房地产估价师房地产估价理论与方法-43

房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。

{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。

{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。

{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。

{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。

{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。

房地产估价理论与方法第一章房地产估价概述第一节对房地产估价的差不多认识一、房地产估价的含义1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价差不多成为一种职业和行业。

2、专业估价的五个特点：由专业人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。

3、专业估价的核心内容是依照特定目的、对特定房地产地特定时刻的特定价值进行分析、测算和判定并提供专业意见。

房地产估价师依照估价目的，遵守估价原那么，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判定并提供专业意见的活动确实是房地产估价。

其中，分析是测算的基础、测确实是判定的基础。

4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。

房地产估价师还能够进行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评判报告等房地产咨询顾问服务。

二、房地产估价的本质1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。

2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情形的阻碍。

房地产价值是由众多市场参与者的价值判定而非个别人的价值判定而形成的。

估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判定。

3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。

后者的法律责任大于前者。

4、房地产估价会有误差但应将误差操纵在合理的范畴内。

估价师应当对其估价结果的有限性有清晰的认识，采纳多个假设来处理现有的知识水平和范畴以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的阻碍明确地告知托付人，因此对估价师评判其结果准确与否不是看其估价结果而是评判其估价的过程是否符合规范的要求。

5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。

正确的房地产价值分析、测算与判定必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践体会。

房地产估价理论与方法分类模拟题43(总分67, 做题时间150分钟)一、单项选择题1.通过市场调研，获知某类房地产2007～2011年的价格分别为3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2，则采用平均增减量法预测该类房地产2013年的价格为______元/m2。

•**•**•****SSS_SIMPLE_SINA B C D分值: 2答案:Cd=(160+165+175+170)元/m2/4=167.5元/m2，预测该地区商品住宅2013年的价格为：V 6=P+di=3405元/m2+167.5元/m2×6=4410元/m2。

2.国家标准《房地产估价规范》的颁布时间是______年。

•**•**•****SSS_SIMPLE_SINA B C D分值: 2答案:C3.某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于______元/m2。

•**•**•****SSS_SIMPLE_SINA B C D分值: 1答案:C=3500×1.0658=5801.56元/m2。

=1.065，预测2008年的价格为：V20084.开发经营期的起点是______。

• A.开工日期• B.取得估价对象的日期• C.取得待开发土地的日期• D.开始出售开发完成后的房地产的日期SSS_SIMPLE_SINA B C D分值: 1答案:B5.下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是______。

• A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估• B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估• C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估• D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估SSS_SIMPLE_SINA B C D分值: 1答案:C6.在评估房地产的预售或预购价格时，通常认为______。

2023年房地产估价师试题及答案：《理论与措施》一、单项选择题(共35题，每题1分。

每题旳备选答案中只有一种符合题意，请在答题卡上涂黑其对应旳编号)1.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相似，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。

B.12C.20D.60%答案B2.土地获得成本是获得( )所需旳费用.税金等。

A.土地使用权B.土地转让权C.土地经营权D.开发土地答案D3.对于单纯增长容积率旳补地价来说，其补地价旳数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=[(增长后旳容积率-原容积率)/( )]×原容积率下旳土地单价。

A.建筑面积B.原容积率C.土地总面积D.增长后旳容积率答案B4.下面对假设开发法合用条件旳表述最为精确旳为( )。

A.新开发房地产项目B.用于发售用途旳房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力旳房地产D.用于投资或再开发旳房地产答案C5.房地产价格与一般物品旳价格，既有共同之处，也有不一样旳地方。

共同之处是( )。

A.都是价格，用货币来表达B.均有波动，受供求原因旳影响C.都是按质论价D.市场性质相似答案ABD6.中国大陆目前有偿出让和转让土地旳价格都是( )。

A.所有权价格B.抵押权价格C.地役权价格D.使用权价格答案D7. 房地产旳供应曲线表达( )。

A.房地产旳发售量与其价格之间旳关系B.房地产旳发售量与购置者能力旳关系C.房地产旳供应量与其价格之间旳关系D.房地产旳供应量与购置者能力旳关系答案C8.某高层楼房占用旳土地总面积为800 m2，总建筑面积为2023 m2，某人拥有其中120m2旳建筑面积。

那么假如按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有旳土地数量为( )m2。

A.40B.45C.48D.50答案C9.有甲乙两宗房地产，甲房地产旳收益年限为50年，单价为3500元/m2，酬劳率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，酬劳率为6%。

房地产估价师《理论与方法》考试大纲房地产估价师《理论与方法》考试大纲导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。

