n房地产经济第二章

2024版房地产经济学基础概论2.1 房地产经济学定义2.2 房地产市场的特点2.3 房地产经济学的研究范畴第三章：房地产市场分析3.1 市场供需分析3.2 价格决定机制3.3 市场周期与波动第四章：房地产投资分析4.1 投资特性与风险4.2 投资回报分析4.3 投资组合与策略第五章：房地产金融5.1 房地产融资方式5.2 房地产信贷市场5.3 房地产信托与基金第六章：房地产开发流程6.1 土地获取与规划6.2 设计与施工6.3 销售与运营第七章：房地产法律与政策7.1 房地产法律法规概述7.2 房地产政策影响7.3 房地产税收政策第八章：房地产估价方法8.1 估价原则与方法8.2 市场比较法8.3 成本法与收益法第九章：房地产经济周期与宏观经济9.1 经济周期对房地产的影响9.2 宏观经济政策与房地产9.3 国际视角下的房地产经济第十章：房地产经济学案例研究10.1 国内外房地产案例分析10.2 案例中的经济学原理10.3 案例启示与应用第十一章：课程总结与展望11.1 课程知识回顾11.2 房地产经济学发展趋势11.3 未来研究方向与挑战第十二章：附录12.1 参考文献12.2 术语解释12.3 相关法规与政策链接第十三章：课程评估与反馈13.1 课程评估标准13.2 学生反馈机制13.3 教学改进建议第十四章：签字与认证14.1 学生签字栏14.2 课程完成时间14.3 课程认证机构合同编号______第一章：引言1.1 课程概述本课程旨在为学生提供房地产经济学的基础知识，涵盖房地产的市场分析、投资、金融、开发流程以及相关法律法规等多个方面。

1.2 教学目标课程目标是使学生能够理解房地产市场的运作机制，掌握房地产投资分析的基本技能，并熟悉房地产相关的法律政策。

1.3 课程结构与安排课程分为理论教学和实践案例分析两部分，每周安排____课时，共____周。

第二章：房地产经济学基础2.1 房地产经济学定义房地产经济学是研究房地产资源配置、市场交易和价格形成等经济活动的学科。

【主要内容】第一节建设用地使用制度概述第二节国有建设用地使用权的划拨第三节国有建设用地使用权出让第四节国有建设用地使用权转让第五节国有建设用地使用权出租第六节国有建设用地使用权收回和终止第七节闲置国有建设用地处置第八节集体建设用地的使用第一节建设用地使用制度概述1.建设用地的概念和分类2.建设用地的取得方式3.建设用地管理【知识点】我国土地用途管制【知识点】建设用地的分类分类标准具体类型按建设用地所有权性质分类国有建设用地集体建设用地按建设用地的来源分类新增建设用地存量建设用地按建设用地使用期限分类永久性建设用地临时性建设用地按建设用地服务的产业类型分类农业建设用地非农业建设用地按建设用地用途分类工业建设用地民用建设用地军事建设用地按建设项目生产规模或总投资额的大小分类大型项目建设用地中型项目建设用地【2016年真题】按照建设用地服务的产业类型划分，不属于农业建设用地的是（）。

A.农业道路用地B.蔬菜大棚用地C.农业水泵房用地D.农业宅基地『正确答案』D『答案解析』本题考查建设用地的分类。

农业建设用地是指地上建筑物、构筑物供农业生产使用或直接为农业生产服务的土地，如农作物的暖房、育秧室、农用水泵房、农用道路等用地。

选项D 农业宅基地是非农业建设用地。

【知识点】我国的土地制度概要——所有权与使用权分离【补充】城市的土地属于国家所有农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有建设用地不能直接使用农村集体所有土地，必须通过征收变为国家所有后，再以各种方式使土地使用者获得土地的使用权【我国土地制度框架】【知识点】我国建设用地取得方式方式内涵征收集体土地所有权发生变化划拨无偿或低价，无期限出让有偿有期限，主流方式租赁对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变国有土地用途后依法应有偿使用的，可以实行国有土地租赁建设用地使用权作价出资（入股）或授权经营国有建设用地使用权作价，投入新设企业转让土地使用者与使用者之间集体建设用地使用权的流转集体所有权不发生变化【知识点】建设用地管理的原则（四原则）节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用实行建设用地有偿使用社会效益、经济效益和生态效益相统一【例题】关于建设用地管理原则的说法，错误的是（）。

