商业地产项目市场调研分析
【调研分析】
影响商业项目成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易的繁荣程度及其影响力、商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产项目时，商业市场研究成了商业地产项目成败的桥头堡。
【工作任务】
通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、本市商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行SWOT分析，以上述调查资料基础，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析，捕捉赢利的机会。并把开发理念，转化成项目持续品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避凤险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出专业意见，使项目投资迈出成功的第一步。【主要内容】
1、项目定向市场调查研究工作
2、项目整体开发战略的制定工作
3、项目产品开发总体策略报告
【工作目的】
1、深度把握项目所在区域的商业环境，洞悉项目潜在的商业机会
2、赋予商业项目独一无二、个性化的主题概念，与竞争项目形成落差点，并提炼项目的核心吸引力
3、细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，塑造项目耀眼的特色性质
4、通过专业运作及战略联盟商家的实际需求，界定项目的战略定位，领跑同行业内商业市场，成为同
区域商圈的新商业革命引擎
【工作内容】
1、市场调研报告
通过对本市商业物业市场总体的供求情况和项目的区域性供求情况的调查及对特定目标群体的调查，了解目标商家的分布及消费心理、消费特征，整合地分析、判断本市商用物业市场未来3到5年内的趋势走向，从而为项目的市场定位、开发策略及项目规划等提供依据和指导性意见。
2、项目整体开发战略的规划制定
项目整体开发报告是在缜密的市场调查和分析研究的前提下，展开战略的基础思考及深度思考，具体对开发战略思想、产品整体开发步骤等方面进行综合性的研究，并就上述主要内容做出初步判断，确立未
来项目开发特点与进程的行动计划以在未来的地块开发、招商、经营中有计划地执行。从而为项目的开发制定一套整体开发决策和计划方案：
1、项目整体开发目标
2、项目整体开发战略
3、项目开发节奏的控制：分阶段开发战略
4、项目目标商家总体分析
5、项目总体战略定位分析
6、项目整体竞争策略考虑
7、项目核心竞争优势的构筑
8、项目年度发展策略
【调研分析策略】
一、市场调研步骤
第一步：界定问题
第二步：寻求解决问题的方法
第三步：制定调研方案
第四步：进入现场或收集数据
第五步：整理和分析数据
第六步：准备及呈送调研报告
二、市场调研分类研究
市场调研按以识别问题为目的和以解决问题为目的两个标准分类；
①以识别问题为目的的调研有助于确认潜在的可能发生的问题；
◇市场潜力攀升或下降◇市场分额扩大或缩小◇企业形象◇市场特征◇招商与销售◇市场趋势短期与长期预测
②以解决问题为目的的调研步骤
◇市场细分的依据◇确定细分的依据◇确定各种细分的市场潜力◇选择目标市场
三、市场调研各类各类
四、确定市场调研的方法
市场调研的准确与否，很大程度取决于所采用的市场调研方法。一般情况下，商业地产的市场调研可采用以下四种方式：
①直接调查
直接与政府人士、商业地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触、询问、请教，以较快的速度获得所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。
②间接调查
通过报纸、刊报及其他媒体收集有关商业地产信息、发展动态、市场分析等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。
③直接征询
这一方法的难度相对较大，但获得的信息具有较强的参照性，对项目的定位和营销的制定很有意义。使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。咨询调查要注意对象的选择，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次的被访人员，使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。
④现场“踩点”调查
调查人员以买楼者身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料，听售楼员介绍，实地调查观察，从而获得资料。不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑。尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面，内部人员和一些已购房人士作深入的调查，增大调查结果的可靠程度。
【调研分析执行】
一、商业项目宏观经济环境分析
①人口因素分析；②经济水平、GDP状况分析；③政策法规；④市政规划和建设；⑤社会环境及文化分析；⑥交通状况；
二、商业项目区域市场总体分析
通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对项目区域内经济环境、商业环境（本市商业环境、本区域商业环境、本商圈商业环境）、区域同类商业项目的现状、经营商家的承租行为进行调研分析。
1、项目所在城市商业环境分析
包括本市国民生产总值、GDP状况、生活水平、购买力、经济发展速度、人口及人口增长率等对区域商业地产市场发展的影响分析以及本市商业发展情况、发展模式、商业结构分布、商业消费特征等的分析。
2、项目所在区域商业环境分析
①区域商业现状调查分析
针对本区域即项目所在区域的商业整体规划、商业布局、商业功能及业态分布、商业网点的格局、商圈分布、商业形态、未来规划、主要商业项目规模及业态状况等进行调研与分析
②区域整体商业市场态势分析
供求走势、价格走势、租金走势、铺位分割走势、业态功能走势、交付标准等分析
③区域内行业情况分析
④区域内商户调研分析
各种类型商家的特点、选址要求、不同商业种类的承租能力及对承租面积的要求、不同商家对商场配套的要求
⑤区域内终端客户分析
消费水平、消费习惯、消费结构研究
⑥区域竞争项目调查
竞争商业项目开发地块状况研究、主题概念、功能区划、业态组合、工程进度、配套、现场包装、媒体选择、广告效率、售价、租金、招商率、商户组合、经营状况、物管等分析
⑦未来3－5年城市发展方向及项目区域地位预测
3、项目所在商圈及竞争商圈分析
商圈也称购买圈、商势圈，是指零售店以其所在点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的地理范围。理论上是由当地人口规模、人均可支配收入、出行成本、商业业态所决定。
销售活动范围通常都有一定的地理界限，即有相对稳定的商圈。不同的店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。零售店由于所处地区、经营规模、经营商品品种不同，商圈的范围、形态以及商圈内顾客分布密度存在着一定的差异，这说是“商圈效应”。
①商圈分类
商圈一般有两种分类方法，一是以顾客密集度来界定，二是以顾客到店的时间来界定。
第一种分类：此类商圈由核心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈构成。
核心商圈：核心商圈是最接近零售店的区域，顾客密度最大的区域，是主要商圈。核心商圈的顾客占55%―70%
次级商圈：次级商圈是指邻近商圈以外的区域，顾客密度较小。次级商圈顾客占15%―25%
边缘商圈：边缘商圈是位于外围商圈以外的区域，顾客最少密度亦最小，除核心商圈和次级商圈之外，
