房地产行业审计实务培训讲义

房地产行业审计实务摘要本文将重点介绍房地产行业审计的实务操作和注意事项。

首先，我们将简要介绍房地产行业的背景和特点，然后重点讨论房地产公司财务报表的审计程序和重要事项。

最后，我们将讨论房地产行业审计中经常遇到的问题和挑战，以及应对策略。

1. 引言房地产行业是一个重要的产业，对经济发展起着重要的推动作用。

随着房地产行业的迅速发展，对房地产公司财务报告的准确性和透明度的要求也越来越高。

房地产公司的财务报表审计是确保财务信息真实可靠的重要环节。

2. 房地产行业的特点房地产行业具有以下几个特点：•高度资本密集：房地产项目往往需要大量的资本投入，而资本来源包括自有资本和外部融资。

•资金流动性高：房地产公司的现金流量非常活跃，如销售收入、租金收入、土地购置等。

•长期性和周期性：房地产项目通常是长期投资，需要较长的时间来回收投资。

而房地产市场也经常受到经济周期的波动影响。

3. 房地产公司财务报表审计程序房地产公司的财务报表审计程序包括以下几个重要环节：3.1 审计规划在审计开始之前，审计团队需要充分了解房地产公司的业务模式、组织架构、内部控制等信息，制定适当的审计计划和程序。

审计计划应该根据房地产行业的特点和审计需求，充分考虑风险因素。

3.2 内部控制评估内部控制评估是审计的重要一环，通过评估房地产公司的内部控制制度和实施情况，判断其对财务报表的影响。

审计人员需要关注房地产公司的资金管理、销售合同、成本核算等方面的内部控制。

3.3 取证程序取证是审计的核心环节，通过采用适当的取证程序和方法，获取足够的审计证据。

在房地产行业审计中，取证程序应该关注销售合同、购地合同、房地产项目投资和建设等方面的取证工作。

3.4 重大事项审计重大事项审计是审计的关键环节之一，包括对房地产公司的收入确认、成本确认、资产减值等方面的审计。

审计人员需要关注房地产公司的销售政策、收款情况、成本核算方法等重大事项。

3.5 报告编制在审计结束后，审计团队需要编制审计报告，对房地产公司的财务报表真实性和合规性进行评价。

房地产行业审计实务培训资料一、房地产行业概述房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，具有投资规模大、开发周期长、资金密集、涉及面广等特点。

