置空间狭小排水地漏使用不便（精装点位）JZX02010书房电源点位不足JZX02011热水器水、电点位不合理JZX02012热水器电源设置在淋浴区内JZX02013洗衣机位电源、排水均不便三）选材不适宜JZX03001墙纸发霉JZX03002木饰面发黑JZX03003卫生间地板选材及安装不妥JZX03004卫生间门的材料选择不妥JZX03005卫生间墙体渗漏JZX03006墙砖的选型不利于施工且不经济JZX03007落地窗台材料设计选型不妥JZX03008（LOFT户型室内楼梯踏板开裂）JZX03009户内强电箱面板采用石膏板影响美观及使用功能JZX03010公共区域墙面装饰过于复杂不利于维护四）影响使用功能JZX04001消防栓门无把手JZX04002地面、立面排砖图纸设计不经济JZX04003厨房橱柜位置、卫生间洁柜所在的墙宽设计不够JZX04004内楼梯踏板与地板错台JZX04005洗衣机顶部装饰面石材标高过低JZX04006空调插座与空调管道冲突JZX04007电闸箱与衣柜隔板冲突JZX04008卫生间门开启与马桶冲突JZX04009烟机未设置检修口JZX04010放置冰箱后柜门无法打开JZX04011厨房台面设置的操作区面积过小不便使用JZX04012面盆尺寸过小影响使用JZX04013坐便影响地柜门开启JZX04014台面下无支撑带后期易断裂JZX04015台下盆挂点粘有脱落风险JZX04016吊柜空间局促无法安装燃气表JZX04017橱柜内排水横管上返高度不足易返水JZX04018水盆排水管返弯过多易造成堵塞JZX04019地暖分水器设置在橱柜内挡板为固定板无法检修JZX04020淋浴区设置中央石材压住部分地漏JZX04021燃气热水器未预留燃气管道JZX04022卫生间地柜抽屉开启磕碰门框JZX04023卧室衣柜门把手磕碰墙面JZX04024卫生间浴霸与木门位置过近造成木门被烤损坏营销篇一）措辞不当YX01001销售单张关于学校配套的宣传不恰当YX01002发布对我司有约束力的广告不严谨YX01003物业宣传措辞不妥YX01004购房合同措辞不妥YX01005承诺业主户内配套设施的改造YX01006销售说辞洋房所有一楼户型小院均可进入YX01007销售承诺24号楼一层户型外院大小不同YX01008销售说辞平墅拥有南北外院二）展示与交付不一致YX02001变异入口大堂没有做好交底YX02002示范区景观与交付不一致YX02003差异户型提示不到位YX02004样板间与实际交付不一致YX02005车位实际划线与销售图纸不符YX02006小区规划未确定前对外宣传YX02007销售模型有错误YX02008承诺业主有空中花园YX02009酒窖门牌与销售附图不符YX02010样板间与实际交付不一致YX02011展示模型未体现空调机位YX02012洋房一层户型入户门直对公卫门与户型单不一致YX02013高层三楼窗台高与标准层高度不同概念设计方案设计雨水污水泵设计于业主屋内，不便检修，预控节点、施工图阶段设备专业应向建筑、结构专业提资，在后期确定位置时应首先考虑不影响私有空间使用后期需加建，在加建前应充分考虑加建后的影响;、公共设施禁止设置在私有空间，且在公共空间设置排风、排气等设备时需避免影响私有空间使用要求。

青州X商住项目推广思路青州某商住项目的推广思路以一、市场特征房地产市场市场刚刚起步，购房群体对于房源的消费还不是很理性，一方面表现在持币待购的心态上，一方面表现在购房者很少使用按揭贷款（只有经商者认为房贷低于商贷大量采用按揭贷款）。

高端项目集中在市中心周围，范公亭路、尧王山路和云门山路交接的区域内，沿南阳河周围分布（四海馨城、中都财富广场、盛世华庭）；市场中的现存房源，商品房和拆迁安置房呈现共存共赢的局面，目前的房源市场存量估计在100万平米左右，年消化量在30万平米左右，竞争压力巨大。

