销售在建工程增值税处理分析

财政部固定资产类应用案例——关于在建工程的会计处理一、建设期初至建设期末在建工程的确认与计量在建工程是指企业固定资产的新建、改建、扩建、更新改造等尚未完工的工程。

在建工程通常分为自营在建工程和出包在建工程。

自营在建工程，是指企业自行组织施工、建造的固定资产。

自营在建工程应当按照实际发生的成本进行确认与计量，如材料费、人工费、机械使用费等。

出包在建工程，是指企业通过招标等方式将工程发包给施工企业建造的固定资产。

出包在建工程应当按照合同规定确认与计量，如合同价款、材料费、人工费等。

二、建设期末在建工程的结转在建工程达到预定可使用状态后，应当将其结转为固定资产。

结转时应当按照以下方法进行：1. 按照在建工程的账面余额，借记“固定资产”科目，贷记“在建工程”科目。

2. 对于为固定资产专门借款所发生的利息支出，应当按照借款本金加权平均利率计算资本化利息金额，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”等科目。

3. 企业在建工程在试运转过程中形成的产品、副产品或试车收入，应当冲减在建工程成本，并按照收入的性质分别计入营业收入或营业外收入。

三、建设期满在建工程的结转如果企业建设期满，在建工程未能形成固定资产或不符合结转条件，应当按照以下方法进行结转：1. 将已发生的成本、费用等全部结转，借记“营业外支出”科目，贷记“在建工程”科目。

2. 对于因报废、毁损等原因而产生的残料价值，应当按照可变现价值借记“银行存款”等科目，贷记“营业外收入”科目。

3. 对于因报废、毁损等原因而产生的处置收入，应当按照售价借记“银行存款”等科目，贷记“营业外收入”科目。

四、在建工程减值准备的计提在建工程减值准备是指由于市场变化或其他原因导致在建工程出现减值时计提的准备金。

计提减值准备时应当按照以下方法进行：1. 判断在建工程是否存在减值迹象，如材料价格下降、建设环境变化等。

2. 如果存在减值迹象，应当进行减值测试并计提减值准备。

计提减值准备时应当根据可收回金额与账面价值孰低的原则确定。

建设工程中增值税抵扣问题的分析作者：冯强来源：《城市建设理论研究》2013年第33期摘要：本文主要依据核电厂建设期建安合同中存在较多工程承包商无法按合同约定提供装置性材料和设备费的增值税票问题，从增值税抵扣特点以及转移形式等方面进行分析。

关键词：增值税营业税抵扣中图分类号：D922.22文献标识码： A前言《中华人民共和国增值税暂行条例》（以下简称“《暂行条例》”）于2009年1月1日起在全国所有地区、所有行业推行，增值税由生产型转变为消费型，企业购入固定资产的进项税额允许从销项税额中扣除。

由于建筑安装企业提供工程安装过程中涉及的设备、材料，部分生产型业主（包括发电厂）可能要求取得增值税专用发票为了从销项税额中抵扣，但建安企业是非增值税一般纳税人，无法提供混合销售业务的增值税专用发票，这就产生了增值税链条断裂的矛盾。

一．现状分析：如满足业主要求提供增值税专用发票，许多建安企业在现有性质和业务模式下，必然要求设备材料与劳务进行分离：（一）经营业务分离：工程承包模式变为分签设备材料销售合同和劳务承包合同（前提是承包商具有一般纳税人资格）；（二）经营模式分离：甲供设备或材料（或签订三方协议，设备材料供应商直接向业主开增值税票），建筑公司仅剩劳务承包模式。

对经营业务分离来讲，这样的同时具有设备材料销售和劳务承包资质的建安施工单位比较少，核电现场的大多数承包商都不具备一般纳税人资格，即无法开具增值税票。

对经营模式分离来讲，仅剩劳务承包模式，不仅会使企业产值规模大幅缩小，影响营业资质。

此外，最关键的是还会使工程利润空间变窄。

因此建安企业在投标与签订合同时就要做好应对增值税转型的税务筹划，以应对部分业主获取增值税专用发票要求，尽量减少增值税转型带来的负面影响。

二．对业主增值税抵扣问题的分析在实务中，我们发现建安企业的相关业主即使能获取增值税专用发票，也存在不能抵扣的问题，原因是本次增值税转型并非完全意义上的消费型：（一）《暂行条例》第一条规定：在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税；以及第十条规定：用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务的进项税额不得从销项税额中抵扣；《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（以下简称“《实施细则》”）第五条规定：非增值税应税劳务，是指属于应缴营业税的交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。

