九亭营销报告

上海松江九亭别墅项目研究和营销推广思考【第一章上海房地产市场整体情况】一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。

2001年，上海完成国内生产总值亿元，比上年增长%，高于全国个百分点，并连续第10年实现两位数增长。

上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均GDP达到4500美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。

全年房地产业增加值亿元，增长%，增幅比上年提高个百分点，其对经济增长的贡献率达到%，比上年提高个百分点。

2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海房地产不断带来新的增长点；根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见，2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”的要求。

随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。

2001年完成全社会固定资产投资亿元，比上年增长%，增幅比上年提高个百分点，投资总量超过历史最高水平。

投资结构继续改善。

全年完成基本建设投资亿元，比上年增长%；完成更新改造投资亿元，增长%；完成房地产开发投资亿元，增长%。

城市基础设施建设步伐加快，全年完成城市基础设施投资亿元，比上年增长%。

市区2200万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的发展提供坚实后盾3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。

某楼盘第二期整合营销策划报告引言：本报告旨在为某楼盘第二期的整合营销活动提供一个详细的策划方案。

本楼盘是一个高档住宅项目，位于繁华地段，由于第一期销售成绩喜人，为了进一步提升销售量和品牌形象，本报告将介绍本次营销活动的目标、目标市场、策略和推广计划。

一、目标：1. 提高销售量：通过本次营销活动，增加潜在购房者的兴趣，提高客户转化率，推动销售量的增长。

2. 增强品牌形象：通过精心策划的推广活动，塑造本楼盘的高端、豪华品牌形象，吸引更多客户关注和认同。

3. 提升市场份额：通过与竞争对手的差异化竞争，进一步拓宽市场份额，增加市场占有率。

二、目标市场：本楼盘的目标市场为中产以上收入家庭，特别是那些追求高品质生活的人群。

他们对居住环境、配套设施和生活品质有较高的要求，注重社区安全和高档住宅配套设施。

三、策略：1. 强调独特卖点：本楼盘将强调其独特的设计理念、建筑风格和豪华的配套设施，以吸引潜在购房者的注意和兴趣。

通过提供与众不同的住宅选择，打造独一无二的居住体验。

2. 创造紧迫感：通过限时优惠和独家特权，给予购房者在某一时间段内的优惠和额外福利，以引起购房者的紧迫感，加速购买决策。

3. 联合营销：与相关的高端品牌、家居装饰公司等合作，通过联合营销活动，提升本楼盘的品牌形象，将本楼盘定位为高品质生活的代表。

4. 物业管理：重视物业管理的质量，提供高效、便利的物业服务，加强与业主的沟通，提高居民满意度，以推动口碑传播和二次销售。

四、推广计划：1. 线上推广：通过互联网渠道，包括社交媒体、房产网站等，发布楼盘的详情和图片，提供线上预约和咨询服务。

同时，开展线上营销活动，如抽奖，赠送礼品等，以吸引潜在购房者的兴趣。

2. 线下推广：通过户外广告牌、电视广告、地铁广告等媒体渠道，将楼盘的主要卖点和优势进行宣传，提高品牌知名度。

