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二、净收益每年不变的公式净收益每年不变的公式根据收益期限，分为有限年和无限年两种。
（一）收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式为：此公式的假设前提（也是应用条件，下同）是：①净收益每年不变为A；②报酬率为Y，且Y≠0；③收益期限为有限年n。
史家解读：1、净收益每年不变有限年期公式是用等比数列前n 项求和公式推导出来的，具体过程如下： 21n n S a aq aq aq －＝＋＋＋…＋ ①在公式两边同时乘以一个q ，得23n n qS aq aq aq aq ＝＋＋＋…＋ ②①－②，得1n n q S a aq （－）＝－ ，整理后，得a 11n n q S q（－）＝ ③－ 在净收益每年不变有限年期原型公式中，q=1/（1＋Y ），a ＝A/（1＋Y ），代入③式，可得1[1](1)n A V Y Y =-+。
在考试时，如果忘记了净收益每年不变有限年期公式，不要怕，只要记住它是等比数列前n 项求和公式推导得到的，只需象上面推导过程那样，轻松三步即可现场推导出净收益每年不变有限年期公式。
2、开发教材第5章的等额序列支付的现值系数公式与净收益每年不变有限年期公式是一样的，推导过程也一样。
上述公式的假设前提是其在数学推导上的要求（后面的公式均如此）。
报酬率Y 在现实中是大于零的，因为报酬率也表示一种资金的时间价值或机会成本。
从数学上看，当Y ＝0时，V ＝A ×n 。
史家解读：当Y ＝0时，意味着不考虑资金时间价值，此时V ＝A ×n ，此种情况在现实中不存在，只在理论上存在。
（二）收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式为：此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；②报酬率为Y，且Y＞0；③收益期限为无限年。
史家解读：收益期限为无限年公式是在有限年公式基础上，当n趋于无穷大，对有限年公式取极限得到的。
（三）净收益每年不变的公式的应用净收益每年不变的公式除了可直接用于测算价值，还有以下作用：①用于不同土地使用期限或不同收益期限的房地产（以下简称不同期限房地产）价格之间的换算；②用于比较不同期限房地产价格的高低；③用于市场法中因土地使用期限或收益期限不同进行的价格调整。
房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试考试题 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、判断题 收益年限是估价对象自有收益日期开始至未来可获收益的年数。
（ ） 本题答案： 2、判断题 商业经营的房地产的净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
（ ） 本题答案： 3、判断题 收益法是以预测原理为基础的。
（ ） 本题答案： 4、判断题 收益法的雏形是用若干年的年地租来表示土地价值的早期购买年法，即地价：年地租×购买年。
（ ） 本题答案： 5、判断题 所谓风险，是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。
（ ） 本题答案： 6、多项选择题 净收益的测算途径可分为（ ）。
A.基于租赁收入测算净收益 B.基于营业收入测算净收益姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------C.基于销售收入测算净收益D.基于期末转售收益E.基于商业经营收入测算净收益本题答案：7、多项选择题净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除（）以后得到的归因于房地产的收入。
A.有效毛收入B.空置和收租损失C.运营费用D.抵押贷款还本付息E.所得税本题答案：8、问答题6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。
甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。
收益法及其运用【本章的特点】■考题所占分值大■理论性专门强，技术含量高■运算题多，难度大考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和把握程度。
