龙湖地产结构设计限额控制指标

附录四：设计质量控制规定第1条一般性设计错误1.专业内容矛盾，如: 形状、尺寸、位置等设计内容，建筑与结构或其它专业不一致2.本专业设计内容错、漏，如:建筑的平面图与详图不一致。

3.设计不周、构造或用料不当，有可能造成影响局部使用效果，或重要部位尺寸错误，有可能造成严重后果。

如:●建筑专业:结构承重部分在建筑图中未完全反映或错误；声光热防水节能等的技术处理欠妥等；面积指标测算与测绘院官方报告相差0.2%以上；规划中消防间距不够，而又未采取措施；规划中日照间距不够；防火分区面积超规定；●结构专业:各种门/窗洞高度不符合建筑设计要求，严重影响使用要求；存在明显的未设计部分，影响现场进度；结构标高与建筑面层要求不符；结构与建筑节点不一致；构件配筋、断面、标高标注错误、缺失等；钢筋混凝土构件配筋与计算书不符；应设置构造钢筋的部位不设或少设。

●给排水专业:选用了己淘汰的材料、设备。

管道布置不当影响用户使用，或无法施工；设备选型不经济，管线设计浪费，管井未出大样图；室内外管线接驳位置标高错漏等。

●暖通专业:选用了己淘汰的产品；机房布置未考虑检修条件；风机的消声、减震处理不当；设备选型不经济，管线设计浪费，管井未出大样图，吊顶未出剖面图等。

●电气专业:强、弱电各种线路布局，设备选型不当，出户管位置不合理，数量不满足使用要求等。

●总图专业:退线不满足要求；总图标注、角点与方案报批版不一致；不满足消防要求；设备、配套用房大小、布置不合理；出入口未采用集团物业标准模块。

4.结构专业计算、构造层层加码，造成严重浪费者。

如设计荷载取用过大，实际配筋又大于计算要求很多等。

5.施工图联审后，图纸变更总量超高2%。

罚款约定：各专业施工图联审后，还存在一般性设计错误，设计人未及时发现的，应及时改正，除按每项设计变更处100元的罚款外，还应按设计错误的影响程度，由设计人承担以下违约责任: ●影响施工进度的，每延迟一天罚款500元。

龙湖产品配置标准及成本限额
龙湖产品配置标准及成本限额可能会因产品类型、项目定位、客户需求等因素而有所不同。

以下是一些可能适用于龙湖产品的通用配置标准和成本限额：
1. 建筑设计：采用现代简约风格，立面材料以石材、瓷砖、涂料等为主，颜色以灰色调为主，窗户采用断桥铝合金材质，玻璃采用中空玻璃。

2. 景观设计：采用中式园林风格，包括水景、雕塑、灯光等元素，同时注重绿化和植被覆盖，提高小区整体环境品质。

3. 精装修：采用简约、实用的设计风格，材料选用环保、优质的产品，包括瓷砖、木地板、集成吊顶、智能家居等。

装修标准可根据项目定位和客户需求进行个性化定制。

4. 建筑材料：选用优质、环保、耐用的建筑材料，如混凝土、石材、瓷砖、涂料等。

5. 配套设施：根据项目定位和客户需求，配备相应的配套设施，如游泳池、健身房、儿童游乐场、会所等。

6. 成本限额：根据项目定位和客户需求，制定相应的成本限额，并在设计、材料、施工等方面进行优化，确保项目成本控制在合理范围内。

以上配置标准和成本限额仅供参考，具体实施时需要根据实际情况进行调整和优化。

第一篇建筑部分说明：（红色字体为在《施工图设计指引（高层建筑部分）》的基础上进行的修改，蓝色字体为不明白具体意思或有待商榷的部分）目录1重点提示 (2)1.1应保证强规控制性要求。

(2)1.2一期施工图的面积指标应控制在初设审批文件所规定的范围内。

(2)1.3首层大堂及电梯厅、商业及会所之公共走道净宽应考虑两边干挂石材的预留量。

(2)2总平面设计 (2)2.1道路设计 (2)2.2竖向设计 (3)2.3综合管网 (4)2.4配套设施 (5)3户内空间 (5)3.1砌筑材料： (6)3.2门 (6)3.3窗、空调百叶及护栏设计： (8)3.4厨房设计： (10)3.5卫生间设计： (11)3.6阳台及顶跃露台： (14)3.7空调 (16)4公共空间 (20)4.1顶层屋面（含上人屋面和非上人屋面）： (20)4.2标准层交通、设备核： (20)4.3入户大堂及电梯厅： (22)4.44.4架空层： (23)4.5车库设计： (24)4.6商业和会所： (26)4.7小区入口及围墙： (27)5建筑标高 (28)1重点提示1.1应保证强规控制性要求。

1.2一期施工图的面积指标应控制在初设审批文件所规定的范围内，如确有增加，须与甲方相关人员进行充分沟通、论证后再行决定。

1.3 首层大堂及电梯厅、商业及会所之公共走道净宽应考虑两边干挂石材的预留量。

2总平面设计2.1 总图布置2.1.1住宅朝向应尽量南北布置，以利于节能和销售；临市政道路住宅应尽量垂直或斜向道路布置。

2.1.2住宅和道路之间应适当留出私家花园的位置（私家花园的进深一般为2.5米～4.0米为宜），私家花园与外围围墙之间应适当留出巡逻和检修的空间。

2.1.3 应适当考虑公共景观的预留位置。

2.2 道路设计2.2.1住宅单元出入口（含独立入户的底跃户型大门）距车行道最近距离应≥3米，并宜作无障碍设计，同时应明确各栋建筑物出入口踏步、坡道的具体作法；其余高出路面的建、构筑物且无人行出入口的一侧与车行道路的距离均应≥2m。

