2008年藏珑_长沙房地产高端产品市场客户分析

2008年长沙市房地产市场年报2008 年长沙市房产市场一、房产一级市场（商品房）（一）累计供销量分析（二）纯商品房供销趋势分析（以下章节商品房未特别注明均为纯商品房）（三）纯商品房销售价格分析（四）新建纯商品住房供求结构分析（按套数计）二、房产二级市场（二手房）（一）累计量分析（二）二手房交易均价分析（三）房产一、二级市场交易量对比分析（四）12 月二手房网站房源采样均价分析（五）房屋租售比三、抵押情况统计分析四、产权发证情况五、2008 年长望浏宁房地产发展情况长沙庄士营销策划部（一）商品房（二）二手房（三）抵押情况统计分析六、本期市场的基本特征七、对 2008 年长沙房地产业的基本判断（一）土地市场降温（二）商品房供销结构失衡（三）商品房价格涨幅回落（四）开发企业由扩张转向收缩（五）行业调控政策明显转向（六）租赁市场活跃，二手房市场开始回暖八、2009年长沙房地产市场发展趋势（一）货币政策将适度放松（二）财税体制将迎来新的变革（三）供销结构将逐渐趋于平衡长沙庄士营销策划部（四）行业洗牌将加快（五）安居工程将激活市场刚性需求（六）两型社会和河西先导区的建设将催生新的活力长沙庄士营销策划部注：1.本研究报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。

2.本简报中涉及的商品房分类价格仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。

对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。

2008 年，受全球性金融风暴影响，中国房地产业出现下滑，长沙房地产市场步入调整。

面对严峻形势，市委、市政府认真领会中央相关文件精神，果断出台了一系列稳定市场的产业扶持措施，将住房保障与扩大需求并举，通过强化政府对市场的引导与监管，我市房地产市场在年末开始出现回暖迹象。

预计全年全市（含郊县）完成房地产开发投资约478 亿元，与去年同期相比增长约14%，占全市固定资产投资比例约25%；全年商品房施工面积约4447 万㎡，其中新开工面积约 1631 万㎡，竣工面积约 687 万㎡，与去年同期比分别增长约34%、48%、30%。

长沙藏珑占地面积:1684303平方米建筑面积:872708平方米开工时间:2009-02-01竣工时间:2012-12-01物业管理附加信息:高层1.80元/平方米每月开发商:长沙双瑞房地产开发有限公司物业管理公司:双瑞物业管理公司建筑单位:望岳建设代理商:合富辉煌（中国）湖南公司景观设计单位:湖南省建筑设计院建筑设计单位:湖南省建筑设计院整合推广公司:风火广告按揭银行:中国建设银行,中国银行工程进度:在建，地上层(2011-10-10)产权年限:70年户数:总户数3774户当期户数2926户藏珑湖上国际花园倡导的是一种“国际湖居生活”，在城中造湖、湖中建岛、岛上立宅。

项目位于长沙市五大战略招商投资项目之一，长沙市十大重点工程之一的月湖公园里，是长沙双瑞房地产开发有限公司进驻湖南的第一个多业态房地产开发项目。

项目东临万家丽北路，靠近金鹰艺术节的举办地、湖南广电中心以及世界之窗、海底世界等，北临工程兵大道，与长沙大学及洪山森林公园对望，西南与月湖公园融为一体，连接浏阳河和浏阳河风光带，南有三一大道（原319国道城区段）与城市主干道相连。

自然环境优美，区域交通便捷，车行到市中心闹区仅需要10多分钟，901、501、136、132、808、星2等多路公交车直达社区，未来长沙地铁三号线与五号线交汇口，将成为集文化、教育、高科技、商贸、居住一体化的综合性区域，未来发展前景潜力巨大。

项目总占地面积为500亩，总建筑面积56万平方米。

物业类型包括别墅、花园洋房、高层景观房，采用围合式建筑设计，由南及北，由低矮的湖上独岛别墅过渡到花园洋房再过渡到高层住宅区，错落有致；并充分考虑了地形环境，以“水”为核心，从月湖引一条形态宜人的水脉贯穿整个小区，保证了景观资源的最大共享性和视觉的穿透性，让您和月湖、大自然更加亲密的接触，居住起来更加舒适怡人。

项目一期已与07年销售完毕，目前已有部分业主入住；二期，三期火爆销售，目前已经售罄；目前在售的第四期位于项目东北方，紧邻景观区。

2008年4月份长沙房地产市场行情播报一、宏观调控1、土地交易环节调控重点转向土地经过一段时间的宏观调控，北京等一线城市的房价依然在高位运行，北京师范大学金融研究中心主任钟伟(钟伟新闻,钟伟说吧)认为，接下来还将有更加严厉的措施出台调控房价，其中土地政策将成为调控重点。

