房企所得税与土地增值税的差异分析

房地产企业土地增值税清算中的“5”项收入确定技巧及相关法律解析一、有关销售发票开具与否的收入确定一全额开具销售发票的销售收入二未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定三未开具发票,未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定四未开具发票,未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定一全额开具销售发票的销售收入国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号第一条规定：“在进行土地增值税清算时,如果纳税人已经全额开具商品房销售发票的,则按照发票所载金额确认收入;”比如业主购买了一套商品房,合同总金额120万元,发票开具也是120万元,那么在进行土地增值税清算时,就按照120万元确认收入;二未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号第一条规定：“土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入;销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整; 二未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定比如,业主购买了一套商品房,合同总金额120万元,已付款120万元,但销售发票只开具了110万元,还有10万元会计挂在“其他应付款”,那么在进行土地增值税清算时仍然应当按照120万元确认商品房销售收入;所以,对纳税人来说,在进行土地增值税清算时,必须注意将发票金额与合同金额进行比对,并按照合同金额进行调整,以避免直接按照发票金额确认收入而少缴纳土地增值税,进而避免被税务机关处罚的风险;三未开具发票,未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定;应按照国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号第三条第一款规定确认土地增值税清算时收入即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;四对未开具发票,未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定应不确认收入的实现这样处理和国税发200931号文件相附,待实际投入使用时再按上述办法确认收入;二、房地产代收费用的收入确认一代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定二代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认一代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号第六条规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数根据国家税务总局国税发2007132号第二十五条第一项的规定,对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用,如果代收费用计入房价向购买方一并收取的,应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税;实际支付的代收费用,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计扣除的基数;国家税务总局国税发200991号第二十八条规定,代收费用的审核,对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时,审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形;二代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号第六条规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用;国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知国税发2007132号第二十五条第二项规定,对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用,在房价之外单独收取且未计入房地产价格的,不作为转让房地产的收入,在计算增值额时不允许扣除代收费用;案例分析1：某房地产企业代收费用的涉税稽查分析某市税务稽查局检查某房地产开发公司,此公司xx年营业收入30000万元,其他应付款账户4500万元,经查“其他应付款”账户发现该公司xx年至xx年在销售商品房时向客户收取的住房专项维修基金、管道燃气初装费、有线电视初装费等代收费用共计4500万元其中专项维修基金800万元,对于4500万元的代收费用单独核算未并入房价内,而且票据由委托方开具,此公司未做任何税务处理;涉税分析：1、营业税处理按照营业税相关规定,房地产开发企业代收的价外费用需要缴税;中华人民共和国营业税暂行条例国务院令540号第五条规定,纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用第十三条规定,条例第五条所称价外费用,包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费,但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：一由国务院或者财政部批准设立的政府性基金,由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；二收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；三所收款项全额上缴财政;国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知国税发200469号住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造;鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性,对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金,不计征营业税;根据营业税的相关政策规定,代收费用原则上应当作为价外费用缴纳营业税,即只要房地产开发公司代为收取了,不论其是否计入房价内或是否开票与企业所得税、土地增值税区别之处,原则上都要作为计税依据计入到营业额中;但是对于一些特殊的代收费用是不需要纳营业税的,如代收的政府性基金和行政事业性收费和住房专项维修基金;其他代收费用都要作为价外费一并计征营业税及其附加;本案例中的专项维修基金800万元,符合国税发200469号文件规定,不计征营业税,其余3700万元未按税法规定申报纳税;2、企业所得税的处理国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发200931号第五条规定,开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益;企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理;因代收款项票据由委托方开具,根据国税发200931号文的规定,此代收代付款项不并入应纳税所得额缴纳企业所得税;因为代收费用单独核算未并入房价内,所以也不用缴纳土地增值税;三、转让房地产收取“其他经济利益”的收入确认一转让房地产合同未履行收取购买方违约金的收入确认土地增值税暂行条例实施细则规定“有关的经济利益”的前提是纳税人发生了转