泰州金贸商业项目初步开发思路
XX房地产顾问机构
二○○五年二月三日
第一章泰州商业市场概述
1、商业地产的分区分析
泰州整体商业可分成四个区域。
第一区域老城区，月城广场周边。这一带是泰州市的老商业中心。2004年5月前周边商场林立，诸如泰州商厦、泰山商场、金鹰服饰广场、天福商城、凤城商场、泰州第一百货等。多数经营中低档产品，店面租赁给个体老板，没有统一的规划。2004年5月坡子街进行拆迁改造，如金鹰服饰广场、天福商城、凤城商场都被迫拆迁。为此泰州商场整改为泰山购物广场，吸纳这些被拆迁的经营户。
这一区域的品牌店主要分布在人民西路两侧和五一路上。人民西路两侧约有20多家专卖店，但是人流量也不是很大。五一路今年将会成为泰州品牌专卖一条街，路南侧的房地产商业财富广场都已经售罄，目前经营情况相当火爆。
2005年这一区域由增添了三个伙伴，五星电器、苏宁电器和锦泰购物广场。
第二个区域以文峰千家惠和时代广场为中心。
这一区域拥有3大商业巨炮，文峰千家惠商场、文峰千家惠超市、时代超市。文峰千家惠商场目前是泰州市经营规模最大、经营品种最齐全、经营情况最好的一家大型商场。该商场统一经营、统一管理、统一规划。文峰千家惠超市位于文峰千家惠商场一楼的东侧，相互之间连通的。时代超市位于它们的南侧，距离200米。这3大商业巨炮基本上满足了周边居民的各种需求。
第三区域是规划中的新城区的商业中心——济川路。
目前该路南侧已经拆迁完毕，路北是一排简易商铺和平房。两年前在路的南侧已经建成了太阳商业广场（2.4万㎡），2004年5月前以经营服装为主，但是招商和销售情况都不理想。2004年9月28日好易家家私、装饰大卖场开业，现在经营情况一般。2003年位于太阳商业广场东侧约4万平方米的商住用地已经被开发商摘走。
我司认为该路规划成为新城区的商业中心是不明智的，该条道路要想成为新城区的商业中心预计要等上5年。等周边的土地都建成居住用房或把济川路定位为某一类产品的销售一条街，济川路才可能有出头之日。
第四区域府南街。
府南街位于市政府南侧，该区域被规划为新城商务区。政府规划建设集行政、商贸、文化、娱乐服务为主的高标准、高水平的新城中枢。
目前该区域行政功能已经建成，文化、娱乐服务也以呈现雏形，周边又有很多居住商业用地出让或准备出让,泰州新建的人民公园和人民广场也坐落在这一区域。
2、泰州市主要商业街道简介
府前路、五一路是泰州市东西向主干道之一。东邻东城河风景区，西接繁华的青年路，海陵区政府座落其中，是海陵区行政、商业、服务中心，交通便捷，环境宜人，既适于经商、又因闹中取静亦适宜居住。由于财富广场和金色广场的成功开发，不久的将来将会成为泰州第一的商业步行街。
坡子街是泰州传统的商业中心，素有泰州"新街口"之称，街区内商店鳞次栉比，人流如织，历来是商家必争的黄金宝地。目前坡子街商业中心正在销售。
泰州市东进东路是贯穿老城区的主干道之一，紧依东城河风景区。本次招商地段，东至汽车东站，西至商业中心---西坝口。东进路一直是城区东西向主要商业街之一，人气旺，物流量大，历来是商家必争之地。目前主要是泰州的电子通信一条街。
东进西路是泰州市城区一条东西向的主要街道，与商业步行街“西仓路”的改造同步进行，改造后的东进西路街区路北部为商业居住，路南成为融商业、休闲与沿河风光带，融传统历史文化与现代文明为一体的街区。
人民东路目前是泰州的一条品牌专卖店，诸如梦特娇、真维斯、百世吉等。人民东路东侧中高档影楼居多。
税东街目前两侧的沿街门面已经盖好，主要经营流行服饰、大型酒楼、茶馆等。
青年路是泰州城市的主干道，主要经营品种有汽车销售、摩托车销售、气配修理、餐饮、休闲娱乐设施。
鼓楼北路属于城市主干道，主要经营酒楼、影楼、茶馆等。
海陵北路属于城市老街区，目前正在改造中。主要经营中低档服饰、鞋类。泰州大多数商场都位于路的两边。是城市老的繁华街道。
海陵南路始建于十九世纪末，全长约１８００米，街道两旁商铺鳞次栉比，建筑风格华洋结合。它是泰州人的生活中心，购物、饮食、娱乐、休闲的所在，是泰州有史以来商业最繁荣热闹的马路之一。随着步行街内涵的不断充实、完善，它将向人们展现一幅别具特色的浓郁的海陵风情画。
济川路是政府规划的新城区的商业中心，目前已经建造了太阳商业广场（好易家大卖场），大部
分地区在进行拆迁。但是我司认为这条规划路不符合城市发展规律，要想发展成为泰州新区的商业中心要等5年以后。
第二章泰州百货业态的经营情况
1、泰州百货业态的经营品种
第三章泰州产权商铺的开发历史
一、2003年泰州产权商铺市场
2003年泰州在售的产权商铺代表有财富广场、泰山行宫商业步行街、太阳商业广场。
1、财富广场
位于五一路南侧，产权式商业街，主要经营服装。销售情况十分良好，半年内商铺销售达到95％以上。作为泰州中档商业街，目前经营情况十分火爆。
2、泰山行宫商业步行街
位于五一路和青年北路交汇处，明清风格的产权式商业街，主要经营种类未做强制要求，各种业态均可。五星电器于1月1日开业。由于地理位置不好，前期产品定位不够有特点，导致销售周期很长，到现在二楼以上还有铺。
2、太阳商业广场位于济川路和青年南路交汇处，于2002年建造完成，原先定位为服装城，但是
销售情况和租赁情况都不是很好。整体于2004年初开业，但是入驻商家很少，经营情况更差。
2004年4月开始整体改造成为建材、家私大卖场，于2004年9月28日开业。1～4层租金价格均为30元/月/ m2。
二、2004年泰州产权商铺市场
2004年泰州在售的产权商铺有锦泰购物广场和坡子街商业中心。
1、锦泰购物广场
位于海陵路和东进路交汇处，2004年上半年开始销售，半年时间1～2层销售完毕，目前仅有少量的三层商铺在售。整体定位为百货业。
2、坡子街商业中心
位于泰州最老的商业中心，集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化于一体的多功能商业中心。目前仅销售一楼的店铺。销售价格在15000～33000元/ m2，均价21000元/ m2，目前已经销售60％左右。
第四章本项目的经济测算
一、项目销售测算
根据周边市场产权商铺销售价格，本项目制定的销售价格如下：
根据我司的调研结果，我司认为本项目的市场销售价格应该在7000万元左右，所以5500万的销售基本价格是低于市场价格的，整体拿下是十分合理的。
二、项目租金测算
根据周边市场产权商铺租金情况，本项目制定的租金情况如下：
如果本项目单独租赁的情况下，我司认为整体租金收益一年将会在600～650万元之间。
第五章本项目的开发模式
一、项目整体开发模式
根据泰州市场的现状，我司建议贵公司整体收购此项目，然后按照产权式商铺进行销售，然后自己进驻经营。
