销售基础知识培训材料知识讲解
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全屋定制基础知识及销售技巧培训一、全屋定制基础知识全屋定制,顾名思义,就是根据消费者的需求,为消费者提供从设计、生产到安装一站式的家居定制服务。
全屋定制包括定制衣柜、书柜、酒柜、鞋柜、电视柜、榻榻米等家居产品。
全屋定制以其个性化设计、空间利用率高、功能性强等优势,受到了越来越多消费者的喜爱。
1.1全屋定制优势(1)个性化设计:全屋定制可以根据消费者的喜好、需求和空间尺寸,进行个性化设计,使家居产品与家居环境相协调,满足消费者的个性化需求。
(2)空间利用率高:全屋定制可以根据空间尺寸进行设计,充分利用空间,提高空间利用率。
(3)功能性强:全屋定制可以根据消费者的需求,设计出具有多种功能的家居产品,如衣柜、书柜、酒柜等,提高家居产品的实用性。
1.2全屋定制流程(1)需求沟通:了解消费者的需求,包括家居风格、空间尺寸、功能需求等。
(2)设计:根据消费者的需求,进行家居产品设计,包括外观设计、内部结构设计等。
(3)生产:根据设计方案,进行家居产品的生产。
(4)安装:将生产好的家居产品安装到消费者的家中。
二、全屋定制销售技巧2.1了解客户需求了解客户需求是全屋定制销售的第一步。
销售员需要通过与客户的沟通,了解客户的家居风格喜好、空间尺寸、功能需求等,以便为客户提供满意的设计方案。
2.2强调全屋定制优势销售员需要向客户充分展示全屋定制的优势,如个性化设计、空间利用率高、功能性强等,让客户认识到全屋定制的价值。
2.3提供专业建议销售员需要根据客户的需求和家居环境,为客户提供专业的设计建议,如家居风格搭配、空间布局等,提高客户满意度。
2.4跟进服务全屋定制销售员需要为客户提供跟进服务,包括设计方案修改、生产进度查询、安装服务等,确保客户享受到满意的服务。
2.5建立良好口碑全屋定制销售员需要通过优质的产品和服务,赢得客户的信任和好评,建立良好的口碑,从而吸引更多的客户。
三、总结全屋定制作为一种新兴的家居消费模式,以其个性化设计、空间利用率高、功能性强等优势,受到了越来越多消费者的喜爱。
销售培训计划和培训内容1. 培训目标销售培训的目标是提高销售人员的销售技能和销售业绩,使其能更好地理解客户需求,提高客户满意度,实现销售目标,增加公司的收入和利润。
2. 培训时间销售培训将持续4周,每周进行2天全天的培训,共计8天。
3. 培训内容第一周:- 销售基础知识:销售的概念和流程、客户管理、沟通技巧等- 产品知识:公司产品的特点、优势、用途等- 销售技巧:销售提问技巧、产品演示技巧、销售话术等第二周:- 客户需求分析:了解客户需求的方法和技巧- 解决客户问题:如何处理客户反馈和投诉- 销售管理:销售数据分析、销售目标设定和达成等第三周:- 销售谈判:如何进行有效的销售谈判和沟通- 销售技巧:如何引导客户做出购买决策- 销售策略:针对不同类型客户的销售策略第四周:- 品牌知识:公司品牌的历史、定位、市场占有率等- 销售实战演练:模拟销售场景,进行实际操作- 培训总结:对本次培训进行总结和反思4. 培训方式培训将采用研讨、案例分析、角色扮演、实操演练等多种形式,让学员在参与中进行学习和提高。
5. 培训评价对学员进行培训前、中、后的评估和反馈,以及培训后的成果评估,对培训进行总结和改进。
6. 培训师资培训将邀请公司内外具有销售经验和教育背景的专家和讲师来进行培训。
7. 培训资源公司将提供必要的培训场地、设备和材料,以保障培训的顺利进行。
8. 后续支持培训结束后,公司将给予学员一定时间的跟踪辅导和支持,确保他们能够将培训成果应用到实际销售工作中。
以上是本次销售培训的计划内容,希望通过本次培训,能够提高销售人员的水平,为公司的未来发展打下坚实的基础。