工程施工各项税费账务处理一、工程施工的税费类型工程施工过程中涉及多种税费，主要包括增值税、企业所得税、个人所得税、土地使用税、城市维护建设税、房产税等。

这些税费是国家对工程施工活动征收的财政收入，工程施工单位有责任按照国家相关法律法规规定缴纳税费。

二、增值税增值税是指在商品流转环节中，按照增值额向国家缴纳的税费。

工程施工单位在进行施工活动时，通常涉及到原材料采购、设备租赁、劳务费等各种成本，这些成本都会涉及到增值税的计算和缴纳。

1. 增值税的计算工程施工单位在进行原材料采购、设备租赁、劳务费等交易时，需要根据国家有关规定计算增值税。

计算公式一般为：应纳增值税额=应税项目销售额×适用税率-相应上期留抵税额。

2. 增值税的申报和缴纳工程施工单位需要按照国家有关规定，及时申报和缴纳增值税。

在填写税务申报表时，要按照真实情况填写相关数据，并于规定的时间内向税务机关申报并缴纳增值税款。

三、企业所得税企业所得税是指企业在一定期限内所获得的收入按规定税率计算应纳税额，并按照国家有关规定缴纳的一种税费。

工程施工单位在进行施工活动时，通常会有一定的收入，需要按照国家相关法律规定缴纳企业所得税。

1. 企业所得税的计算工程施工单位在计算企业所得税时，一般采用下列公式：应纳税所得额=应税所得额×适用税率-减免税款-税收优惠。

2. 企业所得税的申报和缴纳工程施工单位在进行企业所得税的申报和缴纳时，需按照国家相关规定填写企业所得税申报表，并按照规定的时间向税务机关申报并缴纳企业所得税款。

四、个人所得税工程施工单位在施工活动中，通常会有一定的人员提供劳务，这些劳务所得需要按照国家相关法律法规缴纳个人所得税。

个人所得税的缴纳主要包括工资薪金所得税、稿酬所得税以及劳务报酬所得税等。

1. 个人工资薪金所得税工程施工单位在发放员工工资薪金时，需按照国家相关规定进行个人所得税的计算和代扣代缴。

计算公式一般为：应纳税额=应税收入×适用税率-速算扣除数。

房地产开发企业增值税会计处理案例分析房地产开发企业是指专门从事房地产开发、销售和租赁等业务的企业。

随着房地产市场的持续发展，房地产开发企业在经营过程中需要面对各种税收问题，其中包括增值税。

增值税是一种按照商品和劳务的增值额征税的一种税收，对于房地产开发企业来说，增值税的会计处理尤为重要。

本文将从税收的角度上，对房地产开发企业增值税的会计处理进行案例分析。

案例分析：某房地产开发企业在某市开发了一处商业综合体项目，项目总投资为1亿元，其中土地成本为3000万元，建筑工程费用为6000万元，安装工程费用为2000万元，设备购置费用为1000万元。

项目于当年完工并取得了使用权。

在项目竣工后，企业预计该项目的销售额将超过1.2亿元。

按照国家税务局规定，房地产开发企业应当按照主营业务收入的17%税率交纳增值税。

请根据以上情况进行会计处理。

解析：根据案例中的情况，我们需要对该房地产开发企业的增值税进行会计处理。

根据企业预计的销售额，我们可以计算出增值税额。

销售额为1.2亿元，按照17%的税率计算得出增值税额为2040万元。

这是企业在销售房地产项目后应当交纳的增值税额。

接下来，我们需要对企业在建设房地产项目过程中发生的各项费用进行会计处理。

根据我国《企业会计准则》的规定，企业在取得资产、服务或者债务等方面发生的费用，需要进行相应的资产或者费用确认处理。

根据案例中的情况，土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用均为企业在房地产项目开发过程中发生的费用，应当予以确认处理。

具体操作步骤如下：1.确认土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用。

企业应当根据相关凭证和交易记录，确认这些费用的具体数额，并在财务会计准则的规定下进行相应的确认处理。

2.确认资产成本。

确认土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用为资产成本。

在财务报表中确认为固定资产，并在资产负债表中体现。

3.确认增值税。

根据企业发生的土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用的增值税额，分别予以确认处理。

随着我国建筑行业的快速发展，增值税作为税收体系中的重要组成部分，对建筑施工企业的财务管理和税务处理提出了更高的要求。

本文将从以下几个方面对工程施工增值税处理进行阐述。

一、增值税税率及计税方法根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则，我国对建筑服务适用的增值税税率为11%。

