农村集体建设用地使用权流转价格评估解读

集体建设用地基准地价评估方法研究摘要：土地市场是我国现代市场体系的重要组成部分，推进土地要素的市场化配置是构建更加完善的要素市场化配置体制机制的不可或缺的重要方面。

目前我国正积极推进农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作，农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点，在我国土地制度改革中有着里程碑式的意义。

有的地区提前制定了农村集体建设用地使用权基准地价，在集体建设用地扭转过程中起到了良好的促进作用。

但很多地方还没有制定农村集体建设用地使用权基准地价或制定的不够科学合理，未能起到应有的作用。

本文就集体建设用地基准地价评估方法展开探讨。

关键词：集体建设用地；基准地价；评估引言随着我国国民经济的平稳运行，我国城乡发展差距越来越小。

国家已启动农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作。

农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点，在我国土地制度改革中有着里程碑式的意义。

有的地区提前制定了农村集体建设用地使用权基准地价，在集体建设用地扭转过程中起到了良好的促进作用。

但很多地方还没有制定农村集体建设用地使用权基准地价或制定的不够科学合理，未能起到应有的作用。

下面就集体建设用地基准地价评估方法进行探讨。

1集体建设用地基准地价的概念与内涵1.1集体建设用地基准地价的概念集体建设用地基准地价是在正常市场条件下，经依法取得的，适用于有偿使用目的的集体建设用地，在一定的土地开发程度、一定的土地容积率、一定的使用年期、某一估价基准日，土地质量相近、条件相似的各级别或均质地域内，同一土地利用类型完整的集体建设用地使用权的平均价格。

1.2集体建设用地基准地价的内涵集体建设用地基准地价的价格内涵主要包含以下几个方面：（1）评估期日设定。

因为土地价格在正常情况下存在上升趋势，因此，需要说明估价结果对应的具体日期。

（2）土地用途设定。

土地用途的设定根据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）标准确定，结合农村建设用地实际，一般分为商服用地、宅基地和工业用地。

集体建设用地估价中疑难问题的探讨集体建设用地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才决定它在市场运作上没有模式可寻。

从而影响到集体建设用地房地产的正常估价，出现难以规范，甚至出现多头政策、多家估价的局面。

造成估价结果的不合理性，制约了一些地区经济正常发展，这是亟待解决的问题。

本文试图从查找和分析出现疑难原因及表现形式入手，来寻求解决方法。

以此规范集体建设用地房地产估价市场，使其为经济发展服务。

一、集体建设用地估价中疑难问题的形成（一）法规、政策的滞后改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转（使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押）做出明确的规范，往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。

（二）开发建设的随意性由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一，正是这“四不统一”的现象，影响了集体土地市场健康发展。

（三）变现能力差集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：1、法规的不健全，规划使用不合理；2、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段；3、集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差；4、交易量小造成市场窄小没有可参照的依据；5、存在一定的违法风险。

（四）使用风险较大集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于：1、使用权的取得没有法律、法规的充分保护；2、面对的所有权主体是农民集体且在土地的使用上可能有违规违法行为的存在；3、有些集体土地上的建设不符合土地总体利用规划和城市建设总体规划。

（五）与国有土地在权利上的差别就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在本质差别。

1、面对的所有权主体不同。

国有土地所有者是国家，集体建设用地面对的所有者是乡（镇）政府或村农民集体。

换句话说，就是所有权的差别和使用权的差别，2、法律、政策的支持程度不同。

全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，20GG年4月8日，国土资源部制订并公布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期5年。

在过去5年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。

鉴于旧版《规范》将于今年4月8日失效，加之旧版《规范》在执行过程中遇到的诸多问题，2018年3月9日，国土资源部制定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》”）。

新版《规范》自2018年4月9日起施行，但并未明确文件的有效期。

本文就新旧两版《规范》的内容进行对比，以期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助。

一、出台背景在地价管理层面。

为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部相继发布了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）等一系列文件。

这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。

但是，国有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。

这不但有悖于制度的公平、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。

在地价评估层面。

在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时受到行政干预，以及市场不断出现新情况等问题。

全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，2013年4月8日，国土资源部制订并公布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期5年。

在过去5年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。

鉴于旧版《规范》将于今年4月8日失效，加之旧版《规范》在执行过程中遇到的诸多问题，2018年3月9日，国土资源部制定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》”）。

