房地产估价理论与方法分类模拟题30

房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考试历年真题汇总含答案参考1. 判断题：在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。

()正确答案：错2. 单选题：房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以()状况为参照系进行的。

A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产正确答案：C3. 判断题：收益法测算出的价值倾向于最高买价，趋向于理论价格。

()正确答案：对4. 单选题：()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。

A.权益原理B.收益原理C.均衡原理D.适合原理正确答案：D5. 多选题：成本法中的"开发利润"是指()。

A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润E.开发商在销售时取得的毛利润正确答案：CD6. 单选题：因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。

A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧正确答案：C7. 单选题：房地产的()是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说"有用"，经济学上称为使用价值或效用。

A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.其他正确答案：A8. 单选题：由于房地产（）的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。

A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限正确答案：A9. 判断题：长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。

()正确答案：错10. 多选题：估价上真实、客观、合理的价格是指()。

A.交易双方均接受的价格B.政府规定或希望的价格C.对交易双方来说经济上合理的价格D.正常交易情况下形成的价格E.按照估价公式精确计算出的价格正确答案：CD11. 判断题：如果房地产交易时间较短，则快速变现价值通常高于市场价值。

房地产估价《理论与方法》考前练习及答案房地产估价《理论与方法》考前练习及答案一、判断题1．决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。

（√）2．总的来讲，房地产的价格与其需求正相关，与其供给负相关。

（√）3．稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。

（√）4．价格实质上是市场经济（或商品经济）这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。

（√）5．在市场经济中，价格是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。

（√）6．同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似。

（×）解析：同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值可能会有很大差别。

7．低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。

（√）解析：低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。

同理，高价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。

8．在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。

（√）解析：不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的：有的因素随着其变化会一直提高或直降低房地产价格；有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格，但在另一状况下却随着其变化会降低房地产价格。

9．一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。

（×）解析：一般而言，房地产价格与利率负相关，利率上升时房地产价格会下降，利率下降时房地产价格上升。

10．在使用交通时间距离时．应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。

（√）二、选择题1．影响房地产价格的环境因素不包括（）。

A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．治安环境答案：D解析：影响房地产价格的环境因素包括：大气环境、声觉环境、卫生环境、视觉环境、水文环境。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。

房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。

A.建筑物经济寿命B.土地使用权年限C.建筑物剩余经济寿命D.土地使用权剩余期限2.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。

A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润3.【真题】影响某套住房的实物因素不包括()。

A.装修B.户型C.层高D.楼层4.估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点。

A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本质特征的资料D.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料5.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。

A.60B.50C.35D.306.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。

A.300B.280C.275D.2707.在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()。

A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理8.某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。

A.260B.450C.460D.5009.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告2.最适用的房地产价格指数或变动率是（）。

A.全国房地产价格指数或变动率B.某地区房地产价格指数或变动率C.全国某类房地产价格指数或变动率D.某地区某类房地产价格指数或变动率3.路线价法主要适用于（）的估价。

A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地4.建筑物净收益=()×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。

A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格5.现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为()时点的状态。

A.现在B.未来C.过去D.B和C6.市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整。

A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.房地产状况7.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用()为好。

A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建价格8.中国目前的房租有()。

A.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金B.市场租金、商品租金、准成本租金、福利租金C.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金D.商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金9.评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估。

A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法10.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。

房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考考试模拟考试卷 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（ ）。

A.6.6% B.5.8% C.6.2% D.6.4% 本题答案： 2、单项选择题 某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

A.80% B.82% C.83% D.92% 本题答案： 3、单项选择题 在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况，如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以（ ）为准。

A.拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中的姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------约定B.拆迁人与被拆迁入的口头约定C.被拆迁人的要求D.拆迁人的要求本题答案：4、单项选择题将房地产称为物业的国家或地区是（）。

A.法国B.意大利C.日本D.香港本题答案：5、多项选择题商业用途房地产的位置优劣，主要看（）。

A.临街状况B.到市中心距离C.繁华程度D.安宁程度本题答案：6、单项选择题房地产项目的总体规划设计反映了本项目与其他项目个性特征之间的差异，这种差异设计除了受政府相关城市详细规划、建筑技术等的影响之外，另一重要因素就是( )。

2023年房地产估价师试题及答案：《理论与措施》一、单项选择题(共35题，每题1分。

每题旳备选答案中只有一种符合题意，请在答题卡上涂黑其对应旳编号)1.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相似，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。