下面和店铺一起来看看房地产估价师《理论与方法》考试大纲。

希望对大家有所帮助。

第一章房地产估价概论考试目的本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别(二)专业房地产估价的概念(三)估价与评估的异同(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义二、房地产估价的特点(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格(二)房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内(五)房地产估价既是科学也是艺术三、房地产估价的必要性(一)专业估价存在的基本前提(二)房地产需要专业估价(三)房地产估价在估价行业中占主体第二节对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要二、房地产征收征用的需要三、房地产税收的需要四、房地产保险的需要五、房地产转让和租赁的需要六、国有建设用地使用权出让的需要七、房地产分割的需要八、房地产损害赔偿的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产行政管理的需要十二、其他方面的需要第三节房地产估价的要素一、估价当事人(一)估价委托人(二)房地产估价机构(三)注册房地产估价师二、估价目的三、估价时点四、估价对象五、价值类型六、估价依据七、估价假设八、估价原则九、估价程序十、估价方法十一、估价结果第四节房地产估价师的职业道德第五节中国房地产估价行业发展概况一、以法律的形式确立了房地产估价的地位二、建立了房地产估价师执业资格制度三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可四、成立了房地产估价行业组织五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系八、深化和拓展了房地产估价业务九、形成了公平竞争的房地产估价市场十、积极开展了国际交流合作考试要求1.熟悉房地产估价的含义;2.掌握房地产估价的特点;3.熟悉房产估价的必要性;4.掌握房地产抵押的需要;5.掌握房地产征收征用的需要;6.熟悉房地产税收的需要;7.了解房地产保险的需要;8.熟悉房地产保险的需要;9.掌握国有建设用地使用权出让的需要;10.熟悉房地产分割的需要;11.掌握房地产损害赔偿的需要;12.掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要;13.熟悉企业有关经济行为的需要;14.了解房地产行政管理的需要;15.了解其他方面的需要;16.熟悉估价当事人;17.掌握估价目的;18.熟悉估价时点;19.掌握估价对象;20.掌握价值类型;21.熟悉估价依据;22.熟悉估价假设;23.熟悉估价原则;24.熟悉估价程序;25.熟悉估价方法;26.熟悉估价结果;27.掌握房地产估价师的职业道德;28.熟悉中国房地产估价行业发展概况。

2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]关于假设开发法的说法，错误的是( )。

A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值【答案】D【解析】本题考查的是开发完成后的价值。

选项A正确，运用假设开发法估价，开发完成后的价值不可以采取成本法求取，用其他法都可以;选项B正确，投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算，在动态分析法中不需要单独求取，体现在折现过程中;选项C正确，假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，实际上还没发生;选项D错误，在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格，折算为开发完成时点的价值，作为开发完成后的价值。

参见教材P349。

2、[试题]同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。

( )【答案】对【解析】房地产的客观价值或价格会因房地产位置、档次的不同而存在差异。

3、[试题]一般来说，开发经营期的起点( )。

A.与经营期的起点重合B.与运营期的起点重合C.与建造期的起点重合D.与开发期的起点重合【答案】D4、[试题]估价业务应当由估价机构统一接受委托、统一收取费用;估价师也可以个人名义承揽估价业务。

( )【答案】×【解析】本题考查的是估价业务接洽与承接。

估价委托应由估价机构统一受理、统一收费;估价师等估价专业人员不得私自接受委托从事估价业务、收取费用。

参见教材P400。

5、[试题]若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产价值为500万元，则收益乘数为40%。

( )【答案】×【解析】本题考查的是直接资本化法概述。

房地产估价理论与方法随着时代的进步，房地产业已成为社会重要组成部分。

然而，对于房地产的估价理论和方法，很多人仍然并不了解。

本文将就房地产估价理论和方法作一个较为详细的介绍，以其为社会和个人带来的影响及其意义等方面进行论述。

一、什么是房地产估价理论房地产估价理论是指房地产估价的学说、原则和规律。

房地产估价是指对房地产进行评估，确定其价格和价值的过程。

在房地产交易、资产评估、抵押贷款、税收评估、维修保养等方面都会用到房地产估价。

二、房地产估价方法房地产估价方法主要包括市场比较法、收益法和成本法。

下面将分别介绍三种方法及其应用。

市场比较法：市场比较法是房地产估价中最为常用和准确的方法。

简单来说，市场比较法就是通过比较房屋的卖出价、附近同类型房屋的成交价以及房屋的整体情况等因素来得出该房屋估价范围。

这种方法的优点是直接可靠，但是需要有大量的市场和经验数据来支撑。

收益法：收益法是一种适用于商业用房、租赁房屋等的估价方法。

简单来说，收益法就是根据物业的租金收益和预期维护所需用费等，计算出物业可以带来的收益后，再考虑进行投资的效益并决定其价值。

这种方法的优点是考虑到了未来的收益情况，但要考虑的因素较多，且预测未来收益的准确度是一个很大的挑战。

成本法：成本法主要适用于新建或有明确的建设年限的物业估价。

简单来说，成本法就是将物业的重建成本以及相关附加费、经营成本等全部计算再加和，得出一个大致费用预估，再减去已使用的时间和物业的损耗和折旧等因素来计算其现在的价值。