其业务涵盖了土地购置、项目规划、施工建设、销售租赁、物业管理等多个环节。

在房地产开发过程中，资金的流动和使用情况复杂，项目的成本核算和利润确认存在一定难度，同时还面临着政策法规的严格监管和市场波动的风险。

因此，对于房地产企业进行审计具有重要意义，有助于保障企业财务信息的真实性、准确性和合规性，为投资者、债权人、政府监管部门等提供可靠的决策依据。

二、房地产行业审计的特点和重点（一）特点1、审计周期长由于房地产项目开发周期长，从土地获取到项目竣工交付通常需要数年时间，因此审计的时间跨度也相应较长。

2、资金流量大房地产开发需要大量的资金投入，资金的筹集、使用和回笼情况复杂，对资金审计的要求较高。

3、成本核算复杂包括土地成本、建安成本、配套设施成本等，核算方法和分摊原则多样，容易出现成本核算不准确的问题。

4、税务问题突出涉及土地增值税、企业所得税、增值税等多种税种，税收政策复杂，税务筹划和合规性审计是重点。

（二）重点1、项目开发成本审计审查土地购置成本的合理性、建安工程成本的真实性、配套设施费用的准确性等，防止虚增成本。

2、销售收入审计核实销售合同的真实性、销售价格的合理性、销售款项的回收情况，关注是否存在隐瞒收入、延迟确认收入等问题。

3、资金管理审计检查资金的来源和运用是否合规，资金的安全性和流动性是否得到保障，有无资金被挪用或闲置的情况。

4、税务审计审查企业的纳税申报和税款缴纳情况，核实税收优惠政策的运用是否合法合规。

5、关联交易审计关注房地产企业与关联方之间的交易，防止通过关联交易转移利润、调节税负。

三、房地产行业审计的程序和方法（一）审计程序1、审计计划阶段了解被审计单位的基本情况，包括企业的组织架构、业务流程、财务状况等，评估审计风险，制定审计计划。

2、审计实施阶段（1）进行内部控制测试，了解企业内部管理制度的有效性。

第一讲风险评估一、了解被审计单位及其环境行业状况、法律环境与监管环境以及其他外部因素；被审计单位的性质；被审计单位对会计政策的选择和运用；被审计单位的目标、战略以及相关经营风险；被审计单位财务业绩的衡量和评价；被审计单位的内部控制。

（一）行业状况1．所在行业的市场供求与竞争：例如,被审计单位的主要产品是什么？所处什么行业？行业的总体发展趋势是什么？行业处于哪一总体发展阶段（例如：起步、快速成长、成熟或衰退阶段）？市场需求、市场容量和价格竞争如何？行业上下游关系如何？谁是被审计单位最重要的竞争者，他们所占的市场份额是多少？被审计单位及其竞争者主要的竞争优势是什么？2．生产经营的季节性和周期性：例如，行业是否受经济周期波动影响，以及采取了什么行动使波动的影响最小化？行业生产经营和销售是否受季节影响？3．生产技术的发展变化：例如，本行业的核心技术是什么？受技术发展影响的程度如何？行业是否开发了新的技术？被审计单位在技术方面是否具有领先地位？（房地产企业、服务性企业一般不涉及）4．能源供应与成本：包括依赖的主要能源及相关市场价格及供应量的变化。

5．行业的关键指标和统计数据（二）法律与监管环境包括适用的会计准则及行业特定惯例、其他对经营活动产生重大影响的法规（三）其他外部因素：例如，当前的宏观经济状况如何（萧条、景气），以及未来的发展趋势？利率和资金供求状况如何影响被审计单位的经营活动？目前国内或本地区的经济状况（如增长率、通货膨胀、失业率、利率等）如何影响被审计单位的经营活动？被审计单位的经营活动是否受到汇率波动或全球市场力量的影响？（四）被审计单位性质1．所有权结构所有权性质（如国有企业、私营企业等）、所有者名称、与被审计单位关系、所有者与其他人员或单位（如控股母公司控制的其他企业）之间的关系，同时还可能需要对其控股母公司（股东）的情况作进一步的了解；2．治理结构董事会的构成情况、董事会内部是否有独立董事、治理结构中是否设有审计委员会或监事会及其运作情况3．组织结构子公司、合营企业、联营企业或其他成员机构；4．经营活动主要产品性质，主要销售模式、主要客户、主要供应商、业务分布、地理分布、利润率；厂房面积，生产、仓储、运输能力；当年年度生产经营计划的完成情况、是否从事电子商务、原材料是否受重大价格变动影响、关联方交易情况等。

房地产行业预售之审计计划
销售阶段「收入业务」流程包括但不限于以下审计子项：
●楼盘预售程序审查（包括收取「定金」/「诚意金」、签署「认购书」、「商品房买卖合同」及特别客户优惠等
程序之审查）
●收取「楼价款」程序之审查
●「楼价单」及相关信用政策批核程序审查
销售阶段「成本支出业务」流程包括但不限于以下审计子项：
●日常销售费用支出签批程序之审查
●销售代理、推广活动及其他物料供货商之招标、议价定判审查
●销售代理、推广活动及其他物料供货商管理层签批程序之审查
提供文件清单：
✓销售部门组织和人员架构图
✓书面之销售政策（包括楼价单、信用政策、销售折扣、销售操作流程）
✓相关审批流程（包括「楼价单」之建立及更新审批流程、优惠折扣之申请及复核流程、签署「认购书」之管理层审批流程、签署「商品房买卖合同」之订立及审批流程）
✓日常销售费用支出之文件（包括水、电、煤及什费，销售部门之固定资产折旧、交际费、看楼车租赁费、销售人员餐费及交通补贴等）
✓销售代理、广告、推广活动及其他物料供应之招标、议价定判之流程
✓销售代理、广告、推广活动及其他物料供应之签批程序之流程
✓广告、推广活动及其他物料之预算金额明细列表（如有）
✓广告、推广活动及其他物料之支出详细账单
✓「竞价销售软件系统」中的销售数据
「收入业务」审计程序
「成本支出业务」审计程序。

