2020年房地产估价师案例与分析全套真题

2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷四）单项选择题1、下列关于居住房地产的特点，说法错误的是()。

A、单宗交易规模较小B、市场交易量十分巨大C、具有较强的相似性、可比性D、不同类型住房价格内涵相似2、以下住房类型只拥有建筑物的使用权的是().A、商品房B、房改房C、经济适用房D、廉租住房3、下列各项中，属于影响居住房地产价格的区位因素的是()。

A、交通条件B、装饰装修C、土地所有权状况D、地质条件4、下列影响居住房地产价格的因素中，不属于实物状况因素的是()。

A、建筑结构、类型B、设施与设备C、建筑质量D、教育配套设施5、由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此()是居住房地产估价最常用的方法。

A、收益法B、成本法C、比较法D、假设开发法6、下列关于成本法中开发利润计算基数和相应利润率的表述中，错误的是()。

A、直接成本利润率的计算基数是土地成本和建设成本B、投资利润率的计算基数是土地成本、建设成本、管理费用和销售费用C、成本利润率的计算基数是土地成本、建设成本、管理费用、销售费用和销售税费D、销售利润率的计算基数是开发完成后的房地产价值7、商品房由于市场交易实例比较容易获取，因此常采用()进行估价。

A、收益法B、假设开发法C、比较法D、成本法8、各种零售业态中，商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象的是()。

A、百货店B、超级市场C、大型综合商场D、便利店9、各种零售业态中，商品结构以企业品牌为主的是()。

A、家居中心B、专卖店C、超级市场D、便利店10、商业房地产的价值在()空间范围内表现出明显的衰减性。

A、垂直B、水平C、局部D、特殊答案单项选择题1、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是居住房地产及其特点。

居住房地产主要有以下特点：(1)单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大;(2)具有较强的相似性、可比性;(3)不同类型住房价格内涵差异明显。

参。

2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷二）单选题1、估价所需资料的清单中，下列属于土地登记状况资料的是()。

A、坐落B、形状C、场地平整情况D、登记时间2、房地产估价所需资料包括影响房地产价格的所有资料，下列属于对房地产价值和价格有普遍影响的经济因素资料的是()。

A、房地产价格政策B、人均可支配收入C、城市化D、行政隶属变更3、以下不属于住宅房地产实地查勘重点内容的是()。

A、位置B、建筑结构C、使用状况D、周边商业繁华程度4、下列选项中，不属于工业房地产实地查勘主要内容的是()。

A、估价对象占地面积B、估价对象工业聚集度C、估价对象内部设施状况D、估价对象周边商业繁华程度5、以下不属于经营性房地产实地查勘内容的是()。

A、周边办公集聚度B、周边工业集聚度C、周边商业繁华度D、周边交通便捷度6、以下不属于在建工程实地查勘记录重点内容的是()。

A、规划许可证、施工许可证、设计单位、施工单位B、开工日期、预计完成时间C、内部设施和装修状况D、周边交通便捷度7、下列有关估价报告写作的文字要求，描述错误的是()。

A、句子应简洁B、句子搭配要得当C、句子逻辑性严密D、可运用非标准词汇8、下列不属于房地产估价报告封面应包括内容的是()。

A、估价报告的名称B、估价报告的编号C、估价项目的名称D、注册房地产估价师的住址二、多项选择题1、商品房属于完全产权的房地产，估价时可采用()评估其正常市场价格。

A、比较法B、收益法C、成本法D、假设开发法E、基准地价修正法2、房地产权属发生转移，房地产用途改变时，在符合城市规划要求的前提下，分析考察项目的未来发展和经济效益情况，同时综合考虑更新改造的费用成本(含可能有的土地用途变更而需调整的土地出让金等)，采用()进行估价。

A、假设开发法B、成本法C、比较法D、收益法E、基准地价修正法答案单选题1、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是估价所需资料清单。

选项A属于土地区位状况的内容;选项B属于土地实物状况的内容;选项C属于土地开发程度的内容，选项D属于土地登记状况的内容。

2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷一）阅读理解1、某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460㎡。

因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600㎡，该公司认为建600㎡经济上不合算，擅自建成建筑面积1000㎡的写字楼。

