目录
1．项目用地周边环境分析
1.1项目土地性质调查
1.2项目用地周边环境调查
1.3地块交通条件调查
1.4周边市政配套设施调查
2．区域市场现状及其趋势判断
2.1宏观经济运行状况
2.1.1国内生产总值
2.1.2房地产开发景气指数
2.1.3国家宏观金融政策
2.1.4 固定资产投资总额
2.1.5社会消费品零售总额
2.2项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规2.3项目所在地房地产市场总体供求现状
2.4项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
2.5项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
2.6商品住宅客户构成及购买实态分析3．土地SWOT（深层次）分析
3.1项目地块的优势
3.2项目地块的劣势
3.3项目地块的机会点
3.4项目地块的威胁及困难点
4．项目市场定位
4.1 类比竞争楼盘调研
4.2项目定位
5．项目价值分析
5.1商品住宅价值分析法
5.2类比可实现价值决定因素
5.3项目可提升价值判断
5.4价值实现的经济因素
5.5项目可实现价值分析
6．项目定价模拟分析
6.1均价的确定
6.2项目中具体单位的定价模拟
7．项目开发周期的确定
8．项目投资及成本估算
9．项目风险分析
10．社会效益和环境效益评价
11．结论及建议
正文
1．项目用地周边环境分析
1.1项目土地性质调查
宝安璞园，由武汉宝安房地产开发有限公司开发，总建筑面积72088平方米，处南湖新城核心地段，东临武汉理工大学，西临丁字桥南路，南临机场三路，北临机场二路，总开发面积25万方。分三期开发，一期为理工大学定向开发，2007年11月30日交房，二期正在建设当中。预计2007年12月推向市场。二期璞园在建筑设计上的校园文化为背景，并添加入户花园、大飘窗、空中花园、6米挑高奇偶错层阳台等优质元素。
1.2项目用地周边环境调查
周边商业：中商平价、武商量贩、南湖城市广场、苏宁电器、崇文广场、中百仓储、沃尔玛、家乐福
周边银行:招行、交行、中信、工行、农行、建行
周边公园：南湖水上公园
周边医院：蓝湖医院、中建三局中心医院、广州军区武汉总院、武大口腔医院
周边学校：南湖实验小学、武珞路小学金地分校、实验中学南湖分校、武汉理工大学新校区、华中师范大学
1.3地块交通条件调查
附近公交有806路、625路、804路、613路、573路、59路、609路、561路、320路、817路等公交。附近车站有丁家桥南路北港村、建安街平安路、雅安街松涛苑南门、丁字桥南路江南庭园、瑞安街松涛苑、丁字桥南路江南庭院、雅安街平安路、平安路雅安街、文治街金地格林小城、建安街丁字桥南路、富安街平安路、丁字桥南路富安街、平安路南段、丁字桥南路建安街、丁字桥南路北港村。
1.4周边市政配套设施调查
在小区配套设施方面，结合小区出入周边沿街外侧设置超市、便利店、银行和邮政等。在教育和医疗方面分别设置了幼儿园、24小时社区保健中心及中、西医专家门诊。社区内建有以康体为主体的高端
特色会所、酒吧、咖啡吧、网吧、视听中心、图书阅览、棋牌室、私人会客室等一应俱全。
2．区域市场现状及其趋势判断
2 .1 宏观经济运行状况
2.1.1 国内生产总值
国家统计局2012年1月17日上午公布2011年重要经济数据。数据显示，经初步测算，2011年全国国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%。四季度增长8.9%。此前，专家普遍预测2011年GDP增速或降至9%左右，上述已公布的数据基本符合预期。此外，统计局公布的数据显示，2011年全年居民消费价格比上年上涨5.4%。其中，12月份CPI同比上涨4.1%。全年工业生产者购进价格比上年上涨9.1%,12月份PPI同比上涨 3.5%。2011年全年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长13.9%。12月份工业增加值同比增长12.8%，环比增长1.1%。2011年全年全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，扣除价格因素实际增长20.0%。2011年全年社会消费品零售总额181226亿元，比2010年名义增长17.1%，扣除价格因素实际增长11.6%。其中，12月份社会消费品零售总额名义增长18.1%，环比增长1.41%。2010年全年进出口总额36421亿美元，比2009年增长22.5%；出口18986亿美元，增长20.3%；进口17435亿美元，增长24.9%。进出
口相抵，顺差1551亿美元，比上年减少264亿美元。
2.1.2 房地产开发景气指数
5月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.90，比上月回落0.72点。
表 1 2012 年 1-5 月份全国房地产开发和销售情况
指标绝对量同比增长（%）
房地产开发投资（亿元）22213 18.5
其中：住宅15098 13.6
办公楼1082 44.7
商业营业用房2887 31.6
房屋施工面积（万平方米）451364 19.6
其中：住宅339036 17.3
办公楼15377 27.6
商业营业用房50788 21.2
房屋新开工面积（万平方米） 72859 -4.3 其中：住宅53882 -8.2 办公楼2362 12.4 商业营业用房8989 9.7 土地购置面积（万平方米）13532 -18.7 土地成交价款（亿元）2620 -10.0 房屋竣工面积（万平方米）27306 26.3 其中：住宅21815 26.5 办公楼598 -2.7 商业营业用房2931 30.7 商品房销售面积（万平方米） 28852 -12.4 其中：住宅25558 -13.5 办公楼641 3.6 商业营业用房1996 -1.4
