安影文化娱乐城项目计划书

PART-02
客户定位
招商客户定位
1、文化娱乐城，谁会来投资？ 核心：已经营休闲娱乐 品牌的投资客
已在合肥投资洗浴、会所、酒吧、KTV、 足浴等休闲娱乐产业的老板，意向 再开分店
其次：本地意向投资客
看好本项目地理位置和休闲娱乐产业 的投资客
少量：外地投资客
江浙沪等地有休闲娱乐品牌资源的投资客， 看好本项目位置
项目位置
项目效果图
项目技术经济指标
◆容积率： 3.84 ◆绿化率： 40% ◆得房率：80% ◆总户数： 430
◆建筑面积： 70000平方米
◆占地面积： 15982平方米 ◆车位数： 430
◆本项目面积：裙楼1~5层，建筑面积约15000m2。
项目周边配套
◆周边商业： 沃尔玛、合家福、乐购、世纪华联、大润发 工行、建行、徽商银行、 招商银行、中信银行、民生银行、中国银行 徽宴楼酒店、金品楼酒 店、又一城酒店 ◆周边医院： 武警总医院、105医院 ◆周边学校： 四河小学、奥林小学、亳州路小学、寿春中学、26中 ◆周边交通： 12、21、22、116、232路公交
电影集团可通过银行低息融资方式使用增殖部分的现金流并可产生更大的经 济效益。
招商公司回报分析
1、通过2年免租市场培育期后，市场平稳运行。 2、租金收入：前5年每年345万（按30元/平月计算，出租率在80%），
3、成本：304万/年（租金成本150万/年、管理成本50万/年、推广成本50万/
年、保洁及不可预见成本30万/年、税费24万/年、前期招商成本未做计算）
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招商思路三
定向招商
由于本项目业态功能的特殊性，在合肥区域内对已有 休闲娱乐业态进行详细调查，了解需要入驻商户意向，发 掘潜在客户资源，定向对接，重点突破。
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招商策略四
四大统一、集中招商
统一推广、统一招商、统一运营、统一管理， 集中招商，集中装修，集中开业， 形成轰动效应，确保娱乐城持续繁荣。
•政府重视文化娱乐产业的发展 •周边娱乐休闲产业逐步形成 •区域和项目未来发展前景看好 •合肥整体娱乐消费水平增加
•东西南面河流隔断，形成孤岛
利用文化娱乐产业优势 强调未来消费发展前景 规避项目固有劣势威胁 全新概念定位竞争取胜
◆ 威 胁
•周边商业业态竞争激烈 •位于地理位置边缘地带 •大型商业需要市场培育期，招商 面窄，难度大，耗时长 • 平面布局没有提前规划
合计
175 102 78 96 31 109 161 104 689 1545
合肥娱乐业发展总结
◆随着经济发展和社会进步，合肥娱乐休闲产业呈明显整体上升趋势，发展
速度迅猛；
◆自2007年起，合肥每年举行“休闲娱乐文化节”，至2012年已主办第五届，不
仅为消费者带来了最新鲜的休闲体验，更为合肥地区休闲娱乐产业的快速健康发 展起到了巨大的促进作用。五年来，文化节覆盖了全市2000多家优质休闲商家， 拉动至少50万人次消费。
PART-02
项目SWOT分析
项目SWOT分析
◆ 优 势
•处于一环主干道交界位置地段好 •依托安影集团，五楼大型影院电 玩城 •濉溪路东面已初步形成餐饮休闲 集聚地
◆ 劣 势
•目前项目位于立体交通三角地带， 局部交通不便利 •整体宏观经济形势不好，投资意 向不强 •项目周边商业气氛断层，不浓
◆ 机 会
02
思路一：整体租赁
方案：招商公司一次性整体租赁物业（约12000m2，一 ~ 四层）20年，
统一招商、统一运营、统一管理。考虑项目运营需要，给予2年免租期。租赁期
内甲方收取固定租金收益，同时享受高品质的招商运营管理带来的物业价值升 值，租金每季度支付一次。前10年租金150万元/年，后十年200万元/年。
文化娱乐城的消费群体
2、文化娱乐城开业以后，使用者定位
核心：商务人士
1、区域内商务洽谈人士 2、周边企业、事业单位带来的商务人士 3、本区域政府或企业招待及宴请 4、周边城区慕名而来的其它商务客群
其次：其他人士
1、安影集团业务单位宴请 2、品牌店直营店的关系客户
3、其它偶得性商务客户
04
合作 模式
合肥娱乐业总体概况
