如何办理大产权和预售证

商品房预售许可证办理条件及程序
一、商品房预售许可证的核准条件
我国对商品房预售许可核准的条件规定如下：
（一）、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）、持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）、房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：
1、多层建筑已完成主体结构三分之一以上；
2、高层建筑已完成地面以下的主体工程；
（多层，没有电梯，一般6层以下，小高层，有电梯，一般18层以下。

高层，有电梯，18层以上）
（五）、房地产开发企业向市、县（市）房产行政主管部门申请商品房预售登记时，除应当提交法律、法规已有规定的文件外，还应当提交标准地名批准文件、拆迁户安置情况说明和市、县（市）建设行政主管部门对房地产开发项目的工程形象进度的证明文件。

上述五点为申请商品房预售许可的相应条件，其中前三点规定于《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》中，后两点规定于《城市商品房预售管理办法》第七条四到六款。

在具备了上述条件之后，开发商才可以向房产主管行政部门提出预售许可申请。

二、申请商品房预售许可证所需要的材料（1）
在房地产开发企业具备了申请商品房预售许可证之后，开发商可以向当地的房产主管行政部门递交申请表和
申请所需随附材料，随附材料大多为证明开发商所要申请人的商品房已经具备预售条件的资料，具体由各地的房地产管理局确定所需材料。

但基本的内容有：
1、商品房预售许可申请表（原件）；
2、营业执照正本和副本（复印件）；
3、房地产开发资质证书正本和副本（复印件）；
4、申请项目计划文件（复印件）；
5、项目设计批复（复印件）；
6、建设用地规划许可证（复印件）；
7、土地出让合同或建设用地批准书（复印件）；；
8、土地使用证（原件及复印件）；
9、建筑工程施工许可证（原件及复印件）；
10、建筑工程规划许可证及附件附图（原件及复印件）；
11、建筑总平面图（复印件）；
12、标准地名批准使用证（复印件）；
13、土地抵押权人同意抵押土地在建商品房预售的函（原件）；
14、银行出具预售款监督方案（原件）；
15、工程形象进度鉴证单（原件）；
16、物业用房缴交确认单（原件）；
17、拆迁安置情况说明（原件）；
18、拆迁安置用房核查登记表（原件）；
19、房号清单。

（以上资料均为一份）
上述19所列明的申请材料，其中2-3项为对开发商进行房产开发资质审查；4-11项为对申请预售房屋的建设及用地手续是否完备情况进行复核；如果开发商在开发过程中将土地使用权抵押给银行的，需要有第13项材料。

第14项银行出具预收款监督方案源于《房地产管理法》第四十五条的规定，“商品房预售所得款项必须用于有关工程建设。

”根据上述规定，批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围，预售资金须存入专用存款账户；未签订商品房预售资金监管协议书的项目，房地产行政主管部门不得发放《商品房预售许可证》；商品房预售资金使用实行封闭式管理，开发商申请使用预售金应向监管银行提出申请；商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。

工程形象进度单的审核是为了确定工程的施工进度是否已经具备相应预售条件，
三、申请商品房预售许可证的流程
房地产开发企业在具备相关条件及持有相关完整的资料之后，就可以向房地产管理局提交许可申请，接受申请后会对相关资料进行初审、复审和最后的审批。

，经审查申请人的申请符合许可条件的，由审核人员制作许可证书并通知申请人领取商品房预售许可证；如果经审查不符合许可条件的，作出不予行政许可决定，开发商在领取许可证后就可以组织开展商品房预售工作。

房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》需提交下列证件及资料：(2)
1、国有土地使用权证复印件（验原件）
2、建设工程规划许可证复印件（验原件）
3、建筑工程施工许可证复印件（验原件）
4、规划平面图
5、建设用地规划许可证
6、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的证明材料，并已经确定施
工进度和竣工交付日期。

7、开发企业的《营业执照》和资质等级证书复印件（验原件）
8、建设工程施工合同复印件（验原件）
9、商品房预售方案。

预售方案应说明商品房的位置、基本情况、建设进度安排、装修标准、竣工交付日期、预
售总面积、面积预测及分摊情况、公共部分和公共设施（包括物业管理用房、配电房、供水房、垃圾存放用房等）的具体范围、预售价格、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图
10、在银行专门开立的代收商品房预收款的结算账户及开户银行签订的商品房预售监管协议或预售款专用承诺书
11、法人身份证复印件（验原件）
12、房屋白蚁防治合格证复印件（验原件）
13、申请书
14、已办理抵押贷款的需提交抵押权人出具同意预售证明
15、委托办证的需提交委托书和被委托人身份证复印件（验原件）
16、房屋注销决定(对已经按协议补偿的拆迁房产权进行注销)
17、建筑工程消防设计备案手里凭证
18、与环境卫生管理站签订的协议书
19、有关房屋物业管理、水、电和垃圾用房的情况说明
20、房屋预测报告
21、质量责任承担主体担保函
22、不同套型商品房申请预售登记表
23、楼层分户登记表
24、一次性公开全部准售源承诺书
25、每套房屋价格表。