第二章房地产市场概述第一节房地产市场概述一、房地产市场的含义二、房地产市场的运行环境三、影响房地产市场转变的力量四、房地产市场的参与者第二节房地产市场结构和指标一、房地产市场结构二、房地产市场细分三、房地产市场指标第三节房地产市场的特性和功能一、房地产市场的特性二、房地产市场的功能第四节房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与资产市场二、房地产市场的周期循环三、房地产泡沫与过度开发第五节房地产市场的政府干预一、政府干预房地产市场的必要性二、政府干预房地产市场的手段三、政府规范房地产市场行为的措施第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的含义二、房地产市场的运行环境房地产市场运行环境影响因素中，社会因素、经济因素、政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。

三、影响房地产市场转变的力量四、房地产市场的参与者第二节房地产市场结构和指标一、房地产市场结构二、房地产市场细分：1、按地域范围细分2、3、按增量存量细分4、按交易方式细分抵押）5、按目标市场细分1、一级市场（土地使用权出让市场）2、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）3、三级市场（存量房地产交易市场）1、一级土地市场2、二级土地市场、一级房屋市场（增量市场或一手房市场）、二级房屋市场（存量市场或二手房市场）三、房地产市场指标………..下一页一、供给指标 ①、新竣工量 ②、灭失量③、存量 （报告期存量=上期存量+报告期竣工量-报告期灭失量） ④控制量 ⑤、空置率 （报告期期末空置房屋同期房屋存量的比例）⑥、可供租售量（可供租售量=上期可供租售数量-上期吸纳量+报告期新竣工量） ⑦、房屋施工面积 ⑧、房屋新开工面积（1， 不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积；2，不包括上期停缓建二在报告期恢复施工的房屋面积） ⑨、平均建设周期 （房屋施工面积新竣工面积）⑩、竣工房屋价值 （报告期内竣工房屋本身的建造价值。

竣工房屋价值一般按工程施工结算价格计算）二、需求指标 1、 国内生产总值（GDP ） 2、 人口数量3、 城市家族人口规模4、 就业人口数量5、 就业分布6、 城镇登记失业率7、城市家庭可支配收入 8、城市家庭总支出 9、房屋空间使用数量 10、商品零售价格指数 11、城市居民消费价格指数三、市场交易指数1、 销售量2、 出租量3、 吸纳量 （吸纳量=报告期内销售量+出租量）4、 吸纳率 （报告期内吸纳量同期可供租售量） 5、 吸纳周期 （同期可供租售量报告期内吸纳量）6、 预售面积7、 房地产价格8、 房地产租金9、 房地产价格指数四、市场监测与预警指标一、供给指标二、需求指标三、市场交易指数四、市场监测与预警指标1、土地转化率2、开发强度系数3、开发投资杠杆率4、住房可支付性指数（HAI）HAI=100，正好能承受HAI>100，居民能承受更高的价格HAI<100，居民只能承受更低的价格5、住房价格合理性指数6、房价租金比7、量价弹性（房地产价格变化率交易变化率）<依据交易量和价格的升降关系，判断市场所处景气阶段>8、个人住房抵押贷款还款收入比<反映个人住房抵押贷款违约的风险水平>9、住房市场指数（HMI）10、消费者信心指数第三节 房地产市场的特性和功能二 、房地产 市场的功能第四节 房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与资产市场二、房地产市场的周期循环（房地产业的发展也存在周期循环的特性）（二）房地产周期循环的原因1、 市场供给的垄断性 2、 市场需求的广泛性和多样性 3、 市场交易的复杂性 4、 房地产价格与区位密切相关（区位决定价格60%-70%） 5、 存在广泛的经济外部性 6、 市场信息的不对称性 1， 未来预期收益变化2， 政府税收政策的影响3， 收入水平变化或影响品味变化4， 原用于其他方面资金的介入和土地供给变化。