二、关于本项目营销模式
整体形象定位：泰州中档百货购物商场
销售模式：1～4楼产权式商铺，分割成10～50平方米不等的小型商铺进行销售。
营销手段：南京山西路百货进驻，提供10年包租，每年租金回报8％～10％不等。
销售价格：一层：15000元/平方米，二层7800元/平方米，三层4800元/平方米，四层2800元/平方米。
项目运营管理商业 计划书
适用于 12590、12586、10159(7)、116业务 IVR项目运营管理 商业计划书 6月30日 前言 是IVR进军增值业务市场最猛烈的一年,移动方面的12590
和12586业务、联通方面的10159和本地10157部分业务陆续开通,天天在线业务116也进入实质的运营阶段。 众多的SP、CP把赢利点都锁定在了IVR(交互语音应答)业务方面,它是一种类似于”声讯”的电信增值服务,短期内吸引了各大门户网站和中小SP进入,并呈现了迅速发展的势头。国内一家电信咨询机构发布的一份报告说,预计今年移动IVR市场规模接近15亿元人民币,不过当前市场份额高度集中于几大门户网站手中。作为区域SP,我们如何迅速占领市场,把我公司的业务效益提高上去,是我写这篇文章的初衷,本文还涉及部分产品业务的规划和设想。希望的IVR明天有我们的一份耕耘和收获! 一、市场分析 据统计,从国内移动IVR市场今年第一季度各SP的收入情况看,一季度收入超过千万元的只有TOM和新浪。其中TOM平均月收入超过1000万元;新浪平均月收入在480万元左右。从市场份额来看,TOM遥遥领先,接近50%;其次是新浪占19%;除了上述两家SP 之外,滚石移动和博升拓是最早进入移动IVR市场的SP之一,市场份额分别为12.5%和9%左右;腾讯由于其特殊的用户资源,虽然进入移动IVR市场的时间相对稍晚一点,但业务增长很快,市场份额在7%左右。因此能够看到,当前移动IVR业务的市场集中度相对较高,以上这五家SP占到市场总份额的97%左右。如图:
据统计,去年美国IVR的市场规模是20亿美元,而今年在中国,它的市场规模估计将达到30亿元。而麦肯锡最近更预测,中国1.4亿移动用户中将有6000万可能成为IVR业务的用户,经过以上市场分析能够看出语音增值业务的市场是广阔的,关键是看SP 的产品包装如何和营销的渠道的选择等管理运营的问题。以下就这一问题谈谈我个人的看法。 二、语音产品 产品是IVR的灵魂、什么样的产品算是好的产品呢?这个话题我们暂且不说,我们先来看看IVR产品需要的注意的四个问题是什么?我认为IVR产品有四点是非常需要注意的事情: 1、语音产品定位的用户群体要准确。 2、语音产品的包装和推广要精美。 3、语音产品的设计要独到,能模仿却不能完全复制。 4、语音产品的服务和管理要有良好的支撑。 从上面的论述能够看出”好”的语音产品的应具有的特性,而
商业地产招商方案 一.正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。 我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。 正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。 面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 二.业态规划与商业布局 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。 2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 三.招商内容 正中商业广场项目招商目标的分解与确定 招商目标餐饮娱乐 顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施 婚礼殿堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼， 快餐性质达到2000平方米： 面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米
商业项目招商思路（大脑激情碰撞，多指教） 一：前言： 项目提出“情景式休闲购物”的开发理念，以独特的建筑设计，休闲的配套设施，完善的商业业态布局等，使项目同时兼具购物、休闲、娱乐、美食等一站式休闲购物的功能，消费者购物、休闲也如同逛公园。项目距离商圈仅咫尺。项目本身采取先进的购物公园街区式布局，完善的客流引导系统，宽敞的四条主出入口，优越的泊车系统，空中连廊引导系统，项目建成后将形成莆田商业新核心区。根据本商业项目在地区特殊的商业定位，招商工作的开展，也随之成为本商业项目进程中，举足轻重的工作内容之一。但由于招商工作的不确定因素，本项目的环境前提，以及招商工作进行过程中可能出现的针对性行为，所以本报告仅做建议性使用。 二：目的： 打造该区域MALL，改善区域商业格局，完善区域业态完整性，争取在开盘期完成招商工作中前期确定任务，确定主力、形象店的入驻意向，确保全面招 商的顺利开展。 三：招商计划开展前思考： 1. 高定位的MALL经营理念与区域市场现状的融入性： 包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心，现下已经成为众多商家追捧的经营模式，也激起了众多地产发展商对商业项目的关注。现阶段，众多的开发商、商家，把经营的目光汇集在该区域一带，优越的地理位置，也给经营者带来经营信心。 2. 计划招商实施的时机把握：
鉴于现阶段该区域，众多开发项目的定位都趋向于商业、居住、休闲、时尚的高品质结合定位。继续做招商等待，将有可能错过招商良机。 3. 为商业项目发展远景造势，将有利于招商开展： 每个商家所关注的问题，就是消费者的消费观点和态度，对还没有形成的消费场所而言，打造项目卓然的品质、可预测的良好商业趋势、宣传永续经营理念、永续管理理念、与政府的经济口号共同出发。当地经济—区域经济—市场经济—预期效益，分阶段进行商务宣传，将成为招商的有力武器。 4. 细致开展招商工作，锁定目标客户： 目标客户的明确定位：依据自身商业特色，寻找目标客户，清晰理解项目自身的商业辐射范围，运用复合宣传手段，招商先行，稳固市场在营销、设计、商业专业资源优势联合，看重商业运营目光放远，增强经营者信心有开辟市场，回报社会的决心。清晰理解主力商家的入驻思路、要求。 5. 招商环境，本地不足外地补： 根据区域经济、物流环境、辐射人口、辐射范围的基本约束，招商工作的重心不应该脱离地区。除前期开展的大型零售企业招商等活动。 6. 如何规避项目高层招商难： 目前商业地产还处在年轻阶段，大多大型商业地产的高层招商都存在各种各样的问题，究其原因无非就是人流量的问题，这也成为了很多商业项目的瓶颈。大凡经营者，在项目中所关注的问题：一：商业项目的经营理念；二：商业项目的管理理念；三：项目内的业态构成；四：项目未来的发展方向；五：项目所需的预热期；六：是否有专业的商业项目经营团队作为项目的支 撑。