B.12C.20D.60%答案B2.土地获得成本是获得( )所需旳费用.税金等。

A.土地使用权B.土地转让权C.土地经营权D.开发土地答案D3.对于单纯增长容积率旳补地价来说，其补地价旳数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=[(增长后旳容积率-原容积率)/( )]×原容积率下旳土地单价。

A.建筑面积B.原容积率C.土地总面积D.增长后旳容积率答案B4.下面对假设开发法合用条件旳表述最为精确旳为( )。

A.新开发房地产项目B.用于发售用途旳房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力旳房地产D.用于投资或再开发旳房地产答案C5.房地产价格与一般物品旳价格，既有共同之处，也有不一样旳地方。

共同之处是( )。

A.都是价格，用货币来表达B.均有波动，受供求原因旳影响C.都是按质论价D.市场性质相似答案ABD6.中国大陆目前有偿出让和转让土地旳价格都是( )。

A.所有权价格B.抵押权价格C.地役权价格D.使用权价格答案D7. 房地产旳供应曲线表达( )。

A.房地产旳发售量与其价格之间旳关系B.房地产旳发售量与购置者能力旳关系C.房地产旳供应量与其价格之间旳关系D.房地产旳供应量与购置者能力旳关系答案C8.某高层楼房占用旳土地总面积为800 m2，总建筑面积为2023 m2，某人拥有其中120m2旳建筑面积。

那么假如按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有旳土地数量为( )m2。

A.40B.45C.48D.50答案C9.有甲乙两宗房地产，甲房地产旳收益年限为50年，单价为3500元/m2，酬劳率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，酬劳率为6%。

2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年常考点试题附带答案第1卷一.全考点押密题库(共35题)1.(判断题)(每题1.00 分)建筑物的物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目，若修复成本大于修复所带来的房地产价值增值额，则该项目称为不可修复项目。

（）2.(单项选择题)(每题1.00 分)下列关于估价委托人的说法中，错误的是（）。

A. 估价委托人必须是估价利害关系人B. 估价委托人可能是估价报告使用者C. 估价对象权利人一般是估价利害关系人D. 估价对象的潜在投资者可以是估价委托人3.(单项选择题)(每题1.00分)在采用假设开发法中的静态分析法中，一般不计息的项目是()。

A. 未知、需要求取的待开发房地产的价值B. 投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售税费D. 建设成本和管理费用4.(多项选择题)(每题1.00 分)下列估价中适宜采用假设开发法的有（）。

A.征收补偿估价B. 在建工程估价C. 出让地块估价D. 改变用途房地产估价E. 房屋抵押估价5.(多项选择题)(每题2.00分)在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。

估价作业方案的内容主要包括()。

A. 拟采用的估价技术路线和估价方法B. 拟调查搜集的资料及其来源渠道C. 预计所需的时间、人力、经费D. 估价作业步骤和时间进度安排E. 违约责任A. 未知、需要求取的待开发房地产的价值B. 投资者购买待开发房地产应负担的税费C. 销售税费D.建设成本和管理费用7.(多项选择题)(每题2.00 分) 下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素的有（）。

A. 地形、地势B. 土地开发程度C.土地用途、容积率D.朝向、楼层E. 外部配套设施8.(单项选择题)(每题1.00 分)某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。

该写字楼现在的价格为（）万元。

2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分)某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。

在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年。

A. 45B. 50C. 52D. 552.(单项选择题)(每题 1.00 分)某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为( )万元。

A. 4858B. 5200C. 2700D. 62643.(单项选择题)(每题 1.00 分) 计算利息的单位时间是（）。

A. 计息周期B. 计息期C. 计息时间D. 计息规律4.(多项选择题)(每题 1.00 分)下列选项中，属于影响房地产价格的经济因素的有（）。

A. 经济发展B. 居民收入C. 利率D. 汇率E. 城市化5.(判断题)(每题 1.00 分)起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。

（）6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 房地产估价是评估房地产的（）。

A. 价格B. 环境C. 价值D. 地理位置7.(单项选择题)(每题 1.00 分)威廉﹒阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，Pc表示（）。

A. 单位面积土地上农产品的产量B. 市场上每单位农产品的价格C. 生产每单位农产品的成本D. 向市场运输每单位农产品的成本8.(多项选择题)(每题 1.00 分)运用路线价法对临街土地价值进行评估时，不需要做的项目有（）。

A. 交易情况修正B. 市场状况调整C. 房地产状况调整D. 划分路线价区段E. 制作价格修正率表9.(单项选择题)(每题 1.00 分) 在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（）。