对于一般纳税人，应按照销售额计算应纳税额；对于小规模纳税人，可以选择简易计税方法，按3%的征收率计算应纳税额。

二、增值税发票管理1. 发票开具：建筑施工企业应按照规定开具增值税专用发票或普通发票。

对于一般纳税人，应开具增值税专用发票；对于小规模纳税人，可开具增值税普通发票。

2. 发票认证：增值税专用发票需在税务机关进行认证，认证通过后方可抵扣进项税额。

3. 发票归档：建筑施工企业应妥善保管发票，按照规定期限进行归档。

三、增值税进项税额抵扣1. 材料采购：建筑施工企业购买材料、设备等，可按取得的增值税专用发票所注明的税额抵扣进项税额。

2. 人工费用：建筑施工企业支付给员工的工资、薪金等，可按规定比例抵扣进项税额。

3. 其他费用：建筑施工企业支付给供应商的其他费用，如运输费、安装费等，也可按规定抵扣进项税额。

四、增值税预缴及申报1. 预缴：建筑施工企业在跨区域提供建筑服务时，需按照规定向项目所在地主管税务机关预缴税款。

2. 申报：建筑施工企业应按照规定期限向税务机关申报增值税，并按规定缴纳增值税。

五、增值税账务处理1. 成本核算：建筑施工企业应按照规定进行成本核算，将增值税进项税额计入成本。

2. 销售收入：建筑施工企业应按照规定进行销售收入核算，将增值税销项税额计入收入。

3. 税务调整：建筑施工企业在实际操作中，可能需要对增值税进行税务调整，如进项税额转出、销项税额转出等。

六、注意事项1. 税务合规：建筑施工企业应严格按照税收法律法规进行增值税处理，确保税务合规。

2. 信息化管理：建筑施工企业应利用信息化手段，提高增值税处理效率。

1、销售方转让在建工程的增值税处理销售方转让在建工程应按“销售不动产”税目缴纳增值税，根据财税2016【36】号文件附件《营业税改征增值税试点实施办法》关于《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，转让土地使用权按照“销售无形资产”税目缴纳增值税。

同时规定“转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

”即转让在建工程应按“销售不动产”缴纳增值税。

2、销售方转让在建工程的销售额确定销售方转让在建工程，分新老项目分别确定销售额。

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。

自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

基于此税收政策规定，房地产企业的在建工程是房地产企业在其取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为，属于房地产企业自行开发的项目。

因此，房地产企业转让在建工程的销售额确定适用国家税务总局公告2016年第18号规定的销售额确定规定，而不适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）文件中销售不动产的销售额确定的规定。

财税【2016】36号文件附件《营业税改征增值税试点有关事项的规定》明确“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

”同时根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条的规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用本办法，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售在建工程增值税处理分析导言 某些企业进行房地产开发或者自建，由于种种原因，需要将尚未完工的项目转让。

在建工程转让过程中会涉及到增值税，那么，企业在销售在建工程的过程中如何进行增值税处理更为有利？具体实施过程中又需要注意哪些事项？目前，房地产开发企业和其他企业转让在建工程的税收政策是不一样的。