一、前言 入职近三周以来,通过培训、学习、实地考察、同事之间的沟通,对我公司的发展战略、项目筹备工作的实际进展,也有了一定的了解。&&&&&&&&&&& 极具想象力项目定位以及呈现出的美妙前景、商业管理团队的有力构成,深深吸引了我。 我公司的“经营管理模型”提出了科学、规范的经营管理框架,具有很强的指导性。 &&&&& 作为我公司第一个实施的项目,肩负着建设、实践运营管理体系规范 的责任,具有只许成功,不许失败的性质。公司关于“细节决定成败,创意决定未来”的管理理念要求我们,既要尊重传统模式的客观性,还必须要保持创新、引领的竞争能力。 如何发挥四个统一的力量,提升竞争力和规模效应,实现规范化经营、制度化管理,打造一个既具有地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物场所,对此,我深 深感受到管理团队面临的巨大压力。 根据到目前为止掌握的信息以及以往工作经验,我认为对于佛山项目上的管理应遵循如下的思路。 之所以称之为思路,是因为暂时还没有将涉及到的各个中、小主题一一展开,那将十分庞大,请尊敬的$$$$$$$$及各位领导给与指正。 二、组织结构图与编制说明---图后附。 编制说明: 1、行政部工作内容繁琐,部门人员建议编制8 人,比原计划 增加 2 人（执行层:
其中取消行政办公室副主任岗位（1 人,但行政总监不再兼任办公室主任之职,应招聘实职人选; 由于人事招聘、入（退职手续工作量很大,应增加专业主管（人事、薪酬方向1 人。 取消办公室助理岗位,改为行政助理并增加 1 人。行政助理除承担办公室助理的职能,增加总经理文员、工作督办、会议纪要等具体工作职能。 尚未确定有没有司机编制。 2、综合运营部 原综合运营部设了 2 个副部长岗位,建议只保留一个,部门总编制减少一人。 3、财务信息部 原会计核算员编制为 1 人,预计工作量较大,建议增加 1 名; 系统实施人员的编制情况主要看今后自营范围的大小（如OOM。 一旦出现自营项目,人员编制需另行修改。 4、招商管理部 原部长岗位由总监兼任,建议招聘实职人员,总监不再兼任;同时副部长岗位取消部门总人数不变。 5、营销策划部 预计美工工作量较大,建议增加美工 1 名。 项目总编制比原计划将增加3人（总数71人。 、工作概述
商业地产招商手册范本 商业地产作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产，如何制定商业地产的招商手册呢?下面我给大家介绍关于商业地产招商手册范本的相关资料，希望对您有所帮助。 商业地产招商手册如下 委托人(甲方)： 受托人(乙方)： 为共同做好南浔的招商引资工作，委托人与受托人约定，由甲方委托乙方进行招商引资事务。为明确双方之权利义务，依照《中华人民共和国合同法》及其有关法律法规的规定，经双方充分协商，订立本委托代理合同。 第一条委托事务 乙方以甲方名义对外推介南浔开发区，并进行独立招商活动。 第二条委托期限 自年月日起，至年月日止。 第三条转委托(第项) (一)乙方不得再行委托第三人处理委托事务。 (二)乙方委托第三人处理委托事务的，必须事先征得甲方同意。第三人处理委托事务，须接受本合同约束。第三人不得再行转委托。 第四条费用及支付 (一)具体项目引进谈判中，在南浔的考察费用由甲方承担。具体有：
上述款项支付方式及时间： (二)乙方在处理委托事务中，其余的一切费用和损失，由乙方自行承担。 第五条报告情况 乙方每(星期、月、季、半年、年)应以书面的形式向甲方报告招商引资工作中的情况。 第六条委托事务成果的交付时间、方式 (一)乙方在处理委托事务过程中，遇有投资意向的客商，必须在日内向甲方报告，并且向甲方提供相关的一切资料。 (二)乙方须按甲方的通知和要求在日内将有关委托事务的一切资料及相关事宜移交甲方，并积极协助配合甲方招商引资的相关工作。 第七条报酬及支付 乙方的计酬办法，以实到资金为计算依据，具体为： 上述款项支付方式及时间： 第八条双方的权利和义务 一、甲方的义务： (一)甲方向乙方提供南浔经济开发区的所有招商资料和政策，及乙方所要求的相关资料，并承诺政策的正确性，如遇政策调整，甲方应及时通报乙方。 (二)甲方应为乙方配备工作所必要的设施、设备。具体有： 二、乙方的义务： (一)乙方在招商活动中必须严格执行我国的有关招商政策。
机密 公司年度经营计划（样本） XX公司 20 年月日
目录 一、项目概况.................................................. 二、项目经营计划.............................................. 1、项目开竣工、开售、交楼时间计划.......................... 2、销售指标................................................ 3、经营利润及报表体现...................................... 三、项目开发总体计划............................. 错误!未指定书签。 1、项目开发计划............................................ 2、完成项目开发计划的难点及应对措施........................ 四、项目设计计划.............................................. 1、设计计划................................................ 2、设计跟踪服务............................................ 3、设计费支付计划.......................................... 五、工程计划.................................................. 1、工期计划................................................