让房地产行为,即房地产交易完成;如果房地产交易未发生或者未完成被撤销,即使纳税人取得了经济利益,也应当属于与转让房地产无关的经济利益,不应确认为转让房地产所取得的收入;因此,转让房地产合同未履行收取购买方违约金的收入不确认为土地增值税收入,不缴纳土地增值税;二转让房地产合同履行中收取的违约金、更名费、滞纳金、赔偿金、分期付款延期付款利息的收入确认房地产企业转让房地产合同履行中,因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款延期付款利息以及其他各种性质的经济收益,应当确认为房地产转让收入;特别注意的几点：1、将流转税的价外费用概念引入了土地增值税;其实价外费用来源于“反避税”理念,试想如果对滞纳金、违约金不征收土地增值税,就有可能出现本来100万的房款,企业人为的划分为80万元房款,20万元赔偿金,从而侵蚀土地增值税的税基,因此转让房地产合同履行中收取的违约金、更名费、滞纳金、赔偿金、分期付款延期付款利息的收入确认,一律缴纳土地增值税;2、房地产未能转让而收取的违约金,不属于价外费用;价外费用,顾名思义,先有价,才有外,如果购买方违约导致房地产转让不成功收取的违约金,由于没有主价款,不存在分割房价,侵蚀税基的可能性,因此不需要缴纳土地增值税和营业税;4、房地产企业向业主支付违约金不可以在计算增值税时进行扣除;三售后返租的收入确认所谓售后返租,就是开发商在销售商品房时,约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价,同时与购房者签订该房的租赁合同,要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司,由开发公司统一经营,经营收益归开发商;售后回租分为融资性售后回租和经营性售后回租;所谓融资性售后回租业务,是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后,又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为;所谓经营性售后回租业务,是指承租方以融资为目的将资产出售给没有融资租赁业务资质的企业后,又将该项资产从没有融资租赁业务资质的企业租回的行为1、经营性售后回租的税务处理1经营性售后回租中的销售方承租方的涉税处理①增值税和营业税的处理经营性售后回租的承租方出售资产的行为,应征收增值税或营业税;②企业所得税的处理承租人出售资产的行为,确认为销售收入,租赁期间的租赁费用作为企业相关费用在税前扣除,承租人租入的资产不计提折旧;③印花税的处理按“财产租赁合同”计税贴花;1、经营性售后回租的税务处理2经营性售后回租中的受让方出租方的涉税处理①增值税和营业税的处理由于经营性售后回租的租赁期结束,租赁货物的所有权归出租方所有,因此,基于以上规定,经营性售后回租的受让方出租方征收营业税;即出租方实质上市提供经营租赁的行为,营改增前按照服务业征收营业税,营改增后缴纳增值税1、经营性售后回租的税务处理2经营性售后回租中的受让方出租方的涉税处理②企业所得税或个人所得税的处理由于受让人出租方收到承租方或销售方支付的租金时,应该依法缴纳企业所得税或个人所得税,出租人租出的资产计提折旧;③印花税的处理按“财产租赁合同”计税贴花;A房地产开发公司以下简称A公司是一家商业地产公司,采用售后返租方式销售商铺;开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同,约定商铺按优惠价85万元即总价100万元的85%出售,在未来5年内,该商铺归开发商出租,收益归开发商;开发商在销售时,将价款和折扣额在同一张发票上注明,并开具了销售不动产统一发票;开发商在销售房产时,对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定,并假设当年A 公司将商铺转租取得租金5万元不考虑城建税、教育费附加、土地使用税;1、营业税的处理第十五条规定,纳税人发生应税行为,如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的,以折扣后的价款为营业额;如果将折扣额另开发票的,不论其在财务上如何处理,均不得从营业额中扣除;第五条规定,纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款和价外费用;显然,房地产公司约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价,同时与购房者签订该房的租赁合同,要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿交给开发公司,由开发公司统一对外出租经营,出租经营收益归开发商;开发商无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据;对此,各地税务机关也分别出台了相关具体规定予以明确;房地产开发公司销售不动产,采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年;这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者,实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权,即其他经济利益;因此,对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为,应按照营业税暂行条例实施细则第十五条和税收征管法实施细则第四十七条规定核定其营业额房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者,在签订购房合同的同时,房地产开发公司或房地产开发公司的关联企业与购房者另行签订商品房委托管理合同,约定购房合同以折让后优惠价款为成交价,购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用;房地产开发公司商品房折让优惠额或商品房售价低于同类商品房价格部分应并入商品房销售价款,一并按销售不动产征收营业税,购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益,应按“服务业——租赁业”税目征收营业税;因此,A公司销售房地产应缴纳营业税100×5%=5万元;购房者返租商铺应缴纳营业税15×5%=0.75万元,城市维护建设税及附加0.75×7%+3%=0.075A公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税,即5×5%=0.25万元;城市维护建设税及附加0.25×7%+3%=0.025;二印花税本例中,A公司不但销售了开发产品,还租赁了该开发产品后并转租假如转租合同每年签订一次,应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税：85×0.05%=0.0425万元,按“财产租赁”税目缴纳印花税：15×0.001+5×0.001=0.02万元三土地增值税本例中,A公司销售不动产计征营业税的营业额为100万元,在计算土地增值税时应以哪一个作为纳税人转移房产取得的收入呢企业正常销售房价100万元,而合同约定销售价款为85万元,购房者将商铺无偿给开发商用5年;其实质是开发商受到了85万元房款,又有无需支付15万元租金的“其他经济利益”,因此总收入确认为100万元,应该按照100万元缴纳营业税和土地增值税;五房产税购房者将购买的商铺返租给A公司,每月应按租金收入少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定的12%缴纳房产税：15÷5×12×12%=0.03万元;开发商再将商铺转租,按房产税相关规定,开发商转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税;这在实际税务处理中也是容易被忽视的;六企业所得税对于经营性售后返租业务,A公司需分别作销售不动产和租赁两项业务处理,分别计算相关成本、费用和损益;A公司的租赁支出就是,一次性让利给购房者的折让优惠额,按权责发生制原则,A 