中国房地产2008年趋势分析

2008年长沙市房产市场年报 一、房产一级市场（商品房）（一）累计供销量分析（二）纯商品房供销趋势分析（以下章节商品房未特别注明均为纯商品房） （三）纯商品房销售价格分析（四）新建纯商品住房供求结构分析（按套数计）二、房产二级市场（二手房）（一）累计量分析（二）二手房交易均价分析（三）房产一、二级市场交易量对比分析（四）12月二手房网站房源采样均价分析（五）房屋租售比三、抵押情况统计分析四、产权发证情况五、2008年长望浏宁房地产发展情况（一）商品房（二）二手房（三）抵押情况统计分析六、本期市场的基本特征七、对2008年长沙房地产业的基本判断 （一）土地市场降温（二）商品房供销结构失衡（三）商品房价格涨幅回落（四）开发企业由扩张转向收缩（五）行业调控政策明显转向（六）租赁市场活跃，二手房市场开始回暖 八、2009年长沙房地产市场发展趋势 （一）货币政策将适度放松（二）财税体制将迎来新的变革（三）供销结构将逐渐趋于平衡（四）行业洗牌将加快（五）安居工程将激活市场刚性需求（六）两型社会和河西先导区的建设将催生新的活力注：1.本研究报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。

2.本简报中涉及的商品房分类价格仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。

对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。

2008年，受全球性金融风暴影响，中国房地产业出现下滑，长沙房地产市场步入调整。

面对严峻形势，市委、市政府认真领会中央相关文件精神，果断出台了一系列稳定市场的产业扶持措施，将住房保障与扩大需求并举，通过强化政府对市场的引导与监管，我市房地产市场在年末开始出现回暖迹象。

预计全年全市（含郊县）完成房地产开发投资约478亿元，与去年同期相比增长约14%，占全市固定资产投资比例约25%；全年商品房施工面积约4447万㎡，其中新开工面积约1631万㎡，竣工面积约687万㎡，与去年同期比分别增长约34%、48%、30%。

2008年珠三角（城市）房地产发展报告发布于：2008年10月1日出处：珠三角地产网研究中心观点【一】－－此轮跌价至少６０％以上１、根据我们收集的数据来看：目前发展商囤积土地量大于地方政府，而且，政府没有任何松动土地政策的迹象。

２、从去年的经济快速发展到了近期出台的过热的认定，调控经济过热的手段必定越来越严厉。

从央行票据到近期的他的特种存款，甚至于调息调按，说明了信贷紧缩信号开始了。

３、对于境外投资的逐步放开，大量过剩资金也都抽离至香港。

道理很简单，香港是自由港，资金自由，治安良好，回报率也高，最终要市场化，没有政策的持续变化。

从最近的火爆发行就能了解国内资金多么渴求到境外投资了。

一旦大量资金先行获得高额回报，更多的资金就会迅速撤离国内市场转而投入国际市场中去，这样一来国内的大量过剩资金就会变成紧缺资金。

４、根据我们研究中心的统计，截至２００８年８月，房地产行业负债率最高超８０％。

两市共有７５家房地产类上市公司披露了半年报。

这些上市房企上半年共负债达到３５１４．７亿元，比去年同期的２１２８．７亿元大幅增加了６５％．其中，负债总额超过１００亿元的公司有７家－－万科Ａ、保利地产、金地集团、首开股份、北辰实业、金融街、泛海建设，这７家公司的负债分别达到了７５２．７８亿元、３３４．３１亿元、２５８．６５亿元、１９７．０９亿元、１４３．１２亿元、１１７．８２亿元、１００．７１亿元。

７５家上市房企的平均资产负债率为５９．５５％，且具体负债率水平差别较大：负债率超过１００％的公司有１家、负债率低于１００％但超过８０％的有５家，负债率在７０％－８０％之间的有１６家，负债率在６０％－７０％之间的有２４家，负债率在５０％－６０％之间的有９家，负债率在４０％－５０％之间的有１１家，负债率在３０％－４０％之间的有５家，负债率低于３０％的有４家。

