龙悦居三期保障房的工业化实践

住宅产业化简介住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，住宅产业化以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。

住宅产业化本来只是强调住宅领域的产业化，但不应局限于住宅建设领域的产业化，而应是包括住宅在内的，也包含其它一切用途物业的产业化。

故原词Housing Industrialization “住宅产业化”，似乎不尽准确，有收窄其涵义之嫌。

事实上“住宅产业化”中的“住宅”，应理解为一切建筑产品。

实现住宅产业化的基本条件是：①采用工业化的建造方式②住宅用构件和部品大多实现了标准化、系列化。

何为住宅产业化对于住宅产业化的概念，建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲是这样介绍的：住宅产业化是1968年日本人提出来的。

“上世纪90年代初，我们开始和日本有关机构合作。

我曾问他们的专家，到底什么叫住宅产业化？你能不能用最简练的语言来描述一下？他就讲，很简单，三句话：第一，资金和技术的高度集中；第二，大规模生产；第三，社会化供应。

”关于产业化，联合国很多人下过定义，但XX卫德住工科技[1]认为日本人讲得最简明。

他认为，住宅产业化首先是一种住宅建造方式的变革，就是由现在半手工半机械比较落后的建造方式，转变成一种工业化生产方式。

一家澳大利亚的公司到建设部访问时说，澳大利亚的住宅产业化是被逼出来的。

因为他们国家的建筑工会很厉害，建筑工人的工资水平非常高，所以他们要想降低成本，提高竞争力，就一定要走产业化道路，将建筑工地的工序分解。

凡是在施工现场能分解出来的部件，就拿到工厂的生产线上去做。

这样能大大减轻劳动强度，缩短工期，保证质量。

而日本的合作方工厂则完全在生产线上生产住宅，每一条生产线八个小时可以生产10到11栋住宅，48分钟一栋！运到现场一天就可以组装完成。

目前他们的市场占有率达5%。

显然，住宅产业化——用工业化方式生产住宅，可以减轻劳动强度，降低生产成本，提高劳动效率，保证建筑质量。

深圳市龙华保障性住房龙悦居三期——深圳首个采用工业化
技术建造的保障性住房项目
宋毅
【期刊名称】《住宅产业》
【年(卷),期】2013(000)010
【摘要】1、项目简介1．项目概况龙华保障性住房项目（龙悦居三期）位于龙华拓展区，总用地面积约5万m2，总建筑面积约21．6万m2．容积率为3．5。

【总页数】3页(P55-57)
【作者】宋毅
【作者单位】不详
【正文语种】中文
【中图分类】TU241
【相关文献】
1.深圳市龙华保障性住房工业化建设实践 [J], 宋毅
2.绿色工业化社区实践——以深圳龙悦居三期为例 [J], 龙玉峰;丁宏
3.追求和谐与舒适的绿色保障性住房--深圳市龙悦居保障性住房绿色建筑实践 [J], 牛润卓;谢雷;麦重浪;田智华
4.龙悦居三期保障性住房的工业化实践 [J], 张博为;付琼娅;周华
5.深圳市华阳国际工程设计有限公司龙悦居三期 [J],
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系统发力加快推动保障性住房建设作者：国家发展改革委体改所社会调查课题组来源：《中国经贸导刊》2024年第05期保障房建设是实现“居者有其屋”的重大民生工程，长期看将深度影响房地产发展模式，同时发挥着刺激消费、带动产业发展等基础功能。

2023年7月中央政治局会议提出要“加大保障性住房建设和供给”；同年12月，新一轮保障性住房规划建设启动，重点聚焦“两类群体”保障工作、地方政府主体责任及封闭管理相关事项。

2023年，国家发展改革委体改所社会调查课题组对全国10个省（市）共24个城市的城市居民展开问卷调查，收集受访者在商品房和保障性住房领域的主要变化、问题及诉求。

①依托以上数据，本报告对商品房与保障房需求变化趋势及保障房潜在经济后果展开讨论，并提出相关政策建议。

一、当前商品房、保障房需求呈分化特征（一）商品房购买意愿、二次购房需求及租赁需求低迷一是价格感受偏高压制购房意愿，居民“无力买”。

2023年以来商品房销售持续探底，导致商品房价格不断下跌，国家统计局数据显示，2023年商品房销售面积同比下降8.5%、销售额同比下跌6.5%；70个大中城市中，52个城市新建住宅售价低于2022年，66个城市二手住宅售价低于2022年。