公司每年的租赁支出为15÷5=3万元;五企业所得税本例中,A公司在销售房产时,购买方以提前从房地产公司获得15万元租金抵房款,即收入的金额能够可靠地计量,应以100万元作为所得税应税金额;转租收入5万元应在满足收入确定条件后,计入当年度应纳税所得额;则A公司当年应纳税所得额为：100+5=105万元,扣除租赁支出3万元、开发产品成本、税金及费用后,即可计算出应纳企业所得税额;四、视同销售房产收入的确认一以房和土地用于抵债、投资和分配的收入确认二拆迁安置房收入的确认三土地置换收入的确认四收取车库使用费的收入确认五收到政府土地返还款建设拆迁安置房的收入确认六土地使用权未发生转移但实质转让的收入确认四地下车位车库、杂物间的收入确认八、总结一地上车位、车库1、租赁合同：与买受人签订明确租赁年限的租赁合同的停车位要缴纳租赁业营业税,不缴纳土地增值税,不缴纳房产税;与买受人签订明确租赁年限的租赁合同的车库及储藏室要缴纳租赁业营业税,不缴纳土地增值税,缴纳房产税;2、销售合同：签订车库位销售合同的,不论是否取得产权证明,均按销售不动产征税;缴纳土地增值税,不缴纳房产税;签订车库位长期或无期限使用权转让合同,视同销售,按销售不动产征税,缴纳土地增值税,不缴纳房产税;二地下车位车库企业出租地下车位,应当按场地出租对待,缴纳税营业税;取得租金时一次性缴纳;企业所得税可按国税函201079号：“在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入”;房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同,其取得的租赁收入,不计入房地产转让收入;应该按照租赁业缴纳营业税,不征收土地增值税,需要缴纳房产税;二地下车位房地产开发企业与购房人签订销售合同,约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的,取得的收入并入非普通住房转让收入,按照销售不动产缴纳营业税,按照非普通住宅缴纳土地增值税,不需要缴纳房产税;地下车库的涉税处理根据营业税税目注释试行稿第九条规定：“销售建筑物或构筑物,是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为;以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物;”据此,房地产企业出售的地下停车位,以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物;对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税;受让方不能办理车位产权手续,不需要缴纳车位契税;地下车库的涉税处理在实际工作中中,地下车库大致分为三种：1、开发商单独建造的地下车库,其建筑面积未分摊；2、开发商根据规划单独建造地下车库,其建筑面积已分摊；3、开发商将地下人防设施作为地下车库;在地下车库的处理中,又分为出租、销售、或自用等几种情况;每种形式的处理都不太一致,应根据业务的实质,进行财税处理;一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：开发商单独建造的地下车库,建筑面积未分摊,即该部分建造成本未分摊至可售面积之中,产权应归开发商所有;其性质属于营利性的公共配套设施,根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发200931号文第十七条第二款：“属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本;除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理;”一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：因此,作为营利性配套设施的地下车库,成本应单独核算开发成本,将其归集至“开发成本----公共配套设施地下车库”之中,完工后结转至“开发产品----地下车库”之中;一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：1、对外出租的税务处理：地下车库对外出租,直接作为租赁,开具租赁业发票;1营业税及附加：按租赁业5.5%交纳;根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第二十五条规定,纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天;纳税人提供建筑业或者租赁业劳务,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天;因此营业税额以预收金额为计算基数,而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税;2土地增值税：因未发生权属转移,不涉及土地增值税一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：1、对外出租的税务处理：3房产税：根据财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知财税2005181号规定,已出租的地下建筑,按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税;即出租部分按租金收入的12%计征房产税;4土地使用税：根据财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知财税2009128号第四条规定,“关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地,按规定征收城镇土地使用税;一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：1、对外出租的税务处理：其中,已取得地下土地使用权证的,按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的,按地下建筑垂直投影面积计算应征税款;对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税;”因此单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税;虽然国家没有出台免税政策,但相关省市有相关征免政策;需要注意的是,如果不是单独建造的地下车库,而是与地上房屋建筑物连在一起,则其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能缴纳一次土地使用税,不重复征税;一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：1、对外出租的税务处理：5企业所得税：根据中华人民共和国所得税法实施条例第十九条企业所得税法第六条第六项所称租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入;租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现;因此收到的租金全额作为收入计征所得税,而非按会计处理做预收收入再分摊至各期确认收入计征所得税;当然根据国税函201079号文件的规定,如果租金是跨年度而且一次性收取的,则可以分年度确认收入;6印花税：租赁收入的千分之一;一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：2、对外出售的财税处理：对外出售的地下车库应作为销售不动产处理,开具销售不动产发票;在符合收入确认条件时,确认“主营业务收入”,同时结转“开发产品---地下车库”相关金额至“主营业务成本”;1营业税及附加：按销售不动产计征营业税及附加;。