房地产估价师《理论与方法》训练题：多项选择题房地产估价师《理论与方法》训练题：多项选择题多项选择题1、形成房地产有效需求必须具备的条件有〔〕。

A.消费者有购置房地产的意愿B.城市经济高速开展C.人口急剧增长D.消费者可以承受并支付得起房地产价格E.房地产供应大于房地产需求【正确答案】：AD【答案解析】：有效需求＝意愿＋支付才能。

参见教材P82。

2、本钱法中的“开发利润”是指〔〕。

A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税后利润E.开发商所能获得的税前利润【正确答案】：CE【答案解析】：开发利润是该类房地产开发工程在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所获得的平均利润。

开发利润是所得税前的利润。

参见教材P282。

3、房地产租赁包括〔〕。

A.房屋租赁B.土地租赁C.土地使用权租赁D.动产租赁E.土地所有权租赁【正确答案】：ABC【答案解析】：参见教材P19。

房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁、土地使用权租赁。

4、估价中的最高最正确利用详细包括〔〕等。

A.最正确用处B.最正确位置C.最正确规模D.最正确环境E.最正确集约度【正确答案】：ACE【答案解析】：最高最正确利用包括最正确的用处、最正确的规模、最正确的集约度和最正确的档次。

参见教材P165。

5、收益法中确定报酬率的根本方法不包括〔〕。

A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法【正确答案】：CE【答案解析】：收益乘数是求取收益法中计算估价对象价值的方法。

参见教材P248～251。

6、以下关于房地产估价原那么的表述中，错误的选项是〔〕。

A.独立、客观、公正原那么属于普适性原那么B.合法原那么属于一般性原那么C.最高最正确使用原那么属于技术性原那么D.慎重原那么属于一般性原那么E.估价时点原那么是特殊【正确答案】：DE7、决定房地产供应量的因素有〔〕。

房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法模拟考试卷 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 不是影响房地产价格的区位因素是( )。

A.位置 B.交通 C.人文 D.环境 本题答案： 2、单项选择题 某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。

需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用( )进行估价。

A.比较法 B.成本法 C.假设开发法 D.长期趋势法 本题答案： 3、单项选择题 房地产市场定性研究的小组访谈法中，一般由( )人的被访者组成，在研究者的引导下对预先设定的某一主题开展深入探讨，其主要日的在于尽可能深入地了解被访者对这一主题的看法极其原因，让研究室中产生的方案接受预先的检验，寻找其中的缺陷，吸收好的建议。

A.5 B.7姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------C.10D.13本题答案：4、多项选择题下列属于商业用房市场调研中竞争分析的步骤有( )等方面。

A.调研各经营者采取的竞争策略及其走向B.调研区域市场中各经营者的收入、成本和利润水平C.调研区域内其他商业用房投资者采取的竞争策略及其走向D.调研区域内其他商业用房的数量和规模、背景和劳务运营的主导方向E.调研经营相同类别商品和劳务的经营者的数量、规模、背景和经营方式本题答案：5、判断题房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。

( )本题答案：6、多项选择题马克思认为，对于任何一块产生地租的土地都可以归结为( )。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第1卷一.单选题(共10题)1.寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。

A.法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能2.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则（）。

A.价值时点为未来，估价对象为未来状况B.价值时点与房地产状况均为现在C.价值时点为现在，估价对象为未来状况D.价值时点为现在，估价对象为过去状况3.投资利润率的计算公式是()。

A.开发利润／（土地取得成本+开发成本+管理费用）B.开发利润／（土地取得成本+开发成本）C.开发利润／（土地取得成本+开发成本+投资费用）D.开发利润／开发完成后的房地产价值4.下列关于房地产估价的基本程序，①获取估价业务；②受理估价委托；③制订估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥求取估价对象价值；⑦撰写估价报告；⑧审核估价报告；⑨交付估价报告；⑩估价资料归档。

其中正确的顺序应为（）。

A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩5.租赁价格在土地与建筑物合在一起的场合称为()。

A.房地租B.地租C.房租D.租金6.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地。

预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%。

房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考点模拟考试卷 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、多项选择题 城市化一词的含义是（ ）。

A.城市影响的传播过程 B.全社会人口接受城市文化的过程 C.人口集中的过程 D.城市人口占全社会人口比例提高的过程 E.楼房越来越多 本题答案： 2、单项选择题 城市房屋拆迁估价应当采用（ ）。