销售培训内容第一周第一天主题:销售基础知识内容:- 销售的概念和流程- 销售的重要性和作用- 基本的销售技巧- 销售态度和心态- 销售成功的原则第二天主题:产品知识内容:- 公司产品的特点和优势- 不同产品适用的场景和客户群体- 对比分析不同产品的差异和竞争优势- 培训师讲解产品使用方法和示范第二周第三天主题:客户需求分析内容:- 了解不同客户的需求和购买动机- 如何收集客户信息和进行需求分析- 如何根据客户需求提供相应的解决方案- 培训师分享案例,并进行讨论和分析第四天主题:解决客户问题内容:- 如何处理客户的反馈和投诉- 如何保持客户满意度- 如何管理客户关系,提高客户忠诚度- 案例分析和角色扮演演练第三周第五天主题:销售谈判内容:- 如何进行有效的销售谈判和沟通- 如何应对客户的异议和质疑- 如何引导客户做出购买决策- 实操演练和角色扮演第六天主题:销售技巧内容:- 销售提问技巧- 产品演示技巧- 销售话术- 如何与客户建立良好的沟通和关系第四周第七天主题:品牌知识内容:- 公司品牌的历史和发展- 公司品牌的市场地位- 品牌竞争优势- 品牌形象和宣传第八天主题:销售实战演练和总结内容:- 模拟销售场景,进行实际操作- 培训总结和反思- 培训师对学员进行个别辅导和反馈- 学员分享培训心得和感悟以上是本次销售培训的具体内容,希望通过本次培训,能够提高销售人员的销售技能和水平,使他们能更好地为公司的发展做出贡献。
销售培训材料销售是任何企业成功的关键,一支优秀的销售团队是推动业务增长的基石。
为了提高销售人员的专业素养和销售技巧,许多企业选择进行销售培训。
本文将介绍一份完整的销售培训材料,帮助企业打造出高效、卓越的销售团队。
第一部分:销售技巧的基础知识1. 销售理论概述1.1 销售的定义和重要性1.2 销售的基本原理和过程2. 销售技巧的基础2.1 沟通技巧2.1.1 听取客户需求的重要性2.1.2 主动倾听和积极回应2.2 问询技巧2.2.1 开放式和封闭式问题的使用2.2.2 提问的艺术和技巧2.3 推销技巧2.3.1 建立信任和亲和力2.3.2 强调产品或服务的价值和优势第二部分:销售培训课程1. 销售基础课程1.1 销售流程的具体步骤和技巧1.2 销售讲解和演示的技巧1.3 销售团队的角色和协作2. 销售沟通课程2.1 有效的口头沟通技巧2.1.1 语言表达清晰明确2.1.2 非言语沟通的重要性2.2 书面沟通的技巧2.2.1 编写专业销售邮件的技巧2.2.2 撰写吸引人的销售文案3. 销售谈判课程3.1 谈判的基本原则和技巧3.2 谈判中的策略和战术3.3 解决客户异议和拒绝的技巧第三部分:销售培训案例分析1. 案例一:销售演练在这个案例中,销售人员将模拟真实的销售情景,学习如何应对各种客户需求和反应。
2. 案例二:销售团队管理这个案例将重点介绍如何有效地管理销售团队,提高团队成员的绩效和工作满意度。
3. 案例三:客户关系管理这个案例将教授如何建立和维护良好的客户关系,增加客户的忠诚度和满意度。
结语:销售培训的重要性和成果销售培训是一个长期的过程,需要持续不断地学习和实践。
通过提供全面的销售培训材料,企业可以帮助销售团队掌握销售技巧,提高销售绩效,并最终实现业务增长的目标。
希望本文所提供的销售培训材料能够对您的企业销售团队的成功起到积极的促进作用。
注:本文所提到的销售培训材料仅为示例,实际的销售培训材料可以根据不同企业的需求和具体情况进行定制。
销售管理基础知识销售管理是指对销售过程进行有效管理和监控的一系列活动。
它涉及到销售策略的制定、销售团队的建设和管理、销售目标的设定与追踪、销售过程的管理、市场分析和竞争情报的收集等方面。
首先,制定销售策略是销售管理的基础。
销售策略包括确定目标市场、选择销售渠道、制定定价策略、确定促销活动等。
制定销售策略需要综合考虑市场需求、竞争情况、产品特点等因素,以确保达到销售目标。
其次,建设和管理销售团队是销售管理的关键。
一个高效的销售团队应该具备专业知识和销售技巧,能够与客户建立良好的关系,并具备良好的沟通和协作能力。
销售团队的成员应该具备目标导向、积极主动的工作态度,并且接受持续的培训和发展。
第三,设定和追踪销售目标是销售管理的重要任务。
销售目标应该是具体、可量化的,并与企业战略的实施相一致。
同时,销售目标需要进行定期的评估和跟踪,以便及时调整销售策略和销售计划。
第四,销售过程的管理是保证销售效率和质量的关键。
销售过程包括客户开发、销售洽谈、合同签订和售后服务等环节。
通过合理规划和组织销售过程,可以提高销售效率和满足客户需求。
最后,市场分析和竞争情报的收集也是销售管理的重要环节。
