重庆：“巴黎公舍”营销策划案例一、巴黎公舍相关简介（一）巴黎公舍的发展商：重庆新源兴企业集团有限公司成立于1994年12月，是一家以房地产成片开发为主，同时经营物业管理、商业贸易、医药生产等的多元化发展公司。
迄今拥有资产超过15亿元，1999年获重庆市房地产开发50强前五名，2001年新源兴获重庆知名字号。
公司先后开发了12万平方米的“桃花源”住宅小区、3万多平方米的“重庆北部气车城”；1997年启动集商贸、居住、娱乐、休闲为一体的“欧式一条街”的开发建设已基本完成，还完成并全面实现销售了“望海现代城”、“欧街·星座传奇”、“罗曼邸”住宅的销售。
目前正准备推出精心打造的本项目——“巴黎公社”。
（二）巴黎公舍位置介绍：巴黎公舍位于重庆市江北区的黄金地段——欧街（欧街与北部气车城的汇合处），东临鲤鱼池路、红五路，西与建北三支路与建新北路连接贯通。
系欧街的标志性建筑之一，紧邻城市的商业购物中心、餐饮美食街中心、休闲娱乐中心。
今后的市容、市貌将明显优于老城区，非常适合居住、办公、投资，为业主营造一种闹中取静的舒适生活。
（三）巴黎公舍所处区域介绍：重庆市政已确定将北部城区打造重庆的“浦东”，成为重庆市的国际商贸、金融、行政、信息中心。
江北区则是北部的重点，而本项目----欧街又位于江北区的重心----观音桥商圈附近，交通方便、配套成熟。
作为城市核心地段中的新城区，具有道路周边环境较好的基础，已形成以休闲、娱乐、购物、餐饮为主的格局。
另外，同创、东和两大开发商将与本项目对面兴建约40万平方米（同创25万、东和15万）的高档住宅社区。
（四）巴黎公舍基本经济指标：建筑占地（用地）面积：5489㎡总建筑面积： 56842㎡，其中住宅23383㎡、商场18266㎡、车库5460㎡、设备间3958㎡、其它5775㎡。
容积率： 10.36停车位：215个，其中本建筑内（可售）111个，米兰广场下面104个。
层高：3米层数：27层，7-27为住宅部分总套数： 420套二、巴黎公舍营销思路为达到理想的销售目标，巴黎公舍在营销策略上采取三大战略，即将整个营销过程划分为三个阶段，每一阶段根据市场需要及项目综合情况推出不同亮点，以创新策略赢得市场。
1、营销第一阶段，开盘强销售期。
1)该阶段策略以旗帜鲜明的巴黎公舍生活新主张，通过报纸广告、软文、户外活动等推广手段，达到最强势的宣传效果，营造前期的轰动与后期的延续。
并将巴黎公舍的楼盘信息完整传递给公众，诠释巴黎公舍的内涵及生活方式的新主张，吸引最大化的关注率。
2)手段在媒体推广方面，针对诸多媒体均有自己的客户群体的特点，采用全面开花一网打尽的战略，在重庆晨报、商报、青年报、经济报、渝报均作适当的广告投放；在广告诉求主体方面，针对巴黎公舍推广对象，以年轻人为主，提倡独立幸福锋景生活新主张；在版式选择方面，结合巴黎公舍实际，均采用半版，并以硬性广告为主，软文为辅；在广告文案及平面设计方案，为迎合年轻人的消费心理，在言语上出奇制胜，在图案上色彩绚丽，以人物漫画图案为主，酝酿时尚、前沿的氛围。
在公共活动推广方面，在开盘后两周内通过一次酒吧巴黎公舍独立宣言活动，邀请准业主及有志于开拓自己天地的青年参与活动，演绎巴黎公舍的魅力及内涵，吸引时尚年青人的关注，激发客户购买热情。
3)广告达到的目的传达巴黎公舍信息，吸引最大化的关注率，积累客户资源，为放号及开盘做好市场效应。
4)媒体运用①媒体：《重庆晨报》，《重庆商报》，《重庆青年报》，《重庆经济报》《渝报》，《重庆晚报》②广告推广主题你知道我们是独立的我们的独立幸福锋景巴黎公舍城市新主张巴黎公舍新独立宣言2、营销第二阶段，强销持续期。