学习土地增值税难点总结土地增值税就是“土地争执税”，这是行业大师们专业表述，根本原因这是地方税种，总局规定的总纲总领，各地针可以自行安排合适合理的具体化规定，甚至导致一个市的区与区有些具体执行尺度都不一样。

通过学习，我总结几个土地增值税难点，不一定有标准答案，但希望对房产项目事前、事中、事后的筹划过程有所帮助。

我个人认为土地增值税的筹划，核心就是解决两个问题：1、普通住宅能否符合免税规定2、土增税是超率累进税额，能否将各类别房产增值率降低到综合的安全边际。

这些都需要通过项目利润或现金流量来计算得出的，并且随着项目销售进展及成本的投入变化而变化，项目筹划是动态监控过程，就要看大家各自测算的精确程度了。

一、清算单位项目可以分成几期进行清算，企业当然选择有利的分期。

举例说明，普通住宅分为两期，面积相等，土增税中分别增值率为21%和19%，合并增值率为20%，很显然，合并后通过筹划可以把增值率降低为20%以下（可以免土增税），那么选择合并，要不然，只能选择分期（注：两期普通住宅增值率差异不大的情况下）。

其他案例原理其实也都是一样的。

当然，在税法上能不能主动选择分期，大家看相关税法规定吧，我就不复制粘贴了（下同）。

总之在规定基础上，能不能选择分期，再进行测算筹划就是正确的方向。

二、核算对象当清算分期定了后，核算对象成了关键。

无论二分法还是三分法，普通住宅、非普通住宅、其他（车库、商业），这三种类别的房产关键在于产生的增值额是不一样的：1、车库增值额最低，甚至是负的、商业的增值额最高，两者相抵，效果最佳，但有些情况下车库不在土增税清算范围内，那么其他房产项的增值额只能是特别的高；2、普通住宅的增值额能否控制在20%以下，跟成本分配方法、车库成本归集、是否装修都是关联的。

三、（项目、土地、配套）补贴收入项目上土地项目返还款、公共配套补偿金等补贴收入，为显的专业一点，分税种讨论一下：1、企业所得税：无论是单独作收入，还是冲减成本，都是需要缴企业所得税的；2、增值税：符合缴税条件的需要缴增值税，详见2019年45号文件，一般情况下，房产企业的财政补贴收入都不用缴。

房企预交⼟地增值税计算依据及其他税种涉税分析5类风险-（1）⼀、⼟地购⼊的营改增影响（⼀）⼟地抵减销售额的政策⼝径1、⼟地抵减销售额的计算税务总局2016年18号公告第四条：房地产开发企业中的⼀般纳税⼈销售⾃⾏开发的房地产项⽬，适⽤⼀般计税⽅法计税，按照取得的全部价款和价外费⽤，扣除当期销售房地产项⽬对应的⼟地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费⽤-当期允许扣除的⼟地价款）÷（1+11%）2、当期允许扣除的⼟地价款税务总局16年18号公告第五条规定：当期允许扣除的⼟地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的⼟地价款=（当期销售房地产项⽬建筑⾯积÷房地产项⽬可供销售建筑⾯积）×⽀付的⼟地价款当期销售房地产项⽬建筑⾯积，是指当期进⾏纳税申报的增值税销售额对应的建筑⾯积。

房地产项⽬可供销售建筑⾯积，是指房地产项⽬可以出售的总建筑⾯积，不包括销售房地产项⽬时未单独作价结算的配套公共设施的建筑⾯积。

《关于⼟地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》总局16年86号公告规定：“当期销售房地产项⽬建筑⾯积”、“房地产项⽬可供销售建筑⾯积”，是指计容积率地上建筑⾯积，不包括地下车位建筑⾯积）。

⽀付的⼟地价款，是指向政府、⼟地管理部门或受政府委托收取⼟地价款的单位直接⽀付的⼟地价款。

3、实务问题（1）⼀次拿地、分次开发实务中房地产开发企业经常是“⼀次拿地、分次开发”，对应的⼟地价款如何计算扣除？可供销售建筑⾯积如何确定？房地产企业分次开发的每⼀期都是作为单独项⽬进⾏核算的，这⼀操作模式与《房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬增值税征收管理暂⾏办法》中的“项⽬”⼝径⼀致，因⽽，对“⼀次拿地、分次开发”的情形，可分为两步处理:第⼀步，要将⼀次性⽀付的⼟地价款，按照⼟地⾯积在不同项⽬中进⾏划分并且固化；第⼆步，对单个房地产项⽬中所对应的⼟地价款，要按照该项⽬中当期销售建筑⾯积跟与可供销售建筑⾯积的占⽐，进⾏计算扣除。

房地产开发商缴纳税费明细1、营业税自建建筑物出售,按建筑业3%缴纳；出售不动产，按销售不动产5%缴纳；2、附加税按营业税10-12％缴纳3、土地使用税房产开发商自用、出租、出借房屋，应自交付使用次月缴纳。

面积＊税率(4、6、10、18、25元）;如果出售就不用缴纳；4、房产税出售前不征收，如果出售前自用、出租、出借房屋，应按房屋余值＊1。

2%缴纳；5、印花税按合同金额0.03%;6、企业所得税按利润0。

25%(厦门)7、土地增值税增值额(收入减除规定扣除项目金额以后的余额）＊适用税率8、契税非普通住宅是（面积高于144平.单价高于15000以上。

商业,别墅等）3％,普通住宅(积小于144）1。

5％；二套3% ,■避税渠道1：拖延工期不过无论如何征税，都必须等待项目完全竣工之后才具备核算成本的可能.因此事前只能通过1％或0.5％的预征来解决，一旦项目还有哪怕一点没有完工，国家就无法征收本税、企业也就可以不交纳本税。

设想一个小区，完工95％，另外5％拖着不完工,本税就可以不缴、迟缴，与法是一点问题都没有。

相信如果国家严格征税，由于影响太大,必然迫使一些企业采取这种消极的方式去避税. ■避税渠道2：提高人工对于股份公司来说,一旦经过平衡核算发现提高人工可以归避税收，就极其可能提高尤其是高管的工资.尤其是类似内部人控制的万科。

