营里镇新农村建设意见书

营里镇新农村建设意见书
镇委员会营里镇人民政府关于社会主义新农村建设实施方
为加快农村规模集聚、改善村落形态、提升公共服务设施和村庄建设档次，引导农民向城镇、中心村适度集中，更好地统筹城乡一体化发展，现就我市开展农村宅基地换住房试点，推进农村集聚小区建设工作，提出如下意见。

一、主要目标
按照规划布局，结合中心镇、中心村培育和村庄整治，加快推进农村集聚小区建设，全面提升农民建房水平。

1、形成集中居住新格局。

引导农民向城区、中心镇、中心村集中，从根本上改变农民建房无规、无序的状态，缩减弱小村、自然村。

2、营造整洁优美新环境。

优化农村集聚小区规划设计，完善基础设施建设，凸现城市文明与农村风貌相协调、人与自然相和谐的宜居品位。

3、建立公共服务新体系。

按照城市社区建设标准，加强行政管理、卫生服务、文化娱乐、社会保障等方面的设施和功能集聚，促进城乡公共服务均等化。

4、拓展农民增收新渠道。

积极改革农村分配方式，着力探索农村宅基地资本化、农村住房资产化的实现路径，切实增加农民创业性收入和财产性收入，缩小城乡居民收入差距。

5、探索民主自治新模式。

创新人口集聚的管理体制和适应农村居民生产生活方式转变的自治管理模式，其物业管理可以自行组织管理，也可组建委托物业公司管理，妥善处置原村级集体经济关系，促进农村和谐稳定。

二、基本原则
1、坚持政府主导、市场运作的原则。

充分发挥政府在把握方向、谋划全局、整合资源、保障实施上的主导作用，顺应市场经济发展规律，利用政策杠杆，引导社会资本参与，形成全社会合力共建机制，实现共赢。

2、坚持以人为本、保障权益的原则。

坚持把农民自愿、切实保障和维护农民权益、促进农民全面发展作为根本出发点和落脚点，切实让群众得实惠。

村庄建设规模、小区规划方案、实施方案等必须充分尊重村民意愿，并由村民代表大会或村民大会表决通过。

三、工作重点
（一）要按照农村集聚小区集中化、社区化的要求，科学确定小区的规划范围、建设规模、功能设置及基础设施配套程度，在此基础上编制好建设规划。

要合理确定规划建设标准，适当提高住宅建设中的商业用房、管理用房等物业资产配置比例，保障农村小区日常管理运行的需要。

要在充分考虑村民意愿和承受能力基础上，体现特色，提升品位，优化小区规划和建筑设计。

集聚小区可一次规划，分期实施。

规划经市建设规划局会审后，按规定程序核发建设项目选址意见书、建设用地规划许可证。

（二）扎实推进农村集聚小区建设。

农村集聚小区规划确定后，原则上由镇统一办理规划、建设等相关手续并组织实施，在充分尊重农民意愿的基础上，以统建、联建、代建、自建等形式开发建设。

有条件的镇可注册成立“农村集聚小区建设投资开发有限公司”，作为建设项目主体，负责建设项目的投资融资、开发建设和宅基地复垦整理等工作。

（三）加快开展农村宅基地换住房试点。

鼓励村民（以户为单位）放弃农村住房（农村合法户型建筑面积）、农村非住宅房屋和附属物，通过申请、审批、评估、公示、签约、
选房、腾房、注销等程序置换集聚小区住房或享受货币补偿安置补助。

经市政府批准，对列入试点的镇（街道），采取“先借后还”的方式，借给建设用地周转指标启动集聚小区建设，以原村庄宅基地整理复垦后的土地予以抵还，周转时间3年以内。

对愿意放弃并退出本村老宅基地、选择跨村建房，涉及的相关村集体经济组织可按照平等协商、同类土地等价交换的原则，通过合理调整、互换和经济补偿进行置换。

对置换农村集聚小区住宅的农户，必须退出原宅基地和房屋，并签订好旧房拆除、产权置换、新房购置协议，市国土资源管理局要及时做好土地使用证的注销或变更登记工作。

对已享受置换政策的农户，今后不再享受农村宅基地政策。

镇要切实加强监管，同时做好农村宅基地回收整理和土地存量的盘活工作。

对宅基地置换产生的新增耕地实行城乡建设用地增减挂钩，对宅基地整理复垦多余的城乡建设用地增减挂钩指标，在符合土地利用总体规划的前提下，经批准，可以在市内调剂使用。

（四）农村宅基地换城镇公寓式住房的，可以凭退出证明，享受城镇购买安居房、经济适用房等政策。

鼓励成片改造、拆建、复垦，实行成片改造拆迁的村庄，必须明确拆建区、控制区，并严格落实好建房控制和建新拆旧措施。

对增减平衡后产生的净增土地，按土地复垦政策予以奖励。

经市政府批准，在符合“两个规划”的前提下经征收后允许公开出让，其出让所得收益属于市县，镇级的全部返还，用于农村集聚区建设和土地整理复垦所需相关开支。

金融机构要加强与农村住房投融资主体的业务合作，创新信贷模式和服务方式，优先优惠提供项目贷款；村民可依据《农村住房抵押贷款试点工作意见》申请贷款，金融机构要给予优先受理、优惠贷款。

对置换公寓房的村民，允许申请按揭贷款，实行按年分期还款并执行优惠利率。

探索鼓励有实力的企业通过“bt”等模式投资建设农村集聚小区。

对农村集聚小区项目建设，要参照农民建房审批模式，开通报批“绿色通道”；对涉及审批收费项目，本市有权减免的，给予减免，不能减免的，要最大限度让利于民。

村民置换城镇住宅的，允许其将户籍关系迁入到所在城镇社区，在子女教育、培训就业等方面与城镇居民享受同等权利，并继续享有原村集体经济组织除申请宅基地外的其他权益。

原土地承包权保留不变，但可以入股、租赁、托管经营等方法进行流转。

四、工作要求
1、加强领导。

要成立领导小组，加强领导和协调。

镇政府要相应建立领导小组及其办公室，抽调相关人员，主要承担镇（村）工作的组织协调、规划编制、政策研究、项目实施等，认真研究解决工作中遇到的困难和矛盾。

2、制订方案。

各镇（村）根据本辖区实际，统筹规划，依据法律、法规、政策的规定，在充分尊重村民意愿的基础上，根据不同的建设主体，拟定或指导制订农村集聚小区工程建设实施方案，明确集聚人口、建筑面积、配套设施、建立主体、用地安排、旧房拆除、房屋政策、资金平衡、实施计划等，报市农房改造建设领导小组审核同意后实施。

项目实施主体要制订房屋申购或安排办法，包括申购资格、对象公告、房价公示、房屋安排方式、协议签订等，由镇（村）审核批准，报市农房办备案。

3、强化管理。

农村集聚小区建设必须严格财务，质量、安全各项管理。

项目建设主体必须实行专帐核算、专户专存、专款专用，并自觉接受监督。

镇（村）及村集体组织要落实专人，加强工程质量，财务核算和安全生产的监管检查，健全管理制度，落实管理措施和责任，同时，加强宅基地退出回收后的土地管理和复垦工作。

市财政、农业、审计部门根据项目情况，加强财务管理的指导和监督，市建设、建工等有关部门加强对工程的质量、安全监管和指导服务，确保小区建设的科学、顺利进行。