致估价委托人函
大连市中级人民法院：
受贵院委托，本估价机构依据国家有关房地产估价的规定，秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于瓦房店市共济办事处和平街一段43号2单元5层2号房地产市场价格进行评估。
一、估价对象
依据《司法鉴定委托书》，本次评估鉴定就申请执行人中国工商银行股份有限公司大连市分行营业部与被执行人刘新、范琰昌借款合同纠纷一案中的如下事项进行鉴定：
将查封的被执行人刘新、范琰昌所有的位于辽宁省瓦房店市共济办事处和平街一段43号2单元5层2号房屋（瓦房权证共私字第201107163号）进行评估。评估基准日为：勘验当日，即2017年11月9日。
根据委托方提供的“瓦房权证共私字第201107163号”《房地产权证》记载，估价对象坐落于共济办事处和平街一段43号2单元5层2号，建筑面积为95.84m2，设计用途为住宅，房屋所有权人为范琰昌，总层数为6层，估价对象位于顶层，送阁楼。
据现场勘查，估价对象实际用途为住宅，两室一厅一厨一卫，送阁楼。室内地面地板，墙面大白刷乳胶漆，天棚简单吊顶；卫生间及厨房地面地砖，墙面墙砖；塑钢窗，入户门为防盗门，南北向。估价对象内部水、电、暖、通讯等基础设施齐全。建筑年代为2010年左右，根据国家有关房屋新旧程度判定标准及现场勘察情况，确定其综合成新率约为90%。
二、估价目的
为确定估价对象市场价值提供参考。
三、价值时点
价值时点为2017年11月9日。
四、价值类型
本次评估对象价值类型为市场价值，市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各
自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估价值时点进行正常公平交易的价值估计数额。
五、估价结果
本报告结果如下：
估价对象于价值时点的市场价值为人民币（大写）伍拾玖万叁仟捌佰圆整（59.38万元），单价为6,196元/平方米。
六、估价报告有效期
本估价报告自完成之日起一年内有效。
七、估价报告份数
本报告包括致估价委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件共六部分内容，必须完整使用方为有效。随此函附估价报告五份。
辽宁华鼎房地产土地估价有限公司
法定代表人：刘慧杰
二○一七年十一月二十七日
注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
1．注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2．本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
4．注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准GB/T 50291-2015《房地产估价规范》、GB/T 50899-2013《房地产估价基本术语标准》的规定开展估价工作，撰写估价报告。
5. 本次评估仅为核实房屋价值提供价格参考，不对其交易实现及权属变更提供保证。
估价的假设和限制条件
一、一般假设
1．估价委托人提供了估价对象“瓦房权证共私字第201107163号”《房地产权证》，我们未向政府相关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确和完整。
2．注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。
3．估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足如下条件：交易双方自愿地进行交易；交易双方出于利己动机进行交易；交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；交易双方有充裕的时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。
二、未定事项假设
无未定事项假设。
三、背离事实假设
无背离事实假设。
四、不相一致假设
无不相一致假设。
五、依据不足假设
无依据不足假设。
六、估价报告使用限制
1．本估价报告仅为估价委托人确定房地产市场价值提供参考依据，不得用于拆迁补偿、抵押贷款等其他用途。
2．本估价报告仅估价委托人以及估价目的对应经济行为相关单位、部门所使用。未经本估价机构同意，不得向除此之外的单位和个人提供；报告的全部或部
分内容不得发表于任何公开媒体上。
3．本估价报告使用期限为一年，自估价报告出具之日起计，超过估价报告使用期限，需重新进行估价。
房地产估价结果报告
一、估价委托人
名称：大连市中级人民法院
二、估价机构
机构名称：辽宁华鼎房地产土地估价有限公司
法定代表人：刘慧杰
住所：辽宁省大连市中山区玉光街11号远洋大厦B座1601、1603号
资质等级：一级
证书编号：建房估证字[2013]054号
三、估价目的
为确定估价对象市场价值提供参考。
四、估价对象
1.估价对象界定
依据《司法鉴定委托书》，本次评估鉴定就申请执行人中国工商银行股份有限公司大连市分行营业部与被执行人刘新、范琰昌借款合同纠纷一案中的如下事项进行鉴定：
将查封的被执行人刘新、范琰昌所有的位于辽宁省瓦房店市共济办事处和平街一段43号2单元5层2号房屋（瓦房权证共私字第201107163号）进行评估。评估基准日为：勘验当日，即2017年11月9日。
2.估价对象坐落
估价对象位于共济办事处和平街一段，以估价对象为中心，东临河，西临和平街二段，南临住宅，北临育才路。
3.估价对象状况
根据委托方提供的“瓦房权证共私字第201107163号”《房地产权证》记载，估价对象坐落于共济办事处和平街一段43号2单元5层2号，建筑面积为95.84m2，设计用途为住宅，房屋所有权人为范琰昌，总层数为6层，估价对象位于顶层，送阁楼。
据现场勘查，估价对象实际用途为住宅，两室一厅一厨一卫，送阁楼。室内
