2009年6月号市场周刊·理论研究
在我国，房地产业的发展离不开金融业的支持，特别是一些银行等金融机构的融资贷款。
住房公积金、开发信贷、消费信贷、土地储备、市场监管、抵押证券等政策在一定程度上促进了房地产金融业务的发展。
同时，在推动居民住房投资、拉动经济增长、扩大内需和就业等方面也发挥了重要作用。
但是房地产业与国民经济发展有较强的相关性，国家制定的房地产政策对经济发展有很大的影响。
面对日益苛刻的融资环境，房地产企业如何能实施有效的融资是个迫切的问题。
信托是在商品经济的发展过程中，由一般民事信托发展到贸易信托，进而发展为金融信托，金融信托在我国是新兴的一种融资方式，而房地产信托则是金融信托的重要组成部分。
房地产信托是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。
房地产信托从其经济实质上看是一种融资、融物与财产管理相结合的金融性质的信托业务，受托人一般是银行或非银行金融信托机构，其业务经营以获取手续费、代理费为目的，其标的物是客户的资金、房屋或土地的财产和权力。
因此，房地产信托以委托人提供财产为前提，体现了财产委托人和受托人、受益人之间的经济利益关系。
一、我国房地产信托融资现状分析
（一）我国房地产信托融资可行性分析
首先我国现在个人金融资产迅速增长，经济体制改革后释放出来的经济高速增长，带来了个人收入的迅速增长，随着收人的增长，个体的投资需求也开始扩大。
但是由于房地产业资本密集型的特点，大多数个人投资者几乎无法问津，而通过信托模式就可以让小投资者也可以分享房地产带来的利润，促进市场公平。
第二，我国的机构投资者在不断壮大，各大保险公司也被批准可以入市交易，我国已经建立规模巨大的各种社会公益事业基金，如养老金、住房公积金、医疗保险基金、教育基金、扶贫基金、失业保险基金、助残基金等等；这些社会公益性基金数量非常可观，随着我国综合社会保障体系的进一步建立和完善，养老金和社会保险金等作为信托资源将更加丰富，规模将越来越大，随着社会保障体制改革的进一步深入开展，这些社会公益基金将成为机构投资者。
中国市场经济的进一步发展，给房地产信托业创造了机会。
公民财富的分散化和管理的社会化，使信托需求成为现实的可能，中国的经济主体多元化和产权明晰化产生了信托融资需求的可能，资本市场的开放和货币市场的进一步发展为信托融资创造了更大的可能，各种信托法律、税务、会计准则的修订使得信托融资逐渐成为可能。
（二）房地产企业资金的来源状况分析
目前，房地产企业资金来源主要包括：国家预算内资金（在计划体制下，国家和各级地方政府拨给国有房地产企业的开发经营基金或专项开发资金形成企业资本金。
随着我国投融资体制的改革，政府不再向国有企业增加财政投入用作企业资本金，而主要通过建设经济适用房和廉租房等保障性住宅，加大对住宅市场的投入）、国内贷款（面向开发商的贷款）、债券（房地产企业债券自2000年以后再未发行，原有的少量债券也已兑付）、利用外资（境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买土地、房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资于房地产行业）、自筹资金（通过各种手段的自己筹措的资金）、其他资金来源（主要由定金与预付款、个人按揭贷款等组成）。
企业除向银行贷款外，还向非银行金融机构如保险公司、证券公司、信托公司等融通资金。
随着贷款规模和资金投入规模快速增加，资金风险不容忽视。
尽管经过几年来的调控，对房地产企业开发贷款的风险整体下降，但由于房地产企业自筹资金和其他资金的比例逐年提高，实际上，这部分资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30％计算，有大约70％来自银行贷款，以此计算在房屋销售的过程中使用银行贷款的比重在55％以上，定金和预收款比重的增加加大了消费者的购房风险，而银行作为个人住房贷款的提供方，仍然承担着巨大的金融风险。
（三）房地产企业信托融资的一般流程
房地产信托融资一般分为成立阶段募集运作和正式运作两个部分。
房地产信托通常以基金模式设立的，具有法人资格，其主要运作流程为：评估资金需求、接洽承销商、接洽律师及会计师、接洽不动产顾问公司、决定保管机构并签定房地产信托融资契约等。
我国房地产信托融资常采用的模有以下几种。
一是封闭式产业基金模式，它是由
我国房地产企业信托融资问题浅析
王滔滔
（金房房地产实业有限公司，江苏南京210000）
摘要：在分析我国房地产信托融资现状的基础上，探讨了其中存在的道德风险、人才匮乏、相关金融市场环境不发达等问题，并提出了相应的对策。
关键词：房地产；信托；融资
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1008-4428（2009）06-120-03