龙湖地产各阶段图纸要求龙湖地产各阶段图纸要求1方案设计阶段：（20天）1.1工作时间：1)设计时间：20天（时间为自然日，不包含a.向甲方汇报、等待甲方确认时间；b.向政府部门申报、等待批复时间）2)涉及到的政府部门及工作时间：设计招标备案时间：25天1.2工作目标：1)配合甲方完成勘察设计招标备案工作2)完善总平面图，单体户型平面、立面的方案，核对经济技术指标，初步论证结构及设备系统方案，为后面的初设及施工图提供设计基础3)完成报规划审定方案图纸及文件4)确定立面方案（配合境外设计公司完成）1.3成果要求：1)报规划审定方案（用地规证）所需图纸及文件：”申报表”以现状地形图为底图绘制的总平面图（1：1000）”各层平面图、各向立面图、各主要部分剖面图（1：100或1：200）”拟建项目周围相邻居住建筑时，应附日照影响分析图及说明”规划意见书要求应附的有关文件图纸和模型”文件图纸A3装订成4册，其中封面、说明、总图加盖报审章、建筑师章；申报表加盖公章”总平面图蓝图A3报批折叠(4份)，设计单位、负责人、校核人、设计人签字，加盖报审章、建筑师章2)方案设计技术文件：”设计总说明”总平面图：包括设计说明书、设计图纸、鸟瞰图、模型”建筑部分：设计说明书和设计图纸”结构部分：设计说明书和结构布置图”投资概算（满足成本控制及限额设计目标要求）”结构设计方案：（PPT或文档图纸格式）”各单体结构方案，剪力墙、柱布置方案”地下车库结构方案及成本优化建议”样板间的基础图及钢结构加工图”小市政管线方案图：确定各种小市政管线方案设想;提供各种小市政管线与大市政接口管径和接口位置建议;初步确定化粪池的位置和数量;确定各主机房、变配电室的大约位置”设计说明书（暖通、给排水、强电、弱电）：确定智能化系统的总体构架及功能（包括弱电各子系统的种类、各子系统功能与项目融合的构想、系统功能实现展示的逻辑关系、产品选型的建议等）2初步设计阶段：（30天）2.1工作时间：1)设计时间：30天（时间为自然日，不包含a.向甲方汇报、等待甲方确认时间；b.向政府部门申报、等待批复时间）2)涉及到的政府部门及工作时间：”规划局：报用地规证及取得审定方案通知书（25天）”北京市民政局：报人防方案咨询及取得人防规划条件备案（15天）”北京市交通管理局：报交通（视项目具体要求）”北京市消防局：报消防（视项目具体要求）”北京市园林绿化局：报绿化（视项目具体要求）”北京市民政局：报人防初设，取得意见复函（10天）”超限审查办公室：结构超限审查（30天）2.2工作目标：1)配合甲方完成相关报批图纸及文件2)完成报工程规划建设许可证的图纸3)完成《材料设备清单》及《单体技术措施》4)完成样板间施工图（配合施工进度）5)结构设计优化；开槽图，配合完成护坡桩方案6)机电设计优化7)完成样板间总平面定位图、基础图及钢结构加工图2.3成果要求：1)报建设工程规划许可证” 建筑：a)1：1000总平面图；（5份）b)1：100或1：200各层平面图、各向立面图、各主要部位剖面图；（各1份）c)设计图纸目录；（1份）d)按A4规格折叠，加盖报审章、节能章及注册章”结构：e)基础底板图1份，按A4规格折叠，加盖报审章及注册章2)交通审批a)总平面交通组织流线分析图（2份）b)首层平面图（1份）c)地下各层平面图纸、停车库坡道详图（1份）d)建筑结构剖面图及立面图（1份）e)项目若采用机械停车设备，须提交机械停车厂家的设计方案及图纸（1份）f)交通影响分析评价报告（1份）g)所有图纸A4报批折叠,散图形式装入”城市建设档案盒”h)目录、说明、总图(报审章)，申报表(公章)3)园林图纸a)工程位置示意图b)绿地布置图(1：200,1：500,1：1000)c)剖面图d)首层二层及地下各层平面图e)所有图纸A4折叠装盒,2份(报审章)4)人防规划方案审批及备案a)人防规划总平面图表格b)总平面图蓝图A4折叠,4份(报审章)c)《人防建设规划明细表》1份(公章)5)人防初步设计及审批”建筑专业a)北京市人民防空工程设计审核送审表b)总平面图c)首层平面图d)地下各层平面图e)人防工程建筑平、剖面图f)人防室外出入口地下通道地面抗倒塌棚架及管理用房详图g)深度为初设深度，A4样式装盒(报审章、建筑师章)”设备专业：h)人防设计说明i)人防通风系统原理图j)人防各层通风平面图k)人防各层给排水平面图l)人防风机房大样图m)人防冰箱间大样图”电气专业：n)人防设计说明o)人防层照明平面布置图6)消防初步设计审批”建筑专业a)《建筑工程消防(消防设施)设计防火审核申报表》b)总平面图c)建筑的平立剖面图d)消防设计专篇e)如有需要进行动态分析f)所有图纸A4报批折叠,散图形式装入”城市建设档案盒”g)所有图纸(报审章建筑师章)申报表(公章)”设备专业：h)消防设计说明i)消防、给排水、热力等系统原理图j)各层消防平面图k)各层防排烟平面图”电气专业：l)消防设计说明m)各层应急照明平面布置图n)各层消防动力平面布置图o)各层消防布置图p)消防系统框图7)初步设计技术文件”建筑设计：a)初设说明b)总平面图c)完成初步平面图,立面图及剖面图d)完成建议之单元家具布置图e)各部分之细部设计及建筑材料设计f)典型节点详图g)各层平面图及必要之立面图/剖面图h)景观之初步设计i)幕墙之初步设计j)提供1：100单体建筑工作模型”结构设计a)完成设计说明b)完成结构平面图基础平面图c)完成抗震设计d)提供各部分可行之结构体系之多个方案,荷载取值及计算方法，做出分析及建议e)提供结构构件之基本尺寸并配合深化建筑设计f)人防规划审批,提供专业配合图纸g)结构超限审查所需图纸，文件”机电设计a)暖通负荷计算，确定各种冷热负荷b)管道及设备选型计算，确定主要设备的技术参数c)确定机电用房位置与面积、机电井道位置及面积、集水坑的位置d)确定建筑物内机电管线路由和主要设备布置e)确定建筑物内散热器、户内集分水器、空调机、强弱电箱、消火栓箱、强弱电系统末端点位和与建筑装饰密切相关机电设施的位置f)确定弱电各子系统的功能、网络形式（包括原理和控制要求的逻辑关系）g)确定小市政管线路由、机电管线进出建筑物的位置、各种井位、室外消火栓、水泵接合器及化粪池的位置和数量h)图纸（包括并不仅限于设计总说明、平面图（单线）、系统图、室内机电综合管线方案）、小市政管线及综合扩初图i)弱电图纸(设计说明、各子系统的平面及系统简图、园区总平面图)3施工图设计阶段（45天）3.1工作时间：1)设计时间：45天（时间为自然日，不包含a.向甲方汇报、等待甲方确认时间；b.向政府部门申报、等待批复时间）2)涉及到的政府部门及工作时间：”设北京市规划委员会：建设工程规划许可证（20工作日）”北京市民防局：人防施工图（20工作日）”施工图外审单位：外审（正常10个工作日，可以项目情况调整，但不少于5个工作日）3.2工作目标：1)完成人防施工图设计并通过审查2)完成施工图设计并通过审查3)总图竖向设计4)外管线综合设计5)配合完成工程预算(可选)、完成招投标3.3成果要求：1)人防施工图”建筑a)人防设计说明b)总平面图c)地下地上各层平面图d)立剖面图e)人防出入口详图f)门窗表及门窗详图各1份，A4样式装盒(报审章建筑师章)”结构a)人防结构设计说明b)人防工程结构计算书c)人防底板顶板墙体结构模板配筋图d)(报审章建筑师章)”机电a)人防工程采暖通风给排水消防电气(照明)的平面及系统图b)人防风机房大样图c)人防水箱安装图d)给排水大样图e)(报审章建筑师章)2)施工图审查图纸及文件”建筑：a)节能计算表、图纸目录b)总平面图c)地上首层平面地下各层平面图d)立剖面图e)墙身详图f)楼电梯详图g)公共卫生间平面详图h)门窗表及门窗详图i)节点详图j)封面目录总图说明平立剖(报审章、建筑师节能章)，以A1为主按专业分单体装订成册”结构：a)结构设计说明b)结构计算书c)基础图d)各层墙柱平法施工图e)各层梁平法施工图f)各层板平法施工图g)节点详图h)楼梯详图i)封面、目录、说明、基础平面加盖报审章、结构师章”设备专业a)设计施工说明、主要设备材料表b)消防、给排水、热力等系统原理图c)各层平面图d)户型、机房、卫生间及管井大样图e)立管图及系统轴测图”电气专业a)说明、目录、图例b)各层动力干线平面图c)各层照明平面图d)各层消防平面图e)各层弱电平面图f)防雷接地平面图g)强电系统图h)弱电系统图i)住宅户型通用图j)封面、目录、说明、一层平面加盖报审章，节能章3)市政综合施工图设计文件a)小市管线施工图b)小市政管线综合图c)小市政管线综合图需表示所有井位定位、交叉点管线控制高程和典型道路横断图4)户内管网综合图a)机电（含弱电）施工图（总说明、设备材料表、平面图、系统图及控制原理图、机房及管井大样图、安装详图）b)设备材料表需包含招标所需的全部详细参数c)室内机电管线综合图需表示所有明装机电管线（桥架）、灯、烟温感、喷淋头、摄像机、扬声器等天花上安装的明装管线和设施d)地下车库箱体综合图均表明所有箱体的位置（需标明强弱电箱、π接箱、消防栓箱等）e)毛坯房户内墙面机电设施综合布置图（需标明户内各种面板、可视对讲机、强弱电箱、散热器、空调室内机等的位置）f)强弱电平面图需标明所有设备及末端点位的定位尺寸g)弱电图纸需确定管线及设备布置、标高定位、规格型号、敷设要求、楼控点表及楼控的控制逻辑5)地下室管线综合图a)地下室各设备专业一定要进行管线综合，密切配合，设计时宜按（从上到下）风道、水管（喷淋）、电气管线顺序感谢您的阅读！。