综合以上因素，我们认为，此轮房产跌幅至少要在６０％以上。

无论是政策，资金，还是房产自身的价值看，这次下跌，都在所难免。

对于2008年房地产市场价格的走势，中国社科院发布的2008年经济蓝皮书做出了明确的预测。

由于支撑我国房地产市场持续发展的因素将长期存在，我国房价的上涨趋势不可避免。

此外，目前我国地价房价倒挂现象严重，一些通过招拍挂出让的土地的楼面地价已经接近或高于同地段在售新建房屋的价格，必然使得未来房价大幅提高，这又造成很多地方开发企业通过推迟开盘时间、放缓销售速度等方式捂盘惜售，进一步拉高了房价。

2008年:房地产市场难以出现拐点文/上海《理财周刊》黄罗维在房地产市场上，2008年楼市的走向又成了大家目前关注的焦点。

特别是近一段时间来，一些城市出现的不少市场新动向更是把这一问题推到了风口浪尖。

近来，有关广州部分楼盘打折促销、深圳商品房成交均价下跌以及北京、上海楼市成交量大幅萎缩等现象，引起了房地产业内外的广泛关注，甚至有专家提出了“2008年楼市将会出现拐点”的论调。

但笔者认为，2008年中国楼市的拐点不会出现，市场仍将保持向上的发展趋势。

北京大学房地产研究所所长陈国强说:目前个别城市部分楼盘楼价出现波动的现象，要具体问题具体分析，并不等于楼市整体将出现拐点。

他认为，当前楼市的主要矛盾依然是供求矛盾，如果有效需求得不到满足，那么房价下跌的期望必然破灭。

拐点为何难现2007年的中国房地产市场的确演绎了一波令人难忘的行情，全国各地的房价都出现了不小的涨幅。

我们看到，年初首先是深圳、广州楼市领涨全国;5月份之后，沉寂已久的上海楼市也出现了快速上扬的行情;接着，楼市的上涨进一步蔓延到了许多二三线城市。

根据国家发改委、国家统计局的最新调查显示，2007年3季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨8.2%，涨幅比上季度高1.9个百分点。

进入10月份，70个大中城市房屋销售价格涨幅达到了9.5%，比上月高出0.6个百分点。

而对于年房地产市场价格的走势，中国社科院发布的2008年经济蓝皮书也做出了明确的预测。

由于支撑我国房地产市场持续发展的因素将长期存在，我国房价的上涨趋势不可避免。

深圳市2008年11月房地产市场分析深圳市房地产研究中心王锋一、1～11月房地产市场运行基本情况今年以来，随着国际、国内经济形势的变化，以及国家宏观经济调控的深入，我市房地产市场延续了去年下半年以来的调整态势，并呈现以下特点：一是房地产投资小幅增加，商品房建设规模有所减小。

2008 年 1～11 月，我市完成房地产开发投资亿元，同比去年增加 %，其中住宅开发投资亿元，同比去年增加 %；商品房新开工面积万平方米，同比去年下降%，其中商品住宅新开工面积万平方米，同比去年下降 %；商品房竣工面积万平方米，同比去年下降 %，其中商品住房竣工面积万平方米，同比去年下降 %。

二是新建商品房销售规模下降。

2008年 1～11月，新建商品房销售面积万平方米，同比去年下降 %，其中住房销售面积万平方米，同比去年下降 %。

今年 8、9、10、11月销售面积分别为万平方米、万平方米、34 万平方米、万平方米，11 月份销售规模有所增加。

三是新建商品住房价格呈现回落和调整。

按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计， 2008年 1～11月，我市新建商品住房价格同比涨幅分别为 %、 %、%、%、%、%、%、%、%、 -15%和-18%。

近四个月跌幅居全国首位；本市房地产信息系统统计，2008 年各月商品住房销售均价每平方米分别为15080元、16315元、13618元、11962元、11014元、12681元、16198元、14449元、12431元、12706元和 13547元，7、8、11月份房价有所上涨主要受高价楼盘大量入市拉动的影响。