虽然《土地出让金支出财政管理办法》还没有最后出台，但是财政部已经敲定了接下来土地出让金的大方向，将设立一个专门的财政账户，整体进入政府预算核算。

目前的土地前期开发费用都是由地方的国土资源部门掌控，先进入投资，然后再把开发成本摊掉，剩下的进入财政账户。

类似于拆迁等费用并不在财政的预算范围内，而是“账外账”。

但是今后，土地的前期开发费用将完全并入财政预算，都从财政预算内支出，充分核算成本，将避免地方政府对土地出让金的滥用。

事实上，土地的调控已经开始。

日前，财政部、国土资源部和中国人民银行联合发出通知，提高了新增建设用地土地有偿使用费标准，并对相关政策作出重大调整。

财政部综合司有关负责人表示，提高征收标准将带动征地成本增加，有效切断新增建设用地扩张的经济动因，从而直接抑制用地扩张冲动，抑制房地产的虚火上升。

——来自焦点房地产网市国土资源工作会议：长沙今年土地供需矛盾突出来自于长沙市国土资源局的统计显示,今年长沙市各项建设用地需求达400 0公顷以上,而省政府分配长沙的农用地转用计划1290公顷,建设用地供应在17 30公顷之内。

一方面是建设用地供需缺口突出,另一方面,却是大量闲置土地的出现。

“破解建设用地的难题,重点在于解决闲置用地问题,提高节约集约用地。

”徐湘平称。

长沙市国土资源局党委书记、局长曾令亮介绍,2007年,长沙加强了闲置土地的清理,重点对市城区范围内255宗、1545公顷闲置土地进行了清查和处理。

全市立案查处违法用地案件357宗,涉及土地519公顷,收缴罚没款1855万元,建议给予党纪政纪处分6人次,刑事移送15人。

曾令亮表示,今年长沙将积极探索和推行工业用地租赁制度,逐步推行经营性基础设施用地有偿使用,加大楼面地价政策的实施力度,开展基准地价修订工作。

2008年长沙楼市发展研究报告2008年长沙楼市发展研究报告作者：佚名文章来源：本站原创点击数：396 更新时间：2009-5-15 免费点此：下载地址1 下载地址2 下载地址32008年长沙楼市发展研究报告以下内容免费阅读[2006年—2008年上半年]长沙楼市发展研究报告长沙XX企业策划有限公司2008年11月编撰前言本报告主要针对目前房地产发展状况、重点研究长沙市（2006年-2008年上半年）供求发展变化、消费群体消费心理发展变化、价格走势变化、竞争发展变化、政策导向等变化发展，并以调查项目周边竞争楼盘及选取几个大型楼盘的的营销状况，分析长沙房地产—大河西先导区的发展趋势，期望从中获得启示，以指导实践。

本报告资料来源及分析研究方法说明在编撰报告时，一方面我们通过摘录长沙市相关权威部门发布的各种权威刊物内的数据，主要如：长沙市房产管理局、长沙市房产研究中心主编发布的权威刊物的数据；市统计局发布的统计数据；长沙市建设委员会、长沙市房地产开发协会的《长沙市房地产开发预警预报信息系统》发布的相应数据及其他有关权威部门的统计数据，这里不做详尽说明。

通过整理、分辨、援引本报告研究所需的相应数据资料，并对各数据进行对比分析，研究这几年间各参考因素的数据发展变化，从而对长沙市及岳麓区的地产市场发展进行预判。

另一方面，我们通过对微观的个体楼盘进行市场调查，包括个体性访谈等研究方法，通过展现典型楼盘的营销发展现状以及获取房地产利益相关者对于楼市的判断，以期望从微观个体的表现获得某些参考。

同时，我们对06-08年的关于国家出台的对于房地产市场的主要相关政策也进行了归纳分析，结合以上市场分析，力求提高一个比较完整的地产市场参考预判依据。

☆☆必须说明:以上各权威部门由于自身的取样数据和统计方法不同而导致统计结果各不相同，有些数据还相差较大，给研究工作造成了很大的麻烦。

在具体的数据取样中，我们采取：房源供需环节数据主以房产管理局发布的为准；由于房产管理局发布权威数据的投资开发环节主要是采用政府统计局的数据，为了保持数据分析的统一性，投资开发环节的数据亦以统计局为准，对于长沙市建设委员会、长沙市房地产开发协会的《长沙市房地产开发预警预报信息系统》发布的相应数据只作为本报告的有关数据的补充。