龙湖·项目规划方案设计任务书年月1/ 72 / 7一、 项目概况、用地规划条件、设计原则与设计依据详见概念方案设计任务书；有\无情况变更，变更情况如下： 二、 项目定位原则：4.1 市场定位：城市核心区中高端住宅社区；4.2 住宅业态定位：高层+别墅；销售商业定位：一层为主，局部二层。

地块价值分析和布局示意见附图3、附图4；4.3 户型配置要求：3 / 7三、 方案设计要求： 3.1 总图设计： 3.1.1 交通设计：①、出入口：园区内需设置1个主要出入口，2个次要出入口。

其中车行1个，人行1个，人车混行1个；②、地下车库出入口：园区内需设置 2个地下室出入口；3.1.2 竖向设计：①、场地竖向：实现土方挖方及填方的基本平衡为设计原则；②、楼座竖向：高层住宅室内外高差控制在450～600mm ；沿街商铺室内外高差不大于200mm ，且不设置台阶；③、地库覆土：地库顶板覆土控制在1.5米内（局部进出楼座敷设管线区域，覆土可增加至1.8米）；④、挡土墙：场地内高差通过景观找坡解决，尽量不设置挡土墙； 3.2 地库设计： 3.2.1 平面设计要求：①、地库范围：确保地库范围轮廓方正、规整，外围轮廓线尽量与高层住宅投影外轮廓线重合；②、地库人防：人防防护单元与防火分区尽量吻合，口部利用塔楼高层住宅公共楼梯间，相邻人防主出入口部合并设置；③、地库柱网要求： 建议柱网7.8~8.1*7.8*8.1，设计中可使用矩形柱； ④、地库单车位面积：⑤、地库顶板：消防环路避免做在地库顶板上。

如无法避免，尽量沿外围布置将梁高带来的影响降到最小；⑥、地库设备用房：设备用房应设置在地库最不影响停车效率之处。

如有出地面风井，严禁出现在景观中心位置或对住宅户型有视线干扰处；3.2.2 层数、层高设计要求：①、地库层数：按照地下一层考虑，严禁做二层地库（设备夹层除外）；②、地库层高要求：结构形式为有梁楼盖，非人防：3.6米，人防：3.8米；3.2.3 出地面设计要求：①、地库人行出口：除借用高层住宅公共楼梯间外，其他园区内疏散出口尽量考虑开敞形式（无盖）。

设计分供方比选细则一、方案比选原则与流程：1.范围：建筑的方案设计，精装方案设计，景观方案设计，商业方案设计。

2.有效入围单位数量： 3-5家。

其中优秀设计分供方数量不得少于入围数量的30%。

3.组织责任人:项目研发经理负责建筑的方案设计、商业专项设计单位考察；项目景观经理负责景观方案设计单位考察；项目精装经理负责精装方案设计单位考察；4.流程：入围单位考察→发布邀请文件→设计沟通→方案比选会→议价→确定4.1.入围单位考察：b)考察报告内容应全面反映入围单位的资质、过往经验、设计费标准、设计服务，人员架构组织情况，以判断该单位是否可以胜任项目的设计工作。

4.2.发布邀请文件：邀请文件包括设计邀请函、设计任务书、设计合同。

a)邀请函详见附录1《设计邀请函》。

b)本制度不含设计任务书、设计合同的标准模板，将另行发布。

项目应根据实际情况，在集团发布的模板基础上完成。

c)要求设计院在提交内容中承诺满足我司的任务书、合同要求4.3.设计沟通：a)组织责任人应对入围单位就邀请文件进行交底。

b)组织责任人应在方案设计过程中，对设计单位关于项目的设计问题进行答疑。

c)交底记录和答疑文件应采用书面形式（传真、电子邮件）往来。

4.4.方案比选会：设计单位提交文件应包含方案（纸质文件和电子文件）和服务建议书（内含报价）两部分。

a)组织责任人负责组织召开方案比选会，会上完成方案评分和拆开报价文件。

b)参会人员：详见表1参会人员列c)方案比选以符合任务书要求、设计合理性、创新性、表达深度、单位的资质、过往经验、人员架构组织情况等多维度评判。

d)设计单位报价需密封提交我司。

完成方案比选后，由组织责任人负责拆开报价文件，现场需有专业对应的职能负责人、项目负责人监督。

非我司参会人员，不得参加方案比选会中方案评分、拆开报价文件环节。

e)确定方案比选第一的单位进一步议价。

4.5.议价：a)组织责任人负责组织，专业对应的职能负责人作为主责人必须参与。

龙湖地产集团总部建筑结构设计管理工作指引附件3：龙湖地产结构设计限额控制指标龙湖地产集团总部二〇一四年六月目录一、总则 (2)二、结构设计限额控制指标 (3)三、结构设计限额控制指标说明 (4)四、附表 (6)附表A:钢筋和混凝土含量统计表 (7)附表B：各公司结构设计限额控制指标 (8)一、总则编制目的：为加强结构专业设计管理，做好限额设计和成本控制工作。

编制时间：20014年3月主编单位：龙湖地产有限公司工程部使用说明：1. 项目结构材料用量指标（包括钢筋和混凝土）均不得大于本限额控制值。

各项目完成合约统计后，按《钢筋和混凝土含量统计表》（见附表A）的要求统计、上报。

2. 在结构方案定案与扩初设计之间，由设计院编写项目《结构统一技术措施》，经集团工程、地区公司设计管理部评审后，进行结构限额设计。

3. 本标准由龙湖地产有限公司工程部负责管理和条文解释。

制订依据：《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）二、结构设计限额控制指标各公司结构限额指标控制值对照表如下：三、结构设计限额控制指标使用说明1.结构材料用量指标计算规则为：计算范围内相应结构材料（包含梁板柱、构造柱、过梁、女儿墙、拉板等的钢筋（G）和混凝土（V），不含砌体)用量除以计算范围内的“结构成本计算面积”（M），即钢筋用量指标=G/M（kg/m2），混凝土用量指标=V/M（m3/m2）。