1)该阶段策略以女性为主要诉求对象，进行差异化市场营销策略。
突破房地产业传统的“无性别房产”概念模式，以都市女性的自立和自恋为基本出发点，打造女性VIP层，成为巴黎公舍又一卖点，并填补了重庆房地产市场的一大空白，作为一新生事物，在广告推广上可达到四两拨千斤的效果。
2)手段在产品方面，开盘后保留16、17、18层，该三层公共部分纯粹以女性为诉求进行精装修，并只对女性营销，筑建女性群体独立的幸福城堡。
在价格方面可稍作提升，女性VIP层有着为女性量身定作的一流的设计装修、完美的管理配套等举措，以一种主动的姿态提升了该楼盘女性VIP层在消费群中的“心理价格”，因而在价格上可比之其它同等楼层略作上扬。
针对女性心理特征，采用从心理切入方式以追求更深层面的引导。
3)广告达到的目的成为市场一大亮点，引发争论，吸引关注，促进销售4)媒体运用①媒体：《新女报》，搜房网②广告主题：围绕女性安全感展开讨论，提炼“独立，经济独立，精神独立，在女性城堡里，拥有自己的独立生活空间”的理念。
3、第三阶段，蓄客宣传期1)该阶段策略随着施工进程的推进，至8月中旬六层景观平台已初具规模，高尔夫果岭推杆练习场也雏形已出。
此阶段在策略上重点倡导健康时尚的生活方式，在重庆首个高尔夫景观公寓上大做文章。
2)手段推出一批高尔夫果岭推杆练习场的实景照片，提升感染力在销售现场设置迷你高尔夫推杆练习塑料草皮，让现场客户可即兴挥杆，增强他们对高尔夫的认识及兴趣。
3)广告达到的目的在此阶段，市场对巴黎公舍已经比较熟悉，而巴黎公舍的概念及内涵及得到了市场的认同，故以高尔夫果岭推杆练习场为载体倡导健康时尚生活概念，为后期销售助力。
无锡太湖金色水岸营销方案一、市场环境分析1、市场基本面无锡房地产市场特别是住宅市场目前呈现出高速增长、购销两旺、量增价升、市场一片繁荣的景象，我们可以从2002年的相关数据中看得很清楚：项目房地产开发投资住宅商品房施工面积住宅商品房竣工面积住宅商品房销售面积住宅商品房销售金额空置住宅面积数值 77.01亿 657.71万M2 254.06万M2 219.24万M2 45.35亿元 39.16万M2比增 56.2% 62.3% 23.7% 20.1% 34% -42.3%另外，在前一周土地拍卖中，虽然全国受到“非典”的影响，但拍卖会依然呈现异常火爆的场面，7幅地块总出让金额高出底价近100%，表明投资者仍然看好后市的发展潜力。
2、无锡别墅市场与房地产市场整体呈现一片荣景的状况形成鲜明对比的是无锡别墅市场的异常平静。
目前市场上在推别墅个案仅7个，总可销售面积只有近6万平米，大多数为区域型日住别墅，在整个房地产市场中几乎微不足道。
总的看来，无锡别墅市场发展较为缓慢。
当上海、北京、杭州等一线城市由于别墅类用地供应过大，导致别墅房空置率上升时，无锡的别墅市场却还未启动。
并且目前开发企业自身规模较小，又缺乏开发经验，使之开发的别墅产品普遍规模有限，缺乏整体规划性，产品形态也比较落后，不太注重产品的附加价值，可以说无锡的别墅市场是一个与其城市规模和定位不相称、相对较为落后的市场。
3、市场状况对企划的影响整体市场的繁荣和别墅细分市场的落后，给本案的企划提供了很好的契机，可以说我们有机会在一定的高度上给无锡的别墅市场来订立一个全新的标准，建立一个制高点，形成良好的市场反应，有力地促进销售。
二、产品分析（一）基本情况1．对外交通本案目前与无锡市区的交通联系主要依靠沪宜公路，从市中心驱车前往大约需要30~40分钟。