现该公司欲以该新建写字楼申请抵押贷款，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。

<1> 、评估时依据的建筑面积应为()。

A、460㎡B、600㎡C、1000㎡D、以上三个面积都不行<2> 、能否翻建的最终批准权在()。

A、政府房地产管理部门B、政府规划管理部门C、政府土地管理部门D、上级总公司<3> 、对该写字楼进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是()。

A、集聚程度B、交通条件C、周边环境D、教育配套设施2、估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。

<1> 、业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。

下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的是()。

A、划拨土地使用权可以单独设定抵押B、抵押估价的价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日C、在运用比较法估价时，应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘D、抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性<2> 、如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时()。

A、该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B、按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C、该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D、根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益<3> 、若采用成本法估价，下列表述中不正确的是()。

2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷五）案例分析题（一）土地使用期限至2060年9月30日。

李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。

由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/m2。

请问：1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?2.2007年9月该房层被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。

张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。

你认为应如何解释该估价结果的合量性?答案：1.(1)评估的依据为其合法用途，即住宅，而转让目的为商业用途，故评估结果低于转让价格。

(2)从评估目的来看，抵押价值评估需要采取谨慎原则，评估结果较为保守。

(3)估价时点的市场情况可能发生了变化。

(4)评估的是公开市场价值，与实际成交价格可能一致。

2.(1)估价时点不同，房地产价格可能发生了变化。

(2)最终拆迁补偿标准由拆迁入和被拆迁入协商确定，与评估结果可能存在差异。

(3)住宅和商铺的补偿价格不同。

(二)甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。

甲公司提供了临街地段、结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体情况详见表4—11。

表4-11 店面成交情况请问：1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素? (说明：回答若超过5个，只按前5个评分。

)答案：1.(1)权属资料。

(2)估价对象收益和费用资料。

(3)其他房地产状况资料。

(4)规划部门批准的规划设计条件或详细规划。

2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷三）论述题1、指出并改正下面估价报告片段中的错误(本题10分。

错处不超过4个。

如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。

本题最多扣至零分。

)本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。

为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门同意该住宅楼一层改建为商铺。

该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。

李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。

以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：五、最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。

估价对象最高最佳利用分析具体如下：1.法律上的允许。

估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。

鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。

因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。

2.技术上的可能性。

虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。

所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。

3.经济上的可行性。

结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。

所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。

4.价值最大化分析。

经调查，于价值时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/㎡，类似商铺市场均价为20000元/㎡。

若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。

所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。

综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。

2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷四）阅读理解1、甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。

乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。

经调查，甲公司的债务情况如下：拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。

在价值时点，该办公楼全部可销售面积为5万平方米，其中已售出3万平方米。

经评估，该办公楼的市场价格为6000元/㎡，拍卖变现时的费用及税金为2500万元。

<1> 、法院第一次拍卖的保留价应为()万元。

A、7500B、9600C、12000D、18000<2> 、拍卖完成后，首先应支付的费用为()。

A、施工单位工程款B、银行贷款C、第三方欠款D、拍卖变现时的费用及税金<3> 、拍卖变现时的费用及税金不包括()。

A、拍卖佣金B、营业税及附加C、评估费D、房地产税2、甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。

注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。

据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。

<1> 、针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是()。

A、认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价B、认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价C、不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托D、进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作<2> 、如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为()。

A、估价委托书载明的房屋坐落地址B、房屋权属证书记载的坐落地址C、实地查勘显示的房屋门牌号地址D、房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因<3> 、如委托人介绍的情况属实，在估价报告中作出的相应假设说明属于()。

2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷四）单项选择题1、下列关于居住房地产的特点，说法错误的是()。

A、单宗交易规模较小B、市场交易量十分巨大C、具有较强的相似性、可比性D、不同类型住房价格内涵相似2、以下住房类型只拥有建筑物的使用权的是().A、商品房B、房改房C、经济适用房D、廉租住房3、下列各项中，属于影响居住房地产价格的区位因素的是()。

A、交通条件B、装饰装修C、土地所有权状况D、地质条件4、下列影响居住房地产价格的因素中，不属于实物状况因素的是()。

A、建筑结构、类型B、设施与设备C、建筑质量D、教育配套设施5、由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此()是居住房地产估价最常用的方法。