2.统计结构材料用量指标所用的“结构成本计算面积”计算规则如下：结构成本计算面积M=M0+M1+M2+M3+M4+M5/2+M6/2，其中：3.当项目存在留给装修加层的两层高房间面积（M7）时，钢材用量计算规则为：结构钢材用量=[G+(8～10kg/m2)*M7]/（M+M7）4.常规采用钢筋主要包括：直径6mm钢筋统一采用HPB300，直径8mm及以上钢筋统一采用HRB400；也可以全部采用HRB400钢筋。

〖龙湖设计标准〗龙湖结构设计指引篇怎么才能每天阅读到地产联盟的文章?【新朋友】点击上面蓝字〖房地产联盟〗关注,免费订阅最前沿的房地产讲座……………………………………………………………………龙湖结构设计指引篇结构设计 3.1 设计原则1) 结构设计需满足国家及重庆市现行结构设计规范强制性条文的要求，确保结构设计技术先进、安全可靠，顺利通过政府部门的检查和审图单位的审查：2) 结构设计需满足建筑功能要求，结构布置、结构构件尺寸要与建筑使用功能相适应，避免竖向构件局部突出、水平构件影响净高、完整的功能空间出现结构构件的情况。

3) 结构设计需经济合理，结构体系受力明确、传力简捷，做到精心设计，不断优化，结构造价和含钢量控制在要求范围之内。

4) 结构设计需保证产品的质量，避免由于设计原因造成开裂、渗水、不均匀沉降等质量通病的发生；5) 结构图纸需满足深度要求。

3.2 设计荷载1) 设计荷载需精确计算，荷载取值严格按照荷载规范，不得任意降低或提高，如遇特殊情况要调整荷载取值，需由龙湖确认。

2) 二次装修楼面荷载标准值统一按下列数值考虑，并在图纸注明二次装修时不得超过下列数值：客厅、餐厅、厨房、卫生间取0.8kN/㎡，阳台、卧室取0.6KN/㎡。

3) 墙体材料的自重，承重墙±0.00以下按普通粘土砖、以上按多孔粘土砖计算荷载，填充墙按混凝土空心砌块计算荷载；4) 室内地下室顶板考虑施工时临时对方材料或做临时工场的荷载，并在图纸中说明，荷载值取5kN/㎡，此荷载为临时荷载标准值，不与使用活荷载及二次装修荷载同时考虑。

5) 地下停车库顶板覆土荷载按实计算，活荷载考虑4kN/㎡，如为行车道则按行车荷载考虑；6) 遇特殊荷载取值需同委托方商量确定。

7) 验证每平方米建筑面积的总荷载是否合理，并告知委托方。

3.3 基础设计1) 基础设计应依据重庆市地基基础设计规范和重庆市地基处理技术规范；2) 结构设计人员需认真查阅地质勘察报告，分析地质参数，研究工程地质特点和有利不利因素，提出分析意见；3) 需要打桩时，需进行桩型、桩径、桩长多方案比较，不同单体可选用不同桩型，地基土对桩的支撑能力尽量接近桩身结构强度。

专业负责人应有2、3个以上的业绩、经验，市场反馈图纸质量好，负责意识、成本意识、服务意识强，在图纸修改和专业配合、工地现场配合等方面做得好，且专业负责人对项目有影响力和控制力。

二、重在事前控制、过程控制3.设计要求、成本控制意识的灌输与设计方的合作最担心的是风险，因此要加强设计前期的思想沟通和融合，特别要注意采取尊重平等的心态，进行质量标准的换位考虑，把我们特别关注的关键点灌输给设计方，每项设计要求必须与设计方充分沟通，并达成共识。

4.设计过程中必须控制的关键节点结构设计管理控制关键节点三、结构成本控制的技术关键点5.按照高度分界点控制建筑物高度建筑物高度、风荷载大小、地震设防烈度对结构成本会有较大影响。

当建筑物高度超过且接近分界点时，尽量通过优化层高、标准层面积、楼层数，使建筑物高度按照高度分界点控制。

比如，60米是50年一遇/100年一遇基本风压的分界点；30米是框架结构抗震等级的分界点；60米是框架—剪力墙结构抗震等级的分界点；80米是剪力墙、框支剪力墙抗震等级的分界点；抗震等级每提高一级，内力放大系数、构造措施均提高一级。

6.建筑物高宽比超限的控制高层规范规定：在6度及7度抗震设防区，剪力墙结构及框架核心筒结构的高宽比不宜大于6，框剪结构的高宽比不宜大于5。

首先需要明确的是，建筑高宽比超限不属于抗震超限的审查范围，即高宽比超限是可以的，但是必须采取适当结构措施，因为高宽比越大，主体结构抗倾覆力矩也越大，由此便会增加结构的成本，而建筑成本也会增加，因为同等面积情况下，高宽比越大的外墙长度越长。

对于不同地区，高宽比超限增加的成本也不同，主要的影响因素有：超限程度、风荷载、地震力。

例如深圳某项目为高层住宅，地震设防烈度7度，基本风压0.75kN/㎡，地面粗糙度C类，高度为99.8米，结构进深为13.0米，高宽比达7.6，比当地正常高宽比建筑，增加结构成本约45元/㎡。

7.三方面着手控制层高（1）控制结构梁高：结构本深最经济的取法是1/8~1/12的跨度，建议作1/12~1/15的跨度；综合减少的成本因素后，由于梁截面减小后增大的含钢量是值得的；层高控制关键部位：如公共走道、设备管线密集处等，建议采用宽扁梁、型钢梁；进行综合成本分析后，可考虑采用实心或空心无梁楼盖，无梁楼盖在车库顶板结构（楼板跨度、楼面荷载较大）中具有一定的经济优势，空心无梁楼盖在车库顶板覆土较厚（≥1.5m）或有消防车荷载时更有优势。