2008年长沙别墅市场投资报告2003年2月，国土资源部下发《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，规定“今后5年内停止别墅类用地供应”；同年9月14日，国土资源部发布《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》，通知表示今后我国将严格控制高档商品住宅用地，停止申请报批别墅用地；2007年5月30日，国土资源部下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”，通知显示从5月31日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。

在宏观政策的重压下，长沙别墅市场高温不降反升，2007年别墅供应量猛增，新上市别墅项目十多个，建筑面积供应量达到838．5万平方米，较之2006年增长幅度为65%，相关部门统计数据显示，长沙储备的可供近几年开发的别墅用地有将近30000亩，以平均0．5的容积率计算，长沙3-5年别墅建筑面积供应量将达到1000．5万平方米，可供应套数为25000套(以400平方米的套均面积计算)，长沙市区将近70万个家庭，平均每28个家庭即可拥有别墅一套。

紧跟在宏观调控大棒后面的是资源的稀缺性，别墅用地的停止供应导致了低密度住宅的稀缺，由此引发民众购买别墅和类别墅以及高档公寓的空前热潮，需求影响供应，开发的脚步在政策颁布的当儿迟疑了一下，又继续勇往直前，而价格却依然一路攀升，且增幅惊人。

长沙别墅市场2007年呈现何种发展态势？2007年又将走向何方？别墅供应量呈理性回归年是中国的别墅年，长沙新开工的项目还不到十个，而2007年新开工项目将近20个，是2006年的两倍。

据明强企划最新统计数据显示，2007年长沙市场已然亮相的别墅类项目(产品线以别墅、洋房为主)占地面积为11064亩，总建筑面积为838．5万平方米，总套数为32332套，其中，别墅(独立、双拼、联排)可销售套数估计为10000套。

这些产品将在未来三年内完全消化，并且还将不断有新的项目上市销售。

2008年长沙市房地产秋季会分析总结08年长沙市房地产秋季房交会分析总结转眼间又一年的房交会来临，冰冻时间还将继续延续么？人们还将继续保持观望的态度么？开发商之间将展开血腥的价格PK，九折、八折……或是更低的折扣？政府又将保持什么样的态度呢？对于长沙房地产市场而言，或许，这依然是个难解谜题。

在货币政策紧缩、一线城市相继出现房价波动的负面影响下，长沙第２６届房地产交易展示会，能否成为一次真正意义上的破冰之旅？目录：一、房交会基本情况二、参展楼盘介绍三、参展项目交易情况分析四、整体行情综述一、房交会基本情况时间：2008年10月30日－11月2日地点：红星国际会展中心举行组织单位：主办单位：长沙市人民政府；承办单位：长沙市房屋产权管理局、长沙县人民政府、长沙房地产业协会；执行承办：长沙晚报、长沙广电集团、潇湘晨报、三湘都市报；长沙房地产信息中心、湖南电台交通频道、湖南大华国际广告有限公司；本届房交会主题为“和谐人居，文明长沙”，组委会精选了【乐•楼市】秋之声——中国长沙第26届房地产交易展示会开幕式、【谈•楼市】秋之策——“两型社会与大城市群的发展战略”高峰论坛、【携•楼市】秋之恋——“十年如一”多媒体网上房展、【品•楼市】秋之果——“房改十年，朝花夕拾”长沙市住房制度改革十年系列成果展、【喜•楼市】秋之和——“淘房”大市场、【逛•楼市】秋之谐——安居房源选房中心、【迎•楼市】秋之行——“我在长沙有个家”买房团购大行动、【赏•楼市】秋之舞——“社区”大舞台、【庆•楼市】秋之幸——“楼市霸王”大比拼，【圆•楼市】秋之福——闭幕式及各项评比颁奖典礼等十大主题活动。

作为财政部推出房产新政后的首个楼市行情“验证会”，开发商纷纷使出促销降价的各路招数，欲给渐入“寒冬”的楼市添柴加火，但收效甚微。

大会紧紧围绕着住房保障这一中心，推出了安居房源选房中心以及买房团购房大行动等十大特色主题活动，为广大购房者，提供了一个较为广阔的选房平台。

市场分析报告一、2008年1——9月长沙房地产市场供销分析2008年长沙房地产市场经历了国家宏观调控政策持续期与全球经济危机的双重压力，面临了前所未有严峻考验，商品房市场在长株潭融城与“两型社会先导区”城市建设的刚性需求增长的情况下却陷入了供升销跌的尴尬境地。