A、收益法B、成本法C、比较法D、假设开发法6、下列关于成本法中开发利润计算基数和相应利润率的表述中，错误的是()。

A、直接成本利润率的计算基数是土地成本和建设成本B、投资利润率的计算基数是土地成本、建设成本、管理费用和销售费用C、成本利润率的计算基数是土地成本、建设成本、管理费用、销售费用和销售税费D、销售利润率的计算基数是开发完成后的房地产价值7、商品房由于市场交易实例比较容易获取，因此常采用()进行估价。

A、收益法B、假设开发法C、比较法D、成本法8、各种零售业态中，商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象的是()。

A、百货店B、超级市场C、大型综合商场D、便利店9、各种零售业态中，商品结构以企业品牌为主的是()。

A、家居中心B、专卖店C、超级市场D、便利店10、商业房地产的价值在()空间范围内表现出明显的衰减性。

A、垂直B、水平C、局部D、特殊答案单项选择题1、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是居住房地产及其特点。

居住房地产主要有以下特点：(1)单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大;(2)具有较强的相似性、可比性;(3)不同类型住房价格内涵差异明显。

参见教材P83～84。

xx房地产估价师《案例分析》考试题及答案一、问答题(共3题，每题10分)(一)市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。

采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例?为什么?(二)张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。

如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：1、如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?2、如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?3、该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?(三)某人于1996年7月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。

该别墅于1997年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原状装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。

1997年9月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，并于1997年9月10日委托估价机构进行估价，此时同类型(指重新装修前)别墅的正常市场售价为130万元，该人希望评估值为1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：1、该人与开发商于1997年7月30日签订的正式合同原件;2、该人的购房发票;3、商品房预售许可证复印件;4、其他市场资料。

问：1、上述资料用于抵押估价是否齐全?2、估价人员可否承诺按170万元进行估价?3、可否按1997年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?二、选择题(共2题，每题10分。

每题的备选取答案中只有一个最符合题意，请将这个答案填在各题相应的括号内)(一)某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。

2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷二）单选题1、估价所需资料的清单中，下列属于土地登记状况资料的是()。

A、坐落B、形状C、场地平整情况D、登记时间2、房地产估价所需资料包括影响房地产价格的所有资料，下列属于对房地产价值和价格有普遍影响的经济因素资料的是()。

A、房地产价格政策B、人均可支配收入C、城市化D、行政隶属变更3、以下不属于住宅房地产实地查勘重点内容的是()。

A、位置B、建筑结构C、使用状况D、周边商业繁华程度4、下列选项中，不属于工业房地产实地查勘主要内容的是()。

A、估价对象占地面积B、估价对象工业聚集度C、估价对象内部设施状况D、估价对象周边商业繁华程度5、以下不属于经营性房地产实地查勘内容的是()。

A、周边办公集聚度B、周边工业集聚度C、周边商业繁华度D、周边交通便捷度6、以下不属于在建工程实地查勘记录重点内容的是()。

A、规划许可证、施工许可证、设计单位、施工单位B、开工日期、预计完成时间C、内部设施和装修状况D、周边交通便捷度7、下列有关估价报告写作的文字要求，描述错误的是()。

A、句子应简洁B、句子搭配要得当C、句子逻辑性严密D、可运用非标准词汇8、下列不属于房地产估价报告封面应包括内容的是()。

A、估价报告的名称B、估价报告的编号C、估价项目的名称D、注册房地产估价师的住址二、多项选择题1、商品房属于完全产权的房地产，估价时可采用()评估其正常市场价格。

A、比较法B、收益法C、成本法D、假设开发法E、基准地价修正法2、房地产权属发生转移，房地产用途改变时，在符合城市规划要求的前提下，分析考察项目的未来发展和经济效益情况，同时综合考虑更新改造的费用成本(含可能有的土地用途变更而需调整的土地出让金等)，采用()进行估价。

A、假设开发法B、成本法C、比较法D、收益法E、基准地价修正法答案单选题1、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是估价所需资料清单。

选项A属于土地区位状况的内容;选项B属于土地实物状况的内容;选项C属于土地。

XX年房地产估价师《案例分析》案例一：某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。

该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。

根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?()A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径()。

