房地产开发项目经济测算培训(史上最全的测算实用课件)

经验值法 确定容积率，根据经验安排物业配比 缺点：配比的落地性不强，很难反映社区形态
配比反算法 通过容积率和产品配比反算 优点：较准确反映配比变化对方案的影响，对方案的落地性比较 有把握； 缺点：过程比较复杂，对经验要求比较高
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房地产开发成本构成
开发成本
土地出让费用 土地拆迁和安置 前期工程费 建安工程费 室外工程费 公共配套设施费 不可预见费用 开发期间税费（包含税收和规费）
逞能能死的，不要和地价、政府、专业公司过不去；商业就是商业不要 牵扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；
省钱省死的，省钱省出事了，竞争问题、质量问题、成本压力问题；
关于人力，是否具备了足够的项目运作、工程管理、财务管理、对外 公关人力，是否理顺了内部的管理体系；人力问题其实更是管理问题。
讨论：顺驰在发展扩张中，哪些问题值得检讨？
析
过程加价
开发模式
初步地价
地价变量
最可能地价
市
策略加价
场
利润预期
态
最乐观地价
场外公关
势
变量分析
企业发展战略
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传统价格模型
合理价格模型
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土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理
主要决策问题（钱、地、人）：
决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道 决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度 决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门
课题二：经济评价的应用
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我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和 经济评价，有什么实际应用
关于开发流程：

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测算目的与意义
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评估项目经济效益
通过测算，可以了解项目 的投资回报率、净现值等 关键经济指标，为决策者 提供客观依据。
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预测市场风险
经济测算可以揭示项目潜 在的市场风险，帮助开发 商在前期规避风险，减少 投资损失。
优化项目方案
通过对不同方案的经济测 算，可以比较各方案的优 劣，进而优化项目方案， 提高项目整体效益。
深入了解目标市场，包括 政策环境、供需关系、竞 争态势等，为制定投资策 略提供数据支持。
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项目定位与规划
根据项目特点、市场需求 和竞争状况，明确项目定 位，合理规划项目布局和 功能分区。
投资组合与优化
根据项目风险、收益和现 金流等因素，构建投资组 合，实现风险分散和收益 最大化。
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敏感性分析
对项目的主要经济指标进行敏感性分析，评估项目在不同市场环 境下的经济表现。
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房地产项目经济测算案例 住宅项目经济测算
项目背景
某开发商计划在市区内开发一个中高端住宅项目，总占地面 积10万平方米，规划建设20栋住宅楼。
经济测算指标
包括土地成本、建安成本、销售费用、管理费用、财务费用 等。
房地产项目经干济货测) 算培训(精品
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目录
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• 房地产项目经济测算概述 • 房地产市场分析与预测 • 房地产项目投资策略与风险评估 • 房地产项目经济测算实务 • 房地产项目经济测算案例分析 • 房地产项目经济测算优化与提升
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房地产项目经济测算概述
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广，吸引品牌商家入驻；最后根据租金收入和成本，计算项目的盈利能力和投资回报率。 • 测算结果：经过测算，该项目的总投资额为20亿元，预计年租金收入为3亿元，净利润为1亿元，投资回报率为5%。

经营风险
评估项目运营管理能力、市场竞争 等因素对项目收益的影响。
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案例分析：某项目收益预测与风险评估实例
项目概况
介绍某房地产项目的地理位置、 规划用途、建设规模等基本情况
。
收益预测
采用市场比较法、收益还原法和 趋势分析法，对该项目的未来收 益进行预测，并给出预测结果。
风险评估
从市场风险、财务风险和经营风 险三个方面，对该项目进行全面 的风险评估，并提出相应的风险
营销策略建议
根据市场竞争和项目定位，提 出销售策略、价格策略和推广 策略的建议。
投资决策建议
根据经济效益评价结果，提出 是否投资及投资规模的建议。
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产品定位建议
根据市场需求和项目特点，提 出产品类型、户型配比和装修 标准的建议。
风险管理建议
识别项目潜在风险，提出风险 防范和应对措施的建议。
未来房地产市场将更加注重品质提升 和多元化发展，如绿色建筑、智能家 居等。
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政策法规对项目影响
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土地政策
土地供应、土地出让方式 、土地使用年限等政策对 项目成本及收益产生直接 影响。
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房地产税收政策
契税、土地增值税、房产 税等税收政策影响项目投 资收益及市场需求。
包括学校、医院、商业等公共配 套设施建设费用。
基础设施费
包括道路、供水、供电、供气等 基础设施建设费用。
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成本费用核算方法探讨
制造成本法
将房地产开发过程中的直接成本和间接成本计入产品成本，适用于 单一项目的核算。
作业成本法
以作业为核算对象，通过成本动因将资源消耗分配到作业中，再分 配到产品中，适用于复杂项目的核算。