下面，我们就分别不同企业进行分析。

 一、房地产开发企业销售尚未完工的项目 房地产开发企业销售其开发的尚未完工的项目，按照房地产开发企业销售自行开发的房地产项目有关规定计算缴纳增值税。

由国税部门管理，不需在地税部门预缴。

具体规定见《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）。

 房地产开发企业转让老项目（2016年4月30日之前开工）可选择简易计税。

但选择简易计税有时可能并不合适。

 举例说明： 某房地产开发企业A2014年通过招拍挂取得一块土地用于开发，土地价款6660万元，取得合规的财政票据。

同年取得《建设施工许可证》开始施工，先后投入施工款项2000万元，后因资金紧张停工。

2017年3月，将此项目售给另一房地产开发企业B，价款11100万元。

 假设A企业选择简易计税。

A企业应纳增值税=11100/（1+5%）*5%=528.57万元。

可开具增值税专用发票，注明价款10571.43万元，增值税528.57万元。

B 企业可抵扣进项税额528.57万元。

 假设A企业选择一般计税。

A企业应纳增值税=（11100-6660）/（1+11%）*11%=440万元。

可开具增值税专用发票，注明价款11100万元，增值税1100万元。

B企业可抵扣进项税额1100万元。

 通过上述案例中的对比，可以明显地看出，一般情况下，房地产开发企业在销售在建工程时，选择一般计税方式更为有利。

 当然，在有些情况下，企业选择简易计税更合适。

比如：取得土地时未能取得合规票据；土地增值幅度过大；购买方不需要抵扣进行税额等等。

在实务中，部分房地产企业因资金周转困难，导致房地产在建工程项目难以维持下去，为加快资金回笼，不得不转让部分在建工程项目。

房地产公司转让未完工的在建工程怎么交税？在建工程转让的定义不动产在建工程转让指转让方将出让的国有土地使用权及附着于该土地上的、已取得立项批复和建设工程施工许可证的、未建成的建筑物、构筑物、附属设施一并转让给受让方，并由受让方支付转让价款的民事法律行为。

按转让无形资产交税转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按"转让无形资产"税目的"转让土地使用权”的项目，计算缴纳增值税，一般计税方法为9%,简易计税为5%0按转让不动产交税国家税务总局在2018年第二季度政策解读中明确，房地产开发企业一次性转让尚未完工的在建工程，该工程项目适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用，一次性扣除向政府部门支付的土地价款后的余额计算缴纳增值税。

政策依据：1、《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》第三条规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的,以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

也就是说，不动产在建工程转让，应按"销售不动产"税目，计算缴纳增值税。

2、《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答》（之八）第一条规定："一、关于纳税人转让在建项目缴纳增值税问题单位和个人转让在建项目时，不论是否办理立项人和土地使用人的更名手其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为，对于转让在建项目行为应按以下方法缴纳增值税：1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按"转让无形资产"税目中"转让土地使用权”项目缴纳增值税。

出售在建工程应如何进行税务处理？问：我公司为生产制造型企业，2010年投资一项目并建设厂房。

目前厂房已取得部分发票并已记入“在建工程”科目，且另有部分预付账款。

但因客观原因，我公司欲将此项目及在建工程出售给B公司。

请问在转让过程中，我公司需要办理哪些手续，是否需要开具发票？若要开具，需要开具何种发票？缴纳何种税？我公司其它部分的预付账款（即未取得发票部分的账款）应该如何处理？答：1、营业税《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第二条第（七）项规定，单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。

对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。

在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。

第三条第（二十）项规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

《营业税暂行条例》附：营业税税目税率表中销售不动产适用5%税率。

2、土地增值税《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

第三条规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第七条规定，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%.3、印花税《印花税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例法规缴纳印花税。

资产负债表中在建工程的涉税分析摘要：我国会计准则将会计报表称为财务报表，主要有资产负债表、利润表、现金流量表及所有者权益变动表。

传统的报表分析多数是立足于财务会计的角度，但实际上这是不全面的，拿资产负债表来说，资产的部分项目是涉税的，如果仅对账面价值的考量，就会影响对资产实际价值的判断。

本文从财税报表的角度，以不动产房屋在建为例，对资产负债表中在建工程账面价值下涉及到的增值税及其影响予以分析研究，希望对更好地理解在建工程，会有一定的帮助。

关键词：资产负债表在建工程涉税分析增值税引言2008年11月10日，我国公布了第538号国务院令，自2009年1月1日起施行修订后的《中华人民共和国增值税暂行条例》（以下简称《条例》）。

这次修订的主要举措即是将按照对外购资本性货物价款处理方式下我国传统的生产型增值税转变为消费型增值税，在全国范围内全面推行，其财政效应下降，但鼓励技术进步的效应上升。

这也意味着在我国实行了15年之久的生产型增值税退出历史舞台，全新的消费型增值税时代已经到来。

消费型增值税是指允许纳税人在计算增值税额时，从商品和劳务销售额中扣除当期外购物质资料价值以及购进的固定资产价值中所含税款的一种增值税。

也就是说，厂商的资本投入品不算入产品增加值，这样，从全社会的角度来看，增值税相当于只对消费品征税，其税基总值与全部消费品总值一致。

消费型增值税的实施，使得增值税的相关账务核算和涉税处理发生了根本性的变化。

2016年5月1日全面实施营改增后,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，在此次政策调整下，本文拟对已经给定资产负债表在建工程的账面价值，来计算其在建过程中领用物资的条件下所涉及的进项税额。