新版《规范》自2018年4月9日起施行，但并未明确文件的有效期。

本文就新旧两版《规范》的内容进行对比，以期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助。

一、出台背景在地价管理层面。

为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部相继发布了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）等一系列文件。

这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。

但是，国有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。

这不但有悖于制度的公平、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。

在地价评估层面。

在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时受到行政干预，以及市场不断出现新情况等问题。

Headline国有建设用地使用权出让地价评估技术规范及全面解读国有建设用地使用权出让地价评估技术规范前言为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。

本规范由国土资源部提出并归口。

本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。

本规范由国土资源部负责解释。

1适用范围在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。

2引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。

本规范颁布时，所示版本均为有效。

使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。

GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》GB/T 28406-2012《农用地估价规程》TD/T 1052-2017《标定地价规程》TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》3依据（1）《中华人民共和国物权法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》（4）《中华人民共和国资产评估法》（5）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）（6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）（7）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）（8）《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）（9）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）（10）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）4总则4.1出让地价评估定义本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。

农村集体经营性建设用地使用权流转与价值评估探析摘要:随着经济的发展，集体建设用地的价值也日益增加，尤其是在经济效益上。

这种情况下，农民的权益也受到了有效的保护。

根据研究，集体经营性建设用地的流转过程中，经济价值的贡献最为显著，占比高达11%，同时也带来了良好的生态环境和社会福祉。

本文旨在通过综合考虑经济价值、生态价值、社会保障价值等因素，确定一个更具体、可行的农村集体经营性建设用地使用权流转总价值，从而为未来的土地资产评估工作提供可靠的依据。

关键词:集体建设用地；使用权流转；价值评估当前，中国的市场竞争日趋激烈，土地是一种珍贵的资源，通过合理的分配可以提高土地的经济效益和社会效益。

此外，“三农”规定的实施也在不断加强，使得集体建设用地变得更加受到重视。

通过集体建设用地的流转，可以有效推动土地的经济发展，有利于保护土地使用者的合法权益,同时进一步提高乡镇挖潜低效存量宅基地和集体公益性建设用地的积极性,为乡村振兴植入创造条件。

然而，由于多重因素的作用，使得我国的集体建设用地流转价格评估出现了一些棘手的挑战。

1农村集体经营性建设用地使用权流转与价值评估存在的问题1.1经营性集体建设用地使用权流转中存在的问题经营性集体建设用地使用权流转的现状表明，当前存在一些突出问题，其中最为突出的是：第一，由于集体建设用地使用权的不规范流转，使得政府很难有效地控制建设用地的供应，从而导致土地利用的混乱，破坏了土地市场的正常运行。

第二，随着隐形市场的迅速发展，占用耕地的建设活动越来越普遍，这给耕地的保护带来了极大的压力。

受到流转利益的驱使，集体经济组织和农民对耕地的重视程度仍然较低，他们未能履行应尽的义务，反而肆意将耕地无偿转让、出租给非农建设，这种情况严重破坏了土地的使用，甚至有些人还会以合作的方式出售工业用地。

第三，由于集体建设用地流转的权利受到法律上的严格限制，交易安全无法得到有效保障，而且缺乏明确的执行规范，使得土地登记变得极其困难，从而导致了土地权属管理的混乱[1]。

农村集体经营性建设用地使用权估价技术指引2020年4月22日，《农村集体土地价格评估技术指引》（以下简称《技术指引》），正式发布实施。

《技术指引》通过构建全覆盖的农村集体土地价格评估技术体系，进一步规范了农村集体土地价格评估，为集体土地入市解决了一个定价难题。

《技术指引》包括12部分内容。

在这里我们就集体经营性建设用地使用权价格评估进行梳理，向大家介绍集体经营性建设用地使用权价格评估的方法、考虑因素等。

该指引对集体经营性建设用地使用权价格进行评估的方法规定了5种：NO.1 收益还原法采用这种评估方法，需要考虑年总收益、年总费用、还原率。

确定年总收益时，如果待估宗地缺少经营收益资料的，可采用当地类似产业的客观经营收益数据，经过校核修正；年总费用按照当地相关规定计算；确定还原率时，通过土地纯收益与价格比率法测算还原率，如果缺乏适用的市场交易资料而选择其他方法测算还原率时，集体建设用地的还原率通常略高于同区域同类型国有建设用地不超过3个百分点的比例。