合肥城调队提供的有关数据表明，合肥城镇居民在文化教育娱乐消费支出大幅 增长的同时，教育消费支出占文化教育娱乐消费支出的比例总体呈下降趋势。 2005-2009年，合肥市城镇居民家庭人均年文化教育娱乐消费支出分别为：569.32 元、863.21元、1176.30元、1539.40元、1741.16元，其中,教育消费支出分别为 354元、582元、706元、941元和969元，分别占文化教育娱乐支出的62.2%、67.4%、 60.0%、61.1%、55.6%。
◆在合肥市域及近郊范围内，娱乐休闲产业以庐阳区分布较广，业态均衡发展，
蜀山区次之；
◆在合肥市域范围内，缺少新型的新概念的高档次娱乐休闲消费场所，与合肥经
济发展不相协调。
02
项目 具体 情况 分析
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PART-01
项目概况
项目概况
本项目总案名为——旺角香水岸，由合肥中信物业有限公司鼎力打造。项 目位于北一环CBD商圈上游领地，东依四里河、南临南淝河，坐拥绝版风景。 项目主体由一栋28层、一栋18层、两栋26层的水洲岸高层住宅组成，沿街裙 楼配属1000㎡商业门面和800㎡办公物业，设地上、地下共430个停车位，总 建筑面积约70000㎡。 同时，配套1.52万㎡安徽省最大国际化电影大世界和文化活动中心，让业 主的未来生活非同凡享。 项目毗邻北一环快速主干道，无缝接驳五里墩、四里河立体交通枢纽—— 濉溪路、清溪路、肥西路等三维立体交通，轻松驾驭城市的交通动脉，进退亦 从容自如——进，可与琥珀山庄、杏花公园、三孝口一线牵；退可至南淝河、 四里河畔，俯瞰诗意水景。项目周边10分钟生活半径内，容纳世界500强乐购 超市、大润发超市以及众多餐饮、休闲娱乐场所，一站式享受周边360度品质 生活配套。
03
项目 定位
02
PART-01
项目市场定位
根据前期大量细致的市场调研与分析，我们建议将本项目的产品定位为：
产品类型：文化休闲娱乐城
档次、级别：高档次、高品位
整体功能定位
合肥首个极具特色的
文 化 休 闲 娱 乐 聚 合 体
品质生活 畅享未来
业态类型：高档会所 / 演艺酒吧 / 特色足浴 / 文化影城 /生活配套
在运营期内，甲方委托代理公司统一运营管理，负责繁荣娱乐城，委托期
为5年，运营管理费用为120万元/年。运营期内，代理公司负责运营管理人员工 资及福利，除此以外所有费用由甲方承担。
05
招商、 运营 思路
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招商的核心不是商户，而是信心！ 有生意一店难求，无生意白送也不来! 不仅是优惠政策，而是能不能树立信心、看到希望！
数据显示，随着合肥现代化滨湖大城市建设的积极推进，城 镇居民收入水平不断提高，合肥市民文化娱乐消费的能力和意愿 明显提高，这对于加快合肥文化娱乐产业发展具有积极的推动作 用，合肥文化娱乐产业发展前景看好。
PART-02
合肥娱乐业发展概况
合肥娱乐业分布概况
娱乐业态
咖啡厅 酒吧 茶馆 高档KTV 电影院 公园/景点 洗浴/按摩 游乐/运动 其它休闲娱乐 合 计
在娱乐城未达到繁荣前如何做到？ ——逆向操作
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招商思路一
三大平台造势
商业关键在做“势”，“势”越大社会关注度越高，聚聚效 应越强。
平台一 平台二
合肥首个极具特色的文化休闲娱乐聚合体 安影集团文化产业资源平台
平台三
合肥“休闲娱乐文化节”
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招商思路二
核心品牌入驻
在当地精选一家经营很好、品牌效应强的休闲娱乐品 牌店，定向招商入驻，在招商目标地区进行发布宣传，带 动其他商户跟风进驻。核心品牌店的洽谈和优惠与其他商 户不同，由公司统一控制。
4、利润41万/年。
招商公司在本项目上的收益为无形资产以及在同电影集团的后续项目合作利 益，直接的经济效益不大。
思路二：代理招商运营
方案：甲方委托招商公司代理招商、代理运营，向甲方收取代理费用。招
商费用200元/m2，预付30万元，以后招商面积每月支付一次，由代理公司支付