一．增值税转型与在建工程增值税政策的新旧变化自2009年起，全国实施从生产型增值税向消费型增值税转型的改革，增值税转型后，由于进项税额能抵扣，能降低企业的投资成本，扩大国内企业对装备、设备的需求。

但是目前只允许机器设备等固定资产抵扣，不动产不能抵扣。

在建工程使用自产或外购产品的增值税处理【问题】我公司因质量纠纷退回一批产品（中央空调），该批产品已经做收入，税款已交。

但由于种种原因一直没能做销货退回（即没有冲收入，也没有冲销项）。

该批产品出售市场价值已经不大，2007-2008年正赶上公司新建厂房，因此决定自用。

请问，这种情况公司是否还需要再计一次销项税？【解答】因贵企业没有说明该空调是属于自产还是外购，因而应分别情况进行处理：1、如果属于外购：《中华人民共和国增值税暂行条例》第十条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务；“《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第二十三条规定，条例第十条第（一）项和本细则所称非增值税应税项目，是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。

因而，贵企业将空调用于厂房，应属于上述规定中所称的用于非增值税应税项目，其进项税额应作转出处理。

按您所述情况，企业应对于外购的空调先将之前的退货作销货退回处理冲销售收入及销项税额再对其进项税额作转出处理。

2、如果属于自产：《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条规定，单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目。

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第二十三条规定，条例第十条第（一）项和本细则所称非增值税应税项目，是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。

则贵企业这种情况应将该空调先作退货处理冲销售收入及销项税额，再作一笔视同销售收入处理计提销项税额。

小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。

因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。

诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。

商贸与税务建软施工企业增直税涉税风险管理分析□长沙唐小桃我国“营改增”的全面实施以及税收征管制度的不断完善，对企业的增值税涉税风险管理提出了更高要求。

建筑施工企业因其业务分布区域广、作业流动性大、施工周期长等固有特性，外加挂靠、分包、转包经营模式普遍，使得其增值税涉税风险点较多，管理防控难度很大。

一、建筑施工企业增值税涉税风险产生的原因分析1.建筑施工行业税收政策变化快，市场环境日趋复杂。

2016年建筑施工企业由营业税改征增值税，2018年、2019年国家又连续对建筑施工企业税率进行了调整，建筑施工行业税收政策发生了巨大变化。

税制改革和税率的连续调整，增加了建筑施工企业税务政策适用风险。

近年来PPP、BT、BOT、EPC等新业务不断呈现，部分相关的税收法规却建立健全不及时，进一步加剧了业务管理的难度和税务风险的产生。

2.建筑施工业务的特殊性增加了企业税务管理的难度。

工程项目地点分布广泛，点多面广，工期长短不一，工程类别、组织形式、工程款回收及收益模式、计税方式、项目成本构成各异，导致各项目税务管控的重点和风险点各不相同。

工程项目本身施工环节多、作业流动性大、普遍结算周期长，使得施工项目财税业务处理周期长、前后协调难度大。

3.企业税务风险管理意识不够，财税管理人员专业胜任能力不足。

营业税时期建筑施工企业普遍存在联营挂靠、违法分包、以包代管现象，项目在实施过程中，侧重于业务承接和经济效益的追求，而忽视对企业税务风险的管理。

建筑施工企业财务人员经历了漫长的营业税时期，基本都偏重于会计核算业务，在税务业务处理上钻研甚少，随着建筑施工业务的快速扩张和业务形态的不断更新，越来越显露出财务人员在数量配备、财税业务知识拓展等方面还很不够，这使得建筑施工企业在增值税税务风险管理上比较被动。

二、建筑施工企业在增值税涉税风险管理上存在的问题1.增值税销项税方面的涉税风险。

①对外虚开发票的风险。

个别建筑施工企业为完成年度收入业绩指标、发包方单方面要求或为达到享受政府税收返还的门槛等原因，在没有发生建筑服务或超出服务限额开具发票，造成无货虚开或有货虚开但金额与实际不符的情况。

建筑企业如何在增值税、所得税、会计准则上确认销售收入
的案例总结
建筑企业在确认销售收入的过程中需要遵循相关的会计准则，合理确定收入确认的时间和金额。

在增值税和所得税方面，企业也要遵循相关法规和政策进行申报和缴纳。

以下是建筑企业在增值税、所得税、会计准则上确认销售收入的案例总结：
1. 增值税确认案例：
某建筑企业在2019年完成了一项工程项目，根据合同约定，工程总额为100万元，税率为13%。