随着无锡市滨湖城市战略的实施，城市发展方向西移，集交通、观光、旅游、休闲等多功能于一体的环湖大道今年破土动工就是一个重要标志。
这条公路的修建将大大改善本案至市区的交通状况，使行车时间缩短近一半，从而吸引一部分常住型客户，扩大了本案的客源面。
2．自然环境本案地处马山半岛太湖国家旅游度假区内，东面隔十里明珠堤与烟波浩淼的太湖相邻，并与号称“太湖绝佳处”的鼋头渚遥遥相望；西南不远处即为著名的灵山大佛景区；另外马山半岛作为国家级的旅游度假胜地，其自然及人文景观皆十分丰富；因此，本案的自然环境可谓是得天独厚，优越无比。
3．生活配套本案距太湖旅游度假区政府所在地马山镇1公里左右，镇上的各项生活配套设施非常完善，完全可以满足日常生活的需要；另外，本案自身有2000平米的会所配套，基本生活用品不假外出，并配备有高档、较完善的休闲娱乐度假实施。
4．规模本案占地近19万平米，拟建186栋、250户别墅，总建面积约6万平米，是目前无锡已规划在建最大的别墅居住区。
5．产品形态本案的产品形态涵盖了联排、双拼、独栋等主要的别墅形态，是无锡目前唯一的纯别墅社区；建筑风格采用名家设计的经典的欧陆风格，在无锡也是独树一帜；一期拟建64栋别墅，其中9栋双拼、55栋独栋，面积配比合理：面积范围户型户数比例（%）300-320 A、C、H 15 23.4270-290 E、F 13 20.3250-270 B、J、K 27 42.2200-220 D（双拼） 9 14.1合计 64 1006．景观规划自然环境的优越并没有让本案的开发商对社区内的景观掉以轻心，相反，开发商在社区景观规划上投入了大量的心力和财力：聘请深圳著名的专业景观设计机构当纲景观设计、精心规划每一块土地；在19万广沃平整的土地上大量开挖、回填土方，打造出大面积人工湖和绵延起伏的缓坡地貌，极大地丰富了景观资源；所有这一切造就出一座媲美大公园的美仑美奂的精彩景观社区。
（二）卖点归纳1．环境□地处太湖国家旅游度假区内，距太湖不足百米，太湖的博大美景就在家门口；□临近全国著名的灵山大佛景区，福地旺邸，人杰地灵；□马山镇完整生活配套；□环湖快速景观大道直达社区，20分钟天地不同；2．建筑、景观、社区配套□无锡首个临太湖大型纯别墅社区，近19万平米广沃土地，250户宏大规模，确立无锡别墅社区新标准；□同济大学教授主笔建筑规划设计，欧陆风情洋房，风格时尚统一，布局新颖合理；□专业景观设计公司当纲景观设计，社区内大面积人工湖，设有野趣钓鱼台、花港观鱼区等多样化水景；利用回填土方造就区内起伏缓坡地貌，使景观有纵深、有起伏，富于变化、丰富多彩，媲美大公园，真正的景观型社区；□ 2000平米私家会所，便利店、健身房、棋牌室、阅览室、网吧等生活、休闲、娱乐设施一应俱全，让度假倍有好心情；□聘请上海陆家嘴物业管理有限公司当任物管顾问，周到细致的物管服务让住户的生活无后顾之忧；（三）卖点表现方式分析1．独一无二的强势卖点本案邻太湖、邻大佛的地理位置、宏大的社区规模、纯别墅区的规划、经典的欧陆建筑风格、丰富多彩的亲水社区景观等五大卖点在目前无锡别墅市场是独一无二的，也是将本案与其他个案区隔、最有望在市场上引起关注的标志性绝对优势，因此宜在产品定位、广告总精神、引导期及公开期的广告宣传、品牌引导及建立活动及广告、接待中心现场表现中予以直接的强势表现并不断重复，以便加深客户的印象、建立品牌认知；2．锦上添花的相对优势与以上独特的优势相比，本案的其他卖点在市场中并不具有绝对的比较优势（如道路交通、生活配套、会所等）或不易用广告包装的方式来建立认知（如物业管理），包括景观的细节内容，由于内容繁多而不易让人有深刻的印象。