当然还有类似购买巨额保险等传统的避税办法可以应用。

所以，在这里，先要预祝类似万科等上市房地产企业、私营企业的高管们了，等着加工资吧. ■避税渠道3：搞精装修目前房地产市场一直以毛胚房为主要供应，使得土地增值部分较大.开征收土地增值税以后，相信很多房地产公司都更愿意加大成本，做精装修房出售,以减少增值部分从而避税。

也就是说，未来的装修市场，面对购房者的份额要萎缩,而面对发展商的大盘、同意装修将增加。

■避税渠道4：项目公司那些通过项目公司操作的发展商多聪明，在预缴征收时期，由于可以开发完毕就注销,因此,这种方式可能能够更好地归避某些税费,相信项目公司制会越来越多。

房地产开发企业自持开发产品的财税处理一、会计处理：不符合确认收入的条件，会计处理按账面成本结转固定资产或投资性房地产，不确认收入。

可按规定计提固定资产折旧。

二、企业所得税：未对外转移产权，不属于视同销售所规定的情形国税发【2009】31号规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

固定资产折旧可予税前扣除。

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。

三、土地增值税：产权未发生转移，不征收《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

四、增值税：1.没有规定不允许自己给自己开具发票；2.有不视同销售的增值税规定；3.但增值税处理上，没有规定不得作为销售处理；4.如是一般计税，自己给自己开具市场价的全额增值税专用发票，但在计提销项税额时，销售额中可对应扣除土地价款，对企业有利；5.可按规定抵扣进项税额；6.如是简易计税，可不作销售处理（一）不需缴纳增值税的政策解答湖北国税《营改增问题集》：房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用的，虽然按规定以房地产开发企业名义办理了产权登记，但是不属于增值税的应税行为，不需要缴纳增值税，也不需要开具发票。

房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用以后再对外销售的，按照房地产开发企业销售自行开发的房地产项目缴纳增值税。

解读国税函[2010]220号：土地增值税清算新规与所得税政策又增区别文号：国税函[2010]220号状态：有效发文日期：2010-5-31 —————————————————————————————————————近日，为了进一步做好土地增值税清算工作，国家税务总局下发了《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）就土地增值税清算工作中有关问题作出明确。

笔者结合相关政策解读如下。

一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

解读：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）以及《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）规定纳税人下列情形之一的，应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。

纳税人符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情况。

纳税人具备以上条件，无论是主动清算还是被动清算，都要首先面临一个问题，就是如何确定收入总额。

根据国税函[2010]220号具体可归纳为以下两种情况。

1、开发项目销售完毕且已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入开发产品销售收入若会计处理均通过“预收账款”科目核算，则“预收账款”各年度该项目累计发生额即为收入总额。

非房企销售不动产土地增值税10%
摘要：
1.背景介绍：非房企销售不动产需要缴纳土地增值税
2.土地增值税的具体税率：10%
3.政策目的：调控房地产市场，防止炒地皮
4.对非房企的影响：增加运营成本，提高购房价格
5.对房地产市场的影响：稳定市场，抑制投机行为
正文：
我国房地产市场一直以来都是国家重点调控的领域，为了防止炒地皮等投机行为，国家出台了一系列政策。

其中，非房企销售不动产需要缴纳土地增值税是一项重要的政策。

根据相关规定，非房企销售不动产的土地增值税税率为10%。

这意味着，非房企在出售土地时，需要将销售额的10% 作为税收上缴国家。

这一政策旨在调控房地产市场，防止炒地皮等投机行为，从而保持市场的稳定。

然而，这一政策对于非房企来说，无疑增加了运营成本。

非房企在购买土地时，需要支付额外的税费，这将提高其运营成本，进而可能导致购房价格的上涨。

对于购房者来说，这无疑是一个负面的消息。

尽管如此，这一政策对于房地产市场来说，却有着积极的影响。

通过增加非房企的运营成本，政策可以抑制非房企的炒地皮行为，从而稳定房地产市场，抑制投机行为。

这对于保持房地产市场的稳定和健康发展有着重要的作用。

总的来说，非房企销售不动产需要缴纳土地增值税的政策，是国家为了调控房地产市场，防止炒地皮等投机行为而出台的。

房地产企业土地增值税的计算房地产企业的土地增值税是指在房地产开发过程中，由于土地价值的增加而需要缴纳的税费。

土地增值税是我国房地产税收体系的重要组成部分，对于提高国家税收收入、调控房地产市场具有重要作用。

下面将从计算方法、优惠政策以及案例分析等方面介绍房地产企业土地增值税的计算。

一、计算方法1.计税依据：计税依据是指用于计算土地增值税的基础数据。

根据《土地增值税法》的规定，土地增值税的计税依据是指土地属于农村集体所有的，计税依据为土地转让价格与土地取得价格之差额；土地属于国家所有的，计税依据为土地转让价格。

