我国个人住房贷款存在的问题及对策【摘要】住房建设是国民经济新的增长点，发展住房建设对调整经济结构，增加社会有效需求，解决居民住房困难，确保经济增长目标的实现具有重要意义。
然而，国家在推行个人住房消费信贷的同时，个人住房消费却“热”不起来，如何应对其中存在的问题，是推动我们房地产市场发展，拉动国民经济持续稳定增长的重要力量。
【关键字】个人消费信贷、住房信贷、存在的问题、发展个人住房信贷对策、住房市场消费信贷是金融创新的产物，是商业银行陆续开办的用于自然人（非法人或组织）个人消费目的（非经营目的）的贷款。
个人消费信贷的开办，是国有商业银行适应中国社会主义市场经济体制的建立与完善、适应金融体制改革、适应金融国际化发展趋势的一系列全方位变革的重要措施之一，它打破了传统的个人与银行单向融资的局限性，开创了个人与银行相互融资的全新的债权债务关系。
中国商业银行个人消费信贷处于起步阶段，种类还不是很多，主要有：短期信用贷款，综合消费贷款，旅游贷款，国家助学贷款，汽车贷款，住房贷款。
住房是人们一直关注的问题，面对现在的房市，我们应该了解哪些，又应该有哪些应对措施呢？以下我谈谈个人的浅见。
首先，我们应该了解什么是住房贷款，住房贷款是贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房或者城镇居民修房、自建住房，以贷款人认可的抵押、质押或者保证，在银行存入首期房款，借款金额最高为房款的70%、期限最高为30年的人民币专项贷款。
个人住房贷款又分为自营性个人住房贷款、委托性个人住房贷款和个人住房组合贷款三种。
我国买房贷款的政策在1988年第一次住房体制改革会议召开后，1991年住房信贷业务开始了起步，各项住房信贷政策出台。
1991年建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部，办理个人住房信贷业务，并制定了职工住房抵押贷款管理办法。
2010年4月13日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
住房建设是国民经济新的增长点，发展住房建设对调整经济结构，增加社会有效需求，解决居民住房困难，确保经济增长目标的实现具有重要意义。
然而，国家在推行个人住房消费信贷的同时，个人住房消费却“热”不起来，如何应对其中存在的问题，是推动我们房地产市场发展，拉动国民经济持续稳定增长的重要力量。
尽管国家采取了许多措施来刺激个人住房贷款业务的发展，包括降低利率、制订相关法律、降低贷款条件等等。
一、住房贷款中,存在的主要问题:(一)我国社会主义市场经济发展处于初级阶段的实情受经济发展水平的制约，个人住房贷款的发展不能脱离我国的基本国情。
目前，我国社会主义市场经济发展并不完善，在这个大背景下，我国的房价仍然居高不下，相对于现有的经济水平，房价显得过高，增长过快，导致个人购买住房无力应对。
(二)消费者方面一是观念问题。
由于过去传统的福利分房体制的长期影响，使得居民心理上对住房商品化存在抵触情绪。
究其原因，一是几十年来我国一直实行福利性分房，职工对低租金住房、优惠价购房习以为常，心理上在短期内难以克服“自己掏钱买房”的障碍；二是我国居民历来崇尚节俭，多年“量入为出”的传统观念妨碍负债够房；三是目前的住房租金较低，许多低收入居民宁肯租房也不愿意买房；四是部分职工对国家的房改政策心存疑虑，住房的解决和改善仍寄希望于福利分房等。
二是高房价与低收入的矛盾，成为制约我国住房消费信贷发展的主要因素。
对比国外住房抵押贷款的经验，合理的房价收入比应在3－6倍之间，否则就会因为居民的承受力不足而导致住房信贷风险加大，而我国的这一比例高达10倍以上，即使按“安居工程”房价计算也大致为12倍，一些大城市甚至超过15倍。