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。

物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。

下面一起看下为大家整理的物业管理制度文章。

龙湖地产施工图纸深度要求:结构1结构设计总说明每一单项工程应编写一份结构设计总说明，对多子项工程宜编写统一的结构施工图设计总说明。

如为简单的小型单项工程，则设计总说明中的内容可分别写在基础平面图和各层结构平面图上。

结构设计总说明应包括以下内容：1)本工程结构设计的主要依据2)设计0.000标高所对应的绝对标高值3)图纸中标高、尺寸的单位4)建筑结构的安全等级和设计使用年限，混凝土结构的耐久性要求和砌体结构施工质量控制等级5)建筑场地类别、地基的液化等级、建筑抗震设防类别、抗震设防烈度（设计基本地震加速度及设计地震分组）和钢筋混凝土结构的抗震等级6)人防工程的抗力等级7)扼要说明有关地基概况，对不良地基的处理措施及技术要求、抗液化措施及要求、地基土的冰冻深度，地基基础的设计等级8)采用的设计荷载，包含风荷载、雪荷载、楼屋面允许使用荷载、特殊部位的最大使用荷载标准值9)所选用结构材料的品种、规格、性能及相应的产品标准，当为钢筋混凝土结构时，应说明受力钢筋的保护层厚度、锚固长度、搭接长度、接长方法，预应力构件的锚具种类、预留孔道做法、施工要求及锚具防腐措施等，并对某些构件或部位的材料提出特殊要求10)对水池、地下室等有抗港要求的建（构）筑物的混凝土，说明抗渗等级，需作试漏的提出具体要求，在施工、期间存有上浮可能时，应提出抗浮措施11)所采用的通用做法和标准构件图集；如有特殊构件需作结构性能检验时，应指出检验的方法与要求；们施工中应遵循的施工规范和注意事项2 基础平面图1)绘出定位轴线、基础构件（包括承台、基础梁等）的位置、尺寸、底标高、构件编号，基础底标高不同时，应绘出放坡示意2)标明结构承重墙与墙垛、柱的位置与尺寸、编号，当为混凝土结构时，此项可另绘平面图，并注明断面变化关系尺寸3)标明地沟、地坑和已定设备基础的平面位置、尺寸、标高，无地下室时上0.000标高以下的预留孔与理件的位置、尺寸、标高4)提出沉降观测要求及测点布置（宜附测点构造详图）5)说明中应包括基础持力层及基础进入持力层的深度，地基的承载能力特征值，基底及基槽回填土的处理措施与要求，以及对施工的有关要求等6)桩基应绘出桩位平面位置及定位尺寸，说明桩的类型和极顶标高、人士深度。

龙湖景观要点一、控制软硬景比例软硬景比例控制总原则是在有限硬景总成本下，减少面积，做出精致感。

1.硬景（铺地+水景）占总景观投影面积比例：别墅5~8%、洋房6~9%、公寓7~10%，若有地上停车位可适当放松一点，若有人车分流，面积应更紧一些；2.一个项目室外硬质铺地不超过三种材料（水景除外）红色陶土砖、红缸砖、板岩碎拼、花岗岩、小料石、木地板，前两种有返碱很难避免，结合造价采购和不同档次的业态综合考虑；3.硬铺材料必须做面层保护，防止吸附污物(施工前封闭剂处理，施工后防护处理，勾缝密实可以减轻）；4.园区公共区域车、人行道路石材硬铺不宜采用大块材料，主要是易破碎和色差不好处理(高端项目或大量人流必经之处可以考虑小料石：滟澜山、颐和原著大门入口）；5.园区道路不宜人为过度弯曲，浪费材料、铺贴费用，种上植物后客户并不敏感（弯度不宜过大，施工难度大且浪费材料）；6.样板区步行道多用木甲板，施工速度快，与软景好搭配，但木甲板注意密排，避免女士高跟鞋嵌入；施工时注意龙骨（考虑人流量和承载力）。

二、管理乔木和大灌占总成本比例1.乔木+大灌（2m以上）占总苗木造价超过80%，其中大乔+中乔（5m以上）占总苗木造价超过65%。

2.苗木成本分配重点顺序：点睛树—大乔—中乔—小乔—大灌—点睛攀沿植物—中球灌—小球灌—攀沿植物(墙地)—草地被—片植灌地被—宿根花地被—草花地被三、控制挡墙面积1.尽量在总图阶段处理：a.通过道路标高调整，减少挡墙结构面积；b.通过放坡分级设立挡墙，减低自重力挡墙高度（重庆蓝湖郡、春森彼岸的处理方法）（上海艳澜山1#北取消一道挡墙放坡效果明显，通过几级台阶制造了山地的感觉）。

2. 不能避免挡墙的结构成本，也要尽量降低挡墙饰面处理成本，同时“软化”、“美化”挡墙：a.可用木桩、石块、砖在标高不高的堆土处设立挡墙，省去面材处理成本（如重庆西苑一组团消防车道旁的夹角处绿化）；b.用土坡埋掉挡墙，再在坡上绿化；c用常绿植物+开花植物+外墙漆美化，或木格栅+常绿植物+开花植物美化。