同时，在现场销售中心进行开放日活动，邀请潜在购房者参观样板房和了解楼盘详情。

3. 联合营销：与家居装饰公司合作，为购房者提供家居装修方案和一站式购房服务。

食品销售季度工作总结食品销售季度工作总结1光阴似箭，日月如梭。

伴随着新年钟声的临近，我们依依惜别了紧张、忙碌的20__年，满怀热情和期待的迎来了光明灿烂、虎跃腾飞、充满希望和激情的20__年。

一转眼，来了达邦家具公司也快一个季度了。

回顾这三个月以来所做的工作，心里颇有几份感触。

在过去的三个月里，首先我要提到两个人，庞总和耿经理。

首先感谢庞总给予我们这样一个发展的平台，和用心培养;感谢耿经理给予工作上的鼓励和督促。

在二位领导的引领下，我们这个团队学到了很多的业务谈判知识和商谈技巧，并顺利的为下一步的公司业务发展迈出了第一步。

其次感谢这个业务团队，感谢同事们在工作上的相互鼓励和配合。

他们所有人都有值得我去学习地方，我从他/她们身上学到了不少知识，让自己更加的成熟。

三个月里不断与公司业务模式进行磨合，我为自己能成为达邦家具公司的一名业务销售人员深感荣幸和自豪。

我也更加的认识到了，一个销售人员的知识面、社交能力和商务谈判技巧决定了销售人员的销售能力。

为此，我经过查阅更多产品手册、家具资料、相关书籍和参加公司会议培训，在家具销售行业自身知识面层次上得到了一个更好的提高，并认识到自己现有的不足和长处。

以下我想说三个方面：一、在家具专业知识方面1)产品知识方面：加强熟悉办公家具产品的生产工艺、和材料特点、规格型号(包括面料和产品等)、生产周期、付货时间。

了解产品的使用方法、保养及维修知识;了解本行业竞争产品的有关情况;2)公司知识方面：深入了解本公司和其他家具生产厂家的合作背景、产品生产能力、生产技术水平、设备情况及服务方式、发展前景等。

3)客户需要方面：了解家具购买者(包括潜在客户)的消费心理、消费层次、及对生产产品的基本要求。

4)市场知识方面：了解家具市场的动向和变化、顾客购买力情况，进行不同区域市场分析。

5)专业知识方面：进一步了解与家具有关的其他方面的工艺技术知识，方便能更好的和不同的客户达成共识和业务范畴的交流，了解不同装饰设计公司在新的一年里的设计思维的转变，以便更好的合作。

本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==北九亭最新规划图篇一：2020规划调整图中国铁路最新规划图2020规划调整图中国铁路最新规划图篇二：九亭完整报告////九亭简介//////////九亭镇是松江的东大门第 1 页九亭镇地处上海市西郊，是松江区的东大门。

松江区位于上海市西南、黄浦江上游，总面积605平方公里，人口63万，是上海历史文化的发源地。

松江正以新城建设为重点，按照"一城三片"的城镇体系规划，加快发展大工业、大农业、大旅游。

九亭镇便捷的交通是九亭镇经济发展的优惠基础。

市级道路沪松公路横贯东西、水上航运独具特色。

南邻沪杭高速公路，北依沪青平高速公路，距虹桥国际机场8公里，离上海市中心18公里，镇内诸多交通线路直通上海市中心。

目前九亭人口不到10万，其中镇中心人口2万。

JIEXING Marketing Team九亭镇总体规划图第 2 页九亭镇经济结构日趋合理，以农业为主，工业为主导，第三产业为增长点的产业结构，坚持二、三、一产业发展方针。

招商引资实现新突破。

1999年至201X年引进外资项目80多个，项目总投资2亿多美元；内资项目320只，总投资8.6亿多元人民币。

第三产业繁荣发展，商业网点逐年增多，银行、超市、娱乐休闲等商业设施既方便九亭，又带动了相关产业的发展。

镇区面貌日新月异，沪杭铁路、沪松路立交桥相继建成；兴建了一批市郊一流的网络化道路、文化广场、步行街、种植绿化等；开办一流的九亭中学、九亭中心校、幼儿园；开发了多个智能型、体育型新颖居住小区。