商品房供销量分析2008年1——9月，全市商品房累计批准预售843.32万㎡，同比增长41.05%，其中住宅批准预售723.18万㎡，同比增长42.89%。

2008年1——9月，全市商品房累计销售518.93万㎡，同比减少21.29%，其中住宅累计销售446.85万㎡，同比减少25.13%。

住宅销售面积占商品房销售面积的比重为86.11%。

全市1——9月商品房供销比为1.63：1，其中商品住宅供销比为1.62：1。

通常来看，比值小于1表示市场需求大于供应，等于1供销趋于平衡，大于1则需求小于供应。

从供销比数据显示出长沙市商品房市场严重供销失衡，目前供给远远大于需求。

2008年1——9月商品房供销数据（表1）商品房批准预售843.32万㎡同比增长41.05%住宅批准预售723.18万㎡同比增长42.89% 销售面积518.93万㎡同比减少21.29%销售面积446.85万㎡同比减少25.13% 供销比 1.63：1 供销比 1.62：1新建商品住房供销结构分析从户型结构来看，90㎡户型以下的户型供应占比为24.12%，比去年同期增加了6.87%，销售比去年同期增加了3.51%，供销比高达2.4；144㎡户型以上的户型供应占比17.54%，比去年同期仅增加了0.61%，销售则比去年同期增加了3个百分点，供销比为1.60。

整体数据表明各户型供销比均表现出供大于求。

表2：2008年1——9月商品房供销结构数据（单位：套） 项目户型供应 销售 供销比 ≤60㎡10209 5063 2.02 60-90㎡14859 6187 2.40 90-120㎡11763 6104 1.93 120-144㎡13783 8850 1.56 ＞144㎡10766 6715 1.60 合计61380 329191.86纯商品房销售价格分析（不含单位集资建房、定向开发和经济适用房）2008年1-9月，全市纯商品房均价为4332元/㎡；其中，商品住宅平均售价为3935元/㎡；商品房非住宅平均售价为6485元/㎡。

长沙藏珑项目综合研究及整体定位首先，长沙藏珑项目可以以文化产业为核心进行定位。

长沙有着悠久的历史和丰富的文化底蕴，藏珑项目可以将这些文化资源进行整合和开发，打造成为一个具有高度文化内涵的综合项目。

可以通过设置博物馆、艺术展览、文化传媒等设施，向游客展示长沙的历史、文化和艺术，以吸引人们的关注和参与。

其次，长沙藏珑项目还可以以旅游产业为重点进行定位。

长沙拥有独特的自然风景和人文景观，在国内外享有盛誉。

通过合理规划景区和旅游路线，可以将这些景点与藏珑项目相结合，形成一个独具特色的旅游目的地。

可以开发和建设旅游设施，提供各类旅游服务，使游客可以在此欣赏美景、体验文化，并享受休闲度假的乐趣。

同时，长沙藏珑项目还可以以创意产业为特色进行定位。

长沙是一个具有创造力和创新精神的城市，培养了众多的创意人才和企业。

可以引入先进的创意产业理念，通过搭建创意园区、举办创意展览等方式，吸引和扶持创意人才和企业，打造成为一个创意产业的集聚地。

可以通过创意设计、创意制造、创意营销等方式推动项目的发展，为长沙藏珑项目带来富有活力的创新创意氛围。

此外，长沙藏珑项目还可以以教育产业为重点进行定位。

长沙拥有优质的教育资源，吸引了众多的学子前来学习。

可以引入国内外知名的教育机构和专业人才，开设各类培训班、培训课程和学术交流活动，为学生和专业人士提供学习和进修的机会。

可以通过提供教育服务和科技资源，为长沙藏珑项目带来更多的人才和智力支持。

总之，长沙藏珑项目拥有丰富的文化资源和旅游资源，可以通过以文化产业、旅游产业、创意产业和教育产业为核心进行整体定位。

通过充分挖掘和利用长沙的优势资源，打造成为一个具有高度文化内涵和创造力的综合项目，为长沙的经济发展和城市建设做出贡献。

总结：本报告选取了市场上近40个在售楼盘价格进行统计，得出 2008年7月全市普通商品房住宅价格为：4624元/平米；与房地局公布数据（住宅平均价格3978元/平米）有较大出入，主要原因如下： 1、房地局统计的数据为最终成交价（含折扣、优惠等）；而本次统计为市场表价（网上调查及电话询问）； 2、房地局统计数据为1-6月时间段价格，本报告统计的是7月份时点价格，所以数据有出入； 3、销售合同在房地局备案有滞后性，有可能部分合同为2007年签订， 2008年才到房地局备案； 4、房地局公布的统计数据包括目前在售的经济适用房（如：鄱阳小区） 5、在样本的选取上，本报告统计的楼盘价格为目前在售楼盘，不包括在 2008年上半年已经售完的楼盘；
THE END。