市场分析可以帮助企业了解市场需求和竞争态势,以便调整销售策略和开发新的市场机会。
竞争情报的收集可以帮助企业了解竞争对手的行动和策略,以便制定相应的应对措施。
总的来说,销售管理是一项复杂而重要的任务,它需要企业制定合适的销售策略、建设和管理高效的销售团队、设定和追踪销售目标、管理销售过程以及进行市场分析和竞争情报的收集。
通过有效的销售管理,企业可以提高销售效率和质量,提高市场竞争力。
继续完善销售管理基础知识,以下是关于销售管理的更多相关内容:1. 销售预测与计划销售预测是销售管理中的重要环节之一。
它通过对过去的销售数据、市场趋势、竞争情报和客户反馈等进行分析和研究,来预测未来的销售情况。
基于销售预测结果,可以制定相应的销售计划。
销售计划包括制定销售目标、制定销售策略和销售活动的安排等。
房地产销售基础知识培训资料一1,什么是房地产市场狭义概念:房地产商品进行交易的地方或场所.广义概念:包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租凭、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动.2,房地产市场包括哪些种类(1)房地产一级市场:是土地交易市场,是土地所有者与使用者间的纵向交流市场,由政府直接控制和垄断经营.(2)房地产二级市场:是增量房地产交易市场,指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场.(3)房地产三级市场:即有量房地产交易市场,是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场,是消费者间的横向交易,属于消费市场的重新配置.3,房地产市场有什么特点(1)经营对象的非流动性:房地产主要经营对象是房产和土地的使用权,而房屋和土地都是不动产,具有不能作空间位移的物理属性.(2)流通形式的多样性:指房地产流通的具体形态和方法,城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等,城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等.(3)市场的统一性:指房地产市场和地产市场的融合性,在房地产交易中,任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易.(4)市场的区域性:此区域性是由房地产商品的差异性决定的.由于其性质和其所处的城市区域不同,其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差.(5)供给的稀缺性:至房地产市场是一个供给稀缺的市场,一方面是人口的不断增加,需要也相应的增长,另一方面是土地作为不可再生资源,基于需求其数量基本上是恒定的.(6)不完全开发性:由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通,为保证市场的有效供给.国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场,因此,房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制,具有不完全开放性.(7)市场的不充分性:由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差甚远,因而房地产市场只是一个不充分市场.(8)房地产市场投机的巨大不可能性:房地产市场与其他市场相比具有更大的投机性,房地产商品供给的有限性和需求的无限性,由于对房地产的不断投资,城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性.4、什么是居住面积居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等净面积的总和.5、什么是使用面积使用面积是指住宅中分户内全部可供使用的净面积的总和,包括卧室、起居室、客厅、厨房、卫生间、壁柜、阳台和室内走道,室内楼梯等.6、什么是建筑面积对一栋楼来讲建筑面积是指房屋各层面积的总和,而每层建筑面积则是建筑物勒脚以上外墙的水平截面积.