换言之，土地增值税的计税依据将根据土地的归属情况来确定。

2.税率：根据《土地增值税法》，土地增值税的税率为30%，即土地转让价款的30%作为纳税金额。

3.纳税义务人：土地增值税的纳税义务人一般是土地使用权的转让者，也就是卖地的房地产企业。

当然，在一些情况下，也可以是购地的单位或个人。

土地增值税额=（土地转让价款-土地取得价格）×30%二、优惠政策为了鼓励房地产企业参与土地开发并推动房地产市场的稳定发展，我国实施了一系列土地增值税的优惠政策，主要包括以下几个方面：1.免税政策：对于房地产企业在出售商品房时取得的土地增值收益，可以在销售税额中抵扣，实现部分免税的效果。

2.减免政策：对于一些符合条件的房地产企业，可以申请减免土地增值税的政策。

比如，中小房地产企业、建设保障性住房的企业、对农村集体土地集中开发的企业等可以享受减免土地增值税的优惠政策。

3.分期缴纳政策：对于土地增值税较高的企业，可以分期缴纳。

一般分为两种方式：一是按期缴纳，即将土地增值税分为若干个期限进行缴纳；二是按比例缴纳，即将土地增值税总额按照一定比例进行分期支付。

三、案例分析下面以房地产企业土地增值为例，简要分析其土地增值税的计算。

假设房地产企业在2024年购买了一块土地，购地成本为1000万元。

在未来几年的开发过程中，该土地的价值增长为2000万元。

【老会计经验】房地产企业税负转嫁的问题讨论人们对税收的一般观念是：流转税存在税负转嫁问题，而所得税等税种中不存在税负转嫁，然而结合我国税制的一些具体规定看，上述观念其实不然。

现以房地产开发企业（以下简称开发企业）为例进行相关的讨论。

开发企业销售商品房后，需按销售收入缴纳5%的营业税，内资企业同时附征城建税和教育费附加，这些税负不以开发企业的开发项目是否盈利为前提。

开发企业在制定房价时，需要在开发成本、费用基础上加上这些税费，一般的市场供求弹性能够使得开发企业达到转嫁税负的目的。

在开发商的特殊经营项目中也会出现类似问题。

如开发商将开发商品先行出租，该项租金收入既要缴纳流转税，税务机关也会要求征收房产税，则开发商在确定租金价格时，不仅要考虑流转税税负，还会考虑房产税税负的转嫁问题。

再看开发企业特殊经营方式中的税负转嫁，在《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）文中针对合作建房业务就规定：“1.开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。

同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补缴企业所得税。

”据此规定，如果开发企业与合作方的企业所得税税率相等，或合作方税率低于开发企业，则按照《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）文件规定，合作方无需计税，而开发企业分配的此项利润只能在税后利润中支付。

在约定合作分红时，既有双方按约定比例分配项目利润的办法，也有约定向合作方分配固定或保底利润的办法。

在此文件下发之前，如果合作双方商定对合作方的合作分红固定为1000万元，开发企业将合作分红在税前扣除，合作方将合作分红计入应纳税所得额负税，税后所得为670万元。

摘要uijko9i978i01足蹈手舞5t666rf156r4hrfj,23趋同的可能性。

一、共同扣除项目根据土地增值税暂行条例及实施细则,纳税人计算土地增值额时税法允许扣除的项目主要包括四个方面:一是土地取得成本,即取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

二是房产开发成本,即开发土地和新建房及配套设施的成本,包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。

三是房地产开发费用,即开发土地和新建房及配套设施的费用,包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

四是转让房地产有关的税金,包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税,纳税人转让房地产时缴纳的教育费附加可以视同税金扣除。

2、根据《企业所得税法》的规定,企业的下列支出可以加计扣除(2)安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资,在计算应纳税所得额时加计扣除,企业安置残疾人员的,在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上,按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除。

2、根据《企业所得税法》的规定,企业下列支出按规定扣除(2)对业务招待费税前扣除范围和标准规定:企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。

(3)对广告费和业务宣传费税前扣除范围和标准规定:除国务院财政、税务主管部门另有规定外,广告费和业务宣传费支出不超过当年销售(营业)收入15%的部分,准予扣除;超过部分,准予在以后纳税年度结转扣除。

(5)企业支付境外机构的销售费用税前扣除范围和标准规定:企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。

国税发〔2006〕187号规定,属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。

房地产企业所得税与土地增值税的八大差异1.年度汇算清缴和项目清算的差异(执行的政策不同) 房地产企业所得税是按年就企业整个年度全部所得纳税，因此，需要按年度进行汇算清缴。

年度内企业有所得就纳税，有亏损不纳税，今后年度实现的所得可以按规定弥补以前年度亏损。

对于有完工前开发产品预售收入的企业，其预售收入也要按规定的预计毛利率预计毛利额计入当期应纳税所得额缴纳年度房地产企业所得税，而不是预缴税款。

土地增值税实行的是项目单位清算，清算之前属于预缴税款。

当开发项目达到国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）规定清算条件时，再进行清算。

清算时，将清算项目的各年度收入全部汇总，减除该清算项目全部扣除项目金额后，按规定计算土地增值税。

计算全部项目应缴纳的土地增值税后，再减除原来各年度预缴的土地增值税，多退少补。

对于上述问题的处理，有的税务机关仍抱残守缺，仍按项目清算房地产企业所得税，企业的其他收入、支出竟不管不问，不允许纳入年度所得征税，即使是有较大的盈利和亏损。

真是没办法，不知执行哪国的税法！2.成本核算对象与清算项目的差异土地增值税清算时，按项目单位进行清算。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