NO.2 市场比较法只有在有集体土地交易实例时，才能采用这种方法。

当同一区域或同一供需圈内，三年以内的可比实例不足3例时，可适当扩大实例搜寻范围，放宽时间选择年限但应根据市场变化进行必要的修正。

NO.3 剩余法此种方法需要确定待估宗地最有效利用方式，应根据宗地所在区域的国土空间规划及相关专项规划、详细规划等所确定的规划条件，并结合估价对象实际可行的利用方式进行。

确定开发周期时，原则上不超过3 年。

测算开发成本各项税费时，应考虑集体经营性建设用地与国有建设用地的差异，税费项目和标准依据当地相关规定取值。

在确定利润率时，应结合集体经营性建设用地区位及产业经营风险对利润率的影响客观确定。

NO.4 成本逼近法采用这种评估方法，需要考虑土地取得费、土地开发费、确定相关税费、利息、土地增值等因素。

确定土地取得费时，需要结合所处区域的用地结构。

对于通过农用地转用形成的新增集体建设用地，参照集体农用地价格评估方法确定土地取得费；对于通过旧村改造、土地整治、增减挂钩等调整后形成的新增集体建设用地，需要考虑建新区和拆旧复垦区与之直接相关的客观成本费用。

全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，20GG年4月8日，国土资源部制订并公布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期5年。

在过去5年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。

鉴于旧版《规范》将于今年4月8日失效，加之旧版《规范》在执行过程中遇到的诸多问题，2018年3月9日，国土资源部制定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》”）。

新版《规范》自2018年4月9日起施行，但并未明确文件的有效期。

本文就新旧两版《规范》的内容进行对比，以期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助。

一、出台背景在地价管理层面。

为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部相继发布了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）等一系列文件。

这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。

但是，国有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。

这不但有悖于制度的公平、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。

在地价评估层面。

在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时受到行政干预，以及市场不断出现新情况等问题。

农村集体建设用地基准地价评估问题初探0 引言党的十七届三中全会明确了建立城乡统一的土地市场,允许集体建设用地流转的农村土地政策改革方针。

“依法征收农村集体土地,按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿,解决好被征地农民就业、住房、社会保障。

”“在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外,经批准占用农村集体土地建设非公益性项目,允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。

逐步建立城乡统一的建设用地市场,对依法取得的农村集体经营性建设用地,必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。

”[1] “规范集体建设用地流转,逐步建立城乡统一的建设用地市场。

”“各地要充分依托已有的国有土地市场,加快城乡统一的土地市场建设,促进集体建设用地进场交易,规范流转。

” [2]土地作为特殊商品进入市场的核心问题就是产权的明晰和价格的确定。

但目前,我国的基准地价体系是相当不完整的,集体建设用地使用权价格体系还是空白。

目前关于农用地价格的评估研究较多,而对于农村集体建设用地价格评估研究较少,对其基准地价评估的研究更少。

因此,要将集体土地推入市场,当务之急是要尽快细化各种权利,建立相应的地价体系及地价评估方法。

1 农村集体建设用地的内涵农村集体土地建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地。

主要包括:乡(镇)村公益事业用地和公共设施用地,以及农村居民住宅用地。

集体建设用地所有权归集体所有,农民只享有使用权。

[3]2农村集体建设用地的特点2.1开发建设的随意性由于政府部门法律、法规的滞后,势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一,正是这“四不统一”的现象,影响了集体土地市场健康发展。

2.2使用风险较大集体建设用地在使用上和国有建设土地相比使用风险较大,这是由于:1、使用权的取得没有法律、法规的充分保护;2、面对的所有权主体是农民集体且在土地的使用上可能有违规违法行为的存在;3、有些集体土地上的建设不符合土地总体利用规划和城市建设总体规划。

集体土地使用权地价评估技术指引集体土地使用权地价评估技术指引(征求意见稿)为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要，规集体土地使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。

1.适用围本指引适用于集体土地使用权（承包经营权）地价评估，本指引所称集体土地，是指土地所有权属于集体经济组织，符合城乡土地制度及规划管制要求，可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。