龙湖集团示范区设计标准一、示范区选址规划责任部门：体验中心输入项目：项目总体规划设计方案输出项目：示范区修建方案阶段成果：示范区修建方案会议管理：会议名称：示范区修建方案汇报会组织人：营销部体验中心参加人：体验中心经理、体验中心装饰装修专员及景观设计专员、营销部经理、营销副总、研发部项目设计专员、项目经理、项目土建工程师输出项目管控要点：1. 根据交地情况、工程进度、销售计划、成本预算决定是否采用临时售房部和样板房；2. 根据交地情况、工程进度、销售计划、营销策略等决定售楼处和样板房的总体位置；3. 售楼处的位置及示范区主入口的设置应方便该项目辐射的主要区域客户直接到达,避免因下列因素造成的绕行,影响客户的体验感受：①单行道,反方向车辆无法直接到达；②沿途交通道路品质低；③项目周边公交车出租车站位置不便,导致参观客户步行时间过长；4. 对于项目辐射主要区域客户的来访路线,考虑沿线城市景观对楼盘档次的影响；5. 考虑项目辐射主要区域客户的来访路线沿途路牌广告、交通指示牌的选定初案；6. 考虑示范区范围以外的客户接触点的景观等整体效果,针对项目规划红线外市政道路绿化及管理现状以及相邻建筑的影响和干扰等制定出良好的改善措施；7. 控制因售楼部和样板房的位置造成的施工实施难度及由此产生的成本增加及工程延期；8. 考虑客户在整个示范区内参观流线的舒适感和韵律感;针对客户在体验过程中眼、耳、鼻的感官效果进行有预见的、有主题的、有情趣的、有想象的装饰景观实施;项目专员应实地感受声音、气味等不利因素对示范区开放的影响;9. 样板房与售楼处距离不宜超过400米,否则应配备电瓶车等交通工具；10. 示范区内的客户停车点应靠近售楼处并相对独立,与售楼部距离不超过200米,否则应配备电瓶车等交通工具；11. 示范区内应设置不小于20个停车位的专有停车场,并应考虑销售高峰期的客户临时停车点；12. 售楼处和临时样板房的地坪标高应高于室外道路地坪标高600-900MM左右;13. 样板房选型原则：量大、设计有亮点、通过模型或者户型图难以表达、销售有难度;14. 样板房选址原则：①主要功能房的景观较好,能突出项目卖点并符合项目营销策略；②主要功能房与周边建筑无对视、无视线遮挡；③若样板楼无电梯,则样板房所选楼层不宜过高；15. 临时样板房的位置摆放应由示范区景观设计师统一进行规划设计;16. 为了有效地进行成本和品质控制,示范区的总面积应不超过30000平方米;二、售楼处土建施工图设计责任部门：研发部输入项目：售楼处土建方案和施工图输出项目：营销部售楼处土建方案设计审图意见和售楼处土建施工图设计审图意见阶段成果：售房部土建方案图、售房部土建施工图会议管理：会议名称：售房部土建方案设计汇报组织人：研发部项目设计专员参加人：营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专员及景观设计专员、研发部经理、研发部项目设计专员、项目部经理、景观项目部经理、造价采购部经理、项目土建工程师、项目安装工程师、项目景观工程师输出项目管控要点：1、与该项目的建筑风格结合；2、与该项目推广主题和调性的吻合；3、客户参观动线有利于销售道具的使用；4、各功能区的划分和各区域面积的需求：5、售楼处天棚梁下净高：主厅面积200㎡以下,5400≥梁下净高≥4200以上吊顶高度为4800MM－3600MM；主厅面积200--500㎡,8400≥梁下净高≥5400以上8400可为一二层中庭连通的共享空间、吊顶高度为7800MM－4800MM；6、建筑外装修与室内装修的临界点装修：售楼处室内外相接的地铺、连接内外墙的结构柱、女儿墙下沿、建筑门窗洞口含建筑朝向、视线、视野、雨篷、室内外标高含建筑与外界道路、花台、绿化关系；7、主要材料的采购难度；8、施工工艺能否达到设计要求；9、售楼处大门门洞净高≥2700以上；采用自动感应门；10、空调系统的主机隐蔽,朝西面风口增多,风口与天花造型吻合,配置功率不低于250瓦/ ㎡不低于大型商场空调负荷设计标准、室外温度39度时,室内温度控制在25度以内；11、考虑预留弱电系统管线穿梁洞口；12、玻璃幕墙横向龙骨是否影响到客户向外的视线；13、各专业施工图之间是否协调统一,各专业施工图是否对装饰空间、装饰效果有重大影响;三、样板房土建施工图设计责任部门：研发部临时样板房施工图责任部门为项目工程部输入项目：样板房土建方案和施工图输出项目：营销部样板房土建方案设计审图意见和样板房土建施工图设计审图意见阶段成果：样板房土建方案图、样板房土建施工图会议管理：会议名称：样板房土建方案设计汇报组织人：研发部项目设计专员参加人：营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专员及景观设计专员、研发部经理、研发部项目设计专员、项目部经理、景观项目部经理、造价采购部经理、项目土建工程师、项目安装工程师、项目景观工程师输出项目管控要点：1.建筑①建筑户型分析,是否有优化之处,如是否有黑卫,空调位是否布置合理,平面与立面关系正确等；②户内标高关系是否合理,如阳台、露台、卫生间的降板高度,户内楼梯与门窗的标高关系；门窗洞口的尺寸高度等;高层项目样板房室内门洞净高要求≥2250ｍｍ,所有项目卫生间门洞净高≥2200ｍｍ,主入户门及外门窗按照交房标准高度修建；③门型窗型及其开启方式的建议；④建筑外墙装饰效果、装饰材料及工艺的建议含阳台栏杆、外墙面砖、石材、涂料、木作等；⑤临时样板房需要10㎡ --15㎡的入户遮雨区；2.结构①结构形式是否合理,临时样板房建议采用砖混结合钢架屋顶的结构；②结构图与建筑图是否一致,结构预留门窗洞口和结构板面标高是否与建筑图一致等；③是否有现梁现柱情况,是否有结构降板影响层高的情况；3.安装①空调机位、热水锅炉、强弱电箱、天然气表、水表、燃气探测器、对讲门机、红外报警、紧急按钮等设计是否齐全按配置标准以及位置是否合理；②阳台、露台、空调机位的地漏、排水立管是否设置合理,户内主要房间是否有给排水明管,是否设置有管井；③冷热水管是否安装到位、预留预埋穿墙洞口是否设置尤其是结构梁柱部位,尽量走天棚阴角明装装修时吊顶处理,不得暗埋在墙体或地面内；④卫生间排气口是否设置合理,厨房烟道设置部位及止回阀开口方向是否合理；⑤空调功率：约250瓦/ ㎡；空调的安装：室内机水平正对预留的冷媒管口,冷媒管包裹粗细匀称美观且裸露部分≤100ｍｍ,采用分体式空调室内机也可用风机盘管;⑥样板房户型确定及完成面净空尺寸测算；公式：轴线尺寸-墙体厚度-5cm抹灰层；四、体验区景观设计责任部门：体验中心景观专业架构未完善前由研发部出图,完善后由体验中心自行出图输入项目：研发部出图体验区景观方案和施工图；体验中心出图体验区总体景观概念、方案及施工图设计；输出项目：研发部出图营销部体验区景观方案审图意见和体验区景观施工图审图意见；体验中心出图体验区景观方案和施工图阶段成果：体验区景观方案图、体验区景观施工图、方案阶段技术经济分析报告、施工图阶段成本测算会议管理：体验区景观方案汇报会组织人：研发部或体验中心景观设计专员参加人：研发部或体验中心景观设计专员、研发部经理、营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专员、景观组经理、造价采购部经理、项目部经理、景观项目部经理输出项目管控要点：1.景观方案风格与售楼处的风格吻合或互补；与项目整体风格特征吻合；体现景观概念价值,提升售场品质;2.参观流线的合理组织及重点景观的效果展示；3.充分考虑营销需求及展示效果,合理组织景观序列、游览节奏以及场地内的各种景观元素,有效管理视线.4.景观要素应尺度合理、材质、色彩等主要特征应与项目整体吻合,确定软景效果及基调树种,骨干树种应考虑种植季节;5.应与建筑师及各专业工程师协调平立面、结构、管网、照明、水循环等相互关系;6.主要功能房间主卧室,客厅景观为重要设计点；7.景观中的导示系统、景观家具灯具、导示、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等及小品效果应与项目风格有呼应；五、售楼处室内装修设计一选择装修设计单位责任部门：营销部体验中心输入项目：装修装饰设计单位和售楼处建筑修建方案输出项目：装修装饰设计合同、装修设计任务书阶段成果：装修装饰设计合同、装修设计任务书输出项目管控要点：设计单位选择和设计合同编写一、设计单位选择：1.设计师风格筛选；2.设计师曾作项目考察；3.专业服务口碑评价：施工图深度和及时度、家具饰品建议的可操作性、现场指导的配合度；4.设计费标准：500-1200元/㎡根据项目大小和设计师知名度；5.不利因素分析：施工图深度和及时度、装修和家具饰品造价及资源;二、设计合同编写：1.造价控制标准；2.设计周期、装饰配合需求、到场指导次数；3.项目设计意图的描述；放入设计任务书模版中4.与境外设计公司合作时,建议对方在国内注册分公司;否则在合同中有关纳税、税率、境内劳务比率及付款时间应与财务进行沟通；5.设计合同及设计任务书模版另附；二装修设计和装饰设计责任部门：营销部体验中心输入项目：售楼处装修概念、方案和施工图、售楼处家具饰品装饰方案输出项目：营销部售楼处装修概念审图意见、售楼处装修方案审图意见、售楼处装修施工图审图意见和售楼处家具饰品装饰方案审查意见阶段成果：售楼处装修概念图、售楼处装修方案图、售楼处装修施工图和售楼处家具饰品装饰方案会议管理：会议名称：售房部装修概念、方案、施工图汇报会组织人：营销部体验中心参加人：公司总经理大型重要项目、营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专员、营销部项目前期岗销售主管、研发部项目设计专员、造价部装修工程师输出项目管控要点：1.与该项目的建筑风格、客户定位的吻合；2.与该项目推广主题和调性的吻合；3.通过设置停止检查点以保证装修装饰实施效果、并降低纠错成本：停止检查点质量检查报告模板另附1 所有造型完成但未上面材前；2 所有面材工作完成后;3 参加人：同上4.客户参观动线有利于销售道具的使用,工作人员工作流线尽量隐蔽；5.各功能区划分和各区域面积需求：7.售楼处主要天棚装修后净高：主厅面积200 ㎡以下,4800mm≥净高≥3600mm,主厅面积200--500 ㎡,7800mm≥净高≥4800mm；其他区域净高≥2800mm8.销售道具的位置和尺寸,销控墙的位置和尺寸；9.室内平均照度：200LUX----250LUX；10.男女卫生间的蹲位、小便池各2个以上,男、女卫生间至少须有1个马桶,带扶杆；尽可能设置儿童洗手台；11.弱电系统：电话--前台2条、签约区1条、财务室2条、置业顾问办公室1条、营销经理办公室1条、洽谈区地插2条不需要、吧台区1条、保安室1条；网线--前台2条、签约区3条、财务室2条、置业顾问办公室2条、洽谈区地插2条、保安室1条;网络系统可设计为无线网络系统；12.监控系统：售楼处出入口设监视器一个位置能兼顾售场大厅、财务室收银上方设监控器一个,控制设备设在保安室；13.设背景音乐系统,控制系统设在吧台;14.员工办公室及储藏室、监控室、保安保洁室装修标准：1天棚：石膏板乳胶漆刷白或矿棉板吊顶2地面：普通地砖或普通地毯3墙面：乳胶漆刷白六、样板房室内装修装饰设计一选择装修装饰设计单位责任部门：营销部体验中心输入项目：装修装饰设计单位和样板房建筑修建方案输出项目：装修装饰设计合同、装修设计任务书阶段成果：装修装饰设计合同、装修设计任务书输出项目管控要点：设计单位选择和设计合同编写一、设计单位选择：1.根据项目建筑形态及定位选择相应档次的设计师2.根据本项目的设计周期,考评设计师的施工图完成的深度和及时度,原则上时间紧张的项目优先选择配合度好的设计公司；在时间较充裕的情况下,可优先选择有潜力的新设计师；3.确定本项目样板房的风格,同时展示多套样板房要保证风格的多样化；4.初步确定一、二位备选设计师后,对设计师曾经完成的项目进行实地考察,考察重点是设计师的风格特点,原则上要指定设计师擅长的风格；5.确定装修设计师,再根据设计师的特点确定装饰设计是否分开委托,根据实际情况,装饰分开委托的形式可以是软装全包,也可以是纯饰品委托；6.装饰设计师的选择；二、设计合同编写：1.造价控制标准；2.设计周期、装饰配合需求、到场指导次数；3.项目设计意图的描述;4.与境外设计公司合作时,建议对方在国内注册分公司;否则在合同中有关纳税、税率、境内劳务比率及付款时间应与财务进行沟通；5.设计合同及设计任务书模版另附；二装修设计和装饰设计责任部门：营销部体验中心输入项目：样板房装修概念、方案和施工图、样板房家具饰品装饰方案输出项目：营销部样板房装修概念审图意见、样板房装修方案审图意见、样板房装修施工图审图意见和样板房家具饰品装饰方案审查意见阶段成果：样板房装修概念图、样板房装修方案图、样板房装修施工图和样板房家具饰品装饰方案会议管理：会议名称：样板房装修概念、方案、施工图汇报会组织人：营销部体验中心参加人：公司总经理大型重要项目、营销副总、营销部经理、体验中心经理、、体验中心装饰装修专员、营销部项目前期岗销售主管、研发部项目设计专员、造价部装修工程师输出项目管控要点：装修：1.与该项目的建筑风格、客户定位、消费引导的吻合；2.与该项目推广主题和调性的吻合；3.通过设置停止检查点以保证装修装饰实施效果、并降低纠错成本：停止检查点质量检查报告模板另附1所有造型完成但未上面材前；2所有面材工作完成后;3参加人：同上4.户型特点分析,亮点展示和缺点弱化,平面布局和立面造型的设计效果应超越客户对户型面积的期望值；5.色彩不宜太深,营造出亮丽的舞台效果；≥平均照度≥250LUX；一般采用石英射灯光源,且2500＜色温＜6000；7.配置功率不低于250瓦/ ㎡不低于大型商场空调负荷设计标准、室外温度39度时,室内温度控制在25度以内；8.别墅、花园洋房项目样板房室内门洞净高要求≥2400ｍｍ,高层项目样板房室内门洞净高要求≥2250ｍｍ,所有项目卫生间门洞净高≥2200ｍｍ,主入户门及外门窗按照交房标准高度修建；9.展示期间户内门的门扇不安装；10.衣帽间以开敞式为主；11.公寓楼项目的厨柜可不做吊柜,以增大厨房视线尺度；12.关于开关和插座：13.临时样板房：室内的所有灯具开关由入口处一组开关控制保留台灯和空调插座,取消其余插座；14.现房样板房：所有开关、插座按正常设计；15.临时样板房不接上下水,浴缸、马桶、花洒只作放置安装；现房样板房的浴缸、马桶、花洒等厨卫设备按可使用标准安装;13.临时样板房：室内的所有灯具开关由入口处一组开关控制保留台灯和空调插座,取消其余插座；14.现房样板房：所有开关、插座按正常设计；15.临时样板房不接上下水,浴缸、马桶、花洒只作放置安装；现房样板房的浴缸、马桶、花洒等厨卫设备按可使用标准安装;装饰：1.每套样板房的装饰策划一个故事和色彩主题,围绕主题进行氛围的营造；2.装饰的家具及装饰品风格应与硬装设计及项目类型相符,并控制好品质、造型；3.家具尺度的控制,应匹配室内空间尺度,并体现室内空间宽敞；家具的数量控制合理；4.家具的制作过程中质量检查至少一次；5.尽量避免样板房内的固定家具由装修施工单位制作,就由家具厂制作或购买成品；6.室内主要吊灯应控制尺度；7.布艺的使用应重点考虑关联性；8.庭院、阳台及灰空间重点挖掘功能和设计；9.当同时完成3个以上样板房时,软装设计师建议选择两位；。

