《农业旅游养老生态园商业计划书》目录前言 (7)第一部分执行概要 (8)一、项目概述 (8)二、项目发起法人简介 (8)第二部分项目提供的产品和服务 (9)一、项目的创意、定位及发展前景分析 (9)（一）项目创意 (9)（二）项目定位 (9)（三）项目前景分析 (10)二、项目投资选址注意点 (10)（一）地理位置优越、交通便利 (10)（二）具有较大的市场空间和目标客户群体 (10)（三）与园区内多个项目形成资源共享及优势互补 (10)（四）创新的“养老别墅排屋＋旅游＋主题型酒店＋古典异域风情的农庄会所”经营模式 (11)三、项目规划及建设方案 (11)（一）项目地址（待定） (11)（二）园区建筑规划设计 (11)（三）项目经营范围 (11)（四）项目实施保障条件 (12)第三部分项目背景及其可行性 (13)一、宏观经济的配合 (13)（一）社会消费水平稳步提高 (13)（二）旅游行业为政府扶持性行业 (13)（三）旅游养老生态园面临良好的发展机遇 (13)二、当地政府大力支持及优惠政策 (14)三、面临的良好机遇 (14)（一）加速发展的旅游业反哺养老型房产业，二者相互促进 (14)（二）旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点 (15)（三）周边地区具有较强的消费能力和市场需求 (15)四、发起人具备承担项目建设的优势和能力 (15)（一）经营管理能力 (15)（二）资本运作能力 (15)第四部分市场分析 (16)一、庞大的潜在市场规模和强劲的市场需求 (16)二、目标客户分析 (16)第五部分竞争分析 (17)一、竞争因素 (17)（一）价格 (17)（二）交通 (17)（三）环境 (17)（四）娱乐项目、配套设施设置 (17)二、竞争优势分析 (17)（一）地理优势 (18)（二）配套优势 (18)（三）成本优势（价格优势） (18)（四）宣传优势 (18)（五）人脉优势 (18)第六部分经营发展规划 (19)一、运营管理规划 (19)二、建设进度规划 (19)第七部分市场销售 (20)一、市场计划 (20)（一）市场进入 (20)（二）市场开发 (20)二、销售策略 (20)（一）资源置换 (20)（二）建立会员优惠卡制度 (20)（三）打造品牌效益 (20)（四）整合园内资源，打包销售 (21)三、公关推广 (21)（一）平面媒体广告 (21)（二）电视媒体广告 (21)（三）广播广告 (21)（四）互联网广告 (21)（五）户外广告 (21)（六）公关活动 (22)第八部分项目的运营与管理 (23)一、治理结构 (23)（一）关于股东与股东大会 (23)（二）关于董事与董事会 (23)（三）关于监事与监事会 (24)二、管理团队 (24)三、激励与约束 (25)第九部分投资估算 (26)一、投入计划 (26)（一）项目建设成本（土地免费） (26)（二）项目运营日常经营流动资金 (26)（三）人力资源成本 (26)（四）宣传推广成本 (26)二、项目实施进度 (26)（一）年度工程计划 (26)（二）工程进度规划 (26)三、投资估算及资金筹措 (27)四、运营第一年流动资金 (27)第十部分经济效益分析 (28)一、收入预测 (28)（一）价格预测 (28)（二）收入预测 (29)二、成本费用预测 (30)三、利润及投资报酬率预测 (31)四、结论 (31)第十一部分风险分析与对策 (32)一、政策风险 (32)二、市场风险 (32)三、行业风险 (33)四、不可抗力风险 (33)第十二部分结论 (34)前言随着经济的不断发展，全世界大部分发达国家均已步入老年社会，据报道中国也已经开始步入老年社会，老年人的衣食住行用必将是未来市场争夺的大蛋糕，因此抓住老年人的消费心理开发养老型房产是未来房地产发展的一条可行之路。