房地产企业所得税对开发产品成本核算时，不是按清算单位进行核算，而是要按六项原则划分成本对象进行核算。

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）第第二十六条规定，计税成本对象的确定原则有：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。

成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。

纳税辅导-土地增值税与企业所得税税前扣除政策的异同邢国平土地增值税与企业所得税虽然都是以收人减支出为征 税对象，但在扣除政策上既有相同之处也有不同之规，尤其 是房产开发企业弄清其中的相同与不同尤为重要_、税前扣除政策的相同点1.各项扣除均以产权证书为前提。

这里的产权证书，是 指房产开发企业获得土地开发权的证明和其他使用土地单 位获得的土地使用证明以及单位或者居民购买经营用房获 得产权证明，目前房屋权属证明也称为《不动产权证书》，过 去称为《房屋所有权证》。

国有土地使用或房屋权属证明，是土地增值税和企业所 得税税前扣除的前提，没有获得国有土地使用或房屋权属证 明，其开发或购置成本就不能在土地增值税清算时扣除，该 项资产的折旧（或购置成本）以及为该项资产保值增值发生 的费用也不能在企业所得税前扣除32.用于扣除成本费用的会计核算凭证是一致的。

按照现 行财税法律法规的规定,不论是土地增值税还是企业所得税 其扣除的成本费用都是以会计核算数据为基础的。

按照《企 业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018 年第28号）的规定，企业所得税税前扣除凭证，是指企业在计 算企业所得税应纳税所得额时，证明与取得收人有关的、合 理的支出实际发生,并据以税前扣除的各类凭证，包括自制用 于成本、费用、损失和其他支出核算的工资表、折旧摊销以及 按照该公告第九条、第十条规定从个人(非个体工商户）购进 业务的符合条件的内部凭证;从其他单位、个人取得的用于 证明其支出发生的发票(包括纸质发票和电子发票）、财政票 据、完税凭证、收款凭证、分割单等外部凭证；以及从境外购 进货物或者劳务取得的具有发票性质的收款凭证、相关税费 缴纳凭证。

这与土地增值税扣除项目在会计核算上体现的 凭证是一致的3其中包括按照《国家税务总局关于营改增后得白血病去世留着一双儿女的帮扶户说:“我一定好好干，争 取以后再不要出现在领扶贫物资的现场。

”听到这充满信心 的话语，税务干部结对拔穷根，帮助帮扶户脱贫致富的信心 也更足了。

房地产企业土地增值税的筹划分析【摘要】本文主要围绕房地产企业土地增值税的筹划展开研究，通过对土地增值税的概念和作用、影响因素分析、筹划方法探讨、风险与对策以及案例分析等方面进行深入分析。

在结论部分对房地产企业土地增值税的筹划有效性进行评价，并展望未来发展趋势。

通过本文的研究，可以为房地产企业在土地增值税筹划方面提供有效的参考与指导，帮助企业更好地规避风险、优化税务策略，提高经营效率和盈利能力。

【关键词】关键词：土地增值税、房地产企业、筹划分析、影响因素、筹划方法、风险对策、案例分析、有效性评价、发展趋势。

1. 引言1.1 研究背景房地产市场作为国民经济的支柱产业，在城市化进程中起着至关重要的作用。

土地是房地产发展的基础资源，而土地增值税作为房地产企业必须面对和处理的财务税务问题之一，对企业的经营效益和发展具有重要影响。

随着我国土地制度改革的深入和房地产市场的不断发展，土地增值税的政策和规定也在不断调整和完善。

研究房地产企业土地增值税的筹划分析，对于企业合理规避税负、提高竞争力、保障经济效益具有重要意义。

在本论文中，将围绕房地产企业土地增值税的概念、作用、影响因素分析、筹划方法探讨、风险与对策以及案例分析展开研究，旨在探讨如何有效地进行土地增值税的筹划，提高企业的财务管理水平和经营效益。

对未来房地产企业土地增值税筹划的发展趋势进行展望，为企业未来的经营决策提供参考。

是为了帮助房地产企业更好地理解和应对土地增值税政策，有效进行税务筹划，实现可持续发展。

1.2 研究目的研究目的是通过对房地产企业土地增值税的筹划分析，探讨如何有效降低企业的税负，提高企业的竞争力和盈利能力。

通过深入分析土地增值税的影响因素和筹划方法，为房地产企业提供科学合理的税务规划建议，帮助企业更好地应对税收政策变化和市场竞争压力，实现可持续发展。

通过结合理论分析和案例研究，评估房地产企业土地增值税筹划的实际效果，为企业制定有效的税务策略提供参考。

毕业设计（论文）题目：浅析房地产开发企业土地增值税税收筹划English Title: Analyses the real estate developmententerprise land V AT tax planning东华理工大学毕业设计（论文）摘要摘要税收筹划是企业一项非常重要的财务管理活动，可以为企业减轻税收支出带来经济利益，提高财务管理水平和企业竞争力，已成为企业发展不可忽略的重要因素。