考试内容第一节收益法概述一、收益法的含义熟悉二、收益法的理论依据熟悉三、收益法适用的估价对象和条件把握1.收益法适用的估价对象2.收益法估价需要具备的条件四、收益法估价的操作步骤熟悉第二节酬劳资本化法的公式一、酬劳资本化法最一样的公式把握二、净收益每年不变的公式把握〔一〕收益期限为有限年的公式〔二〕收益期限为无限年的公式〔三〕净收益每年不变的公式的作用1.直截了当用于测算价格2.用于不同期限房地产价格之间的换算3.用于比较不同期限房地产价格的高低4.用于市场法中因期限不同进行的价格调整三、净收益在前假设干年有变化的公式把握1.收益期限为有限年的公式2.收益期限为无限年的公式四、净收益按一定数额递增的公式熟悉1.收益期限为有限年的公式2.收益期限为无限年的公式五、净收益按一定数额递减的公式熟悉六、净收益按一定比率递增的公式把握七、净收益按一定比率递减的公式熟悉1.收益期限为有限年的公式2.收益期限为无限年的公式八、预知以后假设干年后的价格公式把握第三节收益期限的确定第四节净收益的求取一、净收益测算的差不多原理把握1.基于租赁收入测算净收益的差不多原理2.基于营业收入测算净收益的差不多原理二、不同收益类型房地产净收益的求取把握1.出租的房地产净收益的求取2.营业的房地产净收益的求取3.自用或尚未使用的房地产净收益的求取4.混合收益的房地产净收益的求取三、求取净收益应注意的问题熟悉1.有形收益和无形收益2.实际收益和客观收益3.乐观估量、保守和最可能估量四、净收益流模式的确定熟悉第五节酬劳率的求取熟悉一、酬劳率的实质二、酬劳率的求取方法1.累加法2.市场提取法3.投资酬劳率排序插入法第六节直截了当资本化法一、直截了当资本化法概述熟悉〔一〕直截了当资本化法的含义及其差不多公式〔二〕几种收益乘数法1.毛租金乘数法2.潜在毛收入乘数法3.有效毛收入乘数法4.净收益乘数法二、资本化率和收益乘数的求取方法熟悉三、资本化率与酬劳率的区别和关系把握四、直截了当资本化法与酬劳资本化法的比较了解1.直截了当资本化法的优缺点2.酬劳资本化法的优缺点第七节投资组合技术和剩余技术把握一、投资组合技术1.土地与建筑物的组合2.抵押贷款与自有资金的组合二、剩余技术1.土地剩余技术2.建筑物剩余技术3.自有资金剩余技术4.抵押贷款剩余技术第八节收益法总结和运用举例一、收益法总结二、收益法运用举例第一节收益法概述1.收益法的概念。
收益法在各类资产评估中的应用引言在资产评估领域，收益法是一种常用的评估方法。
它主要通过分析资产所产生的收益来确定其价值。
本文将探讨收益法在各类资产评估中的应用，并介绍一些常见的收益法评估模型。
一、收益法简介收益法是一种基于资产收益来确定其价值的方法。
它的基本思想是，在市场经济条件下，资产的价值应该与其所能产生的未来收益相关联。
换句话说，一个资产的价值取决于它所产生的现金流量。
收益法的核心是预测资产未来的收益和现金流，并以此为基础进行评估。
通过对资产未来收益进行分析和估计，可以获得一个合理的市场价值。
二、收益法在商业资产评估中的应用1. 商业地产评估商业地产是指用于商业目的的房地产，如写字楼、购物中心和酒店等。
在商业地产评估中，收益法是一种常用的评估方法。
通过分析商业地产的租金收入和未来的租金增长趋势，可以预测其未来的收益。
同时，还可以考虑其他因素，如地理位置、市场需求和竞争状况等。
将这些因素综合考虑，可以得出一个合理的市场价值。
2. 公司评估在公司评估中，收益法也有着广泛的应用。
通过分析公司的盈利能力、现金流量和风险等因素，可以预测公司未来的收益。
收益法在公司评估中有多种模型可以选择，如股票市场法、现金流折现法和盈利倍数法等。
根据不同的情况和需求，可以选择合适的模型进行评估。
3. 物业评估除商业地产外，收益法还可以应用于其他类型的物业评估。
比如住宅房产的评估，可以通过分析租金收入和租金增长趋势，来预测其未来的收益。
此外，收益法还可以应用于土地评估、农田评估和森林评估等。
通过分析这些资产所能产生的收益，可以确定它们的市场价值。
三、常见的收益法评估模型在收益法评估中，常见的模型有：1. 直接资本化法直接资本化法是最简单和常用的收益法模型。
它适用于相对稳定的市场和租金水平。
这个模型的基本思想是，将资产的净收益除以一个合适的资本化率来确定其价值。
资本化率可以通过市场调研和历史数据来确定。
2. 现金流折现法现金流折现法是一种较为精细和复杂的收益法模型。
房地产估价第一章房地产估价概论1、某注册房地产估价师拟购置A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。
该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。
( )2、房地产估价从某种意义上讲是〔3、房地产需要专业估价的根本条件是房地产具有〔〕的特性。
C.流动性差和价值最大、D.不可移动和用途多样。
4、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于〔1、×2、C3、B4、C第二章房地产及其描述1、某地区各项根底设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，那么该地区五通一平的正常费用是〔〕元/平方米五通一平：道路、供水、排水、电力、电信、场地平整2、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。
房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的〔〕特性决定的。