在房源类型的竞争上，低价位房源竞争大，高档房压力相对较小，商品房中的高档房有一定的市场空间。

市场中的在销项目价格上涨幅度不明显，增加了购房者对房源下降的猜测，持币待购心态加重。

二、竞争项目（一）高端项目1、四海馨城高端项目的代表，规划出众、地段具备较强的优势、产品细节上有比较出彩的地方，对于青州本地的高端消费人群，吸引力大。

均价2500元/平米，四五楼滞销；高层均价接近3000元/平米。

2、盛世华庭处于选号阶段，采用交3000选房成功抵5000，而且9.85折优惠，如选房不成功押金可退。

周边最高价2560元/平米；中间四栋最高价2760元/平米，户型面积128－142平米。

3、中都财富广场今年6月份左右开始销售，但至今价格基本无变动，而且最近无优惠措施，销售状况一般；商铺外街一层价格由今年6月开盘时的15500变为17000，但销售状况不是很好，内街二三层销售不错，由于总价低还有原来一部分拆迁户回迁受到市场追捧。

举办“形象代言人”选拔赛。

（二）中端项目1、盛世东方均价2500元/平米左右；一层2508－2518元/平米；三层2668－2678元/平米，一次性付款9.7折。

2、九州名座开发商：山东中凯置业均价2300元/平米；规模：一期十栋多层，户型面积84－132平米之间；二期四栋小高层，三栋多层。

（三）低端项目1、王府花园开发商：青州天宏置业均价在2260元/平米左右，最高价2500元左右；一次性付款优惠50元/平米；规模：十九栋多层属于政府拆迁安置工程。

商业、居住用地规划设计说明一、项目概述1、区位分析青州市地处山东半岛中部，区位优越，交通便利。

东接风筝都潍坊，西临工矿重镇淄博和化工基地齐鲁石化公司，南依邻果之乡沂蒙，北傍洋口渔盐海区和胜利油田。

总面积1569平方公里，胶济铁路和羊临铁路、济青高速公路和长深高速公路在境内交叉贯通，309国道、胶王路等穿境而过，被列为山东半岛城市群副中心城市。

本项目位于青州市的中部，本项目用地南侧为旗城路，西侧为海军路。

用地呈南北走向，项目地势整体为西高东低，南高北低，整体用地南北向高差将近1米。

2、现状分析项目用地坐落于青州新第二中学附近，项目北侧为旭景园，南侧为尧王.香山丽墅与洋溪花林。

道路南为旗城路；周边地势平坦，植被良好。

良好的生态绿化环境和浓郁的文化气息，有利于高品质生态住区的打造。

同时，这也将有助于吸引的周边高端客户群体。

规划面积共计约3.15公顷，具体位置及用地范围见现状图。

3、土地使用性质：商业、居住用地4、土地使用强度（1）、容积率：≤1.4（2）、建筑密度：≤30%（3）、绿地率：≥35%5、规划控制要求（1）、道路等级及道路红线（绿线）宽度：旗城路为城市主干道，道路红线宽度为40米海军路为城市次干道，其道路红线宽度为25米（2）建筑红线：退让旗城路道路红线距离不小于10米；退让海军路道路红线距离不小于7米；（3）、建筑层数：多层（4）、交通出入口方位：旗城路、海军路（5）、配建停车场（位）：建筑方案应充分考虑汽车的停放问题，停车位（库）设计应按照《山东省建设项目配建停车泊位设置标准》执行，为提高居住区居住品质，保证相应的绿化面积，设计应充分考虑利用地下空间。

居住区内居民汽车停车率不应小于100%，且地下停车位占总停车位比率不宜小于80%。

二、规划依据1、《中华人民共和国城乡规划法》2、《城市居住区规划设计规范》GB 50180-93(2016版)3、《住宅设计规范》GB 50096-20114、《住宅建筑规范》GB 50368-20055、《民用建筑设计通则》GB 50352-20056、《建筑设计防火规范》GB 50016-20147、《无障碍设计规范》JGJ50763-20128、《汽车库建筑设计规范》JGJ 100-20159、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB 50067-201410、业主提供之现状地形图、用地红线图、设计任务书等相关资料11、业主历次相关会议的会议纪要12、国家、省市有关规范、政策、法规等三、设计指导思想1、以人本原则，规划的初始出发点为“人的需要”，同时顺应自然，力争使人、自然、技术、管理能有效地溶为一体。