商业地产招商工作流程 1.市场调查----出市场调查报告 2.招商人员邀约客户---来项目考察 3.接待客户----招商中心做好全方位接待工作 4.意向客户登记表 5.签意向书（协议） 6.签认租书（定金协议） 7.签正式合同---包括物业管理公约，经营管理协议，消防协议等 8.商家进场装修 商业地产项目招商流程 一、邀请相关咨询顾问公司协助进行商业测算和市场调研 邀请顾问公司进行前期的商业调查，也可能在项目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解决以下3个问题。 1、市场条件成熟度调查 项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。 2、项目位置可发展调查 商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。 一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。 3、可发展规模调查判断 在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。 例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。 在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。 二、依据市场调研确定商业类型及详细定位方案 商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多
地产商业计划书范文 目录第一篇：旅游地产商业计划书第二篇：商业地产开发项目商业计划书模板第三篇：商业地产运营项目合作计划书第四篇：商业地产第五篇：商业地产正文第一篇：旅游地产商业计划书 合作入股固定回报率年不低于10%，风险回报率高可达35%以上；在风景区有300亩开发用地，700亩绿化地，有50年使用权，位于新疆乌市南山，距市中心仅30公里，十万亩草场和几千平方公里的群山森林环抱着该地块处女地，交通十分便利。是乌市唯一最近国家立项的自然保护区，有群山和雪峰、有森林和草原、有瀑布和河流、冬季滑雪、渡假、休闲和娱乐、有浓厚民族风情特点、气候冬暖夏凉的旅游圣地。计划开发别墅区、产权式酒店和民族特色村旅游观光区…… 经济性其参股投资方案（寻合作以若干股东投资350—500万元起步资金），先进行五通、会所、部分再绿化和部分园林等建设，然后…… 计划书（草） XXXX年5月 目录 一、项目建设条件及可行性
项目开发建设优越条件 土地开发来由 地理位置及交通条件 自然环境条件 社会环境条件 区域房地产开发和地价情况 项目建设的可行性 项目建设的背景条件优越 建设的客源市场基础良好 区域的土地增值优势突出 所开发土地具有规模和价格的独有优势 产权式酒店成为投资者越来越青睐的投资品种初期特价销售方式具有房价低的优势 二、项目初步开发思路和方案 项目初步开发思路 规划布置原则 规划功能布置分区 项目总体规划布置设想 别墅区 产权式酒店 体育运动潇闲园艺区 民族特色村旅游观光区
特色农家乐休闲园艺区 老年公寓区（未定） 项目主要建设内容 项目运行和销售方式 项目股东投资方式和组织管理 股东投资方式 项目开发组建管理 项目投资估算与所需启动资金 最低启动现金投资 一期工程投资估算 项目建设总投资 项目一期工程收益分析 钻石vip别墅开发 产权酒店别墅 项目总收益估算分析（亿元）第二篇：商业地产开发项目商业计划书模板 商业地产开发项目商业计划书模板项目概要 项目公司 项目简介 客户基础 市场机遇 项目投资价值
【智峰·哈罗城】 社区底商销售思路 ——汇丰行/ 2016-9 —— 【写在前面】
关于哈罗城底商，自2015年初入市，随着优势底商的去化，价格的一再上涨，剩余的商铺销售难度逐渐增大，销售速度也滞缓下来。 当前，我项目的商铺均已达到交房入住的条件，东区住宅和西区住宅也已经入住，使得商铺的销售工作更为紧迫。 那么，如何去化剩余的商铺，我们面临的问题有两个： ①为什么去化难？ ②如何化解去化难的问题？ 即，首先找到客户不买单的原因，然后针对客户不买单的原因提出行之有效的解决方案，最终达成我们的销售目的。 第一部分：去化难的原因 针对去化难的问题，我们需要从大局入手，了解清楚保定的商业市场情况，和客户的投资心态，从而找出销售难的真正原因。 一、保定整体商业市场情况 1．保定商业市场热度不及住宅 随着各大品牌开发商的入驻，保定住宅市场的价格呈现出跳跃式上涨的状态，从2016年1月份到目前，上涨幅度为33%，北部区域项目均价在14000元/㎡左右，西部城区的部分楼盘也突破了万元。2016年1-8月份的去化量达到141万方左右，考虑到库存量减少，且严查引发的市场整体封盘，影响了今年的销量，尽管如此，同比2015年的1-8月份的销量，依然增加了8%。 而商业市场除了公寓产品取得了比较亮眼的成绩外，商铺的去化则表现比较温吞，据调研，商业市场的全年去化量共为42.67万方，
仅为住宅去化量的18%。价格涨幅仅为10%左右，远不及住宅。而在商业物业租金方面，2016年9月份租金与2015年底几乎没有差别。 2．保定商业的去化周期普遍较长 根据对全市典型商业项目的调研发现，销售周期超过三年的项目占比较大，如亢龙骏景、京南一品、上古大观等，销售周期超过两年的项目，目前依然在销售的项目占比最大，超过50%，如公园时代、上林风景、万和城等，可见，保定商业市场远不及住宅市场活跃。 3．社区配套型商业去化缓慢，租金几乎无上浮。 根据市场监测，社区底商去化更为缓慢，销售方式较为单一，其售价随着住宅的价格也水涨船高，但值得注意的是，其租金较去年 年底基本没有变化。 二、商业客户关注因素分析 1．客户置业目的分析 根据对各项目及客户的走访和调研发现，商业的客户多为投资客户，如下图所示，76%的客户购房目的为投资，24%的客户作为自用。
