（房地产管理）住宅操作
手册
目录
一、编纂《住宅操作手册》之缘起 (6)
二、本手册的编制原则与说明 (7)
三、住宅项目的开发流程及本手册的内容 (9)
1.投资篇工作内容概述 (12)
2.项目寻找 (13)
3.项目的可行性分析 (14)
4.项目谈判 (20)
5.签订项目合作协议 (22)
附件 (22)
1前期手续篇概述 (23)
2项目立项审批 (24)
3成立项目实施机构 (25)
4规划设计报批 (29)
5市政管线综合及四源报装 (33)
6取得国有土地使用权证 (35)
7拆迁安置及拆迁补偿 (40)
8工程招投标 (44)
9取得工程开工许可证 (47)
10取得预售许可证 (51)
11前期相关税费 (52)
1.住宅规划设计概述 (55)
2.方案设计 (56)
3. 初步设计 (58)
4. 施工图设计 (60)
5. 装修设计 (61)
6. 设计合同 (62)
7. 住宅规划设计技术要点 (63)
1房地产营销概述 (69)
2.房地产策划工作 (70)
3房地产销售 (102)
附：市场调查的方法 (117)
附件 (119)
1.工程项目建设与管理 (121)
2.工程建设项目的招标与投标 (126)
3.工程项目的前期管理 (129)
5.工程项目的技术管理 (139)
6.工程项目的质量与进度控制管理 (155)
7.工程项目的预算成本管理 (159)
8工程项目的设备材料管理 (161)
9.工程项目的合同管理 (164)
10.工程项目的安全管理 (169)
11.工程项目监理 (171)
12.工程项目的竣工验收和工程结算 (182)
13.工程项目的信息管理 (187)
1.工作概述 (190)
2.工程造价测算 (191)
3.工程预算的管理与控制 (192)
4甲方供货预算管理 (193)
5工程经济合同管理 (194)
6工程款及其它工程建设费用的支付控制 (194)
附件1：发包办法 (194)
附件2：招标实施细则 (196)
附件3：工程经济洽商签定规则 (198)
附件4：工程建设费用支付程序 (199)
附件5：零星工程事项预算管理规则 (200)
1概述： (201)
2售后服务过程中与有关机构的关系 (201)
3售后服务各阶段工作内容及程序 (202)
物业管理篇
1.工作内容概述 (223)
2.物业管理的几个阶段及与地产商、业主的关系 (224)
3.前期物业管理中的业务环境调查工作 (225)
4.项目本身的资料准备工作 (227)
5.物业管理部门对发展商在项目开发中的建议工作 (230)
6.业主入住的文件编写工作 (232)
7.物业管理部门内部管理文件的编写工作 (234)
8.物业管理公司接管物业工作 (234)
9.业主入住工作 (235)
10.业主入住后的装修管理工作 (237)
11.业主档案的建立工作 (239)
12.与发展商的沟通及保修协议的履行工作 (240)
13.服务设施及服务项目的设立工作 (241)
14.住宅小区的日常管理工作 (242)
15.成立业主委员会的工作 (246)
16.与业主建立有效沟通的工作 (248)
17财务管理工作 (249)
附件 (251)
1.法律篇述及范围 (253)
2.现行房地产法律体系 (253)
3.房地产法 (254)
4.现行房地产法律体系中几项重要制度 (255)
5.房地产开发企业 (256)
6.开发形式 (256)
7.房地产开发用地 (257)
8.集体土地征用 (258)
9.城市房屋拆迁 (259)
10.工程建设 (260)
11.预售 (262)
12.交付 (263)
13.物业管理 (264)
附件一：法规 (265)
附件二：合同 (265)
（内容暂缺）
序言
一、编纂《住宅操作手册》之缘起
1、专业房地产发展商--北京万通的成长
北京万通实业股份有限公司（以下简称北京万通）是以房地产开发为主业的专业地产公司。1993年成立以来，先后成功地开发了万通新世界广场、万通发展大厦（国航大厦）、西安二十一世纪国际商贸中心、万通工商研修学院等项目，取得了良好的经济效益和社会效益。其中万通新世界广场的开发使“北京万通”在业界名闻遐迩，一举奠定了在北京房地产界的地位。1996年公司认识到高档外销物业市场供过于求，竞争激烈，明智果断地将开发方向转移到量大面广的内销住宅的开发上来。特别是1997年以来，国家把住宅产业作为新的经济增长点，陆续出台了房改、金融、税收等配套政策，并出台了以“经济适用房”开发为主体的住房公共政策，希望以此带动整个国民经济的增长，并解决老百姓的住房问题。北京万通适时地调整产品结构，将开发重点转移到面向中高收入者的中高档住宅上来（包括相应的土地开发）。1997年着手准备、1998年即向市场推出大型高级住宅项目——万泉新新家园，从项目的区位选择、规划设计、产品定位、市场行销等方面，均取得了满意的效果，并在开发过程中形成了“万通住宅项目面向用户的总体解决方案”。在土地开发方面，经过公司上下的共同努力，调整了位于北京商务中心区(CBD)核心地段的“万通理想世界”项目的功能比例，将公寓、高级住宅的面积比例增加到总建筑面积的50%以上，使得北京万通在商务中心区(CBD)具有40万平方米的公寓、高级住宅的项目土地储备。同时继续推进位于东四环的万通新新家园（东风农场）的征地立项手续，可望早日完成住宅建筑面积达到100万平方米的土地一级市场的开发目标。
2、上述系列开发活动，使我们在地产和房屋开发方面已经积累了丰富的经验。这些经验有：为客户创造多重价值的企业理念，项目寻找与项目定位的方法，产品设计及营销的方法和技巧，项目实施的作业流程，成本控制和质量控制的有效方法，树立“万通高尚住宅社区”品牌的项目操作经验。为使我们的房地产开发业务不断前行，减少错误，避免损失，力争在每个项目的开发中都实现优良的业绩，提升公司的专业化水平及综合竞争力，我们需要总结经验，汲取教训，编成一份规范的文件，为所有项目开发者服务，以指导我们今后的