位于九亭镇内的松江高科技开发区，基础设施总投资达1.5亿元。

3.7平方公里园区内65家企业落户、其中外资50家，皆是一批产品档次高、科技含量高、附加产品质高的新型企业。

占地6000多亩的久富经济开发区，被评为民营经济开发区、上海市管理规范小区，是松江区民营小区的领头羊、九亭经济重要组成部分。

上海九亭镇会舍工程诊断报告一、工程基本情况本案位于九亭镇中心成熟区域，东与七宝古镇、闵行莘庄接壤，西接佘山风景区。

工程位置东靠虬泾路，西临沪亭南路，南依淀浦河，占地面积为15万方，建筑面积4.4万方左右，规划为135套独栋别墅。

工程规划设计上引入淀浦河天然河水，将区内划分为15座活水岛屿，另建有近10万方芳疗森林和720M 滨河绿带，在区域内是一个具有一定特色的高尚别墅工程。

二、工程现状1、面临困境1.1 销售现状——四个月实现销售九套本案从2004年5月底开始销售，直到现在实现销售9套（网上交易数据）。

从SWOT中回顾研究本案，不难看到现实市场和现实销售的差距。

1.2 产品现状——优势、劣势、机会、威胁1)优势工程具有一定的规模性，同时在规划上都具有较强的市场认可力。

☐产品层面具有水系环境、生态绿化、环保保健等特色概念，特别是所传达的保健绿化观念在市场上具有一定的优势。

☐工程所处区域别墅类产品比较集中，同时拥有成熟地段、便捷轨道交通等居住配套优势，从而形成了一定的居住氛围。

2)劣势☐现阶段产品本身存在诸多不利因素（售楼处、景观、样板房、建筑单体等）因此在推广销售过程中自然会形成不佳的销售状况。

☐针对目前的工程进度和产品表现程度来看，目前的销售价格显然过高。

☐目前工程所依的淀浦河还在通航，这将会降低活水景观的观赏价值，并可能产生噪音等一系列的居住污染。

☐由于本案所倡导的保健植物、水疗法、水系概念等，相信未来的物业经管费也较同类档次别墅高出一大截（爱伦坡为2.6元/M2/月，而市场调研结果本案可能将达到4元/M2/月）3)机会☐目前周边市场尚无大批量上市别墅。

☐随着整个九亭镇越来越成熟，目前土地开发公寓工程的增加，商业设施的完善，郊区概念日趋淡化，都市别墅概念将有可能成为本案另一大卖点。

4)威胁☐宏观调控对别墅市场的影响以及购房贷款方面的多变政策都将成为别墅工程的隐患。

☐别墅产品整体宏观市场的降温趋势导致别墅类产品的市场去化力日趋下降。

////九亭简介//////////九亭镇是松江的东大门九亭镇地处上海市西郊，是松江区的东大门。

松江区位于上海市西南、黄浦江上游，总面积605平方公里，人口63万，是上海历史文化的发源地。

松江正以新城建设为重点，按照"一城三片"的城镇体系规划，加快发展大工业、大农业、大旅游。

九亭镇便捷的交通是九亭镇经济发展的优惠基础。

市级道路沪松公路横贯东西、水上航运独具特色。

南邻沪杭高速公路，北依沪青平高速公路，距虹桥国际机场8公里，离上海市中心18公里，镇内诸多交通线路直通上海市中心。

目前九亭人口不到10万，其中镇中心人口2万。

九亭镇总体规划图九亭镇经济结构日趋合理，以农业为主，工业为主导，第三产业为增长点的产业结构，坚持二、三、一产业发展方针。

招商引资实现新突破。

1999年至2001年引进外资项目80多个，项目总投资2亿多美元；内资项目320只，总投资8.6亿多元人民币。

第三产业繁荣发展，商业网点逐年增多，银行、超市、娱乐休闲等商业设施既方便九亭，又带动了相关产业的发展。

镇区面貌日新月异，沪杭铁路、沪松路立交桥相继建成；兴建了一批市郊一流的网络化道路、文化广场、步行街、种植绿化等；开办一流的九亭中学、九亭中心校、幼儿园；开发了多个智能型、体育型新颖居住小区。