房价居高不下的原因：一是城市拆迁安置费用过多，地皮炒卖情况严重；二是政府干预过多、政策不稳定，对房地产业采取限制措施，各种税费偏高，税种较多；三是房地产商追求高额回报等。
（三）银行方面贷款手续过于繁琐，耗时过长。
在我国，个人住房贷款从申请到批准，往往要经过许多环节，办理许多手续。
而且，由于个人办理这些手续时，基本上都是第一次，程序不熟悉，经常要往返地跑。
一是简单的贷款申请手续往往要花费很多时间，有时历经几个月，且在审查时，条件还较为苛刻，这在一定程度上也影响了居民申请个人住房贷款的积极性。
二是贷款业务品种单一，选择余地小。
目前我国个人住房贷款主要有四类，个人住房委托贷款（即住房公积金贷款）、个人住房自营贷款、个人住房按揭贷款和个人住房组合贷款。
个人住房委托贷款发放范围还较小，个人住房自营贷款由于风险较大比重也不是很多，而个人住房按揭贷款这一新型贷款近年来发展很快。
但纵观我国目前的按揭贷款，基本上都是单一品种即业主付了首期款后，每月偿还固定的本息。
众所周知，个人的收入会随着年龄的变化而变化的，个人在供楼时，往往需要十几年，这中间收入会有较大的波动。
年轻人供楼，开始时还款能力较弱，但随着工作经验的不断丰富，其收入不断提高，还款能力不断丰富，其收入不断提高，还款能力不断增强。
中年人供楼，开始时还款能力强，但随着年龄的增长，体质的减弱，其收入将呈下降趋势，还款能力自然降低。
由于银行住房贷款品种的单一，就不能很好地满足不同年龄层次的人的不同需求，这也阻碍了银行这类业务的开展。
三是个人信用体系不健全，银行评估难度大。
目前，在我国个人信用体系很不健全，个人的收入及信誉不能在银行体系中反映出来。
银行无从取得个人信用状况的背景资料，很难对个人信用状况作出准确评价，而社会上也没有专门的个人信用评估机构。
为了减少风险，银行不得不提高贷款条件，或者要求单位提供附加担保，以在个人不能偿还贷款时承担连带责任，这自然就会抬高个人住房贷款的门槛，制约个人住房贷款业务的发展。
四是资金来源与资金使用时间不配套，加大银行风险。
由于住房单体价值大，个人住房贷款通常期限较长，一般都是10年以上，有时长达30年。
而银行的资金来源则以活期存款为主，其定期存款期限也不长，多是一到五年。
这样，银行的资金来源和资金使用之间就有一个时间差，一旦发生金融危机，出现挤兑风波，就可能导致银行信用的降低，甚至破产。
因而，银行在作出个人住房贷款决策时，就得将这一因素考虑进去，从而会减小个人住房贷款的规模。
（四）社会法律方面相关法律不健全，法制环境还不完善。
尽管出台了《个人住房贷款管理办法》，但这方面的法律尚未建立。
有些操作有较大的随意性，有关各方的利益难以得到法律的有力保护。
（五）住房市场住房二级市场不发达，住房流动性差，变现难。
近年来，国家规定要全面开放住房二级市场，也采取了许多措施来刺激二手房市场的发育，但整体上住房二级市场还相当滞后。
一方面它制约了住房一级市场的发展，从而阻碍了个人住房贷款业务的发展；另一方面它又使得银行在处置抵押物时变现困难，加大了银行的经营风险。
二、发展我国个人住房信贷业务对策：(一)促进经济发展，增进居民收入经济发展水平决定了家庭人均收入水平，这是衡量一个家庭信贷消费承受能力的主要指标。
只有具备相当的信贷承受能力，居民才有扩大消费需求的能力，变消费意愿为有效消费需求。
经济发展水平决定了居民消费结构，也决定了对相关商品的需求量，对住房消费信贷的需求实际上是居民消费需求的一种反映，一般居民消费需求升级换代之时，对住房消费信贷的需求也将提高一个新台阶。