根据增值税法规定，企业在办理工程竣工验收时可以确认收入，并缴纳相应的增值税。

2. 所得税确认案例：
某建筑企业在2019年完成了一项工程项目，根据合同约定，工程总额为100万元，税率为25%。

根据所得税法规定，企业在取得工程收入后需要申报和缴纳所得税。

3. 会计准则确认案例：
某建筑企业在2019年完成了一项工程项目，根据合同约定，工程总额为100万元，预估的成本为80万元。

根据会计准则的要求，企业在确认收入时需要同时确认相应的成本，以准确反映经济业务的实质。

建筑企业在确认销售收入的过程中，需要遵循相关法规和会计准则的要求，合理确定收入的确认时间和金额，并按照政策规定缴纳相应的增值税和所得税。

同时，企业还需要同时确认相关的成本，以准确反映经济业务的实质。

在建⼯程转让交易模式及税务要点01在建⼯程转让这种交易模式，在整个并购过程中占交易量⼤概20%-30%左右，它是⼀种强制性的资产剥离⼿段，或者说资产转让⼿段。

那么在什么情况下能满⾜在建⼯程转让的条件呢？城市房地产法规定：开发超过25%的⼟地才能够转让。

如何理解开发超过25%，⼀般说来是指⼯程总⽀出占⼯程总投资的25%，⼟地是不算的，并不是说买了块地就表⽰已经开发了。

那么应该如何认定？⼀般是以发改委的证书来进⾏认定的，以发改委的⽴项来进⾏认定的。

但是对于开发超过25%的认定，在实操过程中会出现很多不同的理解，实际上存在着蛮多的争议。

跟⼤家分享⼀个案例：有两块地做的是同⼀个⽴项，现在要被收了，它就是进⾏了⼀次转让。

其中有⼀块⼟地开发已经完成了，另外⼀块⼟地是⼀块净地，这时候净地能不能转让？卖⽅跟当地国⼟局是这样沟通的，因为两块地是⼀个项⽬，在建⼯程转让是按项⽬进⾏认定的。

由于第⼀块已经开发完了，尽管第⼆块地是净地，但是按整体项⽬来看，开发超过了25%，所以这个项⽬属于在建⼯程转让。

最后，该地的国⼟局也给做了转让。

但是相同的此类业务在有些地⽅的国⼟局会认为，虽然整个项⽬来说是超过25%，但是第⼆块地本⾝是块净地，上⾯是没有什么在建⼯程和建筑物的，因此不允许转让。

就是说到底在形式进⾏认定，还是按照实质进⾏认定的，在实操过程中认定是有差异的，这⼀点很重要的。

02接下来说⼀说另外⼀个要点，在实操过程中，房地分离的这种情况⾮常的常见。

我们通常认为房随地⾛，地随房⾛，房地合⼀，这是物权法⾥⾯说的。

但实际上实操过程中⼟地和建筑物是分别属于两个主体。

在法律上，和实操过程中房地合⼀是分别确权的，也就是说就⼟地归⼀家公司，建筑归另外⼀家公司，这个是没有问题的。

现在说说在建⼯程转在建⼯程，当⼀块⼟地满⾜开发超过25%的时候就可以转让了。

当然了，有⼀些地⽅对于转让这个词是有不同的理解的。

有的是单纯认为转让仅仅是转让，投资不属于转让，因此在很少的⼀些地⽅会认为⼟地可以投资，但是不可以转让。

在建工程转让涉税处理我们都知道在建工程只要符合法律法规的条件下是可以转让的，由于在建工程转让属于资产的一种转让，所以会涉及到税务，那么在建工程转让涉税处理？为了帮助大家更好的了解相关法律知识，我整理了相关的内容，我们一起来了解一下吧。

一、在建工程转让涉税处理1、营业税：由转让方缴纳。

如果已经完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，尚未转入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”，依5%缴纳营业税。

如果已经转入建筑物施工阶段，按“销售不动产”税目依5%缴纳营业税（同时缴纳城建税、教育费附加、防洪费和地方教育附加）。

2、企业所得税：在建工程出售视同企业财产销售，应一并计算缴纳企业所得税。

3、印花税：签订合同双方各按合同所载金额的万分之五缴纳印花税。

二、在建工程转让的流程综合现行有关法律法规的规定，通过资产转让方式转让在建工程，应履行以下程序：1、对双方已确定的各项转让内容进行逐一清点、核查，或由专业评估机构对目标资产进行评估后确定转让价格，并在此基础上签订书面转让合同；2、在相应行政机关办理相关过户登记。