位于九亭镇内的松江高科技开发区，基础设施总投资达1.5亿元。

3.7平方公里园区内65家企业落户、其中外资50家，皆是一批产品档次高、科技含量高、附加产品质高的新型企业。

占地6000多亩的久富经济开发区，被评为民营经济开发区、上海市管理规范小区，是松江区民营小区的领头羊、九亭经济重要组成部分。

招商引资截止2001年累计引进企业1550户，累积注册资金6.23亿元。

////轨道交通九号线//////////轨道交通九号线对于将来整个九亭镇的发展具有深远意义。

工程概况，轨道交通9号线工程是市府“十五”计划重大工程项目之一，自松江新城站到宜山路站全长31.336公里，沿途设车站12座，分别为松江新城站、大学城站、佘山旅游度假区二站、佘山旅游度假区站、泗泾站、九亭站、七宝站、外环线站、合川路站、虹梅路站、桂林路站、宜山路站。

九亭区域分析A.以沪松公路为界线，九亭可划分为南九亭和北九亭1.南九亭楼盘为新老结和〈住宅房和别墅>混和型社区.房龄主要为2000年至2005年为主.目前南九亭成交比较活跃,主要成交为均价6500/平方左右的次新房.2.北九亭新楼盘众多,目前己交房有3—5个楼盘,年底前至08年初将有8个左右楼盘交房.B.交通及配套1.轨道交通9号线、上佘线、沪陈线、松龙线、泗梅线、南佘专线、沪佘昆线、沪淞线、旅游1号线2.沪松公路——九新公路口在建卖场及几条商业街3.北九亭社区中央在建卖场及娱乐中心.4.周边有中学及小学、幼儿园、外国语学校C.九亭楼盘分布及细分1.摩卡小城(开心公寓)（小高层）摩卡小城位于九亭北区板块，九新北路和涞寅路交界处，类型：公寓，整体容积率1.3，建筑密度18%，绿化率43.7%，物业管理费1.55/平方，得房率：80－83％，外立面：涂料，车位：地面345个,地下498个。

该楼盘共分三期开发，总户数为1352户。

距离在建的轨道9号线步行约15至20分钟。

该楼盘于06年10月开盘销售，起价5600/平方，最高7000/平方，目前已经售磬。

第一期房源于07年6月底交房，第二期预计于07年7月底交房，第三期预计于07年12月底交房。

该楼盘主要购买者多为年轻人士，预计将来换手率较高。

2．金丰蓝庭(蔚蓝风暴)（小高层、多层）金丰蓝庭位于沪亭北路和涞坊路两条规划中重要商业街的十字交汇处，类型：公寓，绿化率40％，容积率0.9，外立面：涂料，车位：地上停车位：522，地下停车位：493，总户数为1409户，距离在建的轨道9号线步行约15至20分钟。

金丰蓝庭有自己的商业街及一个含游泳池、网球场，占地约22万平方米，其中住宅区总建面约17万平方米。

小区共分三期开发，其中一期约7.8万平方米,由15幢5～11层电梯多层/小高层建筑组成。

该楼盘于05年9月底开始销售，起价5378/平方，均价6800/平方，销售创6月九亭地区新高，目前已经售磬，该楼盘为西班牙式建筑风格，物业较完善，属于九亭地区中高档楼盘。

名字由来九亭镇，地处上海之根──松江的东大门。

清光绪三年（1877年），乡贤沈梦虎在泗泾镇与七宝镇全程十八里之中造凉亭一座，即为九里亭。

因亭距七宝、泗泾各九里，故名。

相传“九里亭”在蒲汇塘西端北岸，盘龙塘与横泾之间。

南宋僧法耸建，亭旁北即九里庵。

清中后叶，以九里庵为中心，四周茶肆酒楼，驿站马厂，店铺客栈林立，呈现一片“日招天下客，夜宿九里栈”盛况。

主要产业第一产业九亭历来是著名的粮棉产区。

农业以产粮为主，粮则以水稻为主。

2000年后，随着城镇建设和工业、房地产业的不断发展，九亭的耕地日益减少，截至2006年底，除高优高农业园区尚有4386亩耕地外，其余已开发殆尽（其中工业用地13614亩，房产用地11086亩）。