加之，久居城市的人们日常工作、生活节奏紧张，渴望利用节假日到自然环境中寻求乐趣，得到放松。
因此，能够抓住人们渴望回归自然的旅游心理和消费心理、具有原生态韵味的旅游休闲度假村，必将成为未来休闲旅游产业发展的重要组成部分。
鉴于以上两点，笔者认为在以农业科技种植与采摘、动物饲养为基础的原生态农业基地开发集农业、旅游、娱乐、住宿、餐饮、会务、房产为一体的高档休闲度假型农业旅游养老综合型生态园，建设新型现代宜居性社区具有广阔的发展前景。
本商业计划书以“农业旅游养老综合型生态园”为项目总的创意构思，分别从执行概要、项目提供的产品和服务、项目背景及其可行性、市场分析、竞争分析、经营发展规划、市场销售、项目的运营与管理、投资估算、经济效益分析、风险分析与对策十一个方面来详尽阐述该项目的前景，以供投资者参考。
第一部分执行概要一、项目概述农业旅游养老综合产业生态园是一个集农业、旅游、娱乐、住宿、餐饮、会务、房产等为一体的高档休闲度假旅游房产项目。
园区主要以农业观光旅游、农家乐休闲度假体验、养老养生房地产投资、高端休闲会议承办、主题性酒店餐饮住宿等为主要投资和发展领域。
二、项目发起法人简介中银通基金投资管理有限公司（以下称“中银通”）作为本项目的发起主体，对项目进行总体策划，并作为投资人投资兴建该项目。
“中银通”将按照现代先进的农业旅游养老综合性房产开发公司管理结构的标准进行管理系统的设计和人力资源规划，最终形成完整规范的公司法人管理结构以及科学合理、精简有效的组织管理体系。
公司名称中银通基金投资管理有限公司注册时间注册资金公司地址公司电话公司传真第二部分项目提供的产品和服务一、项目的创意、定位及发展前景分析（一）项目创意本项目规划依托农村现有的原生态、健康养生自然环境，融合中西方建筑特色和现代社区规划理念，将项目主体建设成为具有中式、欧式等不同风格的别墅群、排屋群。
项目以优雅、开放、注重休闲娱乐和观赏养生功能为建设宗旨，旨在创造一个融原生态的优美环境、观光旅游、休闲度假与居住功能为一体的会所式社区，成为现代家庭放松身心，尽享天伦之乐所向往的绝佳休闲度假胜地。
（二）项目定位１.原生态农业养老养生排屋或别墅“原生态农业养老养生排屋或别墅”以休闲度假、健康养生为主题，旨在为中产阶级及以上人群打造一处旅游度假、休闲养老型现代宜居生活社区，将投资和居住合二为一。
２.原生态农庄会所“原生态农庄会所”以原生态、慢生活为主题，依托农村现有物资资源，结合项目的整体建筑规划布局及特色，规划建造一个植物种植、动物饲养类的试验园区，游客或居民可以相应获得一块土地的使用权去体验”采菊东篱下，悠然见南山的乡村生活。
3.家庭度假休闲体验型主题酒店“家庭度假休闲体验型主题酒店”以崇法自然、回归家庭为主题，采用星级酒店式经营管理模式，主要为满足前来进行度假休闲的家庭以及各类崇尚自然、立足原生态农业旅游发展的商业群体提供住宿餐饮、会议场所等多方位服务。
（三）项目前景分析1.物质层面随着经济的不断发展，全世界大部分发达国家均已步入老年社会。
据报道，中国也已经开始步入老年社会，老年人的衣食住行用必将是未来市场争夺的大蛋糕，因此抓住老年人的消费心理开发旅游养老综合型房产是未来房地产发展的一条可行之路。
2.精神层面久居城市的人们日常工作、生活节奏紧张，渴望利用节假日到自然环境中寻求乐趣，得到放松。