一、前言 入职近三周以来，通过培训、学习、实地考察、同事之间的沟通,对我公司的发展战略、项目筹备工作的实际进展，也有了一定的了解。 &&&&&&&&&&&极具想象力项目定位以及呈现出的美妙前景、商业管理团队的有力构成，深深吸引了我。 我公司的“经营管理模型”提出了科学、规范的经营管理框架，具有很强的指导性。 &&&&&作为我公司第一个实施的项目，肩负着建设、实践运营管理体系规范的责任，具有只许成功，不许失败的性质。公司关于“细节决定成败，创意决定未来”的管理理念要求我们，既要尊重传统模式的客观性，还必须要保持创新、引领的竞争能力。 如何发挥四个统一的力量，提升竞争力和规模效应，实现规范化经营、制度化管理，打造一个既具有地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物场所，对此，我深深感受到管理团队面临的巨大压力。 根据到目前为止掌握的信息以及以往工作经验，我认为对于佛山项目上的管理应遵循如下的思路。 之所以称之为思路，是因为暂时还没有将涉及到的各个中、小主题一一展开，那将十分庞大，请尊敬的$$$$$$$$及各位领导给与指正。 二、组织结构图与编制说明---图后附。
编制说明: 1、行政部工作内容繁琐，部门人员建议编制8人，比原计划 增加2人（执行层）： 其中取消行政办公室副主任岗位（1人），但行政总监不再兼任办公室主任之职，应招聘实职人选； 由于人事招聘、入（退）职手续工作量很大，应增加专业主管（人事、薪酬方向）1人。 取消办公室助理岗位，改为行政助理并增加1人。行政助理除承担办公室助理的职能，增加总经理文员、工作督办、会议纪要等具体工作职能。 尚未确定有没有司机编制。 2、综合运营部 原综合运营部设了2个副部长岗位，建议只保留一个，部门总编制减少一人。 3、财务信息部 原会计核算员编制为1人，预计工作量较大，建议增加1名； 系统实施人员的编制情况主要看今后自营范围的大小（如OOM）。 一旦出现自营项目，人员编制需另行修改。 4、招商管理部 原部长岗位由总监兼任，建议招聘实职人员，总监不再兼任；同时副部长岗位取消，部门总人数不变。 5、营销策划部
商业地产招商计划书 一．项目介绍： 商贸城是由奔宏置业出资建设的，该公司的重点项目——句容商贸城位于拥有御花园之称的句容市，是句容市政府2004年重点标志性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。辐射大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。 二．产品定位优势： 商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。 三．交通概况： 本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1.2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离江宁区只有20分钟车程，距离市区只有40分钟车程。 四． SWOT分析： 1、S——优势 （1）地段——离句容市城市中心只有1.2公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。 （2）交通——项目有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路程。 （3）口碑——项目为句容市政府招商引资项目，2005年10强民营企业，2006年消费者信得过企业。 （4）物业——项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。 （5）配套——配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。 （6）品牌商家入驻——一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。 2、W——劣势
西安某商业项目营销策划方案 2、规划突破 完成项目内部功能的规划及组织，科学合理地进行业态、业种组合及分布，一方面最大程度地满足经营商户的经营价值之因素，另一方面也满足消费市场的消费特征。通过对市场、对消费者及对商业项目的基本特征，以最大程度地保证商业及商业中心的持久良好运营性，确定项目的整体规划与单层规划的实效性与利益最大化。 整体商业项目规划：本案为批发与零售双重业态相结合的商业物业，在购物空间、人流动线、货品仓储、货车停放、产品摆放等各类问题上切合实际的考虑到零售与批发的需求。以引导消费为核心，以促进交易量或人流量为前提。满足购物、休闲、餐饮、娱乐、展示等多功能的需求是本案在整体项划所需考虑到的。 个别楼层规划：除其正常的人流动线、休息空间、购物环境等需求。还需充分考虑零售功能的实质性，建议在每一个楼层设定餐饮功能，解决经营户的用餐与休息需求。在个别楼层设定小型咖啡厅或西餐厅等，在儿童楼层内设置一个小型儿童游乐场所等相关建议。 3、招商突破即引进大商户提升本案的商业价值是本案招商成功与否的关键，本案的规模、价格、经营价值、产品定位及商业组合等各要素均影响到招商工作进展的实质性。因此，本案在招商策略上需突破，一方面通过行业协会推荐具有实力或品牌性的大客户，以大客户带动小客户刺激入驻率。另一方面则展开异地招商，主要是以经营户为主，以外地商户刺激本地商户为核心（包括具有实力的本地商户）。