第二产业工业产值从1996年的15亿元至2006年达到158.1亿元，十年中年均递增26.5%。

2014年，九亭镇实现第二产业增加值50.9453亿元，完成工业产值236.8262亿元，工业利润19.8982亿元，工业投资额37028亿元。

第三产业商业在明清两代就很繁荣。

1998年起，家得利、农工商、联华、华联等超市相继落户九亭，镇区内大小商业网点5000多个。

2006年社会商品零售总额63385万元。

2014年，九亭镇完成第三产业增加值34.9319亿元，社会消费品零售额34.8172亿元，房地产投资额9.6580亿元。

文物古迹绫锦墩绫锦墩在蟠龙塘上，蟠龙塘中桥（今曾家桥）北沧泾与隐泾间。

吴越王后裔钱全衮于此种桑著书。

曾有谣：“绫锦墩，七缸金子七缸银”。

后人俗称高墩，墩今已夷为平地。

又因蟠龙塘南北及沧隐泾有四渡口，也称滩四渡。

杨维桢等有诗。

芝兰室，在绫锦墩，为钱全衮尚友（会友）著书藏书之室。

钱氏曾于此室著《松江府续志》十六卷及医书《海上方》等。

御史周伯温因名其墩为绫锦。

一语双关：桑养蚕吐丝织绫，又指文章灿如锦绣。

黄语有记，俞希鲁有铭。

九里亭九里亭在蒲汇塘西端北岸，蟠龙塘与横泾之间。

因亭距七宝、泗泾各九里，故名。

食品销售员工作总结In a certain period of work results screening, evaluation, and analysis of thelack of results, lear n from the experie nee.姓名：______________________单位：______________________时间：______________________编号：FS-DY-17276食品销售员工作总结使用备注：该资料可用于在一定周期内的工作结果的筛查，评估，并对成果的不足进行分析，以便从中吸取经验教训。

文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内I容。

大家好！时光飞逝，一眨眼20xx年的销售工作即将结尾。

非常荣幸能和大家一起探讨工作，总结经验，以下是我的述职报告，请大家评议。

我是xx客户经理xxx，负责客户xx食品，走过20xx年，市场风云变幻，受金融危机影响，xx我公司销售重点乡镇，车墩和新桥镇受到严重的挑战，大型工业区富士康搬于成都，达丰搬于重庆，日腾电子和龙工厂人员搬走3分之2，由于外来人口流失，曾经公司的形象街之一新桥庙三路生意萧条，原叶榭分销和国际食品城分销严重跟不上我公司的脚步，对我xx销售造成很大压力，但在朱经理的帮助和指导下，我们积极创新营销，营造消费热点，努力优化环境和服务，不但没有被困难和压力击垮，而且还取得了不错的业绩。

总结一年来取得的成绩，主要有四方面内容，这四方面内容都围绕着调整，提升，发展”和服务营销来展开的工作。

1.去年xx有2个经销商，全年销售xxxx万，经过公司调整关掉1个经销商，安排我负责xx言凡食品协助做好整个xx,在公司领导的正确方针指导下截止11月已经完成xxxx 万，同比增长1.76 % ,12月预计销售最低219000元-400000 万，在非常困难的情况下能取得这个成绩，跟公司领导正确的方针是分不开的。

让我看看你的城市，我就能说出这个城市的居民在文化上追求的是什么——美国著名城市学家伊里尔，沙里宁九亭大街——老镇中心：主要购物街道，KFC,经营品牌以中低档为主九新公路——嘉和阳光商场：缺乏规划，各类产品混杂经营一楼沿街商铺租金2.5元/天，售价1.5万/平。