3、以下影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是〔〕。
4、房地产具有供应有限特性，本质上在于〔〕。
A.土地总量有限、B.规划限制、1、982、D3、B4、C第三章房地产价格和价值1、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。
〔〕2、以下关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的选项是〔〕。
A.在房地产市场比拟成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格；B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格；C.在房地产市场不景气时，积算价格〔未扣除经济折旧〕大大高于比准价格或收益价格；D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价。
3、以下属于本钱租金构成的内容有〔〕。
4、以下关于不同类型价值的上下关系的表述中，错误的选项是〔5、对于同一估价对象和同一估价时点，以下价值类型中评估价值最大的一般是〔〕6、以下房地产价格中，相对能更好反映地价水平上下的是〔8、在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元。
收益法的原理及应用1. 收益法的概述收益法是一种常用的估值方法，广泛应用于商业评估、投资决策和资产定价等领域。
它基于预测未来现金流的能力，将资产的价值归结为预计收益的现值。
收益法的核心原理是通过分析和评估资产产生的未来现金流来确定其价值。
2. 收益法的原理收益法的原理基于时间价值的概念，即未来的现金流在今天的价值要低于面值。
基本的收益法公式如下：资产的价值 = 未来现金流的折现值之和其中，未来现金流是指资产在未来一段时间内所产生的现金流入和现金流出。
折现值是指将未来现金流折算为今天的价值，考虑到时间价值的影响。
折现率反映了投资者对未来现金流的风险和机会成本的评估。
3. 收益法的应用收益法可以应用于许多不同类型的资产，包括股票、债券、不动产等。
在实际应用中，需要根据具体资产的特征和市场条件进行适当调整和修正。
3.1 股票估值收益法在股票估值中的应用很广泛。
投资者可以基于公司预计未来的盈利能力来评估公司的价值。
具体而言，可以使用盈利贴现模型来计算股票的内在价值。
该模型假设未来盈利能力与现金流的折现值相关，通过考虑盈利增长率和折现率来评估股票的价值。
3.2 不动产估值对于不动产的估值，收益法也是一种常用的方法。
在评估不动产的价值时，可以根据该不动产预计的租金收益和未来的销售收益进行估算。
通过将未来现金流折算为今天的价值，可以得出不动产的净现值，进而评估其价值。
3.3 其他应用领域除了股票和不动产，收益法还可以应用于其他各种投资工具和资产类型的估值。
例如，可以基于企业的未来现金流来评估债券的价值。
在项目投资决策中，也可以使用收益法来评估预计未来的现金流入和现金流出，以支持投资决策。
4. 收益法的优点与局限性4.1 优点•考虑到未来现金流的价值，更能反映资产的真实价值。
•灵活性高，适用范围广，可应用于不同类型的资产。
•考虑到时间价值，能够较全面地评估投资风险和回报。
4.2 局限性•对未来现金流的预测很难准确，因此估值结果可能存在误差。
房地产估价理论与方法精讲班第31讲讲义第一节收益法概述一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求1．熟悉收益法的含义；2．熟悉收益法的理论依据；3．掌握收益法适用的估价对象和条件；4．熟悉收益法估价的操作步骤；5．掌握报酬资本化法最一般的公式；6．掌握净收益每年不变的公式；7．掌握净收益在前若干年有变化的公式；8．熟悉净收益按一定数额递增的公式；9．熟悉净收益按一定数额递减的公式；10．掌握净收益按一定比率递增的公式；11．熟悉净收益按一定比率递减的公式；12．掌握预知未来若干年后的价格的公式；13．掌握净收益测算的基本原理；14．掌握不同收益类型房地产净收益的求取；15．熟悉求取净收益应注意的问题；16．熟悉收益期限和净收益流模式的确定；17．熟悉报酬率的求取；18．熟悉直接资本化法概述；19．熟悉资本化率和收益乘数的求取方法；20．掌握资本化率与报酬率的区别和关系；21．了解直接资本化法与报酬资本化法的比较；22．掌握投资组合和剩余技术。
二、内容讲解第八章收益法及其运用本章介绍房地产估价三大基本方法之一的收益法，包括其含义、理论依据，适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所设计的具体内容。
第一节收益法概述一、收益法的含义收益法也称为收益资本化法、收益还原法，简要地说，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法；较具体地说，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。