中级经济师-建筑与房地产-基础练习题-第二章投资项目经济分析与评价方法-第一节资金时间价值及等值计算[单选题]1.某项目投资100万元，分5年等额回收，若资本利率为10％，每年可回收()万元（江南博哥）。

已知：(A／P，10％，5)=0．2638，(A／F，10％，5)=0．1638。

A.16.38B.26．38C.62．09D.75．82正确答案：B参考解析：此题考查等额年金与现值的等值计算。

设i为利率(折现率)，n为计息期数，P为现值，A为等额年金(或称年值)，当投资现值P已知时，则资金回收计算(已知P，求A)公式为：A=P(A／P，i，n)。

本题中，投资现值P=100万元，利率i=10％，计息期数n=5，所以每年回收额A=100×0．2638=26．38(万元)。

[单选题]2.以下属于资金时间价值绝对数表现形式的是()。

A.平均资金利润率B.利息C.利率D.资金报酬率正确答案：B参考解析：此题考查资金时间价值的表现形式。

资金时间价值有绝对数和相对数两种表现形式。

绝对数表现形式有利息、股利、利润和投资收益等，相对数表现形式有利率、平均资金利润率和资金报酬率等。

[单选题]5.某人以10％单利借出15000元，借款期为5年；此后以7％的复利将上述借出资金的本利和再借出，借款期为10年。

该人在第15年年末可以获得的复本利和是()元。

已知：(F／P，7％，10)=1．967。

A.22500B.44257C.29505D.66757正确答案：B参考解析：此题考查利息的计算方法。

利息计算有单利和复利之分。

单利是指在计算每个周期利息时，仅考虑最初本金的利息，而本金所产生的利息不再计算利息，本利和计算公式为：F=P(1+i·n)。

复利是指将其上期利息结转为本金一并计算本期利息，即通常所说的“利生利”“利滚利”的计息方法，本利和计算公式为：F=P(1+i)n=P(F／P，i，n)。

本题中，单利计息5年后得到的本利和F=15000×(1+10％×5)=22500(元)，复利计息10年后得到的本利和F=22500×(F／P，7％，10)=22500×1．967=44257(元)，故该人在第15年年末可以获得的复本利和为44257元。

房地产的相关的计算公式房地产计算公式第一章房地产投资回报率计算公式房地产投资回报率是衡量房地产投资效益的指标，计算公式如下：________投资回报率 = (总收益●总投资) / 总投资 100%其中，总收益为投资期间的现金流入总额，总投资为购房成本及其他相关费用的总和。

第二章房地产净现值计算公式净现值是评估房地产项目投资可行性的重要指标，计算公式如下：________净现值 = ∑现金流入/(1+折现率)^n ●初始投资其中，现金流入为每个时间点的现金流入额，n为时间点，折现率为投资项目的折现率。

第三章房地产内部收益率计算公式内部收益率是衡量房地产项目投资回报率的指标，计算公式如下：________0 = ∑现金流入/(1+内部收益率)^n ●初始投资其中，现金流入为每个时间点的现金流入额，n为时间点。

第四章房地产折旧计算公式折旧是指房地产资产在使用过程中由于物理损耗和经济因素的影响而价值降低的过程。

折旧计算公式如下：________年折旧额 = (购房成本●预计残值) / 使用年限其中，购房成本为购买房地产的总成本，预计残值为预计折旧后的价值，使用年限为折旧的年限。

附件：________本文档无附件。

法律名词及注释：________1.房地产投资回报率：________指房地产项目的投资获得的回报和投入的比率。

投资回报率越高，说明投资效果越好。

2.净现值：________指将未来现金流入和现金流出通过折现的方法计算出来，再减去投资的成本，得到的结果。

3.内部收益率：________指使净现值等于零的折现率。

内部收益率越高，说明投资回报率越好，投资风险越小。