房地产估价理论与方法-43
(总分：100.00，做题时间：90分钟)
一、选择(总题数：20，分数：60.00)
1.成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本，而是______。
（分数：3.00）
A.费用
B.价格√
C.支出
D.代价
解析：
2.成本法的本质是以房地产的______为导向来求取房地产的价值或价格。
（分数：3.00）
A.重置成本
B.重建成本
C.重新购建成本
D.重新开发成本√
解析：
3.______也称为正常成本，是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费。
（分数：3.00）
A.实际成本
B.个人成本
C.个别成本
D.客观成本√
解析：[解析] 实际成本也称为个别成本，是某个单位和个人的实际花费。客观成本也称为正常成本，是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费。
4.下列选项中，______不是取得土地的途径。
（分数：3.00）
A.市场购买
B.征用集体用地√
C.征收集体用地
D.征收国有土地上房屋
解析：
5.在计算投资利息时，______项目不计算利息。
（分数：3.00）
A.土地取得成本
B.建设成本
C.销售税费√
D.销售费用
解析：
6.利润率由大到小的顺序是______。
（分数：3.00）
A.投资利润率、直接成本利润率、销售利润率、成本利润率
B.投资利润率、直接成本利润率、成本利润率、销售利润率
C.直接成本利润率、投资利润率、销售利润率、成本利润率
D.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率√
解析：[解析] ①
②
③
因此利润率由大到小依次为直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率。
7.新开发的房地产不包括______。
（分数：3.00）
A.新开发的土地
B.新开发的建筑物
C.新开发的构筑物√
D.新开发的房地
解析：
8.在求取建筑安装工程费时，______主要是用来求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。
（分数：3.00）
A.分部分项法
B.工料测量法√
C.单位比较法
D.指数调整法
解析：[解析] 求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力，并且需要其他专家帮助，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。
9.根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧不包括______。
（分数：3.00）
A.物质折旧
B.功能折旧
C.外部折旧
D.内部折旧√
解析：
10.______是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。
（分数：3.00）
A.功能缺乏折旧
B.功能落后折旧
C.功能过剩折旧√
D.功能不足折旧
解析：
11.某宗熟地的原生地取得费为540元/m 2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m 2和60元/m 2，贷款年利率为8%，这块地的面积是10000m 2。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为______元/m 2。
（分数：3.00）
A.89.53
B.103.22 √
C.124.33
D.188.96
解析：[解析] 土地取得费用=36×10000/666.67=540元/m 2，土地开发费用=150元/m 2，该土地的投资利息=540×[(1+8%) 2 -1]+150×{60%×[(1+8%) 1.5 -1]+40%×[(1+8%) 0.5 -1])=103.22元/m 2。
12.某房地产的土地面积为500m 2，土地价格为2000元/m 2，建筑面积为1000m 2。采用成本法估算的建筑物重置价格为1800元/m 2；市场上同类房地产的正常房地产价格为2500元/m 2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低______元/m 2。
（分数：3.00）
A.150
B.180
C.300 √
D.360
解析：[解析] 该类房地产的重置价格=1800×1000=180万元，该类房地产建筑物的实际价值
=2500×1000-2000×500=150万元，该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低
(180-150)×10000/1000=300元/m 2。
13.某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统功率大，较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为______万元。
（分数：3.00）
A.1844.55 √
B.1976.83
C.2217.25
D.2394.66
解析：[解析] 2000-150-0.8/12%×[1-1/(1+12%) 15 ]=1844.55万元。
14.成本法适用的估价对象包括______。
（分数：3.00）
A.正在开发的房地产√
B.新近开发完成的房地产√
C.年代较久的房地产
D.可独立开发的整体房地产√
E.计划开发的房地产√
解析：[解析] 新近开发完成的房地产(简称新开发的房地产)、可以假设重新开发的现有房地产(简称旧的房地产)、正在开发的房地产(即在建工程)、计划开发的房地产(如期房)，都可以采用成本法估价。成本法估价比较费时费力，测算估价对象的重新购建价格和折旧都有较大的难度，尤其不适用于那些建筑物过于老旧的房地产。在这种情况下，对于建筑物，一般是根据拆除后的残余价值来估价；对于整个房地产，一般是采用假设开发法，根据其未来开发完成后的价值减去开发的必要支出及应得利润来估价。因此，成本法主要适用于评估建筑物是新的或比较新的房地产的价值。
15.下列关于成本法估价的说法，正确的是______。
（分数：3.00）
A.成本法应采用客观成本而不是实际成本√
B.成本法应采用实际成本而不是客观成本
C.当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值
D.当房地产市场供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值√
E.应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整√
解析：[解析] 成本法估价需要具备的条件①应采用客观成本而不是实际成本。可将成本区分为实际成本和客观成本。②应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。现实中有一些选址不当或规划设计不合理等造成不符合市场需求的房地产，极端的例子是在人流量很小的地方建造的商场。在这种情况下虽然无论谁来建造该商场都需要花那么多费用，但该商场也不会有那么高的价值。③应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整，当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调低评估价值。当房地产市场供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值。