将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。
根据将预测的未来收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。
直接资本化法（dire ctcapitalization）是预测估价对象未来某－年的某种收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。
其中，将未来某一年的某种收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法。
报酬资本化法（yield capitalization）是一种现金流量折现法（discounted cash flow，DCF），即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。
收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。
通常把收益法测算出的价值简称为收益价格。
收益法的雏形是用若干年（或若干倍）的年地租（或年收益）来表示土地价值的早期购买年法，即：地价＝年地租×购买年例如，威廉·配第（William Petty，1623～1687）在1662年出版的《赋税论》中写道：在爱尔兰，土地的价值只相当于六年至七年的年租，但在海峡彼岸，土地就值二十年的年租。
”后来有了地租资本化法，即：地价＝地租/利息率并用它来解释早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现—购买年是利息率的倒数。
例如，马克思说：“在英国，土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现。
”此后，产生了将未来某一年的某种收益除以适当的资本化率的直接资本化法（价格：年收益÷资本化率）及其变化形态的收益乘数法（价格；年收益×收益乘数）。
再后来，出现了报酬资本化法。
下面先以报酬资本化法为主来说明收益法。
尽管从收益法的历史演进来看，先有直接资本化法后有报酬资本化法，但如同弄懂了地租资本化法后就容易理解早期购买年法一样，弄懂了报酬资本化法后就容易理解直接资本化法。
直接资本化法将在本章第五节介绍。
二、收益法的理论依据收益法是以预期原理为基础的。
预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。
具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是基于市场参与者对房地产未来所能带来的收益或者能够获得的满足、乐趣等的预期。
历史资料的作用主要是利用它们推知未来的动向和情势，解释预期的合理性。
从理论上讲，一宗房地产过去的收益虽然与其当期的价值无关，但其过去的收益往往是未来收益的一个很好的参考值，除非外部条件发生异常变化使得过去的趋势不能继续发展下去。
收益法的基本思想，首先可以粗略地表述如下：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能够获得收益，而且可以期望在未来持续获得收益。
因此，可以将购买收益性房地产视为一种投资：投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。
这样，对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取收益，与将资金存人银行获取利息所起的作用是相同的。
于是，一宗房地产的价格就相当于这样一笔资金，如果将该笔资金存入银行也会带来与该宗房地产所产生的收益相等的收入。
形象一点讲，如果某笔资金×利率＝房地产的净收益那么，这笔资金就是该宗房地产的价格。
将上述等式变换一下便得到：房地产价格＝房地产的净收益/利率例如，某人拥有一宗房地产每年可产生2万元的净收益，另外有40万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到2万元的利息，则对于该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。
上述收益法的基本思想，是一种朴实、简明、便于理解的表述，严格说来还不很确切。
在下一节中将会看到，它是净收益和报酬率每年均不变，获取收益的期限为无限年，并且获取房地产收益的风险与获取银行存款利息的风险相同下的收益法情况。
如果净收益每年不是一个固定值，例如不是始终为2万元，而是有时为2万元，有时为1．8万元，那么就很难用一笔固定的资金（这里的40万元）和一个固定的利率（这里的5%）与它等同；如果在利率也变化的情况下，例如有时为5%，有时为8%，那么就更不能简单地把40万元说成是房地产的价格；如果再加上获取收益的期限为有限年，例如土地是通过有偿出让方式取得的有限期的使用权，或者由于其他原因造成获取收益的期限为有限年，例如某宗房地产预计30年后将会被海水淹没或者荒漠化，则问题就更加复杂。
