策划创意与设计整合、锁定楼盘的链条

（一）“不战而胜”的楼盘―递进思维 不战而胜的楼盘一般都具有明显的排他 性，如位置好、环境优、人气旺、商机 大，要寻找利益和效益的最大化，递进 式思维是最容易获得突破的。如北京现 代城的SOHO概念，因商圈而引入家庭办 公。
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（二）“以进取胜”的楼盘―正向思维 “别无我有”形成产品的特质。如： 其他楼盘外墙内保温，自身楼盘外墙外 保温； 其他楼盘用单层玻璃，自身楼盘用双层 玻璃；
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宣传产品的差异，开发商首先应在自己 的头脑中形成“定位差异”，至少要对以 往的楼盘进行对比和反思，楼盘的创新 是对消费者的新奉献。无论是传统的还 是时尚的，我们必须回答今后住宅建设 中应摆脱什么，追求什么。
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1、摆脱平庸，追求个性
关键抓住一个“亮”字→亮丽、明亮、鲜亮、响 亮…… 卖点的形成和价值的取向 （1）提炼母题，烘托氛围 （2）设置主题，强调差异 （3）借鉴时尚，刻意典雅 （4）把握文脉，突出风格
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许多开发商和企业都在关注我国房地产 发展前景、开发量和需求，销售和价格 都有不同幅度的增长，而且会平稳发展 一段时间，但局部过热的现象也有所发 生，市场竞争会进一步加剧，机会与挑 战并存。开发商的社会责任，是向市场 投入有效的供给，现存的所谓空置房， 大都属于无效供给，不能迎合市场，不 对消费者的口味。
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（二）同质吻合效应
所谓吻合是指聚集区的总体价格与需求 阶层相匹配，所谓同质是指聚集区的楼 盘之间缺少差异、水平接近。“同质吻合” 所产生的营销效应，一般是整体性的， 即整体的价格上扬和下调，大部分是在 平稳状态中销售。有些则走入不进不退 的胶着状态，市场走势缺乏活力。“同质 吻合效应”反应在“平均价格与户型分析 坐标图”中呈一条较平缓的直线。
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“交错吻合效应”的关键是形成“交错取 胜”的局面，其实能在市场取胜的楼盘无 非有三种： 1、不战而胜的楼盘； 2、以进取胜的楼盘； 3、以退取胜的楼盘。
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来自百度文库13
分析这三种楼盘取胜的经验，会告诉我 们：策划创意和设计整合所带来的销售 路数的改变，首先是思维方式和设计理 念的改变。
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三、思维方式的拓展
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策划与设计之间脱离，就会造成产品虚 夸，令消费者厌恶；策划与设计默契而 紧密的结合，就会强化产品的特质，令 消费者兴奋；策划与设计处于粗放和简 单的接触状态，就会使产品流于平淡， 令消费者丧气。消费者在购房的过程中， 要经过思考、认知、体会、选择的多次 反复，才决定是否投资。
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决策的理性化显然是重要的，但理性化 同时，一定会产生购买的激情，当消费 者大声疾呼：“我终于买到了自己可心的 住宅”，任何一个楼盘的开发商都特别愿 意听到这种声音，特别愿感受那种到那 种抢购激情带来的冲击。当然这种激情 的火种正是开发商和设计师所给予的。
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二、楼盘聚集区的“交错吻合效应”
（一）城市的成长形态 1、原有城市部分的改造或增建―如危改 和搬迁聚集区 2、在原有城市基础上的扩大―如城市边 缘（郊区）的聚集区 3、建设新城―如卫星城聚集区
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住宅建设会普遍布于上述三种“成长形态” 中，并会形成与之相适应的不同居住特 点，它会反映出地域的历史、文脉、生 活甚至是人文的情感。详细的分析这些 要素，是策划的前提。其中市场需求和 整个区域楼盘的实际销售情况，是需要 重点分析的要素，换一句话讲，就是分 析市场的效应，看这个市场形成的是“同 质吻合效应”，还是形成了“交错吻合效 应”。
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（三）“以退取胜”的楼盘―反向思维 不随波逐流，形成产品的特质。如： 其他楼盘追求高容积率，自身楼盘削减 容积率； 其他楼盘都是大中户型，自身楼盘是小 户型；
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其他楼盘南向开大阳台，自身楼盘取消 南向阳台；
其他楼盘绿地大而集中，自身楼盘绿地 小而分散；
其他楼盘先确定户型比，自身楼盘依规 划后确定户型比。
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以退取胜的楼盘，在策划思维方式上属 反向思维，对市场的把握准确科学。对 于设计而言，就会出现“价值定位”的设 计理念。
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（四）楼盘的创新-对比思维
上述三种楼盘和策划思维方式，都脱离 不开对比思维。策划实际是在不断的对 比和否定的过程中完成的，策划的意义 不是为了炒作，它是为消费者提供产品 的信息、服务的信息和理性的引导，从 而引起消费者的共鸣和购买欲望。
策划创意与设计整合
——锁定楼盘的链条
建设部住宅产业化促进中心处长 孙克放
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策划与设计相关两个系统，这两个系统 是维系楼盘是否能成功的关键。策划确 定了楼盘的定位和营销，是“造势”的“源”， 设计确定了楼盘的品质与个性，是“入实” 的“根”。“造势”和“入实”只有紧密的融合， 才能形成楼盘的本色和本质的发挥。
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今天，我们讲策划创意与设计整合，就 是为了在市场上重新定位，而顺应住宅 潮流的变化。在这方面，我们不但要深 入分析当前中国所独有的居住特色，也 要分析市场的营销所带来的种种效应。 我们不但要从居住的角度去改变策划的 创意，也要从理念创新入手挖掘设计的 价值。
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一、中国居住区特色
（一）高密度控制下的居住环境 （二）相对封闭的大区域型管理 （三）多空间的集合式住宅群体 （四）多种交往空间的相互渗透 （五）配套建设具有政府行为
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其他楼盘户型双向不通风，自身楼盘户 型双向通风；
其他楼盘出售毛坯房，自身楼盘出售装 修房；
其他楼盘6层不安电梯，自身楼盘6层装 电梯；
其他楼盘高能耗低舒适度，自身楼盘低 能耗高舒适度（如北京锋尚国际公寓）。
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以进取胜的楼盘，在策划思维方式上属 正向思维，是大多开发商所采纳的，对 于设计而言，就会产生―“均好性”的设 计理念。
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（三）交错吻合效应
交错吻合效应是非同质楼盘聚集区所产 生的效应，反应在“平均价格和户型分析 坐标图”中呈一条高低交错变化的直线， 这种吻合效应往往会激发区域性住宅销 售的活力。在当今楼盘的品质在不断提 升，楼盘之间的差异很难拉开。
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要想“拉开距离”，策划创意和设计整合 必须同时关注消费者，关注产品的质量， 关注成本的投入和产出。开发商应该围 绕策划与设计这个“前期中心”，利用“外 脑”的智慧和实力创出楼盘的特色。