对一单套单元讲,每套建筑面积包括室内的建筑面积与分摊的公用建筑面积.7、什么是套内面积套内面积包括套内使用面积,套内墙内面积和阳台建筑面积.8、什么是公摊面积公摊面积包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间面积.9、什么是内阳台内阳台就是封闭的阳台,按其外围水平投影面积计算建筑面积.10、什么外阳台外阳台就是不封闭的阳台,按其水平投影面积的一半计算建筑面积.11、房屋由哪几部分组成房屋由地基与基础墙或柱,楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成.12、房屋面积分为哪几类(1)实用面积净面积:它是建筑面积扣除公摊面积及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积,俗称地砖面积.(2)建筑面积套内面积、轴线面积:包括房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积,楼梯走道面积,其他公摊面积等.(3)公摊面积:是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其他一些配套设施的公摊面积.13、什么是建筑密度建筑密度=建筑基地面积÷用地面积14、什么是容积率容积率=总建筑面积÷用地面积15、什么是绿化率绿化率=绿地面积÷用地面积又称不动产,具有整体性,不可分割性,是房产和地产的总称.17、房地产的产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋的使用权.18、土地使用权是指土地使用者对土地使用的权限,拍卖招标的方式出让给土地使用者,包括开发权、收益权、处置权.19、什么是七通一平上下水通、排污通、排水通、路通、电通、煤气通、通讯通及场地的平整.20、什么是楼面地价楼面地价又称单位建筑面积地价,是平均到每单位建筑面积上的土地价格.楼面地价与土地总价的关系为:楼面地价=土地总价格÷建筑总面积由此公司可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者的关系,即:楼面地价=土地单价÷容积率21、什么是租赁价格租赁价格常称租金,在土地场合称地租,在房地混合场合俗称房租.中国目前的房租有市场租金或称协议租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金.商品房是指发展商以市场低价取得土地使用权进行开发建设,并经国土局批准在市场上流通,它是可领独立房产证并可转让、赠予、继承、出租、抵押.应具备以下条件:1向开发商购买的自己签订购房合同,经房地产主管部门登记备案;2已交清购房款持有额定购房发票;3房产未设定抵押,未被司法部门限制权利如查封、冻结.23、什么是开间、进深开间:框架柱与柱的距离,进深:墙与墙的轴线为准,俗称长.24、什么是层高下层楼板面到上层楼板面顶面之间的高度.25、什么是净高层高-楼板的厚度=净高26、公摊系数=公摊面积÷居住面积之和27、建筑高度:1低层:3层以下,2多层:3层——6层3小高层:11层以下4高层:12层——30层5超高层:30层以上28、什么是五证五证:1国有土地使用证,2建设用地规划许可证,3建设工程规划许可证,4建设工程施工许可证,5商品房预售许可证.29、什么是契税土地、房屋权属转移过程中国家按照当事人双方签订合同契约以及价格的一定比例向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人一次性征收的一种行为税.30、房屋所有权:所有人以法占有、使用、收益、处分的权力.31、房屋占有权:对房屋实际控制的权利.32、使用权:根据房屋的性能有使用的权利.33、房地产开发:以法取得国有土地使用权,在土地上进行基础建设和房屋建设的行为.34、土地使用权:国家土地所有权是属于国家和集体的,取得土地的方式有两种:出让和划拨即使用权.35、出让:将国有土地在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者给国家缴纳土地使用金的行为.出让有以下方式:采取拍卖、招标或者双方协议的方式.36、土地使用权的年限:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年.37、划拨:指县级以上人民政府以法批准土地使用者缴纳了补偿、安置等费用后将该土地交付其使用或者土地使用权无偿的交给土地使用者使用的行为,土地使用者取得使用权无需交纳土地使用费,及地地价.。