特别是 11 月份，剔除高价楼盘的影响，房价为每平方米 9842元，房价下降幅度较大。

四是二手住房交易规模下降。

2008年 1～11月，二手住房交易面积万平方米，同比去年下降 %。

二手住宅与新建商品住房的比例为 :1。

今年 8、9、10、11月份，二手住房成交量分别为万平方米、万平方米、万平方米和万平方米，交易规模较小。

中国历年房地产调控政策一、概述中国历年房地产调控政策的演变，既体现了国家对房地产市场的深入理解和精准把握，也反映出我国经济社会发展的阶段性特征。

自上世纪末房地产市场启动以来，政策调控经历了从鼓励到抑制、再到稳定与优化的多个阶段，每一次调整都旨在促进房地产市场的健康发展，防范化解系统性金融风险，实现经济社会的稳定与繁荣。

在房地产市场启动初期，政策主要侧重于刺激住房消费需求，以房地产作为经济新的增长点。

随着房地产市场的快速发展，投资过热、房价过快上涨等问题逐渐显现，政策调控开始转向抑制过热和稳定市场。

一系列限制性政策相继出台，包括限购、限贷、土地供应管理等，以遏制投机炒房，防止市场泡沫。

进入新世纪，尤其是2008年全球金融危机后，我国经济受到冲击，房地产市场调控政策也随之调整。

在保增长、稳就业的大背景下，政策开始注重平衡房地产市场的稳定与发展，既要防止市场过热，又要避免市场过冷。

保障性住房建设也被提上日程，以满足不同层次、不同需求人群的住房需求。

随着“房住不炒”理念的深入人心，房地产调控政策更加注重长效机制的建立与完善。

在坚持调控目标不动摇的政策开始关注市场的差异化需求，实施因城施策、一城一策的精准调控。

房地产税立法工作也在稳步推进，为建立现代房地产税收制度奠定了基础。

中国历年房地产调控政策的演变是一个不断适应经济社会发展需要、不断完善和优化的过程。

随着我国经济社会的持续发展和房地产市场的日益成熟，调控政策将继续发挥重要作用，促进房地产市场的平稳健康发展。

1. 房地产产业的重要性及其对经济的影响房地产业作为国民经济的支柱产业，其重要性不言而喻。

它不仅是经济增长的重要引擎，还对社会稳定、就业市场、金融市场乃至城市发展产生深远影响。

房地产业直接拉动投资增长，促进建筑业、制造业等相关产业的发展，进而推动整个经济体系的增长。

房地产市场的繁荣能够刺激消费需求的增加，购房者在购买房产后通常会伴随家具、家电等消费品的购买，这进一步促进了经济增长。

2008年到2010年中国GDP、CPI、PPI走势及分析GDP:即国内生产总值(Gross Domestic Product)，通常对GDP的定义为：一定时期内（一个季度或一年），一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和提供劳务的市场价值的总值。

GDP是宏观经济中最受关注的经济统计数字，因为它被认为是衡量国民经济发展情况最重要的一个指标。

CPI:指数即消费者物价指数(Consumer Price Index)，是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。

PPI:指数即生产者物价指数(Producer Price Index)，衡量工业企业产品出厂价格变动趋势和变动程度的指数，反映某一时期生产领域价格变动情况的重要经济指标，也制定有关经济政策和国民经济核算的重要依据。

1991年到2010年国内生产总值GDP走势图1992年到2011年国内生产总值GDP季度走势图2008年11月到2010年10月CPI和PPI走势图具体分析：2008年：2008年全年国内生产总值300670亿元，比上年增长9.0%。

分季度看，一季度增长10.6%，二季度增长10.1%，三季度增长9.0%，四季度增长6.8%，全年增速9.0%。

全年CPI增幅为5.9%，PPI增幅为6.9%。

2008年主要调控分析：2008年，国际大宗商品价格剧烈变化，全球金融危机持续恶化，与全球经济联系日益紧密的中国经济遭遇了外部环境“过山车”般的巨大波动。

同时，年初的雨雪冰冻灾害和“512”汶川大地震，也让持续了五年两位数高增长的世界最大新兴市场感受到了意料之外的压力。

与此同时，决策层密切观察国际国内形势，审慎而灵活地实施了一系列果断有力的宏观调控措施。

从年初的“双防”到年中的“一保一控”，到9月的“保增长”，以及11月的“保增长、扩内需”，再到中央经济工作会议上，基调被完善为“保增长、扩内需、调结构”。

论中国房地产经济陈宇（A4纸，正文小4 行距22磅字数2000 在最终的打印稿上的左上角写上一号）众所周知，在2008年，以雷曼兄弟公司申请破产为标志，房地美、房利美申请破产，美联储注资等一系列的事件发生，宣告了作为世界经济中心的美国发生了金融危机，进而对世界的经济领域造成了重大的影响，并逐步危及其他领域。

