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国内外物流地产发展对比分析
标签: 物流地产分析发展趋势
摘要：本文对我国物流地产和国外的物流地产发展状况作了较详细的介绍，并对国内外物流地产发展的特点作了分析对比，提出了我国物流地产在现阶段发展过程中需要注意的一些问题。
本文对我国物流地产和国外的物流地产发展状况作了较详细的介绍，并对国内外物流地产发展的特点作了分析对比，提出了我国物流地产在现阶段发展过程中需要注意的一些问题。
1 中国物流地产发展的特点
中国国内专业化物流地产业的发展首先得益于普洛斯等一批外资物流地
产商的进驻及对中国物流地产市场的开发。通过几年的发展，我国物流地产的发展呈现出以下几个特点：
1.1 发展趋势良好，发展潜力巨大
国外物流地产投资商在我国的发展相当迅速。在进入我国市场不足3年的时间里，普洛斯在我国14个城市建了20个物流园区，已建成和在建的物流用物业达100万m2，总面积出租率达95%。此外，澳大利亚著名的投资机构麦格理集团在我国已经运作了六个大型的物流中心项目作为其长期投资。美国工业地产开发商安博置业有限公司、新加坡的丰树信托投资基金等国外机构也都在我国开始了物流地产的投资活动。截至2006年，外资在国内物流地产领域的投放额高达数十亿美元，开发建设的高等级物流仓储设施达到百万平方米，开发年增长率高达130%。近年国外物流地产公司在我国投资情况见表1。
在国外企业的带动下，国内的中粮集团、和记黄浦、珠江地产、宝供集团以及中粮集团等数十家地产和物流企业相继投入其中
据《全国物流园区发展调查报告》中的资料显示，2006年全国包括规划、在建以及已运营在内的物流园区共有207个。其中，已经运营的物流园区占24%；截至2006年底，已建成并运营50家，占总量的24%，76%的园区尚处于规划或在建阶段，其中在建的占31%，规划中的物流园区占45%。
根据上述国内企业的发展情况和《全国物流园区发展调查报告》的数据统计可以看出，我国物流地产市场的发展趋势良好。同时，目前已经运营的物流园区比例较低，规划中的数量较多的现象表明，我国物流地产的发展潜力非常巨大。
1.2 物流地产市场区域差异明显，沿海经济发达地区为投资首选
物流行业对经济的依赖性较大，我国区域经济发展水平的差异导致了我国区域物流运行的不平衡。总的来说，经济发达、现代化物流业快速发展、对物流基础设施需求旺盛的沿海城市，特别是物流地产稀缺的上海是国内外物流企业投资的热点地区。普洛斯进入中国市场的第一站是上海，目前已经完成了在中国沿海的战略布局；安博置业的首个投资项目也选择了上海，资金投向主要考虑北京、上海、珠三角以及其他沿海港区。国内进入物流地产的知名房地产企业选择的投资城市也主要集中在广州、深圳、上海几个地方。
这些经济发达的地区吸引了大量的资金、技术和人才资源，也极大地促进了物流行业的发展。而由此产生的对物流地产配套服务的需求促进了这些地区物流地产的快速发展。以上数据显示，经济发达和地理位置优越的经济区、物流园区发展迅速，物流园区建设数量多，已投入运营的比例高。北京、天津、山东、广东、福建、上海、江苏、浙江几个省市中物流园区的建设数量占到全国的55%，而实际运营的物流园区数量则占到全国的57%。
1.3 国内企业规模化、网络化发展不足
我国从事物流地产开发的企业相对于普洛斯等外资企业在投资物流地产的规模上存在很大的差距。外资企业并不满足于仅仅在我国某个城市或某个地区投资物流地产，而是从东南沿海地区开始逐步向我国中西部地区广泛地开拓市场，并致力于在我国形成一个大型的物流网络，通过为客户提供更高效的物流服务吸引更多优质客户而获取更多的利益。相比之下我国很多从事物流地产的企业由于企业资金实力不强、管理水平不够等问题并没有像外资物流地产商那样进行大规模的物流网络建设。这就限制了我国物流地产企业的发展空间，对我国物流地产的长远发展也是不利的。国内物流地产分析情况见表2、表3、表4。