引言概述:珠宝销售作为一项具有潜力和利润空间的行业,在市场竞争日益激烈的情况下,培训和提升销售人员的知识和技能显得尤为重要。
本文将探讨做珠宝销售所需的常见知识培训内容,包括珠宝基础知识、品牌和产品知识、销售技巧与技术、顾客服务与关系管理以及市场趋势和行业动态等方面。
一、珠宝基础知识1. 珠宝材质:对各种常见珠宝材质(如黄金、白金、钻石、宝石等)的了解和区分,以及其特点和使用场合。
2. 珠宝品质标准:熟悉珠宝的评估标准,包括色泽、净度、切工、重量等方面,并能通过观察和辨别判断珠宝的质量。
3. 珠宝款式和设计:了解不同款式和设计对于不同消费者的吸引力,以及珠宝行业的流行趋势和设计创新。
二、品牌和产品知识1. 品牌背景与历史:熟悉并了解所销售品牌的背景和历史,包括品牌的传承和价值观念,以便更好地向客户传递品牌的魅力和价值。
2. 产品特点与优势:了解并掌握所销售产品的特点、优势以及不同系列的定位和特色,以便能够全面、准确地介绍产品给客户。
3. 珠宝配饰搭配技巧:研究和学习不同珠宝产品的搭配技巧,包括颜色搭配、形状搭配、场合搭配等,以提供专业的搭配建议给客户。
三、销售技巧与技术1. 顾客需求分析:学习如何与客户进行有效的沟通,了解客户的需求和偏好,以便能够提供个性化的购物建议和推荐。
2. 销售谈判与沟通技巧:掌握销售谈判的技巧和方法,包括产品介绍、价格谈判、售后服务等方面,以提高销售能力和客户满意度。
3. 礼仪与形象塑造:了解销售行业的礼仪与形象要求,包括仪容仪表的培养、沟通技巧和态度的塑造,提升销售人员的专业形象和服务质量。
四、顾客服务与关系管理1. 客户关系管理:学习如何建立和维护良好的客户关系,包括客户档案管理、定期联络与回访等,以建立长期稳定的客户群体。
2. 售后服务与维修:了解售后服务的重要性,学习珠宝产品的保养与维修知识,以能够提供满足顾客需求的售后服务。
3. 投诉处理与问题解决:掌握处理客户投诉和解决问题的技巧和方法,包括倾听客户的需求和抱怨、积极解决问题、保持良好的沟通等。
业务员基础知识培训一、销售技巧成功的销售离不开良好的销售技巧。
以下是几个常用的销售技巧,能够帮助业务员提高销售业绩。
1. 了解产品:作为业务员,首先要熟悉所销售的产品。
了解产品的特点、优势以及适用场景,能够帮助业务员更好地进行销售。
2. 善于沟通:良好的沟通能力是一名优秀业务员的必备素质。
通过与客户进行有效的沟通,了解客户的需求,并向客户展示产品如何满足这些需求,从而提高销售转化率。
3. 建立信任:在销售过程中,建立信任是非常重要的。
通过真诚、专业的态度与客户建立起良好的信任关系,客户更有可能购买产品。
4. 处理异议:客户在购买过程中可能会有一些疑虑和异议,业务员需要具备解决问题的能力。
对于客户的异议,业务员应该耐心倾听,并提供合理的解释和解决方案。
二、市场分析市场分析是业务员需要具备的基础知识之一。
通过对市场进行分析,业务员能够更好地了解市场需求、竞争对手等信息,从而制定合适的销售策略。
1. 目标市场:业务员首先要确定目标市场,即潜在客户所在的市场段。
通过市场调研和数据分析,确定最有潜力的目标市场,并针对该市场制定销售策略。
2. 竞争对手:了解竞争对手的产品特点、定价策略等信息,有助于业务员更好地制定自己的竞争策略。
通过分析竞争对手的优势和劣势,可以找到自己的差异化竞争点,并在销售过程中进行突出展示。
3. 市场需求:了解市场的需求是进行销售的基础。
通过市场调研和客户反馈,了解市场的需求变化,可以及时调整销售策略,满足市场需求。
三、客户管理客户管理是指业务员通过建立和维护客户关系,实现客户满意度提高、增加销售量等目标。
