李炜、丹东永同昌建设发展有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

李炜、丹东永同昌建设发展有限公司商品房销售合同纠纷民
事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】辽宁省丹东市中级人民法院
【审理法院】辽宁省丹东市中级人民法院
【审结日期】2021.12.15
【案件字号】(2021)辽06民终2567号
【审理程序】二审
【审理法官】李军曹振宇张晓丽
【文书类型】判决书
【当事人】李炜;丹东永同昌建设发展有限公司
【当事人】李炜丹东永同昌建设发展有限公司
【当事人-个人】李炜
【当事人-公司】丹东永同昌建设发展有限公司
【代理律师/律所】宫翠茹辽宁卓政(丹东)律师事务所;石崇吉辽宁卓政(丹东)律师事务所;付雷辽宁佐胜律师事务所
【代理律师/律所】宫翠茹辽宁卓政(丹东)律师事务所石崇吉辽宁卓政(丹东)律师事务所付雷辽宁佐胜律师事务所
【代理律师】宫翠茹石崇吉付雷
【代理律所】辽宁卓政(丹东)律师事务所辽宁佐胜律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【原告】李炜;丹东永同昌建设发展有限公司
【本院观点】本案二审争议焦点为永同昌公司是否应赔偿李炜预期利益损失以及涉案预定金占有期间的利息。

【权责关键词】显失公平撤销代理民事权利合同过错无过错不可抗力合同约定诚实信用原则管辖证据交换自认新证据质证财产保全诉讼请求维持原判执行异议强制执行查封
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【更新时间】2021-12-22 01:35:23
李炜、丹东永同昌建设发展有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
辽宁省丹东市中级人民法院
民事判决书
(2021)辽06民终2567号当事人上诉人(原审原告)：李炜。

委托诉讼代理人：宫翠茹，辽宁卓政(丹东)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：石崇吉，辽宁卓政(丹东)律师事务所实习律师。

上诉人(原审被告)：丹东永同昌建设发展有限公司，住所地辽宁省丹东市鸭绿江大街280-1号。

法定代表人：赵峰，该公司总经理。

委托诉讼代理人：付雷，辽宁佐胜律师事务所律师。

审理经过上诉人李炜与上诉人丹东永同昌建设发展有限公司(以下简称永同昌公司)商品房销售合同纠纷一案，永同昌公司不服丹东市振兴区人民法院(2020)辽0603民初335号民事判决，向本院提起上诉。

本院作出(2020)辽06民终988号民事裁定，将本案发回丹东市振兴区人民法院重审。

丹东市振兴区人民法院作出(2021)辽0603民初75号民事判决，李炜、永同昌公司均不服，向本院提起上诉。

本院于2021年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。

上诉人李炜的委托诉讼代理人宫翠茹、石崇吉，上诉人永同昌公司的委托诉讼代理人付雷到庭参加了诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称李炜上诉请求：1、维持一审判决第一项、第二项，撤销一审判决第三项，改判永同昌公司赔偿李炜预期利益损失535042.74元。

2、诉讼费由永同昌公司承担。

事实和理由：李炜与永同昌公司2011年4月29日签订的《滨江一号商品房认购预定书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，且永同昌公司已按约定收受李炜936702元，占总房款50.45%，履行了合同主要义务，预定书应当认定为商品房买卖合同。