而在中国，提到08年，人们不禁想到了很多很多令国人感动与自豪的事件，同时，老百姓的生活也慢慢地变化。

当时，国内的猪肉及蔬菜价格，还有粮油价格开始上涨，经济出现通膨现象。

而耕地及商品房价格在小幅度的下挫后，也开始了上涨。

在国外，有08年代后来的一段时间里，也发生了许许多多的国际事件，北非如埃及等国家频发大规模的游行示威活动，更有愈演愈烈之势，政权摇摇欲坠，而在阿拉伯世界里也不平静，利比亚的战火，叙利亚的抗议等等，在经济危机的大背景下，难道这些事件它们之间就没有联系。

虽然目前，国外局势紧张，但国内的形势仍可以算得上是稳定的，但是我们仍不可以不未雨绸缪，对未来的发展进行预测，并相应地调整策略。

不得不注意的是，近年来，人民币汇率浮动，大量的国外热钱涌入中国，并最终流向了房地产，房地产行业兴起，房市价格一路走高，每年都有较大的涨幅，有形成房地产泡沫的趋势。

为防止泡沫的做大及破裂，我们必须一预防为主，主动借鉴日本房地产破灭的经验教训。

日本房地产泡沫可以从以下几个方面分析：1.日元的升值与日本房地产泡沫有直接联系。

1985年，迫于美、英等其他G5国家的压力，日本签订了《广场协议》，日元加速了升值的步伐。

国际上许多资金流入日本并最终流入房地产市场，为其房地产泡沫的形成准备了资金基础。

2.长期低利率政策加速了泡沫的形成。

日本产品在国际市场上的竞争力，日本政府开始实行并长期实行了低利率政策，连续多次下调基准利率。

日本国内资本市场上的货币供给大幅增加，导致出现流动性过剩，大量资金游离于实体经济之外，流入股市和房地产市场，间接导致了房地产价格上涨。

［资料］1998-2008房地产历年来宏观调控政策回顾(2009-04-01 20:11:07)1998年住房分配货币化——标志着房地产业全面开始市场化2000年规范房地产市场2001年刺激消费，繁荣房地产市场2003年4月，121文件第二套住房提高首付比例——拉响宏观调控警报；7月，开始集中整顿土地市场。

2004年831大限，加强经济适用房的管理、加强房地产贷款监管、银行首次加息等政策先后出台——标志着宏观调调控开始2005年3月房贷优惠政策取消——调控涉及消费层面3月房地产税改革深入——调控触及交易环节3月国八条出台——调控上升到政治高度（旧国八条）5月七部委意见——调控加强、细则出台（新国八条）5月《关于加强房地产税收管理的通知》——从税收入手整顿房地产市场9月银监会212号文件——收紧房地产信托10月国税总局重申二手房交纳个税2006年4月房贷利率再次上调——调控卷土重来5月国六条出台——新一轮调控大幕开启5月国务院出台限制套型90/70政策——从供应环节改善房地产供求关系5月国税总局出台二手房营业税政策——开始着手整顿二手房市场7月未取得预售许可证不得发布预售广告——规范房地产期房预售制度7月建设部出台171号“外资限炒令”——打击房地产投资7月108号文强制征收二手房转让个人所得税——进一步打击房地产投资8月土地新政出台——规范土地市场，清查土地违规8月央行再次加息——宏观调控动用金融手段8月建设部出台廉租房管理实施办法——逐步落实住房保障政策9月房地产市场整顿，规范交易秩序9月完善二手房市场交易管理2007年1月建设部规范房地产经纪行业1月国税总局清算土地增值税——标志2007年新一轮调控的开始3月通过《物权法》10月1日起执行3月央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）6月加强外资管理——进一步扼制房地产市场外资过热8月国发〔2007〕24号文件，回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变9月央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为10月加强土地供应调控，缩短土地开发周期10月物业税“空转”试点扩至十省市12月外商投资房地产业限制范围有所扩大2008年1月国务院重拳打击囤地6月财政部和税务总局批复：企业为个人购房需交个税7月国土资源部明示“小产权房”无产权8月中国人民银行、银监会联合要求严格建设项目贷款管理10月土地可转让抵押继承。