1. 客户分类:业务员可以根据客户需求、购买力等因素,将客户进行分类管理。
不同类别的客户需求和关注点不同,业务员可以根据客户类别有针对性地提供服务。
2. 建立客户档案:对于每个客户,业务员应该建立详细的客户档案,包括客户基本信息、购买历史、需求特点等,以便于更好地了解客户和进行个性化服务。
销售入门基本知识点
销售入门的基本知识点包括以下几个方面:
产品知识:了解所销售的产品或服务的特点、功能和优势,掌握详细的产品信息,包括技术规格、价格等。
这样能够更好地向客户介绍和推销产品,回答客户的问题。
目标市场和目标客户:了解目标市场的特点、需求和偏好,明确目标客户群体。
通过市场调研、数据分析等手段,确定最有可能购买产品的潜在客户,制定销售策略。
销售技巧:学习和掌握一些基本的销售技巧,如积极倾听客户需求、提出合适的解决方案、针对客户问题进行销售论证等。
同时,掌握谈判技巧,能够与客户协商并达成共赢的合作。
建立客户关系:建立良好的客户关系是销售成功的重要因素。
要与客户保持联系,了解他们的需求和问题,提供及时的售后服务,并在适当的时候进行客户回访。
销售流程管理:掌握整个销售过程的管理方法,包括开发潜在客户、进行销售洽谈、签订合同、跟进订单等。
了解清楚每个步骤的具体操作,并能够高效地进行销售活动。
提升销售能力:持续学习和提升自己的销售能力,包括市场营销知识、销售技巧、心理学等方面的知识。
参加专业的培训和研讨会,与同行交流经验,不断改进自己的销售方法和策略。
良好的沟通与协作能力:作为销售人员,与客户和团队的沟通是非常重要的。
良好的沟通与协作能力可以建立更紧密的合作关系,并帮助解决问题和提供更好的服务。
专业素养:作为销售人员,要注重维护良好的职业形象和道德标准,保持诚信、热情和专业的态度。
以上是销售入门的基本知识点,通过学习和实践,你将能够逐步提升自己的销售能力,取得更好的销售业绩。
房地产销售基础知识一、常用名词基本解释(一)名词解释1、建筑密度:规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。
2、建筑容积率:是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标,是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值,即:容积率=总建筑面积÷建筑用地面积。
其中,总建筑面积是地上所有建筑面积之和。
这个比值越小,意味着小区容纳的建筑总量越小,居住生活质量就会越高。
3、绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
4、楼间距:东西向楼间距为1:1,南北偏东为1:1.3,南北向为1:1.5。
5、建筑层高:层高是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国家在设计上有个要求,这个高度就叫层高。
具体地说,层高是指下层地板面或楼板上表面(或下表面)到相邻上层楼板上表面(或下表面)之间的竖向尺寸。
《住宅建筑模数协调标准》(GBI100-87)中规定,住宅的层高采用下列参数:2.6米、2.7米、2.8米。
净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。
6、人口毛密度:每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。
7、人口净密度:每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。
8、进深:在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
9、开间:即住宅的宽度。
指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离,a)因为就一个自然间的宽度而言,故又称为开间。
10、公摊面积:商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成:(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;(2)各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