审计业务培训讲义一、审计底稿的框架二、审计底稿编制基本要求三、各科目审计细则四、现金流量表编制方法及现金流量表中财务数据同其他相关报表的关联性分析五、编制财务报表附注注意事项一、审计底稿的框架审定会计报表试算平衡表调整分录汇总表未审会计报表货币资金审定表……………审计程序1 审计程序2 .........审计调整会计报表明细表二、审计底稿编制基本要求1、每个科目必须有程序表、主表、披露表、明细表、抽凭。

放置顺序为程序表-主表（编号**000）-披露表（**000-1）-审定表（**010）-明细表（**020）-测算表（**030）-收集的纸质资料（**040）-抽凭（**0N0），将各表索引号编至程序表中工作底稿索引一列中。

2、根据科目余额表填制审计明细表。

审计明细表中项目名称、项目数量、期初余额、本期借方、本期贷方、期末余额，应与被审计单位的科目余额表保持一致；审计明细表的期初未审合计数、期末未审合计数，应与未审报表的期初数、期末数保持一致；审计明细表、主表中的期初审定合计数、期末审定合计数，应与审定报表保持一致。

3、根据审计明细表填制审定表（部分科目无审定表），根据审定表填制主表、披露表，披露表只填审定数，披露表格式与财务报表附注一致。

主表中未审数、审定数要与试算平衡表核对相符。

主表、披露表、审定表、明细表相应合计数应一致。

4、在填制的各表的下方应编写审计说明，主要记载的事项有：核算方法、特殊事项、注释、审计策略、执行的程序、调整事项及说明等；5、填制的各表的结尾必须编写审计结论，用于明确表达审计人员对该程序执行情况的确认情况。

通常，审计结论为：经我们审计，未发现重大异常。

经我们审计，除上述说明事项外，未发现重大异常。

经我们审计，除上述调整事项外，未发现重大异常。

三、各科目审计细则(一)货币资金1、库存现金（1）根据科目余额表填制现金明细表，检查非记账本位币库存现金的折算汇率及折算金额是否正确。

房地产会计第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置第二章房地产企业货币资金的核算第三章房地产开发应收及预付款的核算第四章房地产开发企业存货的核算第五章房地产开发企业固定资产与无形资产的核算第六章房地产开发企业投资性房地产的核算第七章房地产开发企业负债的核算第八章房地产开发企业开发成本与期间费用的核算第九章房地产开发企业收入的核算第十章利润及其分配的核算第十一章所有者权益的核算第十二章会计报表但愿本次讲座能对房地产业的广大会计实务工作者给予帮助。

并诚恳希望大家提出宝贵意第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置一、房地产开发企业的经营范围房地产开发企业是随着我国城乡建设的发展，住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度的改革而逐渐形成的一个新兴行业。

近些年来，我国的房地产业进入了一个前所未有的发展高潮，房地产业已经成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。

本讲座所指的房地产开发企业，是指从事房地产开发、经营、管理的具有法人资格，实行独立核算、自负盈亏的企业。

房地产开发企业的开发经营对象是房地产。

房地产是房产和地产及其权属的统称。

其中：房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺、以及文教、体育、办公用房等；地产是指土地财产，在我国，土地归国家和集体所有，企业只能取得土地使用权，所以企业的地产指的是对土地的使用权以及地下各种基础设施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污等地下管线及地面道路等。

房地产开发企业的主要业务范围包括：1.土地开发和建设土地是房地产开发的前提条件。

土地开发和建设是指对征用或受让的土地进行平整、建筑物的拆除、地下管线的铺设和道路、基础设施的建设等。

2.房屋、建筑物的开发建设和经营房屋建筑物的开发建设是指在已开发完工的土地上进行的房屋和建筑物的建设。

其工作内容主要包括：可行性研究、规划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等。

房地产开发企业对已开发完成的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房和代建房等。