融创集团三年战略规划

结论：房价中长期趋势看涨。随着宏观调控作用的显现和 居民投资消费需求的释放，全国的整体房价会进入平稳 上升的阶段。
பைடு நூலகம் 2、土地市场
2004年，政府对经营性土地使用权出让严格执行“招拍挂” 制度等。土地出让更透明规范，跨区域开发政策门槛降低； 依据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，我国将 实行最严格的土地管理制度，严控建设用地增量。未来3年中， 政府仍将是主要的土地供应方，但土地供应量将有所控制； 另外，各地开发商手中有相当数量的闲置土地，由于受操作 能力和资金方面的限制，行业内针对土地和资金的合作将会得 到快速发展； 基础设施建设投资巨大，只能依靠土地产生的收益收回投资， 并通过城市的扩大，使基础设施得到充分的利用，因此卫星城 建设将是大型城市房地产发展的新趋势，同时也是我们土地获 取的一个重要方向。
2、区域间合作为房地产业的发展提供了史无前例 的契机
国内已经初步形成珠三角、长三角、环渤海、华中、成 渝、辽东半岛、胶东半岛等几大经济圈，各区域大交通体 系的构建和信息服务网络逐步完善，区域间协调发展已经 成为必然趋势，跨区域进行房地产开发门槛降低；
在国家大力发展珠三角、长三角同时，中央政府陆续提 出西部大开发、环渤海区域建设、振兴东北计划、中部崛 起战略等区域经济发展策略，为这些区域经济发展注入活 力，房地产发展潜力大；
3、房地产金融
2004年中央政府金融政策主要包括提高银行存款准备金率， 提高资本金比例，合理控制房地产贷款规模，提高贷款利率 等，重点控制投资过热，规范行业发展；
银行资金支持将向规模大、操作能力强的品牌开发企业倾 斜。目前能够得到银行大额授信的房地产开发企业不到20家； 能够得到银行信贷顺利支持的在200家左右；
5、区域发展不均衡
与宏观经济类似，全国各地区的房地产发展 不均衡程度较大，主要表现在：
土地出让透明、公开程度不同，仍有一些地区的 “招拍挂”只是一种形式
土地出让付款条件差异较大 政府对行业管理的规范程度有较大的不同 房地产消费市场成熟度差异巨大
6、行业竞争
土地储备量将决定公司未来的发展空间。土地储备从 一般的竞争态势上升到企业长远发展的战略高度； 随着行业的发展，跨区域开发快速扩大土地储备量， 成为房地产开发企业迅速做大做强的必然途径。目前， 和黄、招商、中海、万科等大型企业对未来的判断和行 动趋同，正积极扩大其土地储备，加快全国化布局； 随着市场的成熟，客户对产品的价值、价格更加挑剔， 对公司的操作能力提出更高的要求。
1、房地产消费市场
1999-2003年，商品房竣工销售面积比例呈逐年下降的 趋势，由1.47下降到1.23，销售面积增幅持续大于竣工 面积增幅，而04年截至11月份，商品房销售面积超过同 期竣工面积。房地产市场的需求量是旺盛、持续而且真 实的；
国家统计局数据显示，近三年来，商品房平均销售价格 增速连年攀升，从01年1.8%直到04年11月份的12.5％。 目前房价快速上涨，既有房改的因素，又有城市化的加 速（房屋拆迁、城市扩张）以及低利率的刺激。
融创集团三年战略规划
第一部分 融创三年战略 第二部分 现有战略布局思考 第三部分 融创全国化战略布局
第一部分 融创三年战略
一、宏观经济环境的分析 二、行业三年发展趋势分析 三、对我们自身的分析 四、融创三年战略目标
一、宏观经济环境分析
1、宏观经济的持续健康发展为房地产行业的长期发 展奠定了坚实基础。
3、城市化进程加速和居民消费能力增强给房地产业 提供了广阔的发展空间
当一个国家和地区人均GDP达到1000美元或者城市化率达到 30%，城市化将会加速发展。2003年底，我国人均GDP达到 1090美元，目前我国城市化率为40.5% ，已经进入加速发展 阶段；
到2020年，我国城市化水平将达到55-60％，在此期间约有 3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题，房地产行业 发展潜力巨大；
我国GDP连续多年保持较快速度增长，预计今年GDP增长率 将达9.4％，未来15年的增长速度将会维持在6%—9%之间； 据统计，2003年直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动 0.6-1.2个百分点。房地产行业已经成为带动国民经济发展 的强劲引擎；
一系列宏观调控措施已初见成效，中央政府通过行政与市 场手段调控经济的能力也进一步加强，将促进国民经济和房 地产行业的良性发展。
按揭贷款制度 目前作为商业银行资产质量最好的部分 之一，随着房地产市场不断发展，越来越多的商业银 行已经加入“按揭”贷款行列；
垫资施工 虽然国家开始出台了相关的文件规范工程 款支付，但由于建筑施工单位本身处于房地产价值链 的低端，市场竞争激烈，垫资施工已经成为行业的普 遍现象，近期不可能有太多变化。
（7）行业的发展必将催生大型和超大型企业的产生
国际上，发达国家平均排名前五位房地产企业在全国 住宅市场的份额10—16%。最大的房产企业在全国的市 场份额接近了3—8%。
中国经济的持续快速发展逐步与世界接轨，出现大型 及超大型企业是必然趋势。按照07年销售额预算，中 国的住宅市场销售额将超过1.6万亿元，在中国房价远 低于世界平均水平的条件下，出现占市场分额3%-5%的 企业，销售额也将达到500-800亿。
未来三年内，房地产开发投资对国内银行资金的依赖程度 将进一步降低，信托、外资基金、股权投资等融资渠道对房 地产的支持将进一步加强；
由建设银行和国开行申报的住房按揭贷款证券化方案已得 到央行和银监会的同意，报国务院审批。此举可以解决银行 资金流动性，增强银行对住房按揭贷款的积极性。
4、行业基本政策
商品房预售制度 在未来3年中不会有太大的变化，我 们要充分利用现阶段政策利好的一面，迅速做大做强；
人均可支配收入近三年来以每年增幅至少10%的速度持续增 长，以“吃穿用”为主的消费结构正在加快向“住行”为主的 消费结构转换。
二、行业三年发展趋势分析
2004年政府针对房地产行业出台了一 系列调整政策，这些措施内容针对性强，执行 力度大，为近年少有，而且这些政策将长期持 续地影响房地产行业的发展。