在展开招商工作前期，应多角度的考虑到招商范围的最大化（主要以江浙一带的客户为主），在招商过程中也着重强调本案的多功能性，多层面的吸引各类商户对本案的青睐。本案的招商，一方面突破单一的批发性客户（含零售客户）， 另一方面突破本地性客户（力求异地客户最大化），第三方面突破不具备经济实力或信誉的客户（客户优质化是本案改变的目的）。 4、经营突破在传统的概念里，批发市场都是“走量”（也为交易量）的性质，他们都有着固定的客户网络。同时对于经营方面没有太多的要求，而作为本案则需要在经营方面实现突破，一方面以西北地区为首要销售网络，大至全国各地的主要城市，同时也需拓展国外市场。对于这类范围的定义，不是单靠一个目标则可以实现的，而是关系到多方面因素。首先最为重要的则是经营战略上的突破，而作为经营战略的核心就是以商户为核心目标，商户的销售产品是否达到销售网络的最大化就极其重要。作为本案，时刻关注商户的经营状况，及时调整经营战略，与核心销售网络的行业协会保持密切关系。展开各类活动，如订货会、新品展示会、行业交流会、产品博览会等活动促进经营状况的甚佳是本案的经营突破。 5、管理突破管理是四个元素的核心，是决定一个项目成败的关键，也是项目未来可持续经营的内在动力。通过引进专业的商业经营管理公司，实现经营管理的实效性、持续性、有序性，从而保证项目物业的未来可持续性经营、效益最大化及实现物业的保值、升值作用。而更深一层的提升了产权式商业物业的管理模式，实现三权分离之原则。而作为本案，管理更为关键，因本案是批发与零售双重业态均具备的商业物业。在管理上，突破单一性的安全管理、秩序管理或车辆管理等，而则需在经营管理上寻找突破，扩大管理范围、提高管理质量、补充
项目招商代理合同 合同双方： 甲方名称： 联系地址： 联系电话： 乙方名称： 联系地址： 联系电话： 甲、乙双方本着友好合作、相互协商的精神，就该项目之独家招商代理共同达成如下协议： 第1条项目名称及标的物地址 1.项目名称：“” 2.项目地址：，规划商业总建筑面积 平方米。 第2条委托内容 1．甲方委托乙方作为该项目之独家招商代理商，招商该项目全部可招商面积。 第3条本合同期限 1.本合同的有效期自本合同签订之日起计算，至年月日终 止。 第4条甲方责任及权利 1.甲方须根据本合同之第六条向乙方支付有关的服务费用； 2.甲方应按乙方要求及时向乙方提供该项目之有关资料，并保证资料的准 确性、真实性，以保证乙方顺利进行招商工作； 3.审定乙方报送的所有方案； 4.乙方所制定的招商价格及招商方案等均需由甲方最终确定认可后方可执 行；
5.在招商过程中，若因客户退租或逾期不签署承租合同及未按时交纳租金 时，甲方有权没收客户之定金，并将此套物业交与乙方重新出租； 6.在本合同执行过程中，甲方不得委托第三者招商上述该项目，否则甲方 仍需按照该项目全部实际招商金额支付乙方代理佣金； 7.在代理期间，甲方须指派专职专门人员负责对接协调招商过程中的相关 工作； 8.甲方指定专门专职财务人员收取客户缴纳的相关费用，具体金额在执行 报告中确定并经甲方签字认可； 第五条乙方责任及权利 1.乙方根据本合同之第六条向甲方收取有关的服务费用； 2.在本合同规定的期限内，乙方应积极参与甲方组织召开的与本项目有关 的会议，并对该项目提出有益的建议； 3.在本合同规定期限内，积极开展项目的整体工作； 4.按甲方提供的有关资料及本合同条款独家代理招商该项目； 5.乙方代理招商之物业单位经甲方确认后，由乙方工作人员与承租方签订 《租赁合同》和《租赁意向协议》； 6.在签订租赁意向协议后负责与客户进行联络，并于签署租赁意向协议后 一周内负责安排工作人员与客户签订《租赁合同》, 并通知客户将首期 款项在签订《租赁合同》的同时支付给甲方； 7.负责该项目招商工作的管理以及招商客户的接待及咨询； 8.负责客户的发掘与谈判； 9.负责督促客户按时交纳有关费用； 10.乙方在本合同规定的期限内代理甲方进行交易，因乙方过错造成甲 方损失的，乙方须承担法律责任，须自负一切后果责任； 11.甲方同意在所有该项目的宣传中，标明乙方为独家招商代理公司， 并配有乙方的商标LOGO； 第六条：招商代理服务费用 1、招商费用、目标、范围的确定： 1.1 招商费用：
营销策划中心2016年1月 目录
一、项目概况 二、项目SWOT分析 （一）优势 （二）劣势 （三）机会 （四）威胁 三、初步定位 （一）业态定位 （二）形象定位 （三）功能定位 （四）运营建议 四、营销思路建议 （一）销售思路 （二）招商建议 一、项目概况（原规划定位）
彩虹城位于兰溪市城西兰江片园区，北临创业大道，东临彩虹路，南面为夏荷路，西面为惠兰路。是兰溪开发区商业中心、电子商务中心和生活服务中心，中心汇集成就宜商宜居风水宝地。项目占地面积约100亩，总投资近10亿，项目占地面积约65207平方米，总建筑面积约18万平米，其中住宅部分约12万方，商业部分约6万方。 项目业态组合丰富，将打造成为兰溪集住宅、商业、酒店、产权式酒店公寓、餐饮、娱乐等一站式体验型城市综合体。彩虹城由10幢高层住宅楼、1幢13层产权式酒店及公寓、4幢2层商业排屋、1幢3层综合商业大楼、1幢8层管委会大楼、及4个区域的底商排铺组成。 规划设计以人为本，以将新设计手法科学处理商业建筑、住宅建筑、人、环境等项目组合体的关系、创造出极具特色的健康住宅小区，以丰富的建筑形态、宜人的购物环境、完善的商业布局、标致性的建筑形象，繁荣区域商业文化氛围，打造兰溪城市兰江片园区的综合服务中心。 一站式都会综合体的业态设置为大型商业mall、预留12000㎡大型超市、大型家电卖场、电影院、量贩KTV、网吧、儿童游乐城、旱冰馆、星级酒店、精品酒店式公寓、餐饮一条街、咖啡酒吧一条街、名品一条街等，并设置5000平方米的休闲广场，生活功能完美融合衣食住行，吃喝玩乐，各种生活所需都能轻松满足，是宜商宜居的一站式城市综合体。 生活配套：人民医院、市卫生局、市公安局、纺织品市场、大型物流集散中心（规划）。 银行：中国银行、农业银行、工行自助银行、邮政储蓄银行。 学校：振兴小学、育才中学。 生活菜场：大埠张菜场、大路口菜场。 交通：距兰溪溪西中心区车程仅5分钟，公交车可乘坐23路，城北起点，班车间隔8-15分钟左右。 二、项目SWOT分析 （一）优势