金融观察
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2009年6月号市场周刊·理论研究
投资人和基金管理公司发起成立房地产信托投资基金，由受托人（常为银行）代理管理房地产和房地产有关资产。
二是信托计划模式，信托计划模式的优势在于从治理结构上可以确定受托人的资产管理职能，在保证房地产投资和收入分配策略顺利实施的同时，有效地保护信托单元持有人的利益。
信托产品的发行成功在很大程度上说明了房地产企业在对资金的需求和对低市场风险产品的渴求。
三是房地产企业上市模式，就是成立信托基金投资于房地产上市企业的一种运作方式。
图1房地产业信托融资流程图
三、当前房地产企业信托融资过程中的问题分析
房地产信托能够有效的促进房地产市场长足的发展，能够刺激和活跃金融市场。
因此，发展房地产信托业是我国房地产发展的必然趋势，但是当前房地产信托存在一些不足之处。
(一)房地产信托融资操作中的道德风险问题
首先，房地产信托融资在我国还没有形成比较完善的操作模式，受托人的激励机制和有效约束还没有形成一套完备的方案，在这种情况下容易发生受托人的道德风险。
由于双方存在信息不对称，信托公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处。
我国的投资基金在发展过程中就发生了相当多的此类问题。
比如有些基金管理人侵占基金资产；另有一些基金管理人，不顾投资者利益，无端做出大笔交易，目的在于个人获得营业部的交易佣金返还。
因此，如何营造出一种环境或制度，尽可能使信托投资者的利益与受托人的利益相一致，不但对房地产信托的发展很关键，而且对当前的金融市场也是很关键。
虽然银监会《信托投资公司资金信托管理暂行办法》中规定“房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人，且相互间不得存在关联关系”，但是由于缺乏完善成熟的监督机制，信托公司仍有可能会降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业，违背投资收益最大化的原则，而投资者却很难保护自己的合法权益。
其次，在中国目前的信托投资环境中，房地产信托通过股权投资的房地产企业很有可能会发生被投资企业的道德风险。
当前的2万多家房地产开发企业，极大多数都是运作不规范的小型企业，该类问题就更为突出。
在基金投资该种房地产企业后，利益很有可能受到原有股东的侵占。
因此，要求房地产信托在投资房地产企业前要进行足够的调查，投资后要进行足够的监督，以减少信息不对称所带来的问题。
(二)信托专业人才的缺乏
人才在现代企业的发展中越来越重要，企业向更高层次的发展关键在人才。
房地产信托运作从本质上来讲，它更偏重于理财方面，其注重的主要是房地产资产的运作，而非项目的具体实施。
所以从这个方面来讲发展房地产信托，必须拥有一批具有战略投资眼光、精通投资银行业务、懂财务通法律的理财专家，同时，这些人员又必须对房地产业有一个比较全面的把握能力。
这种高级复合型人才很难在人才市场中找到，特别是那种经验和理论都具备的。
(三)房地产金融市场不发达、信托融资的渠道不广泛
中国的资本市场正处于高速发展时期，各种金融工具在不断推出，但就房地产金融市场本身来看，它的发育还不成熟。
房地产投资者表现不成熟，房地产金融市场还存在结构性失衡，融资渠道狭隘，风险没有很好的分散。
由于金融市场发展还不完善，所以房地产投资信托基金缺乏融资渠道。
而形成房地产存量资产后的后续融资渠道对于房地产投资信托基金尤为重要。
因为，房地产资产价值巨大，并且流动性较差，所以房地产投资信托基金在投资房地产资产后，必须依托该资产筹措资金以进行下一步的投资。
(四)信托融资的法律、政策环境等不健全
首先，政策瓶颈阻碍了信托融资功能的正常发挥。
政府和相关部门制订政策，需要根据国内房地产投资信托的发展趋势、成熟程度、市场情况作出调整和改革。
其次，信托业在我国目前的运行成本还是相当高的，使中国的信托业很难在一定的时间内上一个台阶。
另外，相关的法律、法规不健全，这是房地产信托不能顺利发展的一个保障缺陷。
法律制度不健全致使投资者对其望而却步，这就直接导致了信托融资市场的不发达。
四、信托融资中存在问题的对策
针对房地产信托融资中道德风险问题，要求房地产投资信托基金在投资房地产企业前要进行足够的调配，投资后要进行足够的监督，以减少信息不对称所带来的问题。
如何创造一种环境或制度尽可能使信托基金投资者的利益与信托基金管理者的利益相一致，对房地产投资信托基金的发展就显得非常关键。
有限合伙形式能较好地解决约束和激励的问题，信托基金管理者承担的无限责任以及信托基金管理者的业绩回报制度，能将信托基金管理者和信托基金投资者的风险及利益有效地捆绑在一起，激励信托基金管理者努力管理好各项投资，以实现基金价值最大化。