1.目的明确公司各项目初设文本审查要点；保证初步设计最终得以实现。

2.主要内容2.1.总平面图2.1.1.总体布局合理，交通组织流畅，满足规划、消防、人防、环保、供水、供电、供气、排水、电信等部门要求。

2.1.2.总平面设计要考虑门岗、设备用房、物业管理处、垃圾收集点、垃圾中转站、公厕。

2.1.3.用地内规划为高层及多层组合时，无障碍住房在高层内解决。

2.1.4.设备用房的位置应避免对小区景观造成不利影响，不能对周边的住户形成噪音、灰尘、视觉等的干扰。

同时应设置合适的路径供工作人员进出设备用房。

2.1.5.物业管理处应在不影响小区功能布局的前提下，布置在便捷位置(如入口附近)，以便内外人员工作联系而减少对小区的影响。

2.1.6.总平面图楼栋编号原则需一致；会所、幼儿园、小学等小公建不参与编号；带4的编号不参与编号。

2.1.7.标明总体规划技术经济指标、当期开发技术经济指标、户型分布、户型配比、户型面积。

2.2.道路及交通分析图2.2.1.表明居住区道路系统及人流、车流包括货运、消防流线及出入口位置。

2.2.2.表明机动车、非机动车车停车场位置。

2.3.景观结构分析图2.3.1.表达景观轴线与重要节点，集中绿地、组团绿地、步行景观的设计，标明各块绿地面积。

2.4.小区管理模式分析图2.4.1.表明小区管理模式。

如采用组团封闭的管理模式，则须表明组团范围及出入口位置。

2.5.模型2.5.1.应较真实地反映地形地势及周边环境。

建筑高度、形体及建筑群体相互关系。

2.5.2.应反映建筑立面及屋顶形式、宜反映项目整体色彩关系。

2.5.3.真实地反映道路、停车场。

2.6.平立剖面图2.6.1.典型组团或典型建筑组合底层平面图1)标明户型编号，编号原则宜明了且便于后期套用。

2)完整表达建筑底层平面、室外台阶、私家小院围墙、底层架空层及其与道路的高差关系。

3)组团内部院落的立面在相关剖面图中表示2.6.2.典型组团或典型住宅单元组合的剖面图1)组团内部院落的立面在相关剖面图中表示。

侧眺望胶州湾，东侧与大海贴邻，规划打造该区域为高品质居住社区（见图1）。

红岛湾项目共36万 m 2，产品业态丰富，有高层住宅（见图2）、多层住宅、别墅联排（见图3、图4）、商业别墅（见图5）、Loft 公寓产品，可供首次置业、升级置业、终极置业、商业办公业主提供多价位和多方向选择性，增加该区域生活和工作复合活力。

该项目方案设计由AAI 国际建筑师事务所完成，施工图设计由青岛腾远设计事务所有限公司完成。

笔者前期为乙方设计师，图纸绘制完后，后期为融创驻场设计师，经历了2018年开始图纸设计，到2021年项目竣工的整个过程。

2 项目区位作为该区域首个主要项目之一，也是胶州湾大桥红岛门户位置，融创红岛湾将是该区域开发催化剂，通过对该区域城市空间路网及步行系统分析，该区域是城市空间的双路系统延续，是城市设计关键空间组合节点，同时营造一个温馨、舒适、自然、无限感受大海的人居环境。

3 总体布局由于该用地容积率较低，容积率为1.01，如何在原控规基础上做出最合适方案，需要认真思考。

6号地（融创红岛湾项目）用地面积164 776 m 2，总建筑面积240 117 m 2，住宅建筑面积75 572 m 2，商业建筑面积88 967 m 2，配套建筑面积1 884 m 2，地下总建筑面积73 693 m 2，容积率1.01，居住人数483户，居住总人数摘要 随着社会不断发展，人们对人居环境要求越来越高，优美的环境，舒适的空间体验，符合建筑美学的外立面，是人们对美好生活的向往，同时利用好滨海特点，打造滨海居住区设计特色。

对于青岛市高新区来说，应吸引更多的人来此置业、就业，提供完善的生活、休闲、工作空间，为该区域增加活力和动力。

文章通过对青岛融创红岛湾项目设计研究，为以后类似项目提供借鉴和参考。

关键词 滨海居住区设计；建筑美学；融创红岛湾中图分类号 TU982文献标识码 ADOI 10.19892/ki.csjz.2024.04.33Abstract With the continuous development of society, thepeople are having higher and higher requirements for the living environment. Beautiful environment, comfortable space experience, and architectural aesthetic façade are people’s yearning for a better life. At the same time, it also requires making good use of the coastal characteristics to create the design characteristics of the coastal residential area. For High-Tech Zone in Qingdao, how to attract more people to buy real estate, to find employment, and to provide perfect living, leisure and working space to add vitality and motivation to the area needs to be considered. Through the study on the design of Qingdao Sunac Hongdao Bay Project, it provides a reference for similar projects in the future.Key words coastal residential area design; architectural aesthetics; Sunac Hongdao B ay1 项目概况滨海建筑，拥有海岸线景观资源，建筑、碧海、蓝天形成美丽天际线，如何利用海景景观资源非常关键。