永同昌公司未与李炜解除合同情况下，将涉案房屋另行出售，构成违约，应当赔偿李炜包括期待利益在内的全部损失。

二审被上诉人辩称永同昌公司辩称，双方签订的案涉预定书，性质为预约合同。

本案中，导致双方最终未签订商品房买卖合同的原因是李炜作为另案的被执行人所交纳的预定金被丹东市元宝区人民法院强制执行提取。

在接到我方通知后，李炜既未补交预定金也未签订商品房买卖合同，对此李炜存在过错，我方无责任。

永同昌公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回李炜除第一项外的其他诉讼请求。

2、判令本案一审、二审诉讼费由李炜承担。

事实和理由：一、一审判决依
据《合同法》第九十七条规定，认为永同昌公司应赔偿李炜占用资金的利息系认定事实不清、适用法律不当。

合同解除后，并非当事人一概有权要求赔偿损失，而是应当根据履行情况和合同性质综合考虑。

根据《合同法》第一百零七条规定，损失赔偿责任是违约方应承担的责任。

本案中，原审法院已经认定双方在2015年前均没有无故拒绝签订商品房买卖合同的行为。

造成李炜无法实现资金转化为房产的结果并非是永同昌公司违约导致的，而是因李炜系另案中被执行人，其预定金被法院强制执行导致的，不应由永同昌公司承担赔偿责任。

二、永同昌公司赔偿李炜利息损失显失公平。

涉案认购预定书对永同昌公司在何种情况下应承担损失赔偿责任，以及赔偿数额均有明确约定。

退一步讲，即使永同昌公司构成违约，赔偿数额也仅为李炜已支付预定金的10%，即93670.2元，且无需支付占用预定金期间的利息。

一审判决未认定永同昌公司违约，却判决永同昌公司赔偿李炜利息三十余万元，远超违约情形所应承担的赔偿责任，显失公平。

李炜辩称，永同昌公司的上诉请求不能成立。

本案除应当按照一审判决承担的利息外，还应当向我方承担可得利益损失五十余万元。

本案赔偿标准的重点在于案涉合同究竟是本约合同还是预约合同。

预约合同如违约，除了应当承担资金占用利息损失外，还应承担约定10%赔偿责任。

本约合同就应当按照合同法的相关规定，除承担资金占用利息外，还应承担可期待利益损失。

因此，一审法院仅判决了资金占用利息，而没有判决可期待利益损失，应予纠正。

本案中房屋另售他人应由永同昌公司承担违约责任。

法院的扣划行为，对方具有重大过错，因此其应当承担本约的违约赔偿责任。

原告诉称李炜向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告双方签订的《滨江一号商品房认购预定书》；2、被告返还原告已经交付预定金236702元，并赔偿占用预定金期间的利息损失，以936702元为基数，按照银行同期同类贷款利率标准从2011年4月29日起计算至实际给付之日止，暂计算至2021年7月16日为540384.68元；3、被告赔偿原告房屋增值的预期利益损失535042.74元；4、诉讼费由被告承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2011年4月9日，原告预购买被告开发的房屋，并于2011年4月9日向被告交纳定金20000元。

同年4月29日，原告与被告签订了《滨江一号商品房认购预定书》一份，约定：乙方(原告)购买甲方(被告)开发的坐落于滨江一号32幢一单元01号房屋，房屋建筑面积308．73平方米，单价6014元/平方米，房款总额为人民币1856702元(最终房款总额以房产测绘部门审核确认的面积为计算基准)；乙方需向甲方支付房款总额50．45%的预定金，预定金金额人民币936702元；待双方签订《商品房买卖合同》时，乙方之前支付的预定金转为房款；在签订《商品房买卖合同》前，乙方取消预定该房屋，乙方自愿向甲方支付预定金10%的补偿金，用于弥补甲方为乙方预留房屋所造成的间接损失；在签订《商品房买卖合同》前，如果甲方没有得到乙方的书面许可，不得将该房屋预定给其他客户，否则甲方赔偿乙方已支付预定金10%的补偿金，用于弥补乙方的损失，并且将预定金无息退还给乙方；《商品房买卖合同》签订时间甲方另行通知，乙方在接到甲方通知的7日之内(甲方以电话或信件通知)到甲方指定地点签署《商品房买卖合同》及办理相关手续。

若乙方未在7日之内签署《商品房买卖合同》，则视为违约，本认购预定自动终止，甲方有权将该商品房另行出售，并扣除乙方已支付预定金10%的补偿金，剩余款项无息退还给乙方；乙方在签署《商品房买卖合同》时，提出转名、加名、减名，必须是其直系亲属关系，并提供有效证明，经甲方核实确认后方可办理相关手续；本认购预定书签订后，不允许换房；乙方确认本认购预定书中填写的联系电话与地址内容真实、完整、有效，甲方将以电话或者邮寄形式向乙方履行通知，如因乙方在本认购预定书中填写的电话与地址内容等原因导致通知延迟、通知无法送达等不利情形，以至于乙方丧失认购预定书项下的权利、权益或造成损失，甲方不承担任何责任；若因不可抗力因素，导致本预定房源无法签订《商品房买卖合同》，双方互不承担违约责任，甲方将乙方交纳的预定金无息退还给乙方。