A.客观合理价值标准 B.非公开市场价值标准 C.公开市场价值标准 D.政府规定的价值标准 本题答案： 3、单项选择题 估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间即是（ ）。

A.估价目的 B.估价权益 C.估价区位姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------D.估价时点本题答案：4、单项选择题下列房地产中，哪一项存在替代关系？（）A.经济适用住房与高级别墅B.住宅与其配套的商业房地产C.宾馆与写字楼D.大城市郊区的住宅与高速公路收费本题答案：5、名词解释市场法的概念本题答案：6、单项选择题在办公楼市场调研中，由于各种不同细分市场的规模和特征差异较大，为全面反映总体特征，通常采用的抽样方法是( )。

A.随机抽样B.分层抽样C.分批抽样D.分户抽样本题答案：7、单项选择题只要有足够多的交易实例，其成交价格的综合结果可以作为正常市场价格的最佳指标。

这一点是基于（）。

A.均衡原理B.替代原理C.大数法则D.众数法则本题答案：8、多项选择题( )，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。

房地产估价师《理论与方法》练习题房地产估价师《理论与方法》练习题导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。

下面和店铺一起来看看房地产估价师《理论与方法》练习题。

希望对大家有所帮助。

多项选择题1、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（）。

A.相邻房地产合并交易B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C.交易双方存在利害关系D.交易税费非正常负担E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情【正确答案】：ACD【答案解析】：交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格；交易中的某一方特别了解市场行情，但是不以为着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。

参见教材P187。

2、选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。

A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同【答案解析】选取的可比实例应满足下列要求：①与估价对象的区位相近。

②与估价对象的用途相同。

③与估价对象的权利性质相同。

④与估价对象的档次相当。

⑤与估价对象的规模相当。

⑥与估价对象的建筑结构相同。

参见教材P181～182。

3、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（）。

A.房地产具有开发或再开发潜力B.将预期原理作为理论依据C.正确判断了房地产的最佳开发方式D.正确量化了已经获得的收益和风险E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值【正确答案】：CE【答案解析】：在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等），②是否根据当地房地产市场行情或售求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.某宗房地产2012年6月的净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，3年后转售时的价格比2012年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。

如果该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产目前的收益价格为（）万元。

A.5730.14B.3767.51C.3676.51D.3548.022.优点是简便、可操作性强，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。

这种高层建筑地价分摊方法是()。

A.按房地价值进行分摊B.按建筑面积进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑物价值进行分摊3.路线价法估价的第二个步骤为()。

A.设定标准深度B.选取标准临街宗地C.编制深度百分率表D.划分路线价区段4.如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以()为前提进行估价。

A.保持现状B.装修改造C.转换用途D.重新利用5.实际估价中，判定估价对象是否为在建工程，以其（）为标志。

A.工程完工B.工程投入使用C.是否完成工程竣工验收D.完成工程决算6.指数调整法是利用有关指数或变动率，将估价对象建筑物的()调整到估价时点时的价值来求取建筑物的重新购建价格的方法。

A.理论价格B.使用价值C.账面价值D.原始价值7.我们把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件，下列不是附件的是()。

A.估价对象的位置图，四至和周围环境的图片B.土地形状图、建筑平面图C.估价师声明、估价结果报告D.估价对象的产权证明，估价中引用的其他资料8.【真题】相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。

A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动9.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。

2023年房地产估价师之估价原理与方法题库附答案（典型题）单选题（共30题）1、（）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。

A.办公B.商业C.居住D.工业【答案】 C2、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。

A.1B.2C.3D.4【答案】 C3、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。

A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日4、交易情况修正的方法不包括（）。

A.总价修正B.单价修正C.分离修正D.百分比修正【答案】 C5、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的( )。

A.估价细则B.估价原则C.估价准则D.估价程序【答案】 D6、某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为10%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（）万元。

A.3752B.3806C.4128D.48307、在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（）。

A.估价利害关系人B.估价对象权利人C.估价委托人，不是报告使用者D.估价委托人和报告使用者【答案】 D8、假设某住宅重置成本为500万元，建筑物已使用10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，土地剩余使用年限为25年。

此时该住宅的每年折旧额是（）万元。

A.12.9B.14.3C.11.25D.15【答案】 C9、提出“四气五昧”药性理论是A.《难经》B.《黄帝内经》C.《神农本草经》D.《伤寒杂病论》【答案】 C10、某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。

房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试卷及答案模拟考试卷 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题 为了保证导轨和运动部件相互配合良好，提高接触率，只要控制住导轨在水平面内和垂直内直线度误差即可。