招商人员的工资及福利，招商期间所有推广费用、办公开支等与招商工资福利 无关的费用由甲方承担。
合肥娱乐业总体概况
报告显示，2005－2009年，合肥城市人均文化教育消费从569.32元增长至 1741.16元，在全国36个大中城市中绝对值里位次由第36位上升到第13位，呈现出 跳跃性提升态势，由末位迅速跃升进入上游。“十一五”前四年间，合肥城市人 均文化教育消费总额增长了2倍多，年均增长率达到32.24％。从人均文化教育消 费与人均产值的比例值看，合肥的比例值由2.06%提高到2.25%，在全国36个大中 城市中位次从第34位上升到第23位，增幅位列第3位。从人均文化教育消费占人均 收入的比重值看, 合肥的比重值由5.88%提高到10.15%，净增4.27个百分点，在全 国36个大中城市中绝对值位次从第36位上升到第10位，增幅位列第1位。从人均文 化教育消费占人均总消费的比重值看, 合肥的比重值由7.70%提高到13.72%，净增 6.02个百分点，在全国36个大中城市中绝对值位次从第36位上升到第8位，增幅位 列第1位。从人均文化教育消费与人均非文消费剩余的比例值看, 合肥的比例值由 19.94%提高到28.06%，净增8.12个百分点，在全国36个大中城市中绝对值从第35 位上升到第12位，增幅位列第3位。
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招商策略五
引 言
随着生活水平的显著提高、物质条件的明显改善，越来越多的人想要调节紧 张的生活节奏，缓解一下沉重的生活压力。于是，很多人便选择了文化娱乐。不 仅娱乐自己，也娱乐他人。它们为我们枯燥的生活带来了欢乐和色彩。 文化娱乐是高速经济发展下的一个产物，它更是标榜着一个地方的经济发展
的成效与状况；越是发达的国家或者地区当地娱乐也很发达；娱乐业更是让现在
在租赁期内，为保证娱乐城的商业氛围、确保娱乐城的人气和品质，招商
公司将充分利用自身资源优势，从江浙引进休闲娱乐品牌，长期持有部分物业 进行合伙经营。
双方回报分析
电影集团： 1、租金回报：22年回报3500万，
2、物业增殖回报：3600万/年（目前市值2万/平，资产共计2.4亿， 在娱乐城成功运作下按行规估算将每年增殖15%以上）
都市人选择最佳消遣的一个“放松”之地；这就是现代高速经济下碰撞出来的产 物。
合肥娱乐业情况分析 项目具体情况分析
CONTENTS
பைடு நூலகம்
项目定位 合作模式 招商运营思路 1958项目建议
目 录
01
娱乐 业情 况分 析
02
PART-01
合肥娱乐业发展前景
合肥娱乐业总体概况
中国社会科学院主编和文化蓝皮书——《中国文化消费需求景气评价报 告2011》近日正式发行。该报告运用其评价体系对全国36个大中城市（直 辖市、省会城市和非省会副省级城市）文化教育消费需求景气进行评价,对 合肥、广州、沈阳、西安、福州、哈尔滨等6个城市单独展开深入分析，并 以“合肥：文化教育消费持续高涨的真‘黑马’——2005-2009年城市景气 提升第1位”为题，对合肥作了专门介绍。
庐阳区 蜀山区 瑶海区 包河区
74 43 32 37 9 23 53 34 182 487 49 36 30 26 13 19 57 38 199 467 15 3 4 16 4 4 20 11 100 177 22 15 5 8 4 4 14 12 35 119
近郊
15 5 7 9 2 59 17 9 71 194
案名定位
安 影 文 化 娱 乐 城
品牌安影 文化生活
项目功能定位理由
◆与安影集团文化平台紧密结合，文化、休闲、娱乐三位于一体；
◆项目远离区域城市商圈，商业氛围不浓，不能打造该区域内生活商业中心；
◆项目良好的停车、交通优势，独立裙楼，灵活利用，互不干扰； ◆濉溪路已初步形成区域内餐饮、商务中心，需要高档次的休闲娱乐配套；
◆经济发展、城市进步，合肥市急需与之配套的高档次、极具特色的休闲娱乐
中心。
项目业态分布
◆一楼（约1800m2）：小区生活配套商业，如小型超市、洗衣店、小型 餐饮、理发等生活便利店； ◆二楼（约3300m2）：特色足浴、特色按摩、特色洗浴； ◆三楼（约3300m2）：高档会所、KTV，酒吧； ◆四楼（约3300m2）：高档会所、KTV，酒吧； ◆五楼（约3300m2）：国际影院、演艺吧、电玩、儿童体验。