御树苑全案策划解密之九：竞争力设计竞争条件发展商怎样才能保持长盛不衰？我们认为就是创新、创新再创新，同时创新又必须与周详的整体营销策略紧密结合。

由于竞争使快速反应成为必要。

在许多情况下，速度成为竞争取胜的决定性因素：识别新产品需求把楼盘推向市场实施新服务对传统的核心卖点进行不断完善对流行时尚作出反应满足新顾客需要特别重要的是，要最大限度地缩短从新产品、新服务概念的产生到通过销售形成现金流的时间。

通过市场部两个月的项目和客户调查，我们认为在南城房地产市场供过于求的表象下，其实质是供求结构失衡，供求关系扭曲。

在南城同类市场，高档住宅开发思路严重滞后，落入了千楼一面的俗套，已经不能满足高档市场的需要。

御树苑的竞争条件是什么，或者说，御树苑出了一副什么牌？我们认为可从以下几个方面来考虑：1、御树苑的颜色——全国首家文物生态社区从挖掘本项目土地题材出发，形成了本项目的竞争基石。

这一标志性概念的提出，是本项目的一般竞争条件。

2、御树苑的光彩——明清文化遗址公园。

从地脉，文脉，人脉入手，进一步提升、强化本项目的文化特质。

形成了本项目的竞争优势。

这是本项目的绝对竞争条件。

3、御树苑的享受——北京首家二环内多层CITYHOUSE。

在产品单体形式上做足工夫，找到了创新与突破的平台，形成了本项目的竞争差异。

这是本项目的核心竞争条件。

一般竞争力御树苑的竞争来自哪里？我们认为，在御树苑明确定位CITYHOUSE之后，本项目的竞争对手主要是价位在8500元/平方米以上的TOWNHOUSE及CITYHOUSE，包括已上市和未上市的项目，如一栋洋房、上河村、雪犁澳乡、清芷园三期、翡翠城、亚运新新、康城及南四环未上市的项目等。

由于御树苑与上述项目目标同一类客户，因此调查和跟踪调查是非常必要的。

所谓一般竞争力是诸如地段、性能价格比、户型、交通等表象、刚性的优势。

从推广角度讲，南城项目在推广过程中，往往采用将地段、产品、价格、交通等优势点分开来进行推广，如地段篇、产品篇、价格篇等等一般竞争力。

御星公寓小区前期物业管理招标编号：0120112013024521招标文件杭州泰运置业有限公司2013 年 10 月“御星公寓”小区概况及招标情况说明第一章总则“御星公寓”小区为高层公寓项目，由杭州泰运置业有限公司开发，座落于杭州市拱墅区，东至上祥路，南至郭家路，西至杭行路，北至祥富路。

本项目建设用地35061 平方米，建筑总面积108295 平方米，包括地上面积80640 平方米、地下面积26070 平方米。

项目主体为9 幢高层住宅。

预计项目总户数为740 户。

项目交付时间为2016年6月30日本公司根据《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等文件要求，决定采用公开招标方式选聘前期物业管理公司。

一、“御星公寓”小区规划建设基本情况（一）总占地面积：35061 m2。

（二）总建筑面积：108295 m2。

地上建筑总面积80640 m2。

其中高层住宅建筑面积76450 m2、商铺建筑面积2936 m2，社区用房建筑面积222 m2，物业经营用房323 m2和管理用房建筑面积242 m2。

集中大地下室建筑总面积26070 m2（包括自行车库面积3447 m2，位于1、2、3、8、9#主楼下方）。

（四）车位情况：车位数678 个。

其中地上车位38 个，地下车位640 个。

（五）公共设施及公用设备：1、绿地率：30 %2、容积率： 2.33、建筑密度：20 %4、总配体量：住宅总户数740 户5、建筑层数：8 幢23 层， 1 幢21 层（3#楼）；6、主要设施及设备情况：（1）生活给水系统是否市政直供水是，是否有水泵房有，是否分高、中、低区是，有 6 台变频泵，功率分别是6﹡11 KW*台；生活水箱数量 2 ，容量75 M³。

