业主方如何做好“半拉子”改造工程的造价管理

公 司以 ７ ０ ０ ０万元 价 格 拍 卖拍 来 的一 个“ 半拉 子 ” 工程 。该 工程 占
地 面积 ９ ５ｍ。二 幢 楼 分 别 建 了 ９０ ，
９ 和 １ 层 １层 ， 设 计 为 ２ 层 的 办 原 ８
这 个 “ 拉 子 ” 程 ， 们造 价管 半 工 我
理 人员 就必 须提 供 准确 可行 的经 程 师与 我们 造价 管理 人员 进行 讨
造 价 。 本工 程 因是 “ 半拉子 ” 工 建议 。 由于选 择 的施工单 位素 质 范围 内计 取超 高费 １６ ３ ，。 ２． 元 ｍ。 ０ 程 ，虽 能象新建 工程 一样进 行公 较好 ，他们 常常会 在施工 技术 上 但 因其 部 分结 构 已建造 完 成 ， 因 开 招投 标 ，但我 们 了解 到原 施工 提 出合理化 建议 ，公 司则 会在 成 此 不 能把超 高费全 部计取 。如 何 单 位是一个 施工 实力强 、信 誉好 本控制 前提 下 ，尽量 采用施 工 方 计 取 呢？ 细分定额 ， 我们 看到超 高 的单位 ，又 因原工 程资料 都在他 的合 理化 方案 ，并事先 约定 利润 费 由垂直 运输 、脚 手架 费 和其 它
公 楼 。该楼 原 由某房 地 产有 限公 济 效益 分析 报告 ，做好 精 确 的测 论 沟通 ， 样做 到设 计 经济合 理 ， 怎 司开发 建造 ， 停 建 多年 ， 后 未能复 算 和估 算工 作 。当 时测算 时有 很 我们 积极 与 设计 院配 合 ，提 出明 工， 为“ 成 烂尾楼 ” 我公 司拍 来该 。 工程 后 ， 重新确 定 了改 建方 案 ， 向
方 面加 以控 制 ， 体 如 下 ： 具
寻 求 技 术 与 经 济 最 佳 结 合
点 。 工程为 老楼 改造 ， 主楼办 该 原 公 层 每 层 只 有 ６ ０多 平 方 米 ， ０ 公
材 料 价格上 涨 系数 ，还 充分 考 虑 对 原 结 构 加 固 改建 处理 的 费用 ，
改为 商住 楼后 ， 割 分 如 有关 补桩 、 筋 、 除 、 补 、 植 拆 修 加 摊 面积 很大 ， 强 的费 用估 算 ， 供 了详 细 、 确 又 不理想 ， 提 精 这样销 售就有 困难 。 因
策 划 成 功 ， 售 率达 １０ 同时 销 ０ ％， 该 工程造 价 管理控 制 自始 自终 到
员经 常沟 通 ， 项 目的经济 技术 使
程 实 物情况 ，并 走 访 了原设 计 和 要 求 和 使 用 功 能 都 得 到 了满 足 ，
位， 因而使 项 目效益 也 非常理 想 。 施 工 单位 ， 收集 了大 量 、 细 的原 费用 得到有 效控 制 。 详 在造 价 管理 方面 ，我们 主要 从 四 始 数 据和 图纸 。我 们不 仅考 虑 了
业 主 方如 何 做 好 半拉子＂ 改造工程的造价管理
口文 ／刘 学艺
项 目 概 况 ： 广 场 项 目是 我 Ｍ
上 原 结 构 局 限 和 不 可 预 测 的 因 金 失控 。 针对 这个 工程 ， 我们 是这 素， 因而市 场风 险很 大 。 但我 公 司 决 策层 具有 前 瞻性 眼光 ，选 择 了 样做的： 对设 计 院进 行分 项造 价 指标 限额设 计 。负责 这个 项 目的 总工
价控 制 ，可 以防止 施 工过 程 中资 通过 ，为 公 司赢得 了技 术 和经 济
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结 合最佳 改建方案 。 选 择 施 工 单 位 和 控 制 合 同
避免 了返工 和浪费 。
层 已超过 ２ 米 ， 筑物 总高度 为 ０ 建
及 时采 纳施工单 位 的合 理化 ９ 米 ， ９ 一般 情 况下应在 ２－１０ ０－０￣
确 、 面 地 反 映 工 程 造 价 ， 公 司 全 为
型布 置 的灵活 性 ， 合 市场 客户 迎
的需 要 。造 价管 理人 员进 行 造价
领 导层 提供 可靠 决策 依据 。当时 计 和项 目造 价预 先 控制 。此 阶段 分 析 ， 经过 周 密测算 ， 虽然 成本 增 房 产Hale Waihona Puke 层建 筑非 常难 销 ，楼盘 销
市场推 出。 于该 楼盘 定位 准确 ， 由
大 困难 ，特别 是 该楼 盘为 老楼 改 确 的设 计 意 图 和经 济 技 术 要求 ， 造， 需掌 握许 多原有 数据 。 此我 为 提 供详 尽 可 靠 的工 程 基 础 资料 。
们预 算 人 员 认 真 踏 勘 了现 场 ， 在 设计 过程 中 ，我们 与设 计技 术人 半拉 子工 程里 跑上 奔下 ，测 看 工
价管 理人 员相 合作 ，在 确保 安全 前提 下 ， 原建筑 四周外挑 ， 在 增加 使用 面积 ， 缩小 公摊 面积 ， 加套 增
项 目投 资 决 策 作 出 以后 ， 影
响工程 造 价 的关 键 和重 点在 于设
人员 的重 点是 积极 做好 项 目决策
前 的测算 和估 算工 作 ，尽可 能考 虑 多方 面 因素 ，工作 要 细 心 、 精
这 是 整 个 项 目造 价 的关 键
的可 行性 报 告 ，为公 司领 导层 决 此在 改建 中我们 寻求 技术 与经 济 策提 供 了可靠 的依据 。 最佳 结合 点 。公 司技术 人员 与造
阶 段 ，一 般 对 造 价 影 响 力 度 为
７ ％至 ９ ％。这一 阶 段造 价 管理 ５ ５
售价 格不 高 ，预测 项 目利 润也 不 多 。因这 个改 建工 程技 术 上存 在 难度 大 ， 价分 析也 比较 困难 ， 造 加
造价 管 理 主要体 现在 “ 术 与经 加 ， 面 积扩 大 ， 技 但 销售 利润 同样 增 济” 相结 合上 。 合理 经 济 的技 术设 加 ， 因而可行 。 方案 在专 家组讨 论 计可 以 降低造 价 ，预 先 的整体 造 时 ， 过我 方努 力 ， 到最 后认 可 通 得