回归自然，原生态的旅游度假村能够抓住现代人们的旅游心理和消费心理，为游客营造一个融于自然的休憩空间，必将成为未来休闲旅游产业发展的重要组成部分。
二、项目投资选址注意点（一）地理位置优越、交通便利农业旅游养老生态园建设的地理位置至关重要，应选择交通位置便利的农业聚居地。
多年前在农村有句简单粗暴却很有道理的广告语说”要想富少生娃娃多修路“，的确，便利的交通是任何项目投资都必须首先衡量的前提条件。
（二）具有较大的市场空间和目标客户群体全世界大部分国家均已步入老年社会，我国也已经开始步入老年社会，老年人口已经占据国家人口的很高比例，因此有关老年人衣食住行用方面的市场空间广大，极具发展潜力。
（三）与园区内多个项目形成资源共享及优势互补排屋、别墅、主题型酒店、农庄会所是生态园中的重要组成部分，也是生态园中建筑主体，这些项目的规划建设周期及投入运营时间节点，都应该提前规划好，而且在建筑规划设计时应该结合园区内天然的生态环境，充分尊重自然，在不改变原有生态环境的前提下，因地制宜的规划，做到资源共享和优势互补，这样不仅可以打造真正意义上的原生态农业庄园，而且可以减少投入成本。
（四）创新的“养老别墅排屋＋旅游＋主题型酒店＋古典异域风情的农庄会所”经营模式围绕天然的农业养殖种植基地景观特色，因地制宜地设计各类建筑，力求建筑能和谐地融入自然环境，将园区建筑景观打造成为极具观光旅游价值的标志性建筑，并与其它娱乐项目优势互补，联合经营，形成资源共享，突出生态园本身价值之外的衍生附加价值。
三、项目规划及建设方案（一）项目地址（待定）（二）园区建筑规划设计拟邀请专业建筑设计院依据项目地址所处的天然生态环境设计规划。
设计风格应与整个园区的主题相得益彰。
（三）项目经营范围1.房产销售：养老型房产、度假休闲型投资房产销售2.酒店住宿：采用星级酒店式经营管理方式，主要为度假游客及会议参与者提供住宿3.高端会议：为生态园内举办的各类商务会议、培训、展览等提供配套服务4.休闲娱乐：农庄会所致力于打造一个天然健康、原生态的富有古典异域风情的农业时代生活体验基地（四）项目实施保障条件1.项目立项已获本公司股东方面董事会决议文件批准2.本项目建设用地地质构造稳定，水文状况良好3.本项目建设用地公用设施配套齐全，水、电、气、路均达至建设用地红线4.本项目建设用地净空条件良好，无高压输电走廊、微波通讯走廊,地下无妨碍性市政管网5.本项目配套环境及休闲娱乐设施符合建筑改造条件，无明显环境污染第三部分项目背景及其可行性一、宏观经济的配合近年来，我国宏观经济发展取得了较为显著的成绩。
虽然近来国际经济风云变幻，起伏不定，但是我国经济增长却表现得相当稳定。
城镇居民大多数已从小康步入富裕小康水平，连续保持了国民经济持续、快速、健康发展的良好局面。
（一）社会消费水平稳步提高在良好的宏观经济环境下，随着居民生活水平的迅速提高，居民节假日的增加，闲暇时间上升，民众的生活追求已由数量型向质量型转变。
我国居民的恩格尔系数逐年下降，越来越多的居民趋向于休闲旅游与回归自然活动。
高品位、质量型、休闲型、生态型旅游在现代旅游中的份量日趋加重，也更加符合现代都市人的旅游消费心理。
（二）旅游行业为政府扶持性行业旅游业已成为我国经济发展的新经济增长点，逐步成长为我国国民经济的支柱产业之一。
党中央、国务院高度重视发展旅游业，出台了一系列扶持旅游业发展的政策、措施和部署,将旅游业列为国民经济的支柱产业，制定了确实的发展措施，并出台了有关保证旅游业持续、快速、健康发展的法规和办法。