11、共有建筑面积:房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
12、公用建筑面积:公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
房地产销售培训一、房地产基础知识二、销售人员基本素质三、基本动作及礼仪四、心理素质的搭建五、客户研判六、讲解策略七、销售策略八、销售抗性原因与解答一、房地产基础知识房地产的概念与分类房地产主要是指土地建筑和固定在土地上不可分割的部分,由于其位置不可移动,因而又称为不动产.房产是房屋及其权利的总称。
地产是突击及其权利的总称.房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体.房地产业的性质房地产业是第三产业,房地产业是区别建筑业的独立行业。
因为建筑业物质生产部门属于第二产业,而房地产业集开发,经营,管理,服务多种性质,属第三产业. 房地产的特性1。
位置的固定性土地是自然生成物,它的位置是不可移动的,房屋是建筑在土地上,由此决定了房屋等建筑也是不可移动的。
房地产位置上固定性使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响.2.地域的差别性房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不同。
甚至在同一个住宅区的相同住宅,或者同一栋楼的同一层的同一平方米的房屋价值也会有不同.3。
高值耐久性建筑在土地上的建筑物和构筑物,一般使用期限都很长,一般也要几十年,有的甚至长达上百年。
房地产产品作为消费品价值比较昂贵.4.保值增值性房地产商品在国家政治、经济形式稳定的情况下,其价格呈不断上升趋势,即房地产具有保值和增值的生质.房地产的这种性质主要是由于城市土地性质决定的,土地的有限性、不可再生性使城市土地处于稀缺状态。
由于人们对土地需求的日益增加,使房地产产品价格呈上升趋势。
土地使用权出让的概念指国家以土地所有者的身份指定地块的使用年限,用途和城市规划等条件将城市土地使用权出让给土地所有者,并向土地使用者收取土地使用劝出让金的行为。
出让交易双方是国家的用地单位或个人。
前者是出让者,后者是受让者。
出让后的土地,土地所有全仍为国家所有,用地者通过有偿形式获得土地使用权利。
并通过开发利用土地获得土地收益.使用权有偿出让的土地,必须是国有土地,集体所有的土地必须办理征用手续转为国有土地后,才能出让。
第一章房地产开发及投资房地产开发制度一、房地产开发的概念房地产开发是指在信法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。
二、房地产开发的的原则房地产开发应当遵循下列原则:1.严格执行城市规划原则2.讲求效益的原则。
即房地产开发应当将经济效益、社会效益和环境效益有机的结合起来。
3.全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。
三、土地征用的审批权限征用下列土地,由国务院批准:1.基本农田;2.基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;3.其它土地超过七十公顷的。
征用条款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。
房地产综合开发流程1.房地产开发项目策划主要目的是决定投资开发的对象。
2.房地产开发的前期工作主要目的是为开工建设做好准备。
3.房地产开发项目的建设管理主要目的是保证按期、按质、按量、节约、安全地完成房地产开发项目的建设。
4.房地产开发项目的经营工作主要目的是找到客户,实现房地产开发项目的价值。
5.房地产开发项目后评价环节主要目的是弄清此项目的盈亏数目及其基因,弄清项目的综合效益如何。
房地产投资地产投资是指投资者将资本投入到房地产业,以期在将来获得不确定的收益,就是将资金用于房地产开发经营中的行为。