即便如此，受访者对商品房的价格感受依然偏高。

68.6%的受访者认为房价处于偏高状态（见图1），在谈及未来房价预期时，27%的受访者认为未来两年房价会继续上涨（见图2）。

受此影响，居民购房意愿未在短期内迅速回升。

仅有16.4%的受访者计划2024年将加大“购房或租房”支出。

二是已购房家庭被深度锁定，“二次购房”需求低迷，居民“不愿换”。

受就业不振、收入增长不佳、房贷压力大等影响，已购房家庭正被房产深度锁定，无能力和意愿再次购房。

调查显示，在已购房样本中，86.4%的受访者表示当前收支基本平衡，仅有3.7%的受访者表示收支能有“富余”；49.6%的受访者期待降低房贷利率缓解还贷压力，占比最高。

保障性租赁住房建设目标完成路径大解密北上广深杭等租赁市场发展靠前的城市，无论是新建租赁住房、存量物业进入租赁住房还是市场化项目纳入租赁住房体系都会有超前的实践落地。

文/克而瑞租售2021年7月2日,国办公开了《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》22号文件，文件的“基础制度”的第二条就是引导多方参与。

同时直接提到了适当利用新供应国有建设用地建设。

2021年8月31日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房和城乡建设部部长王蒙徽、副部长倪虹围绕努力实现全体人民住有所居介绍有关情况，并答记者问。

王蒙徽表示：“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。

2021年9月2日，全国住房保障工作座谈会在浙江杭州召开，住房和城乡建设部住房保障司司长曹金彪指出，解决符合条件的新市民、年轻人等群体的住房困难问题，新方式是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，新目标是确立起保障性租赁住房的政策制度；切实把保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点。

2021年10月21日，住房和城乡建设部在福建省福州市召开发展保障性租赁住房工作现场会，会议强调各地要深入学习领会党中央、国务院部署要求，充分认识加快发展保障性租赁住房的重要意义，增强工作的积极性、主动性，坚决把发展保障性租赁住房工作抓实抓好，抓出成效。

这一系列国家层面的文件和会议都在表明：“十四五”期间将以发展保障性租赁住房为重点，多主体多元供给是完成这一重点工作的核心所在。

一、各地政府科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标，五种不同的供应方式助力各地政府保障性租赁住房建设目标的完成《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》中提出要求要落实地方责任，城市人民政府对本地区发展保障性租赁住房、促进解决住房困难问题负主体责任。

到目前为止，北、上、广、深、杭州、成都、西安等地地方政府都已经确定了“十四五”保障性租赁住房的发展目标。

深圳市住房和建设局关于龙悦居等保障性住房配租受理通告文章属性•【制定机关】深圳市住房和建设局•【公布日期】2013.01.30•【字号】•【施行日期】2013.01.30•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管,第一审普通程序正文深圳市住房和建设局关于龙悦居等保障性住房配租受理通告根据《深圳市保障性住房条例》、《中共深圳市委深圳市人民政府关于实施人才安居工程的决定》（深发[2010]5号）、《深圳市人才安居暂行办法》（深府令第229号）等有关规定，经市政府批准，现将龙悦居等保障性住房配租受理工作相关事项通告如下：一、房源概况本次推出房源共13496套，其中龙悦居11111套（位于龙华新区民治街道办金龙路西面）、松坪村三期650套（位于南山区松坪山宝深路南）、梅山苑二期1485套（位于福田区下梅林梅山苑小区内）、招商澜园250套（位于龙华新区观澜街道大和路与竹园路交汇处）。

房源户型包括：单身公寓（35～36㎡）、一房一厅（31～50㎡）、二房一厅（48～68㎡）及高层次人才住房（90～140㎡）。

二、房源分配对象及配置比例（一）面向社会群体（40.9%），包括：1、配售给以下两类住房困难群体：（1）第二次保障性住房申请中符合购房条件且尚未购房的家庭；（2）经市政府批准的符合经济适用房购买条件的其它低收入住房困难家庭。

2、配租给户籍无房家庭。

（二）面向人才群体（59.1%），包括：（1）配租给1200家市人才安居扩大试点企业（含109家“十百千万”试点单位）人才；（2）配租给市属机关及学校、医院和科研机构等事业单位人才；（3）定向配租给市政府批准需重点解决住房困难的企事业单位人才。