设计
1. 配置标准档次：
A档——当地同类业态平均房价140%≤售价<当地同类业态平均房价200%
B档——当地同类业态平均房价80%≤售价<当地同类业态平均房价140%
C档——售价<当地同类业态平均房价80%
启动会前项目依据上述规则确定档次，第一次开盘前1个月回顾项目售价及利润率对档次影响，回顾情况2. 档次降级说明：
当毛利率≤25%（对应利润率15%）时，档次级别从A档降为B档；
当毛利率≤15%（对应利润率10%）时，档次级别从B档降为C档
3. 严禁屋面坡度大于45°
4. 原则不设置转换层，如果项目特殊需要，需通过集团运营部审批
于1.2mm，内嵌不燃性材料制成的膨胀防火胶条；门扇钢板厚度不小于0.8mm；不带螺度不低于3.2mm；
木质防火门；
0%%
售价及利润率对档次影响，回顾情况须抄送集团营销部及运营部；档次若需调整，调整后配置标准、目标成本须报集团运营部
按照当地政府要求的最低标准执行
，一律采用水泥面层，不做防滑条
9-36层的梯速为2m/s；（地上100米以内）
000kg（若要求使用深轿厢时，可考虑800+1000kg的组合）；
；
整，调整后配置标准、目标成本须报集团运营部审批；。