（2）生活排水、排污系统、雨水系统生活污水与雨水是否分流分流；室内粪便污水与洗浴废水是否分流分流；住宅厨房排水设置情况，排水泵有 103 个，功率分别为；1.1 KW*台、1.5KW*台、4KW*台。

向开发商诉求书范文(篇一)通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。

我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。

如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。

众成伟业房地产营销管理有限公司目录一、市场背景二、项目分析三、项目定位四、客源定位五、产品建议六、推案策略七、广告策略八、销售执行九、公司简介十、合作模式一、市场背景济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：(一)九九年之前，被动销售的暴利阶段：客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。

开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。

项目特征：产品形式单一(多层为主)，缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征(集中在千佛山周边)。

销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。

(二)XX年以后，振荡中走向规范的过渡阶段客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。

开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。

品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市常同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。

本科生毕业论文论文题目：青州市大福地小区地产项目的技术与材料应用分析学院专业学号学生姓名指导教师姓名指导教师职称指导教师单位2013 年 3 月 18 日学位论文写作声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立实施研究工作所取得的成果。

除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。

对本文的研究做出关键贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。

本声明的法律结果由本人承担。

论文作者签名：日期：年月日学位论文使用授权说明本人完全了解关于收集、保存、使用学位论文的规定，即：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索和阅览服务；学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文；在不以赢利为目的的前提下，学校可以将学位论文编入有关数据库,提供网上服务。

（保密论文在解密后遵守此规定）论文作者签名：导师签名：日期：年月日青州市大福的小区的产项目的技术和材料应用分析摘要伴随着房的产行业的日益兴旺，消费者的消费行为越来越理性,行业水平也日益提升。

新材料和新技术的应用不仅可以带来更适宜的消费者体验，同时也可以在日益激烈的竞争中立于不败之的。

而新技术和材料的应用，通常具有一定的成本代价以及风险，所以很多项目不敢随便应用不了解的技术和材料，而是要经过深思熟虑的调查，最终来确定是不是采用某项材料或者技术。

所以，在行业内部，对于已经存在案例的分析和研究便显得极为关键。

本文以青州市大福的小区的产项目作为研究对象，就大福的小区新技术和材料的应用情况实施了详细的分析和研究，以希望为促进国内房的产项目新材料和技术的应用水平提供参考，为其它类似开发项目的新材料和新技术的应用和选择提供借鉴参考。

关键词：青州市大福的项目；建筑新材料；新技术；应用；展望ABSTRACTWith the needs of the construction market, new buildings come into being, adapting to the needs of all aspects,.New building materials is a new generation of building materials on the basis of traditional building materials, including new wall materials, insulation materials, waterproof sealing material and decoration materials. The types and characteristics of the new building materials are summarized in this article, along with analyzing to the trend of the development of new building materials.This study as a case study to the Qingzhou large Fukuchi residential real estate projects, analyzing its new technologie’s and material’s applications, in order to promote the application of new technologies and materials level of real estate projects in China, provides a theoretical reference.Key words: Qingzhou project; construction of new materials; new technology; applications;Outlook目录ABSTRACT............................................................................................................................................... - 2 -1.绪论 (1)2.大福的小区房的产所应用的新技术和材料 (2)2.1.1．应用材料 (2)2.2.1.围护结构节能技术 (3)2.2.2.能源系统节能控制技术 (4)2.2.3．热泵技术 (4)2.2.4.新风处理及空调系统的余热回收技术 (5)2.2.5.独立除湿空调控电技术 (6)2.2.6.各种辐射型采暖空调末端装置节能技术 (6)2.2.7.建筑节能保温材料 (7)3.房的产企业应用的材料和技术存在的问题及前景展望 (8)3.1.新型墙体材料问题 (8)3.2.新型建筑装饰装修材料问题 (8)3.3.问题解决方案的探讨 (8)3.4.各材料和技术在房的产项目应用中的前景展望 (10)结语 (11)参考文献 (12)1.绪论经济的迅猛增长和城市化进程的推进导致我国的能源资源日益面临着严峻的挑战。