原、被告均在该预定书盖章、签字，并留有联系电话。

同日，原告向被告交纳人民币
916702元。

2013年4月2日，案外人丹东市元宝区天康小额贷款有限责任公司(以下简称天康小贷公司)与案外人丹东方绿有机产业有限公司(以下简称方绿公司)签订《借款合同》，方绿公司向天康小贷公司借款200万元。

同日，本案原告向天康小贷公司提供其资产证明资料，证明其资产状况，予以证明其有能力承担保证责任，故原告与天康小贷公司签订《保证合同》，原告作为保证人对方绿公司借款200万元及利息进行连带责任担保。

此后，方绿公司未在借款合同约定的期限内偿还借款。

天康小贷公司诉方绿公司及本案原告李炜借款合同一案，向丹东市元宝区人民法院申请财产保全，并提供如下证据：1、李炜及其妻子屈恩明所有的坐落于丹东市元宝区房屋的房照；2、本案原、被告签订的《滨江一号商品房认购预定书》；3、2011年4月9日李炜向永同昌公司交纳购案涉房屋定金20000元的收款收据；4、2011年4月29日李炜及其妻子屈恩明向永同昌公司银行账户转账616702元、300000元银行转账凭证；5、xxx11年4月29日，永同昌公司给李炜出具的收到案涉房屋的预定金936702元的收款收据。

该院于2015年8月5日作出(2015)元立保字第00007号民事(2015)元立保字第00007号民事裁定书，李炜予以签收。

2015年9月1日，天康小贷公司诉方绿公司及李炜借款合同一案，向丹东市元宝区人民法院提起民事诉讼，该院以公告方式向李炜送达起诉状、开庭传票及法律文书，李炜经合法传唤，无正当理由拒不到庭，故缺席审判，作出(2015)元民三初字第00334号民事判决书，判决：一、方绿公司于该判决发生法律效力之日起10日内返还天康小贷公司借款200万元并支付利息100万元；二、李炜对方绿公司应当履行的上述第一项义务承担连带保证责任；三、李炜在承担上述第二项保证责任后，有权向方绿公司追偿。

(2015)元民三初字第00334号民事判决书生效后，方绿公司及李炜均未履行该判决，故天康小贷公司向丹东市元宝区人民法院申请强制执行。

该院于2016年12月12日作出
(2016)元执字第761号民事裁定书，裁定：提取被执行人李炜在永同昌公司的购房预定金936702元。

并于同年12月12日作出(2016)民执字第876号协助执行通知书，载明：丹东市永同昌建设发展有限公司，(2015)元民三初字第00334号民事判决书，已发生法律效力，因被执行人李炜未履行民事判决书所确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条的规定，请协助执行以下事项：提取被执行人李炜在你公司的购房定金936702元(2016年12月20日交至丹东市元宝区人民法院)。

2016年12月20日，永同昌公司将936702元交到丹东市元宝区人民法院。

该院于同年12月22日作出(2016)辽0602执761号执行裁定书，裁定：终结(2015)元民三初字第00334号民事判决书本次执行程序。

如申请人发现被执行人具备执行条件，可向有管辖权的人民法院申请执行剩余债权。

原告对丹东市元宝区人民法院(2015)元立保字第00007号民事裁定书、(2015)元民三初字第00334号民事判决书、(2016)元执字第761号执行裁定书均未提出异议，该三份裁判文书已发生法律效力。

原告至此未向被告另行补交涉案房屋预定金936702元。

2019年4月，被告永同昌公司将案涉房屋另行出售于案外人并与之签订了《商品房买卖合同》(预售)，该预售合同已经在房产部门备案。

2019年7月22日，原告李炜与被告永同昌公司于2011年4月29日签订的《滨江一号商品房认购预定书》经(2019)辽0603民初2150号民事判决书确认合法有效。

该判决书经二审维持原判，现已生效。

一审法院认为一审法院认为：案涉《滨江一号商品房认购预定书》(以下简称《预定书》)即为预约合同，预约合同是指约定在将来一定期限内订立契约的合同。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房
买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