2008年3月份房地产市场分析报告2008年3月目录/CONTENTS一、3月全国时事动态 (3)二、长沙土地市场分析 (6)三、长沙时事动态追踪 (11)四、项目关注楼盘追踪 (16)五、总结 (20)附件 (21)一、3月全国时事动态（一）、建设部新批商品房建设面积70%须90平方米以下建设部2.28日发布《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》明确各地新建住房结构比例。

观点：制定住房建设规划与住房建设年度计划，新审批和新开工的商品住房建筑面积受到限制，90平米以下的商品房比重加大，小户型将增多，使商品房供应套型更趋于合理化，此次建设部重申90/70政策，是继国六条政策颁布后的又一次下文，同时也反应出今后两年产品供应将以中小户型为主。

（二）、房贷首付比例不会降低银监会主席刘明康明确表示，银监会不会要求商业银行降低对房地产业首付款比例。

观点：房贷首付比例不会降低，消费市场门槛不会降低，可以预见到以后房地产市场开发商为了取得良好的销售业绩，将会在付款方式上采用更为灵活的方式。

（三）、建设部首次明确“两限房”将纳入住房保障体系建设部新闻发言人根据新的规定，低收入家庭住房保障工作将明确纳入地方政府职能范畴。

观点：该规定进一步扩大了住房保障范围，不满足条件的住房困难群体在未来可以通过“两限房”形式解决住房问题，同时低收入家庭租赁或购买住房的需求也可以得到基本解决，相应的普通商品住房土地供应的数量将增加，特别是中低价位、中小套型普通商品住房得到有效供应。

但具体分配制度至今迟迟不见颁布，随着两限房土地供应增大，在宏观调控越来越紧缩的局面下，经验成熟的开发商将瞄准限价房这块蛋糕，因为其具有低风险、收益稳定的特点。

（四）、住房政策路线图清晰廉租房保障金首次写入报告温家宝总理在2008年政府工作报告中提出，廉租住房保障资金首次写入政府工作报告。

观点：伴随着房地产市场的蓬勃发展，再加上社会正处于转型期，问题也接踵而至，尤其是近年来飞涨的房价，百姓承受重击。

长沙市盛凯房地产顾问有限责任公司前2002大量国内外企业进驻长沙，引发了长沙写字楼市场的变革。

从此，“高档次、专业化”03（1）当前长沙写字楼的布局呈现出一种三横两纵“日”字形架构。

三横：五一大道、劳动路、解放路③文艺路文化商务圈全新崛起的以文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，第一大道3、产品构成分析沿着五一路、芙蓉路以及韶山路，专业写字楼、酒店写字楼、商务公寓、商住楼星罗棋商务公寓热销的态势其实从上城星座等项目都在（4酒店式写字楼由星级酒店的服务、先进的设施和良好的形象支撑其相对较高的租金。

其中个别突出的是在租金中包含了物管等其他费用，其余的租金大致在在写字楼停车位的配比上，国内发达城市一般标准是而长沙是在长沙，遍现象。

目前长沙拥有５Ａ级配臵资质的写字楼仅中天广场、亚大时代、湖南文化大厦、恒而那些跨国公司或一些较大的公司最关注的首先是办公地点的地理位臵和写字楼的档次，其次相当重视周边的商务配套能的互补性和前瞻性。

项目附近是否还有酒店、休闲娱乐、运动健身等成熟的生活设施。

如果环境不成熟，就需要去营造这些环境。

此外，还要充分的考虑交通特别是车位的问题。

第楼的快速发展，都是这一趋势的体现。

写字楼产品设计发展到今天，对产品个性化及室内空间灵活划分可能性的需求越来越受到开发商及业主的重视。

高档写字楼之间的竞争已经从单纯比造价、这也是发达国家高档写字楼发展的一个重要趋势。

目前长沙写字楼主要集中在生南移，以及体育新城、天心生态新城等新兴城区强劲发展的大好形势推动，未来几年长沙在价格方面，写字楼市场的趋势应该是稳步上升。

个别项目甚至可以凭借综合品质的明显优势获得相当高的销售价格。