青州市拟取得地块调研分析策划营销部二0一0年十月八日目录一、青州市概况 (3)（一）区位说明 (3)（二）城市概况 (3)（三）经济水平 (4)二、房地产市场情况 (6)（一）总体市场情况 (6)（二）在售楼盘情况 (8)（三）市场特征总结 (13)三、拟取得地块分析 (15)（一）地块位置 (15)（二）地块指标 (16)（三）地块照片 (16)（四）地块比较分析 (22)四、意向地块价格预测 (23)五、结论及建议 (23)一、青州市概况（一）区位说明青州地处山东半岛中部，东接风筝都潍坊，西临工矿重镇淄博和化工基地齐鲁石化公司，南依邻果之乡沂蒙，北傍洋口渔盐海区和胜利油田。

胶济铁路和羊临铁路、济青高速公路和长深高速公路在境内交叉贯通，309国道、胶王路等穿境而过，被列为山东半岛城市群副中心城市。

（二）城市概况青州为古九州之一，拥有5000多年文明史和2000多年城建史，“东夷文化”的发祥地。

境内名胜荟萃，风光秀丽，具有得天独厚的人文与自然景观条件。

青州市拥有丰富的旅游开发资源、深厚的工业基础和便捷的交通，是一座既有古老文化底蕴，又朝气蓬勃的城市，位列山东30强、全国百强县之一。

青州现有人口90万左右，其中市区人口25万左右，辖区面积1569平方公里，市区面积31平方公里（正在扩张中）。

人口密度适中。

青州旅游资源丰富，有国家一级博物馆“青州博物馆”，有国家级重点风景名胜区云门山风景区，国家森林公园仰天山森林公园和全国重点文物保护单位驼山。

龙兴寺佛教造像是中国“二十世纪百项考古发现”之一。

（三）经济水平1.经济发展青州市2009年度完成生产总值300亿元，增长12.8%；实现财政总收入36.5亿元，其中地方财政收入14.7亿元，分别增长15.9%和25%，全社会固定资产投资191.7亿元，增长23.7%。

社会消费品零售总额106.7亿元，增长19.3%。

全市各项存款余额269.8亿元，较年初增加65.8亿元；新增贷款61.6亿元，增长54.1%。

御树苑全案策划解密之六：规划方案建议9月28日举行的御树苑客户访谈会，客户反馈的意见主要有：1、文化主题要做到位，做足。

2、会所无必要。

3、案名应与项目档次相适应。

4、户型很重要。

5、广告应在高档层次人士的媒体上做。

6、物业管理应请知名的公司。

7、衣帽间要大些。

8、精装修应与精装饰一步到位。

9、应以总价形式推出。

10、购买者应是同档次人员。

11、要体现出体贴、关怀和服务意识。

12、园林不宜多，不宜乱。

13、百鸟园支持与反对意见各半。

以上这些来自客户的声音，对于我们的规划设计带来诸多启示。

一、总平面规划思想。

我们知道，住宅建筑内部空间组织的规律性反映在住宅建筑的外部造型上，尤其是城市型的住宅，如有规律的窗、阳台、凹廊、楼梯间等等在立面上表现出韵律和节奏。

住宅建筑外形的特点是朴实、简洁，住宅的美观是寓于体形比例的完美，门窗、阳台、墙面等的虚实对比恰当，韵律和节奏优美，以及色彩的协调当中。

一般而言，住宅建筑外形大多以较浅的、明快的调和色（如浅黄、浅灰、浅绿）为主要基调。

而不以对比色或对比强烈的色彩在大面积上使用。

强烈的、鲜艳的对比色可以在大面积明快的浅色基调上重点使用。

如阳台、入口、门灯或其他重点装饰等处颜色可与墙面色彩取得对比。

浅色的大面积的调和色调比较容易取得亲切的感觉。

但深色墙面，如红砖墙面，棕色贴面砖墙面等配以浅色窗台、窗框等作为对比，效果也不错。

同时，在墙面上粉以深浅和色调不同的水平或垂直色块、色带，可以使住宅的外形更为生动。

另一方面，从客户角度来说，我们的目标客户所谓“红顶商人”，他们是价值观相对保守的一族。

这就要求我们规划时遵循“在传统中寻找现代”的思路，在风格与色彩上得到目标客户的文化认可。

在前面的报告中，我们建议御树苑规划的风格是：传统下的现代，骨子里的传统。

总之，是打碎了的古典，是古典的现代。

具体建议如下：1、材质上：采用传统材料与现代化的材料相结合，如灰砖，彩色水泥等进行柔和。

2、色彩上：整体应是古典灰与现代灰的结合，除去沉闷，主张鲜明但不鲜艳。