成本法的优点是体现了物业的建筑成本以及其他费用成本，缺点在于需要考虑建筑房龄和损耗的估计。

三、房地产估价的意义房地产估价在今天的社会中有很重要的作用，其中，有以下意义。

首先，房地产估价能够评估房地产的价值，帮助买卖双方确定房屋价格，避免透支消费和低迷市场。

其次，房地产估价能够为金融监管机构提供一个准确的物品价值依据，有利于银行在对房屋提供贷款时做出科学和合理的决策。

房地产估价师《理论与方法》重要知识点2016年房地产估价师《理论与方法》重要知识点房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。

下面应届毕业生分享房地产估价师《理论与方法》考试科目知识点给大家参考!第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别对“估价”通俗而简单的理解，就是估计商品、资产、财产等的价格或价值，是任何人都可以做的，不论他估计得对或错，也不论人们是否相信其估计结果。

例如，你看上了某幢房屋或某块土地，想知道它值多少钱，或者判断卖方的要价是否合理，或者自己出价多少合适，你可以自己估计，也可以咨询亲友的意见。

这种意义上的估价，不妨称为非专业估价。

然而，要想获得客观合理、令人信服的估价结果，就需要专业估价。

(二)专业房地产估价的概念专业房地产估价的核心内容，是接受他人委托，为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。

为了保障这种分析、测算和判断的客观合理，不仅要求从事这种活动的单位和个人是房地产估价机构和房地产估价师，而且要求遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法去分析、测算和判断。

因此，如果给专业房地产估价下个完整的定义，那么它是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

(三)估价与评估的异同房地产估价也称为房地产价格评估、房地产价值评估、房地产估值，时常还称为房地产评估。

一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不作区分，能够交换使用。

但是，科学、严谨地说，“估价”、“评估”两者的含义不完全相同。

(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义国外以及中国香港和台湾地区对房地产估价的称谓及定义不尽相同。

房地产估价理论与方法房地产估价是指根据房屋的各种特征（包括但不限于房屋位置、建筑面积、建筑年代、装修情况等）以及市场供需情况等因素，运用一定的理论和方法，对其进行计算出来的评估价值。

在房地产市场中，估价是一个非常重要的环节，它直接关系到房屋的交易和投资价值，甚至会影响整个市场的运行。

本文将从房地产估价的理论和方法两个方面进行介绍。

一、房地产估价的理论1.机会成本法：机会成本法是估价理论的一种。

机会成本法指的是评估对象的价值应该等于其最佳的替代者价值减去其减值的数额。

在经济学中，将用于某项投资的资金称作机会成本。

因此，机会成本法以估价对象的替代者作为基准，根据替代者的价值来判断估价对象的价值。

2.比较法：比较法是房地产估价中最为常用的方法之一。

该方法是通过对比同区域内的约同地产物品出售的价格，区分其与目标房地产的差异并加以计价。

它还可以通过收集场地的交易资说明书、申请单等资料来研究该空地的交易、租赁和管理费情况，进行详细的分析和比较。

3.收益法：针对于商业、企业和筹资、建设以及管理用途的房地产物品，在估价时，也可以采用收益法进行规律的探索和研究。

收益法也被称作直接资本化法，估价者可通过计算物品使用的每年收益，并将其除以市场顶级资本收率，即可得出物品的价值。

二、房地产估价的方法1.市场比较法：市场比较法是房地产估价的比较常见的方法。

该方法是以同一或相近的单位面积、房型、层高等特征的房屋为基准，通过比较其已经成交的价格，以此推算出目标房屋的估价范围。

2.收益法：收益法是在商业房地产、企业和公共设施等房产的估价中，经常采用的一种方法。

该方法主要是通过计算该物品使用的收益来推算它的价值。

3.直接比较法：直接比较法是指将与目标物品相似的其他物品价值进行比较，以此得知目标物品的价值。

这种方法较为直观简单，因此，在一些小面积物品估价中，也经常会使用该方法。

总而言之，房地产估价理论和方法随着时代的发展不断演进。

在进行估价时，需要根据不同的物品类型及市场情况选取合适的理论和方法，使估价更加准确、可靠，从而更好地满足市场需求。

房地产估价理论与措施真题及答案一．单项选择题（每题1分）1.有关房地产估价误差旳说法，错误旳是（）A.判断评估价值误差大小或者精确性，理论上是将其与真实价值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理测量旳误差原则来规定估价误差原则C.所有评估价值均有误差，可以说所有评估价值都是近似值D.估价误差应有一定程度，因此需要确定合理误差范围2.某套住宅月前有效毛收入为3000元，运行费用为有效毛收入旳10%，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需要重新装修。