根据该条规定，当事人订立的认购书首先应当具备商品房买卖合同的主要内容，其次买房人还应当已交纳购房款。

本案中，原、被告签订的《预定书》，仅约定了房屋的位置、面积、价款，对房屋交付的时间、办理产权的登记等相关事宜以及违约责任、争议处理办法等内容均未做出约定，不具备商品房买卖合同的主要内容，虽然被告收取了原告936702元，但该款已经丹东市元宝区人民法院，依据(2015)元民三初字第00334号生效判决的强制执行程序在被告处提取完毕，且依据该判决，原告对该笔款项向案外人享有追偿权，此后原告亦未再向被告补交936702元，故案涉《预定书》的性质认定为预约合同。

原告主张双方签订的《预定书》系商品房买卖合同的观点不能成立，不予支持。

当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，现原告请求解除原、被告双方于2011年4月29日签订的《预定书》，被告亦同意原告该项诉讼请求，不违反法律规定，予以照准。

关于原告要求被告返还原告936702元中被丹东市元宝区人民法院执行并支付案外人70万元后剩余的236702元的诉讼请求。

双方在2011年4月29日签订的《预定书》后至2015年前均不存在无故拒绝签订商品房买卖合同的行为，2015年后因原告与案外人借款纠纷案件，在被告处的936702元被丹东市元宝区人民法院强制提取，该款中有70万元用于偿还了案外人的债务，余款仍在丹东市元宝区人民法院。

对此原告未提出异议，故原告不应要求被告返还，对原告该项诉讼请求，不予支持。

关于原告要求被告赔偿占用预定金期间的利息损失，以936702元为基数，按照银行同期同类贷款利率标准从2011年4月29日起计算至实际给付之日止，暂计算至2021年7月16日为540384.68元的诉讼请求。

2011年4月29日原、被告签订《预定书》，同时，原告向被告交纳936702元，直至2016年12月19日被丹东市元宝区人民法院强制执行提取，期间该款项一直由被告占有。

现原告因无法实现将资金转化为房产
的财产形式而产生了丧失资金占有的损失，被告应当赔偿原告2011年4月29日至2016年12月19日占用资金936702元期间的利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，故对原告的该项诉讼请求部分予以支持。

关于原告要求被告赔偿房屋增值的预期利益损失535042.68元的诉讼请求。

最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。

根据上述法律规定，法律赋予守约方的救济方式是请求违约方承担预约违约责任，即违约方承担的应是缔约过失责任，该责任的赔偿范围仅限于信赖利益损失，而不包括可得利益损失，故对原告该项诉讼请求，不予支持。

一审法院判决，一、解除原告李炜与被告丹东永同昌建设发展有限公司2011年4月29日签订的《滨江一号商品房认购预定书》；二、被告丹东永同昌建设发展有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告李炜2011年4月29日至2016年12月19日占用房款936702元期间的利息(以936702元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息)。

三、驳回原告李炜其它诉讼请求。

案件受理费16609元，由原告李炜负担9159元，被告丹东永同昌建设发展有限公司负担7450元。

二审中，李炜向本院提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

证据一、丹东市元宝区人民法院2015年8月6日的查封李炜所有的坐落于丹东市滨江一号32栋1单元01号房屋的公告。

证明：法院以依照物权对涉案房屋进行了查封，其提取购房款的行为是违法的，不具有提取的功能。

被告不应当协助人民法院将已收房款送至丹东市元宝区人民法院，也就是说本案当中被告不具有协助执行的义务，依法应当向法院提出执行异议。

查封公告本身也证明了房屋的91万元的款项已经依法转
移。

永同昌公司的质证意见为：对该份证据证明目的有异议。

案涉预定金是2016年12月20日被丹东市元宝区人民法院作为李炜的执行财产执行提取的，丹东市元宝区人民法院的执行提取行为具有法律强制力，永同昌公司只能遵照人民法院的提取法律文书要求执行，永同昌公司并无过错。

证据二、丹东市元宝区人民法院法官与上诉人李炜妻子屈恩明的电话记录。

证明：这种情况是2018年才知道的，我们一直认为给付义务是永同昌公司。

证据三、永同昌公司给丹东市元宝区人民法院的情况说明及其执行笔录。

证明：已收取93余万元，已缴纳营业税等税费，该笔款项从我方交到对方手中开始，特定权属就发生了变化，已经转化成了购房款，而不是购房订金，对此永同昌是知晓的，并已缴纳了相关税费。