2 国外物流地产发展分析
国外物流地产的发展开始于上世纪80年代，物流地产发达的国家以欧洲和美国为主。经历了20多年的发展，国外物流地产的发展呈现如下特点：
2.1 快速发展，物流用地集中，对大规模物流用地需求旺盛
虽然经历了20多年的发展，国外的物流地产目前仍处于快速发展之中。根据2007年第一季度的一项统计数据显示，2006年欧洲在物流地产方面的投资创造了记录。欧洲市场上物流地产的交易量达到1 200万m2，交易额达到了100亿欧元，较2000年提高了160%。在美国，由于前几年美国国内经济持续健康发展，物流地产的发展也很迅速。美国圣伯那地诺市和河边市每年吸收约１６７．４万m2的物流用地。而仓储和配送市场仅次于加州南部的芝加哥，拥有的工业地产面积已经达到约1.55亿m2。
市场对大规模的物流用地需求十分旺盛。物流商们都在寻找更大的空间以重组他们已有的国内物流业务，并将他们在欧洲其他国家的资产都绑定在一起。投资者们关注的焦点主要集中在新近修建的设计先进、交通便利的占地面积超过10 000m2的房产上。此外，国外物流地产开发区域变得比较集中。在欧洲第一大物流中心的德国，一半以上的物流用地集中在汉堡、法兰克福、柏林和慕尼黑等地区。
2.2 经济发展水平对物流地产的发展影响较大
从目前得到的资料来看，国外物流地产的发展情况与该国经济的发展、工业化程度以及国家地理位置都有着密切的关系。如图1，德国、法国和英国占据了整个物流地产市场的一大半,而荷兰、比利时、西班牙、波兰、匈牙利和捷克等加起来还不到整个物流市场的1/3。上述数据说明目前欧洲并不是所有的地区都能够参与到物流地产市场的迅速发展之中并从中获利。经济发达、工业化程度高、地理位置优越的国家获得的利益比经济、工业化程度以及地理位置相对差一些的国家获得的利益多很多。
在欧盟扩大之后，经济重心从比利时转移到了德国。与此同时，德国也成为了欧洲物流地产市场上所占市场份额最大的国家。这其中很大一部分原因是制造业转移到了像中国这样的发展中国家，使得德国需要更多的物流园区和物流设备用以将从发展中国家运来的产品投放到市场中。德国的例子说明经济发展水平对物流地产的发展有着重大的影响。
2.3 重视物流地产的规模和网络建设
与在我国投资物流地产的外资企业类似，国外物流地产商很重视物流地产的规模和物流网络的建设。这种经营策略以国外工业地产巨头普洛斯为代表，其经营模式是：在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施，并形成一个全球化的物流配送网络。截至2008年3月，普洛斯的业务已经遍及北美、欧洲、亚洲20个国家121个市场，拥有2 817栋物业，设施面积达到4 890万m2，总资产388亿美元，服务超过4 900个全球客户。这个能够提供强大物流配送服务的网络系统涵盖了物流设施的整个流程，包括策划、构建与管理，帮助客户实现了货物在全球范围自由流转。同时也帮助生产企业提高了资金周转速度，减少了企业的负债率，从而帮助生产企业将更多精力放在核心业务上，提高了生产企业的核心竞争力。这种策略得到了生产企业的广泛认可，UPS、DHL、阿迪达斯、欧莱雅、三星、亚马逊、诺基亚、光明乳业等国内外知名企业都成为了普洛斯等国际物流地产巨头的忠实客户。
3 结语
3.1 比较中的问题
把国内外物流地产的发展进行对比（见表5），可以看到我国物流地产与国外物流地产存在相似之处：国内外物流地产目前都处于快速发展之中；发展重心都是经济较发达、物流服务需求旺盛的区域。同时，国内物流地产商与国外物流地产商之间也有着明显的差别，主要有以下几个问题：
（1）国内物流地产缺少健壮的网络支持，在与国外物流企业的竞争中是一个巨大的劣势。