三、具体房源配置（一）面向社会群体。

共5520套，其中单身公寓200套，一房一厅432套，二房一厅4888套，具体为：1、配售给两类住房困难群体龙悦居四期1～4栋及6栋60㎡左右二房一厅1811套。

龙悦居公共租赁住房第三批配租申请合格入围和候补入围申请人名单及排位公示表
（两房一厅）
2012年11月21日2006年2月2006年2月首次缴纳社保时间
2012年12月13日2006年3月2006年3月首次缴纳社保时间
2011年12月26日2006年4月2006年4月首次缴纳社保时间
2012年12月28日2006年5月2006年5月首次缴纳社保时间
2011年12月20日2006年6月2006年6月首次缴纳社保时间
2006年10月17日2006年7月2006年7月首次缴纳社保时间
2010年12月8日2006年7月2006年7月首次缴纳社保时间
2006年11月16日2006年8月2006年8月首次缴纳社保时间
2010年11月30日2006年8月2006年8月首次缴纳社保时间
2007年7月17日2006年9月2006年9月首次缴纳社保时间
2012年10月11日2006年9月2006年9月首次缴纳社保时间
2010年12月13日2006年10月2006年10月首次缴纳社保时间
2009年7月30日2006年11月2006年11月首次缴纳社保时间
2012年12月20日2006年11月2006年11月首次缴纳社保时间
2012年10月25日2006年12月2006年12月首次缴纳社保时间
2013年1月12日2007年4月2007年4月首次缴纳社保时间。

简析建筑业转型升级“建筑产业现代化是集政策创新、技术创新与管理创新与一身的集成创新。

作为建筑业转型升级的发展方向，建筑产业现代化一绿色建造，促使传统建造方式半生的资源消耗多，环境污染大等诸多问题得到极大的改善。

”2014 年，江苏、湖南、安徽、济南、深圳、重庆等多地相继出台了建筑产业现代化相关指导文件，这意味着建筑产业现代化的发展正逐渐由企业到城市、由城市扩展到更大区域。

在横向发展上实现由点到面的新拓展，在政策的纵向深化上也在逐步推进。

与此同时，不少企业已经步入了建筑产业现代化推进的进程中。

2014 年11 月，一个以装配式集成化建筑为主要发展方式，国内首家建筑产业化联盟在北京成立。

该联盟由江苏立德节能建筑股份有限公司倡议，江苏沙钢集团、浙江亚厦公司等九家企业院所联合发起，首批聚合了北京、上海、湖南、辽宁七省市的23 家建筑产业链上下游企业和相关单位。

山东. 济南继国内首家建筑产业化联盟在北京成立后，2015 年7 月17 日，山东省建筑产业现代化发展联盟在山东建筑大学成立。

据悉，山东省建筑产业现代化发展联盟是以济南市政府“力争用3至5 年时间形成千亿级规模实体产业，打造全国住宅工业部品生产研发前沿阵地和集散地”为任务目标，以“一二三四五六”的济南模式为着力点而成立的机构。

联盟将以打造集“产、学、研、银”于一体的建筑产业化实体联盟为宗旨，力求抢占前景广阔的建筑产业化市场，最终形成“立足济南、辐射山东、走向全国”的建筑产业链和产业集群。

实际上，在今年年初召开的山东省住房和城乡建设会议上，就已经明确了山东省2015 年保障性安居工程计划开工54.5 万套，其中济南计划开工51168 套，基本建成7887 套。

此前，济南市已下发通知，要求新开工保障房全部用建筑产业现代化技术建设。

目前，建筑产业现代化技术已运用到保障房的建设中，相关工作进展顺利。

与传统方式相比，产业化建造的保障房效率更高、品质更好。

此外，济南市目前已有 6 家预制部品生产企业形成产能，已有预制内外墙板线10 条，专用叠合板线10 条及部分预制楼梯、梁柱的固定台式生产设备，产能达150 万立方米，可满足建筑产业现代化住宅项目450 万平方米。