九新公路近地铁口5分钟路程，租金4.2元/天，售价2.8万/平。

北九亭——盛汇广场：新兴的社区购物中心，品牌主力店，家居生活馆，建材馆，美食馆，休闲娱乐馆北九亭——奥园商业街：社区型商业街区，北九亭唯一一家上岛咖啡馆，规模较小，休闲娱乐为主沪亭北路临街商铺，售价3.6万/平，租金4.1元/天上海青年城——集商业、办公、公寓、酒店、娱乐为一体的时尚生活生活综合体关键词：地铁商业、集中休闲广场、滨河风情商业街、大型卖场、文化娱乐、休闲餐饮宣传优势：辐射力度大、大规划优势、人气优势、租售模式领先盛汇广场——集休闲、娱乐、餐饮、建材家具为一体的商业广场关键词：新城唯一商业街；邻里商业中心；生活性业态组合；庞大的消费群体宣传优势：新城中心区位优势；大规划优势，消费群优势，只租不售经营模式九亭镇主要商业业态分析——九亭没有形成非常积聚人气的商业中心；整体上缺乏统一规划，经营档次低、业态混乱；大型卖场主要以日用消费为主，主要经营品牌是华联和好又多；餐饮主要分布在泾路；休闲娱乐非常缺乏，以美容、足浴为主；九亭消费者分析——目前主要人口构成是外来务工人员，收入和消费水平都比较低，主要集中在九亭老镇区，如金汇商业街、九亭大街等地；各楼盘导入人群，收入水平和消费实力都比较强，他们大多喜欢结伴前往七宝或市区消费；九亭折扣店业务相对火爆，而中高档的商品相对而言，经营状况稍逊一筹，反映出目前九亭的市民消费以价格导向为主；对于目前九亭消费者而言，逛街的主要目的还是购物为主，休闲的潜在笑给暂未被挖掘；九亭消费者品牌意识尚未有效建立，对于国际知名品牌和国内一二线品牌并未有太多关注。

松江九亭九赢住宅区联体别墅项目投标书第一部分：营销方案初步设想1、项目基本情况a.占地面积：160亩，合106720m2；b.建筑面积：53360 m2；c.建筑形态：联体别墅；d.组合结构：以多联为主（6联、4联等），另设有双拼e.主力面积：180-200 m2；f.可售单元：267套左右；g.房型功能配套齐全：附送的有私家车库以及3.5 m2的佣人房；h.设有1500-2000 m2的小区会所；i.建设总成本为3950元/ m2；2、营销方案实施流程↓↓↓3、 确定营销目标中原公司的营销目标就是在正常的运作之下，通过分阶段的销售模式将产品均匀去化，使整个产品的销售量处在稳定的波段，这样的话目标市场不会因为产品消化的过快或过慢而产生流失和抗性。

经过初步的核计，我方有信心在15个月（包括预订期2个月）内完成267套单元的90%另外，从市场角度分析整个楼盘销售的旺季将出现在20XX 年8月份——20XX 年3月份,这期间的销售水平将高于平均的去化标准（每月15套）；而20XX 年6月份——20XX 年8月份以及20XX 年3月份之后的销售水平将因为天气和产品剩余的问题低于平均值。

目前，此类价位的联体别墅将受到市场上其他传统别墅板块以及新兴别墅板块的冲击，另外还有市中心该价位段产品对客户的分流，所以客户来源有很大的局限。

虽然中原方面可以通过销售策略来弱化滞销期的影响，但无法根本改变基本走势。

51525Jun-03Jul-03Aug-03Sep-03Oct-03Nov-03Dec-03Jan-04Feb-04Mar-04Apr-04May-04Jun-04Jul-04Aug-044、营销调研a.九亭区域概述九亭镇在沪松公路与诸光路交界处，以沪松公路为斜线，东邻七宝，南邻淀浦河，由四纵四横8条新路织成交通网，是松江区较为便捷的区块之一。

沿沪青平公路至虹桥机场约6-7公里，沿沪松公路可至七宝镇，继续沿漕宝路可方便抵达万体馆和徐家汇。