房地产行业作为我国国民经济支柱性、基础性的产业，但房地产开发企业面临的税收问题很多：营业税、企业所得税、土地使用税、土地增值税······而土地增值税又是其中的重中之重，它税率高、税负重，因此对土地增值税进行税收筹划，对房地产企业减轻税负，降低纳税风险，改善经营环境，提高房地产企业的竞争能力，具有举足轻重的作用。

本文首先从国内外税收筹划研究现状着手，分析本文建立的理论基础；其次，研究分析税收筹划理论，介绍与税收筹划和土地增值税相关的概念，为展开对房地产企业的税收筹划建立必要的理论基础；最后，详细介绍房地产开发企业土地增值税税收筹划的方法。

关键词：房地产开发企业；土地增值税；税收筹划ABSTRACTThe tax planning is an important enterprise financial management activities, can bring economic benefits to reduce tax expenditures for the enterprise, improve the level of financial management and enterprise competitiveness, has become an important factor in enterprise development. Real estate industry as the backbone, the foundational industry of the national economy, but real estate development enterprise tax problem facing many: business tax, enterprise income tax, land use tax, land value-added tax · · · · · · and land value added tax is one of the most important, it's high tax rates, tax burden is heavy, so the land value-added tax, tax planning, real estate enterprises to reduce tax burden, reduce the tax risk, improve the operating environment, improve the real estate enterprise competition ability, plays a decisive role. This paper, starting from the tax planning at home and abroad research status of analysis in this paper, establish the theoretical basis; Secondly, the analysis of tax planning theory, this paper introduces concepts related to tax planning and land value-added tax, to launch on the real estate enterprise tax planning to establish a necessary theoretical basis; Finally, introduce real estate development enterprise land V AT tax planning methods.Key words: real estate development enterprises; Land value-added tax; Tax planning目录引言 (2)一、文献综述 (3)（一）国外税收筹划研究现状 (3)（二）国内税收筹划研究现状 (3)（三）房地产开发企业税收筹划研究现状 (4)二、房地产开发企业土地增值税税收筹划理论研究 (5)（一）房地产企业财税特征分析 (5)（二）税收筹划概述 (5)（三）土地增值税概述 (5)1.土地增值税的概念 (5)2.土地增值税的计算 (5)3.税收优惠 (6)三、房地产开发企业土地增值税税收筹划方法 (7)（一）利用土地增值税起征点进行筹划 (7)1.假如纳税人享受起征点优惠。

财税实务土地增值税与企业所得税在成本分摊上的差异国税总局已出台的各个税种在对某些税务处理有不同的方法，互相不可混淆。

在成本分摊的问题上，企业所得税和土地增值税便出现了较大差异，下面引用法规原文来说明。

一、企业所得税相关文件《国税法 2009 第31号文》：第十四条已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。

可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本（注：十四条主要约束企业确认收入时如何对已确认的成本对象进行主营业务成本结转的方法，成本对象的确认由二十六条约束）第二十五条计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。

第二十六条成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。

计税成本对象的确定原则如下：（一）可否销售原则。

开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

（二）分类归集原则。

对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

（三）功能区分原则。

开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

（四）定价差异原则。

开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

（五）成本差异原则。

开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

（六）权益区分原则。

开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

房地产开发企业土地增值税纳税筹划研究1 土地增值税纳税筹划的可行性因素分析：1.1 影响房地产开发企业土地增值税的因素。

（1）开发产品的处理或转让方式。

（2）开发产品的销售价格。

（3）开发产品的成本。

（4）共同成本的分摊方法。

1.2 影响房地产开发企业土地增值税纳税筹划的因素分析。

（1）土地增值税的税负弹性大。

（2）土地增值税的税基具有可调整性。

（3）土地增值税税率的差异性。

（4）货币时间价值。

在符合法律规范的前提下，推迟清算并纳税。

（5）土地增值税的税收优惠政策。

2 土地增值税纳税筹划的思路与技巧：2.1 利用税负临界点进行纳税筹划。

在我国现行税制中，税率分级和税收优惠都有临界点。

房地产企业在经营中碰到税收临界点，通过合法手段减少收入或增加支出，减轻实际承担的税负。

例如，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

20%的增值率是“隐性起征点”，存在税收筹划空间。

房地产开发企业的土地增值额等于销售收入总额减去1.3倍的不含息建造成本，再减去营业税、城建税、教育费附加和地方教育费附加。

当增值率为20%时，销售价与建造成本的比例为1.6738:1。

若销售价与建造成本的比值小于1.6738，增值率就小于20%，可以不缴纳土地增值税。

我们把1.6738称为“免税临界点定价系数”。

《土地增值税暂行条例》规定，“增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%”。

根据相关计算，我们可得到“高收益最低定价系数”为1.8227。

只要单位售价是单位建造成本的1.8227倍以上，虽然缴纳土地增值税，但销售收入增加额大于提价带来的税费支出，房地产企业仍然可以多获利。

2.2 调整成本费用进行纳税筹划。

（1）适度加大开发成本，提高开发产品售价，可以降低土地增值税。

控制土地增值税税负的关键是控制房地产增值额和增值率。

土地增值税的增值率＝（销售收入总额－扣除项目金额）/扣除项目金额。

如果加大开发成本，就会拉动整个“扣除项目金额”增大。