估计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完毕后放置3个月方可使用。

若月酬劳率为0.5%，则该住宅因被水淹导致损失为（）A.49627B.57647C.65548D.659203.有关确定估价时点与得出评估价值先后次序旳说法，对旳旳是（）A.确定估价时点在先，得出评估价值在后B.得出评估价值在先，确定估价时点在后C.确定估价时点与得出评估价值同步进行D.确定估价时点与得出评估价值无先后表达，谁先谁后都可以4.经济学所讲旳外部经济，房地产运用中重要体现为房地产旳（）A.互相影响性B.寿命长期性C.数量有限性D.保值增值性5.某人年初以3000万元购置一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率5%，该商铺实际增值额为（）万元。

A.610.00B.619.05C.650.00D.761.906.在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参照根据旳估价，一般是评估（）A.挂牌底价B.正常市场价格C.竞买人可承受旳最高价D.最也许旳成交价7.在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估旳应是（）A.建筑物重置成本和土地使用重新获得成本B.建筑物重置成本和重建间旳经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间旳经济损失D.建筑物重置成本、土地使用权重新获得成本和重建期间旳经济损失8.某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似旳现房价格为4500元／平方米，出租旳年末收益为500元／平方米。

2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用是( )元/平方米。

A.98B.102C.108D.116【答案】A【解析】本题考查的是按开发程度划分的种类。

五通指：通路、给水、排水、电力、通信，七通中减去“气和热”。

(七气热)。

上题为道路20+供水14+排水16+供电25+通信8+场地平整15=98。

参见教材P70。

2、[试题]房地产供给有限特性的本质是( )。

A.土地总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大【答案】B【解析】本题考查的是供给有限。

房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地总量不能增加。

如果没有不可移动特性，土地总量不能增加就不会这么重要，因为目前相对于人类的需要来说，土地总量还是较丰富的。

因此，房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。

这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。

参见教材P62～63。

3、[试题]估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。

假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。

根据四三二一法则，该估价对象的单价为( )元/m2。

A.1920B.2400C.2560D.3200【答案】A【解析】本题考查的是计算临街土地价值或价格。

400×90%×(20/25)/(20×75)=1920元/m2。

参见教材P371。

4、[试题]报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解正确的是( )。

A.报酬率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】D【解析】本题考查的是报酬率的实质。

2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)1、[试题]出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。

( )【答案】错【解析】前半部分是对的，后半部分正确的应当是“其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额”。

2、[试题]从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，故不必做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。

( )【答案】×【解析】本题考查的是合法原则。

从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。

参见教材P156。

3、[试题]开征房产税对房地产市场产生的影响包括( )。

A.抑制房地产投机B.减少房地产净收益，导致房地产价格下降C.增加房地产持有成本D.卖方市场下，房产税可以向买方转嫁。

E,开征房产税，导致房地产价格上升【答案】ABC【解析】本题考查的是制度政策因素。

保有税是无法转嫁的;开征保有环节税，会增加持有成本，抑制投资和投机，导致房地产价格下降。

参见教材P139。

4、[试题]运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用( )的收益估计值。

A.较高B.较低C.平均D.居中【答案】B【解析】本题考查的是谨慎原则。

谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。

参见教材P171。

5、[试题]可以设置抵押的房地产是( )。

A.城镇国有土地所有权B.教学楼C.依法被查封的商品房D.共有产权的商铺【答案】D【解析】本题考查的是合法原则。

选项D只要共有产权人同意，就可以设置抵押。

参见教材P159。

6、[试题]房地产所有权有单独所有、共有和( )三种。

房地产估价师理论与方法题及答案房地产估价师理论与方法精选题及答案学习不只是学习别人告诉我们的东西，还要在学习中创新，主动地去学习。

今天应届毕业生店铺为大家整理房地产估价师理论与方法精选题及答案，希望能够帮助到大家。

1.下列属于土地使用管制的事项有( )。

A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0(建设工程教育网提供)D.甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E.某宗土地只能用于商业房地产开发2.某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。

银行贷款年利率为5.58%。

则下列说法中正确的有( )。

A.该房地产的实际价格等于名义价格B.该房地产的名义价格为50万元C.该房地产的实际价格高于50万元D.该房地产的实际价格为50万元E.该房地产不存在名义价格3.公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格( )。

A.卖方和买方掌握必要的市场信息B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D.卖方和买方追求各自利益的最大化E.卖方和买方急于完成交易4根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。

A.与外部环境最协调B.达到规模递增C.内部构成要素的组合最适当D.外部环境与内部因素相关联E.外部环境要素为最适当的组合5市场法中实物状况比较和调整的内容包括( )。

A.环境B.地形地势C.外部配套设施D.内部基础设施完备程度E.装饰装修6.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于( )。

A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率E.买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)7.下列关于重新购建价格的说法中，正确的有( )。