第九商业大街 P1（封面）主题：第九商业大街副题：核心商圈。财富标王 P2（城市篇）主题：南疆新兴石油工业城市，投资兴业的商业宝地副题：石油大背景、旅游大环境、现代工业大趋势，三大利好助推库车城市商业现代化随文：库车古称龟兹，古丝绸之路的交通重镇，是我国汉唐以来西北边疆的一个政治、经济和文化中心。曾是汉代西域都护府、唐代龟兹都护府和安西都护府的所在地。库车是新疆第二大县，全县总人口45万，这里不仅有绚丽多彩的人文自然景观，年接待旅游观光客80万，是新疆四大著名旅游县（市）；库车是新兴的石油、天然气城市，是塔西北最大的产油区，也是“西气东输”的首发站，经济实力十分雄厚，发展潜力不可估量；库车还是南疆重要的工业城市，石油、化工、采矿、棉纺、乳业等一披上规模、现代化的企业正在快速崛起，成为拉动库车未来经济发展的主要动力；库车也是一座正在崛起的现代化的商贸城市，独特的区位优势，便捷的交通网络，使这里成为沟通南北疆的重要驿站，也是该区域商贸龙头城市，随着金普润开发公司对库车商业地产的大力开发，一座建筑面积120000平米，跨度12000米，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、观光六大功能于一体现代商业步行街——第九商业大街正在这里诞生，第九商业大街的出现将进一步加强库车商业现代化的内在动力，使库车成为南疆商贸文化中心！ P3（区位篇）主题：旺地掘金，势在必得副题：库车县金盆养鱼的商业旺地，未来50年坐地分红随文1：黄金宝地构筑黄金商圈天山路，库车县商贸兴业的黄金宝地，多年的商业积淀，使这里成为库车县商气最旺的地方，承鼎盛商气，借助库车县经济大发展的有利时机，金普润开发公司强势出击，分三期开发，在这片黄金宝地上兴建大型商业步行街，构筑库车黄金商圈，确保入驻商户未来50年坐地分红！随文2：商业地标：直面天山路，扼守五一路和团结路交汇之咽喉，坐拥商业宝地，聚拢天下人气；商业环境：依托该片区多年的商业积累和中高档商业良好的发展势头，提升商业档次，整和商业功能，借势而上，无往不胜；商业潜力：库车县最繁华、具前景的商圈，垄断库车县70%以上的商业消费，未来市政规划的核心商业区，大量商户向此集聚，商业潜力不可估量；商圈辐射：强大的商业辐射能力，覆盖整个库车县城消费，凭借优越的交通环境，正逐步形成对新和、莎雅、拜城等周遍县乡的商业覆盖，成为该片区商品批发、零售中心； P4、P5（业态篇）主题：第九商业大街，三大商业主题，六大商业功能副题：集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、观光六大功能于一体随文1：三大商业主题，划行归市、各具特色主题1：杏花商业步行街——一期现已竣工：一期杏花商业步行街，2003年9月全线竣工，商业街引进国际上最具发展潜力的主题式商业步行街规划，双步行街设计形成双向环行人流，保证商业街旺盛的人气；5800平米休闲广场和步行街景观设计，让消费者在休闲中购物，在购物中赏景，独具魅力的购物环境带来滚滚人流；休闲座椅、健身娱乐区、停车场等配套设施一应惧全，体贴关怀无处不在，让每一位来商业街消费的顾客都成为商业街永久的客户。形成外街、中城、内街的商业规划；——外街沿天山路，形成弧形沿街面，业态定位为小商品、鞋帽箱包批零市场，采用二层沿街铺面设计——宽门厅、小进深，单位商铺面积较小，适合中小商户经营；——中城由6座建筑构成，形成步行街的核心景观区，文化特色鲜明，业态定位为精品购物广场，6座商城商品既相互补充又自成一体，主要经营家电（大小电器）、家居用品、数码通讯、黄金珠宝、化妆品、精品配饰，单位商铺面积大小不一，既有大户经营的专卖店，也有中、小户经营的散柜区；——内街环境幽雅，业态定位为品牌服饰名街，采用二蹭沿街铺面设计，商铺门厅开阔，单位面积较大，以60—80平米居多，适合品牌大户、中户经营；——杏花商业步行街主要经济技术指标：建筑风格欧陆风情开发面积 35000平米商铺数量 486间休闲广场面积 5800平米健身娱乐区 600平米。 健身娱乐区 600平米停车场面积 1200平米大理石及彩砖铺装面积 18000平米商业形态商业步行街主题2，杏花餐饮娱乐广场——二期年底交付二期杏花餐饮娱乐广场，预计2003年12月竣工，商业规划采用具有浓郁文化特色的主题文化广场，5600平米休闲广场和中心景观设计，形成库车县最具特色的文化休闲广场，特色文化、特色餐饮娱乐吸引广大市民和游客来此消费；28米高的休闲观光塔，成为库车县标志性景观建筑，身居塔顶，可以一览第九商业大街的全貌和库车县美景，使外地游客趋之若骛；休闲座椅、健身娱乐区、停车场等配套设施一应惧全，保证商业街旺盛的人气。形成以中心景观区为核心的围