本题答案：错 本题解析：暂无解析 2、单项选择题 房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以( )为前提来进行工作。

A.公正 B.公平 C.公开 D.估价对象的合法权益 本题答案：D 本题解析：暂无解析 3、单项选择题 转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额（ ）转换用途所需的费用。

A.小于 B.大于 C.等于 D.小于或等于姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：B本题解析：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。

转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。

4、单项选择题购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为（）%。

A.6B.6.9C.8.8D.9本题答案：B本题解析：暂无解析5、单项选择题按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（）。

A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04% 本题答案：D本题解析：暂无解析6、单项选择题如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以（）为前提进行估价。

2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试备考题库附带答案第1卷一.全考点押密题库(共50题)1.(判断题)(每题 1.00 分)接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。

（）正确答案：B,2.(判断题)(每题 1.00 分)广义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。

( )正确答案：B,3.(多项选择题)(每题 1.00 分)影响房地产价值的权益因素包括（）。

A. 房地产权利设立和行使的限制B. 房地产区位的限制C. 房地产使用管制D. 房地产通风采光的限制E. 房地产相邻关系的限制正确答案：A,C,D,E,4.(单项选择题)(每题 1.00 分)一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是（）（假定年利率为5%）。

A. 成交日期时一次性付清，给予3%的价格优惠B. 成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元C. 在成交日期的一年后一次性付清D. 成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付正确答案：C,5.(单项选择题)(每题 1.00 分)价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是测算（）。

A. 余地价B. 减少地价C. 补地价D. 增加地价正确答案：C,6.(多项选择题)(每题 1.00 分)决定房地产供给量的因素有（）。

A. 该种房地产的价格水平B. 该种房地产的开发成本C. 该种房地产的开发技术水平D. 房地产开发商对未来的预期E. 相关物品的价格水平正确答案：A,B,C,D,7.(单项选择题)(每题 1.00 分)下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（）。

A. 建筑密度大小B. 房型设计C. 临路状况D. 公共配套设施情况正确答案：B,8.(判断题)(每题 1.00 分) 评估整个住宅小区的市场价格，其区位状况不应包括小区内建筑物的朝向和绿化景观。

2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试备考题库附带答案第1卷一.全考点押密题库(共50题)1.(判断题)(每题 1.00 分) 假设开发法本质上是一种收益法，形式上是成本法的“倒算法”。

（）正确答案：A,2.(单项选择题)(每题 1.00 分)在交易达成后立即或在短期内（可视为在交易达成的同时）进行商品交割的价格是（）。

A. 现货价格B. 期货价格C. 现房价格D. 期房价格正确答案：A,3.(单项选择题)(每题 1.00 分) 张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11. 8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为 10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（）万元。

A. 42.64D. 68.04正确答案：C,4.(单项选择题)(每题 1.00 分)房地产司法拍卖估价采用假设开发法评估时，一般采用的估价前提是（）。

A. 业主自行开发前提B. 自愿转让开发前提C. 被迫转让开发前提D. 持续经营前提正确答案：C,5.(单项选择题)(每题 1.00 分)某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。

该写字楼目前的价格为（）万元。

A. 5061.44B. 5546.94C. 5562.96D. 6772.85正确答案：A,6.(判断题)(每题 1.00 分) 有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产通常采用成本法估价。

（）正确答案：A,7.(多项选择题)(每题 2.00 分) 房地产估价的三大基本方法是()。

A. 比较法B. 路线价法C. 成本法D. 假设开发法E. 收益法正确答案：A,C,E,8.(单项选择题)(每题 1.00 分)房地产投资信托基金物业价值评估时，为同一估价目的，对同一房地产投资信托基金的同一物业在不同价值时点的价值或价格进行评估时，应采用相同的估价方法，这体现了房地产估价时应遵循（）原则。

2023年房地产估价师之估价原理与方法押题练习试题A卷含答案单选题（共30题）1、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。

假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。

A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00【答案】 B2、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。

A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】 D3、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指（）。

A.估价假设B.估价原则C.估价依据D.估价目的【答案】 D4、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。

销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元。

A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】 C5、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（）。

A.成本法B.长期趋势法C.收益法D.假设开发法【答案】 C6、明确估价基本事项主要包括明确估价目的、明确估价对象、明确价值类型以及（）。

A.明确估价费用B.明确估价人员C.明确价值时点D.明确估价内容7、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和 6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。

如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元/m2。