因项目公司主要资产转让减少注册资本的，还须通知债权人并在报纸上公告，项目公司在履行完毕相应债权债务关系后办理相应的注销手续；3、转受让双方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案手续；4、在建工程相关建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等部分或全部建设手续的更名审批程序；5、已签订的设计、施工、监理、银行抵押贷款、商品房预售等在建工程相关合同、协议的权利义务移转程序等。

通过股权转让方式转让在建工程的，只需签订股权转让协议并按规定办理股权转让的工商变更登记手续（外商投资企业还应办理相应股权变更审批手续）即可完成转让。

由于对外的土地使用权主体和项目主体并未发生改变，因此无需进行土地使用权或资产转让所必须的相关权属变更登记程序。

工程施工税务处理是指在工程施工过程中，对涉及到的税务问题进行合理、合规的处理。

税务处理主要包括增值税、企业所得税、个人所得税等税种的处理。

在这里，我们重点关注增值税和企业所得税的税务处理。

一、增值税税务处理1. 征收范围增值税的征收范围包括建筑施工、安装、维修、装饰、拆除等工程作业。

建筑施工企业作为提供应税服务的纳税人，应当对其提供的建筑服务、安装服务、维修服务、装饰服务和拆除服务等方面的增值额缴纳增值税。

2. 纳税人建筑施工企业作为提供应税服务的纳税人，应当依法办理税务登记，取得增值税纳税人资格。

根据应税服务的性质、规模和区域，建筑施工企业可分为小规模纳税人和一般纳税人。

3. 税率与征收率增值税的税率为13%。

对于小规模纳税人，征收率为3%，但不可抵扣进项税。

4. 计税方法（1）一般计税方法：建筑施工企业按照增值税一般计税方法，对其提供的应税服务计算销项税额和进项税额。

销项税额=含税销售额÷（1+税率），进项税额=含税购买额÷（1+税率）。

（2）简易计税方法：对于一些特定情况，建筑施工企业可以选择适用简易计税方法。

简易计税方法下，销售额=含税销售额÷（1+征收率）。

5. 发票管理建筑施工企业在进行增值税税务处理时，需注意发票的开具、管理和认证。

建筑施工企业应向购买方开具增值税专用发票，并在销售货物、提供应税服务后，向主管税务机关申报增值税。

二、企业所得税税务处理1. 利润总额的计算企业所得税的计税依据是企业的利润总额。

利润总额=营业收入-营业成本-税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用+其他收益。

2. 收入类调整项目企业在计算所得税时，需要对收入类项目进行调整。

如：建筑施工企业完成工程合同后，按照合同金额确认收入；企业出售资产、转让股权等，按照资产转让收入确认收入。

3. 扣除类调整项目企业在计算所得税时，需要对扣除类项目进行调整。

如：建筑施工企业的人工费、材料费、设备使用费等，可以作为税前扣除项目。

房地产在建⼯程转让步骤、税费分析、操作要点在建⼯程转让也可以称为资产转让，即通过全部或者部分收购⽬标地块及其附着建筑物，从⽽达到部分或者全部持有⽬标地块开发权的⾏为。