商业地产运营项目合作计划书 一、合作背景 鉴于贵方商业项目所需采取运营外包合作，我司就合作计划框架与贵司进行书面提交。 二、公司介绍 杭州陌晨投资管理公司是一家专业从事商业地全程服务的事业合伙制公司。 主营业务涉及商业地产全案策划、销售管理、招商管理、运营管理、资产管理、物业服务等专业领域。 核心事业合伙人由从事商业地产行业的精英组成，是专业面向国内商业地产的实操型团队，拥有丰富的商业地产全程服务操作经验和资源，旨在为中国商业地产市场提供高品质、专业、全面且能落地实现的商业资产管理增值服务。 陌晨投资管理业务涉及国内十余个省市，物业服务范围主要涉及城市综合体、大型购物中心、主题百货、专业市场、商业街、步行街、文创园等，管理及服务的商业面积逾百万平米。 主要服务内容包括投资分析、商业分析调研、专题商业规划、项目的开发与再开发、销售管理、招商管理、运营管理、物业服务、消费者市场推广管理等商业地产一站式服务，帮助开发商操作商业项目、协助投资者收购商业项目，使资产得到稳定持续的增值。 三、操盘案例 1、温岭农贸城 服务内容：定位、策划、销售、招商 服务时间：2009年-2011年 项目概况：温岭农贸城位于温岭市万昌路与开发大道交汇处，与市客运中心相邻，占地110 亩，地上建筑面积73300平米，地下室面积为10900平米，其中市场建筑面积为53500平米，综合服务区（十六层）建筑面积为19800平米。
农贸城采用专业场馆和特色街相结合的建筑风格，开设本地优质农产品、粮油、副食品、水果、蔬菜、水产、花卉等专业交易场馆和南北货、特色小吃一条街，配套建设信息中心、农产品展示中心、储藏保鲜中心、农产品检验检测中心、污水污物处理中心、商品配送中心等大型的综合性市场。 2、绍兴玛格丽特 服务内容：策划、招商、运营 服务时间：2010年 项目概况：绍兴玛格丽特商业中心位于绍兴火车站对面，总建筑面积196800平米，其地上建筑面积为150800平米，地下建筑面积为46000平米，由商、住两部分组成，其中商业部分90000平米。玛格丽特商业中心是以大型零售业为主体，众多精品店、专卖店为辅助和多功能商业服务设施为配套，集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、文化六大功能为一体的块状复合式商业中心。 3、温州邻里中心 服务内容：策划、业态调整、运营 服务时间：2011年 项目概况：温州邻里中心位于温州龙湾区经济开发区核心商业中心区，占地面积1万余平米，建筑面积万余平米，商务办公物业改商业物业。2002年10月开业，定位开发区邻里生活中心。 4、温岭时代广场 服务内容：定位、招商、运营 服务时间：2011年 项目概况：温岭时代广场位于温岭市万昌中路1239号，建筑面积40000多平米，是温岭市唯一一家集时尚名品、潮流新品、休闲良品的中高档百货商场，有乐购超市、KFC、周大福、中国黄金、ONLY、百丽、康奈等品牌。
商业地产项目前期招商三大要素决定成败 投资者对商业地产的前期招商可谓一知半解。 意识上，他们越发关注前期招商的重要性；操作中，他们却忽视了对不同主力商家多样需求的判断。 “市场环境、交通及其评估、整体商业规划，这三点是前期招商最需考虑的。” 易铺网CEO陈建明指出，从大卖场、超市，到建材、电器，亦或电影娱乐，主力商家对这三点的关注角度各有差别，只有细分清楚，才能使前期招商达到良好效果。 交通评估 开发前期招商指商业地产开发商在项目市场定位、规划设计期间就需要进行的招商活动，通常指大的主力商家及娱乐体验商家的招商。大的主力商家包括大百货店、家居建材店、超市、大卖场等，娱乐体验商家是指电影院等。 交通是否能承载商家的客源，是主力商家首先需要考虑的。“商家需要政府和开发商提供未来交通规划的方案。”陈建明强调，其次，必须委托专业评估部门对整个项目进行交通评估。 对于交通在前期招商中的重要性，深圳市新摩尔商业管理公司董事长杨宝民指出，外部交通解决顾客可达性，内部交通解决顾客在商场内部的循环问题，共同目的是为留住顾客创造良好条件。 “百货招商最具代表性。”杨宝民说，根据百货的交通要求，最好是主入口设置观光电梯，内部设置剪刀式样扶梯，解决垂直交通问题。百货要求具有良好的可视性，在十字路口周边最理想，两面临街最好，要求方便车辆进出。 商家在选址时对交通便利性非常重视。如果外部的便利性没有达到商家的要求,可以通过增加班车来弥补。 不同商家对交通的要求存在差异。如娱乐商家的人流由于不像家乐福、沃尔玛等超市那么大，所以相对来讲对交通的要求不是很苛刻。同理，如果停车和交通满足了家乐福、沃尔玛，那么开电影院肯定也没问题。 杨宝民指出，大卖场对交通和运输要求最高，一般 1.2万平方米的大卖场需要300个停车位，卸货平台需要300平方米?600平方米，转弯半径较大。电器类商品不仅要求有卸货平台，而且货梯最好比较宽，此外，电器类商店需要专用库房，方便物流配送。 项目整体
武汉中南路商业项目·营销思路 2005-11.2 武汉中南路商业项目提报 1 / 36
第一部分、都市概况——经济实力及社会消费 [生产总值] 自1999年以来，生产总值连续6年实现两位数增长，增幅都高于全国平均水平。2004年完成GDP1,956 亿元，增幅达14.5%。 [产业结构] 呈现“三二一”型，第三产业相对发达。比全省平均水平高12%。 [固定资产投资] 2004年固定资产投资达822.2亿元，同比增长27.5%，为例年最高。 [社会消费] 2 / 36
2005年初国家公布，国内都市社会消费品零售额排名，武汉以960亿元位居第5,仅次于沪、京、穗、津。武汉都市总人口排第7。 小结：经济快速增长，社会消费劲旺盛，服务业相对发达，消费观念超前，感性投资大于理性投资。 第二部分、房地产政策环境——宏观政策对地产的阻碍 ●7月至今房价曾经历两次下挫，但总体仍呈缓慢回升趋势，购房者正逐渐走出观望。 ●宏观调控对住宅投资阻碍明显，商业地产投资猛增、港澳台资本大举进入成为新亮点。 3 / 36
{十一黄金周（10/1~10/8），武汉市共成交商品房2868套，平均每天成交358.5套，价格、成交量均呈缓慢上升趋势，购房者有望在明年走出观望心态。数据显示，商业地产却异军突起，投资同比增长218.7%，港澳台资本更是伺机进入，投资同比增长121.8%，成为楼市两大亮点。（瑞安、和记黄埔、九龙仓）} 第三部分、商业市场——商圈划分及商业物业的特征 [整体市场] 2004年中央提出“中部崛起，武汉先行”。 武汉消费品零售额走势 4 / 36