A.自行改变B.经上级主管部门批准改变C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为()。

A.该两幢房屋的抵押评估价格之和B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为()。

A.该两幢房屋的非正常市场价值B.该两幢房屋的重新购建价格D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值答案：A,D,B,C解析：1.根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。

2.先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最佳答案选D。

3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。

4.保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。

案例二：某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。

2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷一）阅读理解1、某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460㎡。

因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600㎡，该公司认为建600㎡经济上不合算，擅自建成建筑面积1000㎡的写字楼。

现该公司欲以该新建写字楼申请抵押贷款，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。

<1> 、评估时依据的建筑面积应为()。

A、460㎡B、600㎡C、1000㎡D、以上三个面积都不行<2> 、能否翻建的最终批准权在()。

A、政府房地产管理部门B、政府规划管理部门C、政府土地管理部门D、上级总公司<3> 、对该写字楼进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是()。

A、集聚程度B、交通条件C、周边环境D、教育配套设施2、估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。

<1> 、业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。

下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的是()。

A、划拨土地使用权可以单独设定抵押B、抵押估价的价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日C、在运用比较法估价时，应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘D、抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性<2> 、如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时()。

A、该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B、按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C、该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D、根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益<3> 、若采用成本法估价，下列表述中不正确的是()。

2020年房地产估价师考试《案例分析》试题及答案（附答案解析）目录2020年房地产估价师考试《案例分析》试题及答案（附答案解析） (1)2020年房地产估价师考试《案例分析》试题及答案（一） (1)2020年房地产估价师考试《案例分析》试题及答案（二） (7)2020年房地产估价师考试《案例分析》试题及答案（三） (10)2020年房地产估价师考试《案例分析》试题及答案（四） (25)2020年房地产估价师考试《案例分析》试题及答案（五） (28)2020年房地产估价师考试《案例分析》试题及答案（六） (31)2020年房地产估价师考试《案例分析》试题及答案（七） (34)2020年房地产估价师考试《案例分析》试题及答案（八） (38)2020年房地产估价师考试《案例分析》试题及答案（九） (41)2020年房地产估价师考试《案例分析》试题及答案（十） (43)2020年房地产估价师考试《案例分析》试题及答案（一）一、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分，每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)(一)某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考依据。

该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为三年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15%左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近。

地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。

1.采用比较法测算地下一层房地产价值时，若选择该大厦首层作为可比实例，则必须进行( )。

A.交易情况修正B.市场状况调整C.实物状况调整D.区位状况调整『正确答案』D『答案解析』商业地产价格对楼层因素很敏感，对于大厦地下一层来说，楼层是区位因素。

区位状况调整主要有位置(包括所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、楼层、朝向)、交通条件、外部配套设施、周围环境等影响。

房地产估价师考试《案例与分析》试题及答案案例一：某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为xx年6月15日。

根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是xx年6月通过出让取得，xx年6月开始建设。

委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自xx年6月至估价时点的投资利息。

估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。

请问：(1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?(2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?答案：(1)错误有：①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。

②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。

③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。

(2)还应将重置价格减去折旧：①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。

②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。

③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。

案例二：某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为xx年6月15日。

根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是xx年6月通过出让取得，xx年6月开始建设。

委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自xx年6月至估价时点的投资利息。

估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡.请问：1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?参考答案：1)错误有：①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。

房地产估价师案例分析试题某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。

因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。

现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。

1.能否翻建的最终批准权在()。

A.政府房地产管理部门B.政府规划管理部门C.政府土地管理部门D.上级总公司2.评估时依据的建筑面积应为()。

A.460m2B.600m2C.1000m2D.以上三个面积都不行3.该公司委托评估应选择()。

A.房地产管理部门B.资产管理部门C.有资格的房地产估价机构D.验资机构标准答案：B,D,C解析：2.因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2;原房已灭失，也不能选460m2。

问答题：(一)某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于xx年建成并投入使用，现对2层进行估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。

该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。

现已被司法机关扣押。

请问：1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么?2、写出估价技术路线。

(二)某企业购得一个已停工5年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，5-27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。

现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层住宅部分向银行申请抵押贷款。

请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。

(三)甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。