经我们查阅税法，交税的前提是企业所得，纳税人取得收入后，依法进行纳税。

纳税发生时间为销售自建筑物的纳税时间。

该笔款项已作为其销售收入，已经是购房款，而非预定金。

永同昌公司的质证意见为：对该证据的三性均有异议。

李炜在本案一审过程中提出的第二项诉讼请求，要求返还预定金数额为236702元，就是目前尚在元宝法院的账户内，还没有返还给李炜的金额。

对于其余的70余万元认购预定金，李炜已经在一审中自认已收到，收到的方式是用以执行其在另案当中的债务。

本案二审争议焦点是导致案涉商品房买卖合同未签订的过错究竟是因李炜电话不通、无法通知，还是因为永同昌公司此后与他人另签了商品房买卖合同，与丹东市元宝区人民法院另案中的执行行为没有直接的关系。

本院的认定意见为：上诉人李炜提供的该组证据不能证明其所需证明的问题，本院不予采信。

永同昌公司二审未提供新证据，本院认定事实及所使用的证据与一审法院一致。

本院认为本院认为，本案二审争议焦点为永同昌公司是否应赔偿李炜预期利益损失以及涉案预定金占有期间的利息。

上述争议需分析涉案《预定书》性质是本约合同还
是预约合同，并在对双方未能达成合同目的所负责任进行评价基础上做出认定。

关于案涉《预定书》是否应认定为商品房买卖合同问题。

预约合同是指当事人约定为将来一定期限内订立合同而达成协议，是当事人在本约内容达成一致前作出的有约
束力的意思表示。

根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的
解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》
第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，
该协议应当认定为商品房买卖合同。

”可见，预约合同认定为商品房买卖合同需具备两
个条件：一是符合商品房买卖合同主要内容，二是出卖人已按约收受购房款。

对于第一
个条件应理解为预约合同中对履行商品房买卖权利义务的约定已经满足无需签订本约合
同的完善程度，仅因事实或法律上的障碍而不能签订本约合同。

《商品房销售管理办
法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买
卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款
方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权
益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登
记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事
项。

”本案中，涉案《预定书》约定内容与《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖
合同所必须载明内容相比较，缺失内容较多，仅对房屋基本信息及双方如何签订商品房
买卖合同进行了约定，而对房屋交付的条件及日期、配套基础设施及权益、标准承诺、
产权登记和归属等相关事宜以及争议处理办法等重要内容均未做出约定，应视为尚并不
具备正式商品房买卖合同的主要要件，双方合同目的仍为签订正式商品房买卖合同，只具有继续磋商的效力。

虽然永同昌公司已收受李炜部分款项，但因涉案《预定书》未满足商品房买卖合同主要内容，故不能改变其为预约合同的性质。

因此，一审判决对涉案合同性质的认定并无不当。

上诉人李炜主张涉案《预定书》为商品房买卖合同本约合同没有事实和法律依据。

鉴于预约合同的违约责任所承担的赔偿责任原则上系信赖利益损失，对李炜主张预期利益损失的上诉请求及理由，本院不予支持。

关于永同昌公司是否应赔偿李炜占用936702元预定金期间的利息问题。

最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。

本案中，涉案《预定书》性质为预约合同，该合同系双方就涉案房屋买卖所签订的唯一合同，且已经被生效判决确认有效。

双方尚不存在商品房买卖合同，李炜所主张的损失亦非双方在订立商品房买卖合同过程中存在违背诚实信用原则的行为造成损失，而是在涉案《预定书》生效后，因法院执行行为的因素导致预约合同未履行完毕，故违约方应当承担责任的性质应是对预约合同的违约责任，而非本约合同的缔约过失责任，该违约责任是预约合同即涉案《预定书》所明确约定的。

即《滨江一号商品房认购预定书》第三条第2项约定：在签订《商品房买卖合同》前，如果永同昌公司没有得到李炜的书面许可，不得将该房屋预定给其他客户，否则永同昌公司赔偿李炜已支付预定金10%的补偿金，用于弥补李炜的损失，并且将预定金无息退还给李炜。

因此，李炜请求永同昌公司赔偿占用936702元预定金期间的利息没有法律依据，本院不予支持。

永同昌公司应按涉案预定书第三条约定赔偿李炜已支付预定金10%的补偿金，用于弥补李炜的损失。

综上，上诉人李炜的上诉请求不能成立，应予驳回。

上诉人永同昌公司的上诉请。