附件1：关于龙悦居、莲馨家园保障性住房配售申请的通告为妥善解决我市第一次（2007年度，下同）、第二次（2009年度，下同）保障性住房申请配售历史遗留问题，以及我市参战退役人员、1983年底前集体转业到本市的原基建工程兵（以下简称工程兵）住房困难问题，根据《深圳市保障性住房条例》等有关规定，经市政府批准，决定从龙悦居、莲馨家园项目中安排2795套经济适用住房，专项解决上述群体的住房困难问题，并自2013年10月10日起开展有关配售申请工作。

现将有关事项通告如下：一、受理对象本次受理的申请对象分为以下三类：第一类申请对象：第二次保障性住房申请时申请购买经济适用住房，经审核公示符合当时经济适用住房申请条件，但由于房源不足等原因申购未成，且符合附件1申请条件的。

第二类申请对象：符合附件2申请条件的本市参战退役人员和工程兵。

第三类申请对象：1、第一、二次保障性住房申请时年满35周岁的单身居民，经审核公示符合当时公共租赁住房申请条件（按当时政策规定只能申请公共租赁住房），但在《深圳市保障性住房条例》施行后，符合有关经济适用住房申请条件，且符合附件3申请条件的。

2、第一次保障性住房申请时申请购买经济适用住房，经审核公示符合当时经济适用住房申请条件但选择了租住公共租赁住房，在第二次保障性住房申请时因此未受理其购买经济适用住房申请，且符合附件3申请条件的。

二、配售房源基本情况（一）龙悦居四期项目该项目位于龙华新区玉龙路东南侧、新区大道以西，本次配售经济适用住房2597套，分布在1至7栋。

其中，单套建筑面积约60㎡的1797套，单套建筑面积约50㎡的800套，目前均已具备入住条件。

（二）莲馨家园项目该项目位于罗湖区莲塘国威路东端，本次配售经济适用住房198套，为莲馨家园第4栋（北地块），单套建筑面积约60㎡，建设单位为罗湖区住房和建设局。

由于现场施工条件受限等原因，预计交付时间为2015年12月底。

三、配售价格（一）龙悦居四期项目该项目1栋、2栋的配售基准价格为5114.16元/㎡（按建筑面积计算、含装修，下同），3栋至7栋的配售基准价格为5170.67元/㎡。

保障性住宅小区设计研究——以“深圳龙悦居四期”项目为例深圳市华唐建筑设计咨询有限公司 518000摘要：本文以深圳保障性住宅小区龙悦居四期项目设计为依托，完成了对保障性住房的现状、小区规划、建筑设计的综合研究。

关键字：保障性住宅；规划；建筑设计一、保障性住房现状分析保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

近年来深圳市大力加强保障性住房的建设力度，通过保障住房工作先行先试，创新保障性住房土地、资金、建设、管理等政策，引导资源合理置，增强经济社会发展动力，创建了人才宜聚、住房宜居的城市环境，努力实现“住有所居”的目标，进一步改善人民群众的居住条件，促进了房地产市场的健康发展。

龙悦居项目项目总占地面积17.6万平方米，总建筑面积81.3万平方米，可提供1.1万套保障性住房，共分四期建设。

龙悦居四期规模最大户数最多，位于整个地块的东北角。

作者为本项目的主要设计人员，从设计到项目建成全程参与，故以此为契机对保障性住宅小区进行了系统的研究。

二、龙悦居四期规划建筑设计特点2.1项目概况本项目地块整体大致为L形。

整个地块东面是绿化带，西面是九年一贯制学校和圣莫丽斯高档住宅小区，南面是社会广场和0006地块，北面是深圳北站。

项目用地面积约7.7万㎡，计容积率面积约30.8万㎡，由28.68万㎡的住宅（4780户）共11栋塔楼，1.38万㎡商业，和一个12班建筑面积4000㎡的幼儿园组成。

地下室面积约7.8万㎡。

机动车停位数1853辆（地面79辆），总户数4780户，户型面积都在50-60平方米左右。

2.2规划设计通过精心的规划本项目利用一条顺应城市空间的轴线沿南北走向将0009地块南北串联在一起，形成景观通廊，与南侧入口广场相结合，并结合高差，形成台阶式的小区景观轴线，以高层住宅沿城市道路有韵律的布置，即满足规划设计要点的各项要求，又做到与城市道路网相协调；在避免纯北户型的前提下，规划以最少的楼栋完成规划面积，为城市提供了开阔、通透的沿街景观，创造了极富韵律感的城市界面。