工程质量控制点（安装）B.安装工程B.1给、排水工程B.1.1室内生活及消防给水1.【控制点】1）水井尺寸；2）室内明装给水管道走向；3）公共通道内消火栓立管位置不宜设计在太靠近入户门边；4）高层消火栓环网层在管道高度应和结构相结合，不影响今后的吊顶高度；5）车库内综合管网布置合理性――车道净高不低于 2.2米、车位净高不低于 2.0米；6）加压泵房选址；7）材料设备进场报验；8）管道预留预埋套管图完善9）管道支架定位正确、固定牢靠；10）焊接钢管除锈防腐到位、焊接质量合格；PPR管熔接；埋地管道安装；11）管道穿楼板处套管根部撑补及管根周边加强防水；12）管道试压；13）水泵安装2.【主要措施】1）设计阶段建筑应对楼层平面统一考虑水电井的基本安装空间；2）设计阶段管道布置应避开业主可能不吊顶的区域；3）立管尽量设在水井、消防楼梯间转角处等，用支管穿梁引到消防箱处；4）梁的高度要适合预埋环网钢套管，协调设计院；5）对综合管网重点部位进行复核，保证净高；6）设计阶段泵房不宜选址在靠近住宅等需要安静的区域；7）按规范要求进行材料设备报验，不合格材料不允许进场；8）甲方监理施工三方共同完成，定稿后办理技术洽商手续；9）管道位置在砌体样板施工前确定，壁挂热水器和管道支架处墙体用实心砖砌筑并在砌体固化图中体现；有外墙保温的地方，支架应在外保温施工前安装并适当加长；10）焊接管道：管道除锈、上防锈漆、面漆每遍应按隐检要求报监理检查，合格后进入下一遍工序。

管道应该在第一遍面漆完成后安装；焊接先在班组做样板，合格后按样板标准实施；埋地管道注意基槽夯实、管基牢靠、分层回填；PPR管道：接头熔接时间按PPR技术规程分管径控制，避免出现过熔或欠熔；11）管根必须采用撑补不能吊补，砼浇捣分二次进行，第一次浇一半然后进行灌水试验，不渗漏后在完成第二次浇捣，最后按《重庆公司防水标准》完成管根加强防水处理12）按验收规范要求进行试压，在高层生活消防立管试压时，工作压力应按立管底部计算。

龙湖地产成本管理及案例解析课程背景：利润最大化是一个企业追求的最根本的目标。

为实现这一目标，企业需要从增加收入和降低成本两个方面进行努力，即开源与节流。

实践证明，房地产项目成本控制，是实现利润最大化的重要管理措施和有效的直接的手段，是企业生产经营活动实现最优运转的润滑剂。

将房地产项目成本管控与项目生命周期紧密结合，提供事前、事中及事后的控制工具。

大量详实案例的深入分析及互动研讨，真实模拟房地产企业项目成本管控环境，找到解决项目沟通的有效方法。

掌握精细化管理思维，从房地产项目的细节入手，实现企业利润最大化。

充分学习、借鉴其他企业的项目成本管控经验，取长补短，整合外部资源。

课程对象：1、房地产企业董事长、总裁、总经理、副总等决策者,2、房地产开发及企业成本管控负责人、总监、经理、主管等专业人士。

课程体系：第一部分：龙湖的成本管理一、龙湖成本管理原则1、龙湖成本管理的目标2、龙湖成本管理的基本内容3、龙湖成本管理的基本方法二、龙湖成本管理体系1、龙湖成本管理管控体系2、龙湖成本管理制度3、龙湖项目部职能及成本责任三、龙湖成本管理1、项目目标成本测算和分解2、土地投资论证阶段成本测算案例：土地投资成本测算3、项目启动阶段成本测算案例：项目启动会4、设计阶段成本分解案例：方案设计阶段成本测算5、设计阶段的限额指标与成本优化案例：各设计阶段限额指标建议5、工程实施阶段成本控制参考文件：月动态成本状况表6、工程竣工阶段成本管理参考文件：《项目成本总结和分析》7、龙湖的历史成本数据库参考文件：《成本测算基础资料》、《开发项目成本汇总表》、《单位工程建安指标》等第二部分：龙湖的成本控制一、龙湖项目开发成本的控制1、方案设计阶段成本控制要点2、初步设计（扩初设计）阶段成本控制要点3、工程实施阶段成本控制要点4、景观工程成本管控5、体验区成本管控二、合给规划体1、成本科目2、合约规划案例Ctrl+鼠标左键【点击访问诺达名师官方网站】。

设计限额指标
设计限额指标是指在设计过程中设定的一些限制性数值指标，以控制项目成本和提高经济效益。

以下是一些常见的设计限额指标：
•建筑业态划分/层高限额：根据项目的建筑功能和层高要求，确定不同业态的划分和层高限额。

•赠送面积系数：根据项目的赠送面积大小，确定赠送面积系数。

•使用面积系数：计算住宅部分的套内面积与建筑面积的比值。

•体型系数：根据不同地区的气候条件，确定居住建筑的体型系数限额。

•外立面率：设定外立面率限额，控制建筑外立面的成本。

•窗地比：计算住宅部分的洞口门窗面积与建筑面积的比值。

•栏杆指标：计算住宅部分的栏杆长度与建筑面积的比值。

•车库层数、层高及覆土高度：确定车库的层数、层高和覆土高度限额。

•地下单车位面积：计算地下单车位的面积大小。

•小区及车库出入口数量：设定小区及车库出入口的数量限额。

•设备房面积：确定设备房的面积限额。

在设计过程中，可以根据项目的具体情况和需求，确定不同的设计限额指标，并在设计过程中进行严格的控制和管理，以保证项目的经济效益和成本控制。

龙湖地产商业框架设计指导一、总体布局1．建筑沿街长度与中间车道设置a。

沿街长度250m以内不设中间车道；b。

沿街长度超过300m设置中间车道将商场首层断开（二层以上及地下全部连通），车道两边商场建筑外墙间距控制在23米左右（7米车道+两边各3米停车下客+两边各3，5米人行道）。

图1成都五块石2、商场进深与动线选择a。

尽量选择单动线，商场厚度控制在55～70m（20米商铺+15米内街+20米商铺）b。

进深大的商场，可做内外动线，商场厚度控制在90，100m（20m商铺+15m内街+25，30m商铺+15m外街+20m外街店铺）；外街设玻璃顶棚，两端不封闭；外街店铺可做5～8层，高楼层部分业态以餐饮、娱乐为主，营业时间与内街商铺分开；c。

总图布局尽量避免出现商场进深在70～90m的情况；图2成都五块石单动线&内外动线3、与塔楼之间的关系原则原则一：购物中心顶部尽量不设置塔楼；原则二：如需要设置塔楼，首选设置在跟购物中心脱开的外街商业上，次选在购物中心外街边界处，且尽量设置非主干道上；原则三：上述2个原则不适用的情况下，塔楼宜设置在主力百货的上部；原则四：塔楼性质，宜为商业(如：SOHO，写字楼，或酒店等)。

4、建筑退界a。

商场外轮廓应尽量靠近道路，原则上，紧贴建筑控制线设置；b。

商场主入口留出室外广场的进深，主入口外轮廓至人行道边线的距离，控制在20，25m；二、外部交通动线1．商业环路a。

建筑应沿主要城市道路布局；b。

商场和住宅在同一地块的，应设置外街将地块分开，并在外街一侧布置商铺、底商与商场形成室外商业街（商业街的宽度为26m左右：3m人行道+5、5m停车+9m车道+5、5m停车+3m人行道），利用外部道路和内街形成商场商业环路；图3北京常营商业环路2．商场人行入口a。

商场主入口布置在街角位置，须做到主入口视觉上能够洞穿中庭；主入口宽度控制在6，8m，挑空2，3层；b。

沿商场外墙合理位置设置次入口（宽度4，6m），两入口间距不超过100m；c。