2.引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。

本指引颁布时，所示版本均为有效。

使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。

（1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；（2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）；（3）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）；（4）《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）；（5）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）；（6）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）3.依据（1）《中华人民国物权法》；（2）《中华人民国土地管理法》；（3）《中华人民国农村土地承包法》；（4）《中华人民国担保法》；（5）《中华人民国农村土地承包经营权流转管理办法》；（6）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013 年 11 月 12 日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）；（7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第 656 号）（8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（9）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发[2014]61 号）；（10）国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发[2014]71 号）。

4.总则4.1 地价涵集体建设用地使用权价格。

农村集体土地评估技术指南大家好，今天咱们聊聊农村集体土地评估这回事。

说到这，估计不少人都会有些迷糊，眼神里闪过一丝疑惑：“这跟我有啥关系？听起来好像挺复杂。

”不是你想象的那么麻烦。

简单来说，就是如何估算农村集体土地的价值。

别急，咱们慢慢说。

你得明白，农村集体土地是属于村集体经济组织的，不是某一个人。

就像是你家里的院子，虽然你天天在里头晃来晃去，但它毕竟是大家共有的。

那它的价值怎么算呢？这就涉及到土地评估了。

评估的目的其实挺简单，就是看看这块地值多少钱。

你别看它是农村集体的土地，想要在市场上买卖或者做其他事情，没个靠谱的价格怎么行？就像你买菜砍价一样，得知道一把菜到底值不值你掏的钱。

土地评估的方式其实挺多的，像市场法、成本法、收益法这些，听起来很高大上。

你别急，听我一一道来。

市场法就是最简单的了，拿现成的比较。

比方说，附近的土地卖多少钱，咱就按这个来估算。

说白了，就是看看周围的行情，跟着市场走。

就像你买手机，周围都在抢着买，价格自然就贵。

相反，没人买，你价格就得低点。

那如果市场上没什么相似的土地，咋办？这时候，成本法就派上用场了。

这个方法呢，听名字就知道，跟建房子差不多，得算清楚修这块地得花多少钱。

比如要拆掉一部分旧房子，重建起来得花多少人力、物力、财力，这些都得算进去。

要是想在这块地上搞些啥项目，得看看需要多少投入。

其实就是你花多少钱建起来，地值多少钱就得差不多。

再来说收益法，这个稍微复杂一点，不过也不难懂。

简单说，就是看这块地能赚多少钱。

比如要在这块地上搞种植、养殖、开发商业项目，得先算算它能带来多少利润。

拿这个利润去推算出它的价值。

就像你做生意，卖的每一瓶水能赚多少钱，得看市场需求和成本，最后才知道你这一年能赚多少，地的价值也得跟着这个来。

说到这，可能有小伙伴要问了：“哎呀，这地值多少钱，跟我有什么关系呀？”关系可大了！农村集体土地评估关乎到的，不仅仅是土地的买卖价格，甚至影响到你以后土地如何使用，甚至是农村发展的方向。

集体建设用地样点地价评估方法集体建设用地使用权价格，是指集体建设用地对应于不同用途和权能特征，在公开市场或特定市场条件下形成的使用权价格；无特殊说明时，均指公开市场条件下形成的，一定年期的权利价格。

集体建设用地价格评估，按照土地利用方式可区分为集体经营性建设用地使用权价格、宅基地使用权价格、其他建设用地使用权价格；按照权能特征可区分为出让土地使用权价格、作价出资（入股）土地使用权价格、租赁土地使用权价格等。

一、影响因素分析（一）集体经营性建设用地农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地。

农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地，兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业，如过去的乡镇企业用地。

集体经营性建设用地根据用途进行细分，主要包括土地利用总体规划、城乡规划所确定的工业、商业等经营性用途的集体土地。

1.商业用地（1）分析一般因素时应重点关注。

自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件等；社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等；经济因素：城镇的性质与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、产业结构与商业服务业的发展前景、服务业市场状况等；行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、不动产租金与税收政策、调控政策等。

（2）分析区域因素应重点关注。

自然因素：区域在城镇中的位置等；社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等；交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等；基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热、通信等基础设施与公用服务设施状况等；商服繁华程度：所在区域的性质（商服区、住宅区还是工业区）、距各类商服中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、商服氛围、经营类别、客流的数量与质量等；行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等；环境因素：区域环境与景观、噪声、空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。