因为将一笔资金存人银行所得的利息，从理论上讲是未来无限年都会有的（忽略银行破产的情况）。
另外，收益法中的报酬率为什么要与银行的利率等同起来，而不与其他可能获得更高利息（报酬）的资本的利率（报酬率）等同起来。
在后面的内容中，将说明收益法中的报酬率等同于一定的银行利率也是一个特例。
考虑到上述种种情况，可以把普遍适用的收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。
现代收益法是建立在资金具有时间价值观念上的。
资金的时间价值也称为货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值；或者通俗地说，现在的钱比将来的钱更值钱。
俗话“多得不如现得”就是这种观念的反映。
资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”。
利息从贷款人的角度来说，是贷款人将资金借给他人使用所获得的报酬；从借款人的角度来说，是借款人使用他人的资金所支付的成本。
也可以将利息理解为使用资金的“租金”，如同租用土地的地租或租用房屋的房租一样。
利率是指单位时间内的利息与本金的比率，即：利率＝（单位时间内的利息/本金）×100%为了证明资金的时间价值，你可以问任何人：“今天你借给我1000元，一年后我还给你1000元，你是否愿意？”如果他回答说“不”，那么，明年的1000元就不等于今天的1000元。
如果他愿意接受的最低偿还额是l100元，则明年的1100元就相当于今天的1000元。
在这种情况下，资金的时间价值是以每年l0%进行计算的。
有了资金的时间价值观念之后，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于以下3个因素：①未来净收益的大小—未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短—获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠性—获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。
三、收益法适用的估价对象和条件三、收益法适用的估价对象和条件（一）收益法适用的估价对象：收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产，例如住宅（特别是公寓、）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。
它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
例如，估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情况很多，因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的租赁收入、运营费用或者净收益等，再利用收益法来估价。
但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。
（二）收益法估价需要具备的条件收益法评估出的价值取决于估价师对未来的预期，那么错误和非理性的预期就会得出错误的评估价值。
因此，收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）。
对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础。
四、收益法估价的操作步骤运用收益法估价一般分为以下4个步骤：①搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料，例如估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等数据资料；②预测估价对象的来来收益（如净收益）；③求取报酬率或资本化率÷收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算收益价格。
第二节报酬资本化法的公式第二节报酬资本化法的公式在上面搞清楚了收益法的基本原理之后，现在介绍报酬资本化法的各种计算公式。
一、报酬资本化法最一般的公式报酬资本化法最一般的公式如下：式中V—房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值。
A—房地产的未来净运营收益，通常简称净收益。
其中，A1，A2…，A n分别为相对于估价时点而言的未来第1期，第2期…，第n期末的净收益。
Y—房地产的报酬率（折现率）。
其中，Y1，Y2，…，Yn分别为相对于估价时点而言的未来第，1期，第2期，…，第n期的报酬率。