杭州房地产市场现状与发展趋势分析（2008）一、近期事件回顾自从9月2日万科在杭州四个楼盘打折促销开始，杭州房地产市场进入了冰冻期。

无论新开楼盘还是已开售楼盘，均遭到很大冲击。

而万科打折之前，杭州楼市可以分为两极：一是开盘即取得较好成绩，例如泊林公寓、中凯东方红街、玉兰公寓均属此列；二是开盘即遭重创，例如南北西岸、现代景苑、云龙十一景。

这两类开盘销售效果的出现并不是偶然的，从策略上讲，六个楼盘均是比当时预期低价开盘，但效果决然不同，主要是先行动与后行动的区别，前者最开始行动，得到的效果比较明显，而后行动的由于市场上已经得到老百姓的预期效果并不明显。

另一个原因在于后者存在先天不足，南北西岸临近石桥路，现代景苑临近绍兴路以及德胜快速高架引桥，云龙十一景过于吵闹、设计水平处于九十年代、户型太差。

从万科打折以及到后面的南北西岸、野风现代景苑、华鸿汇盛德堡，可以看出最先行动的万科实现了其以降价促销的目的，而后跟上的促销成绩远不如万科，尤其是华鸿汇盛德堡，目前网上还无预定与成交。

万科在杭州打折的行为并没有引起大规模老盘的跟进，只有部分最受到影响的楼盘（如汇盛德堡），部分开盘不久但销售成绩不佳的开发商跟进（如南北西岸、现代景苑）。

可以说，汇盛德堡得不偿失，售楼部被占领，总部被砸导致办公地点暂时转移，而目前透明售房网的成交量依然为零。

二、利益相关者态度此次降价事件可以从开发商、老业主、潜在购房者以及政府四者的利益来看：1、开发商由于房价已经超过了杭州大部分市民的消费能力，加上深圳等地房价大幅下跌的影响，处于中国房产领跑者杭州房地产市场供需结构角色的万科更具领悟力和判断力。

早在2008年年初，王石就提出了拐点论，从消费者能力、房价/收入比、国际经验、我国城市化进程、人口因素等判断我国此次房地产调整是一次大规模、较长周期的调整。

因此，从珠三角降价到长三角上海、南京、宁波，然后蔓延到杭州，我认为这是一个必然的结果。

万科杭州降价打破了杭州房价不跌的神话，彻底改变了人们心中房地产保值增值的观点，颠覆了追涨的心理。

中国房地产行业近十年发展状况田丽娜（重庆大学2009级会计学二专，20090619）摘要:通过研究近十年房地产行业的发展状况，找到解决当今社会中房地产问题的办法，使得中国的房地产更趋于正常，使中国经济发展的更好关键词：房地产行业近十年发展状况一．十年的发展状况中国房地产市场发展的历史第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978 至1991 年)第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992 至1995 年)第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1995 至2002 年)第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003 年以来)而近十年(2001~2010)正好就是从第三阶段到第四阶段2000年-2001年房地产投资平均增长23％，其中2001年第三季度增长率接近32％，在经过一个季度的调整后，到2002年一季度房地产投资再次加速，前两个月增幅高达41％，4月份创1996年以来的月度增长新高，为43.4％。

1-4月份累计，房地产投资增长了38.8％，比上年同期增幅提高23.4个百分点。

但从随后几个月的增长趋势看，这种过猛的高增长在需求增长减退和各种刺激效应递减的影响下，呈现逐渐回落的趋势。

2002年全年增长28.2％。

下面通过对不同方向地产的投资来分析问题1.1社会房地产投资注：以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴，2008年与2009年数据来源于国家统计局2009年统计公报房地产投资同社会固定资产投资走势类似，呈逐年上升趋势。