取值随意，缺乏说服力：
测算取值难以把握的方面：物业配比、容积率、建安成本和施 工成本分期投入时都会缺乏说服力。
基本假设缺乏弹性：
经济评价是建立于很多基本假设上的对开发流程的模拟，基本 假设不能等同于事实，必须考虑成本、市场和其它因素影响带来的 变化。
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如何成文优秀的经济评价报告——
步骤1：
明确基本假设，取得共识 基本假设的合理性比计算过程更加 重要
如何进行？（基本结构）
评价用在什么地方？
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内容构成
即项目总成本及费用，包括土地费用、前期工程 费用、建筑安装费用、基础设施费用、公共配套 设施建设费用、财务费用、管理费用、销售费用、 开发期税费、其他费用、不可预见费。

项目总投资
项目经营收入
经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自 营时的货币收入。包括销售收入、出租收入和自 营收入。其中前期策划项目的经营收入主要指销 售收入，极少涉及出租和自营收入。
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
物业管理
工程建设的相关知识2：
影响工程造价的主要因素： 建筑结构形式及建筑形态：钢结构＞框剪＞（小）框架＞砖混 外立面材质及设备等级：是否玻璃幕、外立面选材标准
施工取费等级：在施工定额的基础上加减
地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本 场地条件：是否平整、是否山地 抗震等级：6级、7级、8级 节能要求：是否满足节能规范 景观环境造价
环 境 评 估 及 排 污 费
方 案 审 批
建 设 工 程 规 划 许 可
城管大队 执法大队
规划局
开发办
建委基建科

假设项目基本指标 土地成本及楼面地价测算
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一般房地产项目的评价分析过程
建安成本及销售收入计算 建安成本取值参考
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净资产收益率=税后利润/所有者权益
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交流内容 -第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程 -第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
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一般房地产项目的评价分析过程
项目总投资包含项目
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一般房地产项目的评价分析过程
相关税费
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一般房地产项目的评价分析过程
房地产项目经济测算分析
交流内容 -第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程 -第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
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房地产开发项目的核心评价指标
项目的评价
在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润 率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。
销售利润率=销售利润/项目销售总收入 IRR—内部回报率（Internal rate of return），又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的 收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。是在考虑了时间价值的情况下，计 算项目投资可望达到的报酬率。

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P4
经济测算思路
开发商最关心的是什么？ 如何评判是否可行？
利润预期
静态测算
资金平衡
动态测算
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P5
经济测算思路
利润
收益
成本
税费
经济测算的三个基本项目
反推取地价格：反向测算，多少钱拿地能够赚到开发商想要的钱？
土地成本
收益
其他成本
预期利润
税费
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经济测算的步骤
4个步骤，10张表
P7
经济测算我们从何下手？
P30
2.前期工程费
2.4 市政设计费 取费标准：取费基数为主体建筑工程投资总额；建筑市政工程专业调整系数为1.0。
计算方法：市政设计费采用分档内插法进行计算 市政设计费=低档值+（高档值-低档值）/3
举例： 若某项目的主体建安工程投资总额为6000万元， 则该项目的市政工程设计费为192.47万元。 计算公式：市政工程设计费=（249.6万-163.9 万） ÷3+163.9万=192.47万元
和发改办价格[2003]857号规定。
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2.前期工程费
2.10 招标代理费
计算方法：分档计算（招标代理费计算器计算）。
举例： 某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下： 计算公式：100万元×1.0％＝1万元 （500-100）万元×0.7％＝2.8万元 （1000-500）万元×0.55％＝2.75万元 （5000-1000）万元×0.35％＝14万元 （6000-5000）万元×0.2％＝2万元 合计收费=1+2.8+2.75+14+2＝22.55（万元）
在这里将车位 情况梳理好， 方便后期计算。

2
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项目
开发建设投资
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
经营资金
项目总投资
总投资
估算说明
（1）+（2）
一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
1．土地费用估算
序号
土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发
9．销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及 专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福 利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代 销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为：
1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的1%~2%。 2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。 3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。
务可行性的一个经济评价指标。 2年期开发项目一般35%-45%的水平。
成本利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）/投资总额*100%
RPC= Profit Rate on Cost 成本利润率 GDV=Gross Development Value 总开发价值 TDC=Total Development Cost 项目总开发成本 DP= Development Profit 开发利润
▪税
▪ 其他费用 ▪ 不可预见费 ▪ 财务费用 ▪ 管理费用 ▪ 销售费用
▪ 其他
▪他
▪ 不可
▪否
▪财
▪ 财务
▪管
▪ 管理
▪销
▪ 销售
开发成本 开发费用
一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算