装配式建筑发展存在的问题及对策发布时间：2021-10-22T02:53:58.676Z 来源：《基层建设》2021年第20期作者：宋煌颜威施平[导读] 摘要：现行国家及各地区政府相继出台相关文件，大力推广装配式建筑的实施。

中建四局深圳总承包公司广东深圳 518000摘要：现行国家及各地区政府相继出台相关文件，大力推广装配式建筑的实施。

通过实际调研，针对推广装配式建筑存在的突出问题，提出对应的对策和建议。

关键词：装配式建筑；问题；对策；建议 0、引言建筑业一直存在着资源消耗大、污染排放高、建造方式粗糙、组织方式落后等方面的挑战。

2016年开始，国家相继出台了多部推广装配式建筑的相关政策，如国务院出台的《关于大力发展装配式建筑的指导意见》，住建部印发的《“十三五”装配式建筑行动方案》、《装配式建筑示范城市管理办法》、《装配式建筑产业基地管理办法》，要求到2020年全国装配式建筑占新建建筑的比例达到15%以上。

与传统建造方式相比，装配式建筑的优势集中体现为资源节约、品质优良、风格多样、工期加快、成本可控、实现供给侧改革。

装配式建造现场粉尘、噪音、污水大大减少，可以节约资源能源，同时减少大量湿作业，符合国家的节能减排和绿色发展目标。

1、关于装配式建筑的地区规定及各地落实情况 1.1装配式建筑的地区规定1.2各地实施情况北京市先后发布了《北京市混凝土结构产业化住宅技术管理要点》、《关于加快发展装配式建筑的实施意见》等相关政策文件。

据统计，2017年北京市新开工装配式建筑面积449万平方米，占全市开工建筑面积的15%；2018年北京市新开工装配式建筑面积1337万平方米，占全市开工建筑面积的29%。

北京市在推进装配式建筑发展过程中，规划、发展改革、建设等行政主管部门在土地供应、项目立项、规划许可、施工图审查、质量监督、竣工验收等环节基本落实了装配式建筑要求。

规划条件中提出装配式建筑要求和装配式建筑质量监督抽查频次执行率超过90%。

从安置到安居：保障性住房“建管一体”的实践作者：来源：《唯实》2018年第09期党的十九大报告提出：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

”保障性住房是与商品性住房相对的概念，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。

近年来，南京市浦口区转变理念、创新思路，积极探索保障房“建管一体”模式，实现了“建设提速、品质提升、服务提优”的预期目标，形成了“百姓安居、人才乐居、外来人口集居”的良好局面。

一、保障房建设管理中存在的共性问题房源供给能力不足，与拆迁安置需求不相匹配。

近年来，随着新型城镇化的快速推进，拆迁的范围和力度不断加大，但同时保障房建设也存在主体多、规模小、周期长的问题，容易造成拆迁安置倒挂的现象。

以浦口区为例，“十二五”期间，围绕服务保障江北新区开发建设以及台积电等重大项目落地，加上旧城改造三年行动计划、美丽乡村建设村庄整治等工作的推进，累计动迁近1500万平方米。

虽然交付了3万多套保障性住房，但因老城用地饱和、房源存量不足、空间指标尚未落实等因素，仍然存在一定数量的保障房房源缺口。

公共配套相对滞后，与百姓生活需求不相匹配。

为了节约开发建设成本，市内保障房也大多选址在远离城市中心的区域。

受地理位置所限，保障房片区的交通、教育、医疗等公共配套相对不够完善，其建设也相对滞后于保障房开发和分配速度。

出于入住人群数量及片区消费能力的考虑，其商业配套的进驻也比较缓慢。

再加上房屋质量、房型设计、小区环境品质，与商品房小区相比存在差距，在一定程度上降低了被安置群众的满意度和获得感。

居住人群观念陈旧，与现代物管要求不相匹配。

保障房小区业主大多为拆迁安置群众，以失地农民及中老年人居多，其传统生活习惯与现代物管要求产生冲突，占据小区绿地进行“私种”、私搭乱建等现象严重。

同时，虽然保障房小区物业费收取标准较低，但因业主缴费意识不强，甚至部分人认为自己是被拆迁而失地上楼，物业费应由政府承担，从而造成物业公司入不敷出，进而陷入服务人手减少、服务质量降低的恶性循环，最终导致市场化物业企业纷纷从保障房小区退出。