即使在市场相对较差的2003年与2008年，仍保持了高速增长，显示出了开发企业对后世的乐观态度。

2009年增速对比市场相对类似的2007年增速明显下降，同比2008年也有所放缓，这与地王频出的2009年形成较鲜明对比。

反映出2009年不同企业的判断出现分歧，出现冒进与谨慎并存的现象。

1.2 住宅投资注：以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴，2008年与2009年数据来源于国家统计局2009年统计公报住宅投资走势与社会房地产投资走势基本一致。

《经济师》2009年第4期摘要:2008年随着美国次贷危机引发的金融危机，使得全球经济陷入恐慌，与次贷直接相关的房地产市场更是深受其影响，我国楼市也未能独善其身，各地市场的表现都较为低迷。

太原市的房地产市场在此次危机中也受到了一定的冲击。

文章就是在这样的背景下，对太原市2008年度的房地产市场进行了回顾分析，并就出现的问题提出了相关的建议。

关键词:房地产市场房价销售中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1004-4914(2009)04-267-022008年，对于中国房地产业而言是不平静的一年，经历了2007年的房价快速上涨后，2008年房地产市场陷入了疲软和无奈。

由于国际金融风暴和国内经济的影响，居民的消费信心受到了极大压制，房地产业面临着“市场交易萎缩、信心下降、开发商资金紧缺”的艰难局面。

如果说今年上半年是“山雨欲来风满楼”、暴雨将至的局面，那么下半年伴随着金融危机的爆发，则是完全的暴风骤雨，使得我国各地的房地产市场表现低迷，特别是很多一线城市。

但我市紧密结合自身的实际情况，认真贯彻落实国家有关房地产市场的调控政策，逐步完善和改进房地产市场管理的制度和办法，使得我市的房地产业较好地应对了2008年不利的市场环境。

一、房地产市场概述纵观我国近几年的房地产市场，可谓是调控不断：2006年至2007年9月是政策密集期，中央政府从土地、金融、税收、市场规范等方面频繁出手，抑制房价过高、过快增长；而后2007年10月至2008年8月基本处于政策空当期，直至今年9月16日首度下调人民币贷款基准利率（连续2次下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点）和存款准备金率（下调中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点），此“双率下调”被认为是国家宏观调控思路转向的标志，而后10月23日出台的减税和新房贷政策，11月26日大幅下调金融机构存贷款基准利率，以及12月21日发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，则是导向鲜明的楼市鼓励政策。

2008年宏观经济与政策分析进入新世纪后，我国宏观经济和房地产业都得到了快速发展，特别是2003年之后进入加速发展期，同时也让国内专家和政府出现了过快偏热的担心，从此国家也针对房地产业出台了系列宏观调控政策，但在市场处于狂热的时候效果十分有限，且出现了“越调越涨”现象，这直接导致了2007年国家新一轮的调控思路改变和更严厉调控政策出台――由市场发展到市场与保障并轨、9.27房贷新政及其补充通知、土地出让政策调整与清查、严打囤地等，这种趋严从紧的政策直到2008年上半年都没有松动。

然而，进入2008年8月份之后，全球性的金融危机爆发，并越演越烈，各国实体经济也遭受了巨大打击，中国宏观经济下滑明显，国家宏观调控政策也由“防通胀、防过热”迅速转为“保增长、求稳定”的基调上来。

而房地产作为国家宏观经济的重要支柱产业，横跨拉动宏观经济增长的“两架马车”――投资和消费，相关政策也全面松动。

为全面了解宏观经济、房地产业政策这一年来的走势，我公司对2008年宏观经济进行了精要总结和全年国家房地产调控政策分类整理，力图从宏观上找寻房地产市场发展的趋势，与贵公司共同探讨成都房地产市场发展的方向。

