房地产估价理论与方法分类模拟题30
一、单项选择题
1. 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为______万元。
A.1838.00
B.1844.55
C.1845.87
D.1850.00
答案：B
[解答] 2000万元-150万元-0.8万元/12%×[1-1/(1+12%)5]=1844.55万元。
2. 某商业房地产，在取得40年土地使用权后当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物，土地使用权出让合同约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物。则该商业房地产的折旧年限是______年。
A.37
B.40
C.60
D.63
答案：A
[解答] 对于约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。(60+3-40)年=23年，(60-23)年=37年。
3. 某建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，约定在土地使用权期限届满后对收回的建筑物残余价值给予土地使用者相应的补偿，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物的经济寿命应为______年。
A.40
B.45
C.50
D.60
答案：D
4. 某幢商品住宅土地出让年限为70年，建设期为2年，该商品住宅经济寿命为50年，该建筑物折旧的经济寿命应为______年。
A.50
B.52
C.68
D.70
答案：A
[解答] 住宅不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束，均按照其经济寿命计算折旧。
5. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为______。
A.2.00%
B.2.13%
C.2.22%
D.2.50%
答案：C
[解答] 50-5-40=5(年)，50-5=45(年)，1/45=2.22%。
6. 为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元/m2，安装工程直接费为450元/m2(其中人工费为50元/m2)，装饰装修工程直接费为900元/m2(其中人工费为45元/m2)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%，税金为3.5%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为______元/m2。
A.2204.55
B.2397.99
C.3237.60
D.3345.64
答案：B
[解答] [780×(1+15%)+450+50×75%+900+45×72%]×(1+3.5%)=2397.99(元/m2)。
7. A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为______万元。
A.30
B.60
C.80
D.100
答案：B
[解答] B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低=1000×100×6=60(万元)。
8. A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最高为______万元。
A.30
B.60
C.80
D.100
答案：D
[解答] B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最高=1000×100×10=100(万元)。
9. A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应安置C 村______个农民。
A.30
B.60
C.100
D.180
答案：C
[解答] B房地产开发公司应安置的农民=100/1=100(人)。
10. A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。根据规定，如按最低标准，B房地产开发公司应每个农民支付______元的安置补助费。
A.1000
B.2000
C.4000
D.6000
答案：C
[解答] 按最低标准，B房地产开发公司应支付每个安置农民的安置补助费=1000×1×4=4000(元)。
11. 直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是______。
A.综合折旧法→分类折旧加总法→个别折旧加总法
B.分类折旧加总法→个别折旧加总法→综合折旧法
C.个别折旧加总法→分类折旧加总法→综合折旧法
D.综合折旧法→个别折旧加总法→分类折旧加总法
答案：A
[解答] 直线法求取建筑物折旧时，可分为综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法。这三种方法是从粗到细。
12. 房地产开发利润率由大到小的顺序是______。
A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率
B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率
C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率
D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率
答案：A
二、多项选择题
1. 成本法主要适用于评估______的房地产。
A.新开发的