一国经济发展水平影响居民的收入预期，最终影响居民的消费倾向，当一国经济发展呈现持续健康发展态势时，居民基于对未来前景的良好预期，将会增加消费支出，对信贷消费的需求也会上升。
因此我们要通过加快改革步伐，促进经济发展，通过各种途径增加居民收入，缩小收入差距，提高住房信贷消费的信心，使我国信贷消费走上顺利发展的轨道。
提高城乡居民收入，调整收入分配结构，会在短期内有助于缓解最终消费需求的转换问题，但不足以根本解决潜在最终消费需求的现实问题，要从根本上解决该问题，还需要加快市场化转轨进程，健全社会保障制度，明确居民对住房、医疗、子女教育、就业和养老保险支出的预期。
（二）更新观念加大宣传力度，引导居民转变传统观念。
根据国外的经验，个人消费观念的转变是发展信贷消费的重要因素。
计划经济体制遗留的“低收入，低消费”的决策思想和“有多少钱办多少事”的传统消费观念必须改变，否则将成为制约消费信贷发展的瓶颈，由于受我国城乡二元经济格局、地区差异和收入分配差距的影响，我国消费者对于信贷消费的观念转变将经历一个从大城市—中小城市—农村、从东部—中部—西部、从高收入户—中等收入户—低收入户的一个发展过程。
有关部门、金融机构和宣传媒体要加大信贷消费的宣传力度，通过各种宣传方式，普及信贷消费知识，逐步转变广大消费者先积累、后消费的传统习惯，引导广大居民树立借助信贷工具，适度超前消费的新观念，以有效增加即期消费。
（三）银行方面一是简化贷款手续，提高办事效率。
在发放个人住房贷款时，银行应充分利用现代信息技术，加强与有关部门的合作，简化个人在办理时的手续。
同时还要加强有关贷款程序、条件的宣传，使它们为广大居民所熟悉，以避免或减少跑冤枉路。
此外，银行还要加强对其经办人员的业务能力培训，提高他们的业务素质和办事效率。
二是开展业务创新，增加业务品种。
银行也要面向市场，不断进行市场调查，挖掘市场的潜在需求，进行业务创新。
当前，银行可将整个个人住房信贷市场按照收入、职业、年龄等细分为若干个子市场，然后再根据各个子市场的不同需求，开设不同的业务品种，提供不同的贷款服务。
如对年轻人提供累进型的个人住房贷款，即先期还款少，以后逐渐增多；对中年人提供累退型的个人住房贷款，即先期还款多，以后逐年减少。
三是利用存款实名制，加快建立个人信用体系。
实行存款实名制，可加强对个人收入的监督，为评价个人信用状况打好基础。
同时，还可先由政府指导成立个人信用评估机构，然后带动民间个人信用评估机构的发展。
在这些中介机构成长起来后，我国的个人信用体系也会不断健全。
四是推进房地产证券化，分散银行风险。
将银行持有的流动性差的住房抵押贷款划分为很多等额面值的证券，然后让广大的群众进行投资，这样就将银行的金融风险通过房地产证券分散给了社会，对于投资者来说，也拓宽了其投资领域，增加了投资渠道。
(四)社会制度方面加快相关立法，完善个人住房贷款的法律体系。
目前我国应制定一个较为完备的个人住房贷款的法律法规体系，包括贷款银行的经营、住房抵押程序、抵押权人的权利保证、抵押物的处置以及个人住房贷款保险等方面和层次。
完善消费信贷政策体系，加快利率市场化进程；完善有关信贷消费的担保制度，发展信贷消费信用保险业务，降低贷款风险。
(五)住房市场加快发展住房二级市场，增强住房流动性。
一要政策上给予优惠，包括减免相关税费、允许公房上市等等；二要成立大型房屋置换公司，“买旧卖新”，为住房流动提供良好的中介服务；三要金融支持，给二手房购买者提供融资服务。
![我国商业银行开展消费信贷问题研究[论文]](https://img.taocdn.com/s1/m/9a7cb42ca5e9856a5612604a.png)