一、宏观经济总结精要◆世界经济由于美国次贷危机引发金融海啸，进而可能演化为全球性经济危机，悲观点看可能是上世纪30年代美国大萧条以来最严重的全球性经济衰退，持续时间可能长达10年；◆中国经济发展从过快偏热迅速下滑，GDP增速由第一季度的10.6％迅速回落到第三季度的9.0％，为2003年第二季度以来的最低增幅，预计第四季度会更低，很多机构预测都低于7％；◆物价冲高回落，CPI指数由2008年1月份的7.1％冲高到2月份的8.7％，之后逐月回落，11月份仅同比增长2.4％，通货膨胀压力大大减轻，也为银行利率下调创造了条件；◆2008年中国国内悲喜交集，从年初的冰雪灾害、3.14西藏暴乱、5.12大地震和之后的三鹿毒奶粉事件都让人悲愤和忧虑，但8月份成功举办奥运会又为国人带来喜悦、赢得声誉；◆2008年中国股市也成为千万股民的伤心地，从年初的5266点，到12月31日的1820点，下跌了65%，相对于2008年10月28日1664点的年度最低位下跌了68％，创下了18年最大年跌幅，截至2008年12月23日,沪深市场A股总市值从年初的32.44万亿元缩水到12.63万亿元,缩水超过61%，九成以上投资者亏损，而这些股民是社会消费的中坚力量，他们的财富缩水必然削弱了社会购买力和投资；2007.10.16盘中最高点2008.1.2开盘5265点2008.12.31收盘1820.81点2008.10.28盘中最低点沪市A股走势图◆2008年人民币继续升值，从2005年7月汇改以来对美元累计升值17.42％，相对于英镑、澳元等强势货币升值30％以上，加上全球金融危机的影响，我国外贸进出口大幅萎缩，2008年11月和12月连续2月出现负增长，这是1998年以来首次出现进口和出口同时呈现下降走势，致使外向型企业陷入困境，东部沿海出现大量中小企业“倒闭潮”，中国经济的一架“马车”歇火；◆2008年全国性房地产市场沿着2007年9.27房贷新政之后的下行走势继续下滑，加上5.12大地震的影响，房地产市场成交量急剧萎缩，很多城市的商品房成交量都萎缩了40-50％，不同城市的房价在坚挺一段时间后都出现松动，前期涨幅越大的地方这次也跌得越早、越深，像深圳最大的跌幅高达60％左右，一般城市房价的跌幅也在10-30％之间，市场终于给我们上了生动一课，购房者也回归理性和谨慎。

2008 年深圳房地产市场年度分析报告前言2008 年，深圳房地产市场延续了2007年年末的低迷态势，整个市场继续处于深度调整之中，并表现出以下特点：（一）房地产投资小幅增长，商品房建设规模略有减小房地产开发投资同比去年增长1.7个百分点，其中住宅开发投资同比增长0.36个百分点；商品房新开工面积同比略有下降，竣工面积同比降幅较大，其中商品住宅新开工面积、竣工面积降幅较大。

（二）土地市场交易冷清，其中住宅用地流拍率接近50%共成交72宗地块，土地总成交面积约为270万平方米，其中住宅用地共成交9 宗，土地总成交面积约为82万平方米。

（三）商品房新增供应套数和供应面积增幅较大与去年相比，批准预售商品房套数和面积有接近三成的增幅，批准预售商品住宅套数和面积也有不小的增长。

（四）商品房销售规模有较大幅度下跌1-11月商品房销售面积为334.57万平方米，同比去年下降37.5%；其中住宅销售面积为310.47万平方米，同比去年下降35.6%。

商品房销售面积自5月突破40万平方米后，以后数月均有所回落，至11月销售规模有所增加，但仍不及5月销量。

（五）商品住宅价格出现回落，趋于调整之中国家统计局公布的全国70个大中城市的房屋销售价格显示，近4个月深圳房价的跌幅居于首位；深圳市国土局的统计数据显示，商品住宅价格与去年同期相比也有不小回落。

从2007年的领涨全国房价到2008年的领跌全国房价，深圳房地产价格呈波浪形发展趋势。

（六）二手房挂牌均价持续回落，销售规模不断下降自年初以来，二手房挂牌均价一直处于下跌态势，到11月跌幅接近两成。

二手房的交易规模在7月达到顶峰以后，开始逐月回落，至11月略有回升，但仍不及7月销量。

总体来看，深圳房地产市场在经历了年初以来的长期低迷以后，受国家出台的一系列政策影响，近期市场似有回暖趋势。

然而，在表面的繁荣背后，对于楼市未来的发展我们应持有理性的心态。

尺度认为，对于未来楼市走向，既要看到有利的方面，也要看到不利的方面。