信托融资业人才匮乏问题在短时期内是难以解决的，只有通过房地产投资信托基金的不断发展，在实践中培养该类人才。
要注重学科间交叉式培养，提高从业人员的财务、金融方面的能力。
政府机构也要研究和推出相应的政策和法规来适应这种变化，为人才的培养提供更多方便的措施。
结合我国现实的金融体制，应建立由建行房地产信贷部、住宅银行、抵押银行、信托银行、房地产信托投资公司等组成的多元化投资机构体系。
由房地产信托投资公司等金融机构具体负责操作运行，由保险公司对开发项目开立担保信用证，还要有相应的房地产评估机构和房地产证券等级评估机构，并加强政府监督。
参考文献：
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作者简介：
王滔滔，就职于金房房地产实业有限公司。
素养、领导力提升等课程培训，接受专家考核；再次是选手进行集中答辩，并进行成果展示、个人展示及计划展示等，接受专家评委的提问及评议。
通过比赛不仅使学生获得了较强的实践技能，同时也激发了学生的学习兴趣，提升了学生的理论水平。
2、创业型实验教学
学校提供相应资源，如场地、网络环境，让学生利用互连网资源，鼓励学生尝试在淘宝、拍拍当中免费开设店铺。
学生在开店过程中会遇到许多的问题:如何采购合适的商品和组织货源、店面装修、网站的推广、后台的管理等。
当学生逐一解决问题时，学生也就掌握了如采购、网络营销、物流、电子支付、售后服务等整个电子商务的流程，使学生的处理问题能力、社交能力、应变能力极大地提高。
3、模拟实验教学
借助学校的电子商务软件，结合电子商务教学的要求，通过学生亲自动手操作一个虚拟的电子商务模拟系统，领会电子商务的概念和方法，使学生掌握电子商务全过程的系统知识。
由于系统模拟的是当前企业或电子商务公司真实的业务处理模式，在系统中实习，就同进入真实的互联网环境中一样，学生可以分别以供应商、采购商、市场中介方、第三方认证、银行、仓储管理员、财务管理者、系统管理员、网站设计者、数据库编程员等不同的身份、不同的角色去进行实战性的练习，模拟B2C、B2B、C2C电子商务交易流程操作。
操作中不仅要让学生知道前台的操作流程，更主要是让学生掌握后台的操作流程，了解B2C、B2B 后台的实际运营。
折兑于培养学生的学习兴趣，使之系统掌握电子商务基本理论、明确未来工作的任务，从而激发学习的积极性和自觉性都是十分必要的。
并对已经学习过的电子商务知识进行重复、加深和运用，用实践的形式来理解知识、巩固知识和综合运用知识。
4、真实任务实践
真实任务是社会对电子商务专业学生的一个技能需求，学生在参与中也将真实地体验发布任务方的要求。
学生为了达到这个要求将主动学习相应的知识和技能，学生在完成任务并中标后除了获得报酬外，还能收获经验和技能，使以后的学习有了更明确的方向。
“任务中国”是一家比较知名的威客网站，在其子目录中有策划稿、flash、网页设计、程序开发、多媒体等电子商务专业的学生能够完成的真实任务。
5、借助校外实践基地，培养学生实践能力
在教学过程中要充分利用我校已经和一些企业建立的实习基地，组织学生实习半年，进行实践教学，并要求学生提交实习报告，将理论学习与实践感受紧密联系。
四、考核方式改革
根据该课程的课程性质及教学特点，可以灵活进行考试形式改革，注重学生平时的学习与参与，提高学生平时考核的比重。
在课程学习结束后的成绩评定按平时成绩（50%）和期末考试（50%）综合计算。
平时成绩按课堂考勤（缺勤-5分/次、迟到或早退-3分/次，全勤奖励+20分）、课堂提问（主动回答问题者+5分/次，点名回答问题者+2分/次）、作业（可以以课后作业、大作业、案例分析等多种形式）、课堂展示、小组讨论、参加比赛情况、实践创新等综合评定；期末考试的形式也可以多样化，可模拟学生情况采取卷面考核、大作业或案例分析等形式。
这样就改变了学生只注重书本知识的学习，而忽视动手操作能力培养的学习习惯，不仅提高了学生平时课堂的积极参与性，而且真正让学生通过思考、研究、讨论进行学习，使他们的动手能力、实际操作能力有较大的提高。
此考核方法实施重点在于，要确保课程教学一开始，就让学生了解本课程具体的考核方式并且尽可能量化，并在平时教学过程中坚持贯彻实施，打分透明。
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作者简介：
刘春香，女，湖北荆州人，淮安信息职业技术职业技术学院，研究方向：电子商务，管理工程；
柳超，男，江苏宿迁人，淮安信息职业技术职业技术学院，研究方向：物流，电子商务；
夏治坤，男，湖北武汉人，淮安信息职业技术职业技术学院，研究方向：电子商务。
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!教育创新
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