股权转让适⽤范围：适⽤于⽬标地块权属复杂（主要是⼀个项⽬公司名下多宗⼟地），债权债务关系复杂，或者已经进⾏实质开发的项⽬。

需要特别注意的是，在建⼯程转让与股权转让（净地）不同的是，在建⼯程转让属于资产转让，即⼟地所有权+地上建筑物⼀并进⾏转让。

在建⼯程转让的优点1、单纯的资产转让⾏为，不继承原公司的权利和义务，对原公司的债券债务，税务风险，开发风险进⾏了有效阻断和切割。

2、转让资产的前提需要进⾏各项税费的清缴，买家得到的是完整的资产价格和全票，可以后期抵扣，项⽬竣⼯清算时税负较低。

在建⼯程转让的缺点1、需要满⾜25%投资强度的硬性规定，有的地⽅还需要达到30%的投资强度，⽐如河南。

因此交易之前需要买家介⼊，对项⽬进⾏先期投⼊，待项⽬达到25%的投资强度时再进⾏交易。

2、交易时卖家的税收负担较重，采⽤此种交易⽅案的意向较低。

3、项⽬原开发的部分风险任然存续（虽然已进⾏了主体责任切割，但是不排除有个别群体在向原卖家追索⽆果后，在项⽬上⽆理取闹，阻挠等⾏为），要防范被卷⼊纠纷的风险。

4、部分极个别复杂项⽬的资产剥离时间较长。

在建⼯程转让流程转让的流程图如下：1、协议共管。

主要是为了锁定项⽬，通过先期⽀付部分共管资⾦，⽅便后期开展尽职调查。

2、尽职调查。

尽职调查如有重⼤风险或重⼤未披露，不实的情况，直接退出。

特别是对已开发的项⽬上的未完成合同解除的风险，已销售房屋的风险。

3、正式协议签订。

因涉及在建⼯程转让的项⽬，需要满⾜投资强度达到25%，很多项⽬在交易之前并未达到此条件，因此买家⼀般需要进⾏先期垫资到满⾜交易条件。

通过签订协议，共管资⾦以及印章，卖家提供财产抵押或者增信措施来保证交易的安全。

4、评估审价。

这个步骤分两步，⼀个是由专业的评估公司对项⽬的价值进⾏评估，作为交易对价和纳税的依据。

在建工程销售税务处理流程
一、确定税务类型
1.确认适用税率（一般增值税、营业税等）
2.确定税务登记类型（一般纳税人、小规模纳税人）
二、缴纳税款
1.计算销售额和应纳税额
2.缴纳增值税或营业税
3.缴纳土地增值税（如适用）
三、开具发票
1.开具增值税专用发票
2.开具普通发票（如适用）
四、报送税务申报
1.编制销售税务申报表
2.在规定时间内报送税务机关
五、税务审计
1.接受税务机关的税务审计
2.提供相关资料协助审计工作
六、处理税务异常
1.如发现税务异常，及时整改并申报
2.遵守相关税务法规，避免税务风险
七、税务优惠申请
1.如符合条件，申请适用税收优惠政策
2.提供相关证明文件申请税务减免或减免税
八、税务档案管理
1.妥善管理税务档案，保留相关票据和资料
2.定期进行档案整理和归档。

在建工程税务方案一、项目背景在建工程是指各类建设工程在施工期间的税务处理问题。

在建工程的税务处理问题涉及到土地增值税、企业所得税、印花税等多个税种。

在建工程的税务处理问题具有复杂性和专业性，在工程项目的建设过程中，对税收资金的合法性、安全性、高效性也提出了更高的要求。

因此，对于在建工程项目应及早进行税收规划，加强税收管理，提高项目的税负水平。

本文将结合实际情况，就在建工程税务处理问题进行深入探讨，提出更加合理有效的税收管理方案。

二、土地增值税处理1.土地增值税计算（1）确定土地增值税应税额土地增值税的应税额=（（（土地使用权出让价款-土地收益支付款）÷1.05－土地成本）×土地增值税税率）土地增值税税率为20%土地使用权出让价款以土地使用权出让合同价格为准，如果合同价格与市场价格相差较大，则由税务局认定为市场价格。

土地收益支付款是指土地使用权出让价款收入中支付给农村集体经济组织的土地收益支付款部分。

土地成本是指开发企业投入建设土地上的各项费用。

（2）纳税周期在建工程项目土地增值税从土地出让合同签订之日起须在50个工作日内到税务局备案，税额由项目开发企业在计提土地款时填写办理上缴。

在建工程项目土地增值税是根据实际利润来核算所得，利润=预计收益-预计成本。

项目建设期多年时间，如果交税银行可能会对项目进行财务检查，提前核算缴纳土地增值个税可以减少银行对企业的查账率，减少资金感染误判。

2.土地增值税的减免政策（1）符合条件的“一次性”土地出让缴款的收支是否可以享受减免政策？在实际操作中，一次性支付地价的方式成交后，可以按照合同约定进行减免，确定减免比例，使用目标为企业的税务筹划，从而减少企业土地增值税的税负。

企业地价支付的时间应根据具体情况确定如何进行筹划。

企业将土地出让金一次交清后，可根据具体情况提请税务行政主管部门报财政部门审核，若领导审批通过才能享受减免政策。

虽然土地增值税政策是公开透明的，但若企业不能提供充分证据，就可能会对企业造成惩罚性的税收资金。