特点:1、投资成本高2、投资回收期长3、投资风险大4、收益性好二、不同类型房地产销售收益不同,影响因素也不同1、花园公寓影响因素:销售时机2、写字楼影响因素:地段3、商店:商圈、楼层、朝向、临街状态等4、住宅:质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等5、旅馆、酒店、地段房地产投资及开发建设程序1.企业注册2.立项审批3.项目建议书批准之后,向城市规划管理部门申请建设用地选址4.在向计委、建委报可行性研究报告之前,须与市供电局、市政工程局共同确定“四源”(供水、供热、供气及排污)供应的可行性。
5.在办理建设用地选址的同时,向计委、建委申请可行性研究如报告审批。
同时提交项目建议书及批准文件。
6.建设用地选址批准之后,向城市规划管理部门申请办理建设用地规划许可证。
7.向土地管理部门输建设用地批准书。
8.申请建设用地批准书的同时,和城市规划部门申请建设工程规划设计条件,并预交50%的建设工程规划许可证执照费。
9.依法取得土地使用权,领取国有土地使用证。
10.领取房地产开发手册。
房地产开发企业应将有关内容如实填入手册,每半年按项目各实施阶段送主管部门验核。
11.领取拆迁证,办理拆迁工作12.向城市规划管理部门申请审定规划设计方案。
13.向城课桌规划管理部门办理建设工程规划许可证,交纳执照费。
14.与四源程序供应主管部门签订提出供四源的协议。
15.到建委办理建设工程开工手续领取开工证。
16.持开工证到市政有问部门缴纳四源建设费和其他费用。
17.到招投标办公室办理建设工施工招投标手续。
18.申请办理商品房销(预)售许可证。
房地产交易制度一、商品房预售的概念商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人,有承购人支付定金或房价款的行为。
二、商品房预售的条件第一,已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;第二,持有建设工程规划许可证;第三,按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;第四,县级以上人民政府房地产管理部门办理预售证可证明。
第二章建筑知识专业名词1、规划用地:规划批准的可以使用的土地。
2、建筑率:建筑物占地面积与规划用地面积之比。
3、绿化率:绿化用地与规划用地面积之比。
4、道路用地:规划区域内道路的占地面积。
5、容积率:规划区域内总建筑面积与规划用地面积之比。
6、建筑面积:按比率计算的包括墙体、阳台、雨蓬在内的建筑物的总面积。
7、使用面积:一个使用单位扣去墙体面积之后剩余的净面积。
8、面积使用率:使用面积决和与建筑面积之比g个使用单位的使用面积与一个使用单位的建筑面积加上该使用单位的分摊面积之比。
9、层高:本层楼地面距上层楼地面之间的距离。
10、净高:房间内地面到顶棚之间的距离。
11、一二墙(120mm):指墙体的厚度120mm(半砖墙),一般用于室内非承美重的内隔。
12、二四墙(240mm):指墙体的厚度240mm(一砖墙),室内市内的承重墙。
13、三七墙(370mm)指墙体的370mm(一砖半墙),用于基础和一层或北方室外墙。
14、砖混结构:由砖砌体,由混凝土圈梁及构造柱构造的建筑物。
主要由砖砌体承重,适用于一至七层多层房屋,工期短,造价低,土地利用率低。
15、框架结构:由现浇混凝土框架柱及梁承重的结构体系,适用于8-15层。
造价较高,房间布置比较灵活,土地利用率较高,抗震性能较差(相对于剪力墙结构)。
16、剪力墙结构:竖向承重结构全部由纵横钢筋混凝土结构组成。
适用于15-30层高层,建筑造价高,房间布置受约束,抗震性能非常好。
17、框架剪力墙混合结构:由框架柱和剪力墙复合组成,适用于12-24层建筑,平面布置比较灵活,土地利用率高,抗震好。
18、开间:两条横向定位轴线之间的距离。
横向建筑物的宽度方向。
19、进深:两条纵向定位轴线之是的距离。
纵向指建筑物长度方向。
20、总建筑面积:指小区内所有建筑物的长度、宽度外包围尺寸的乘积再乘以尺寸的总和。
21、建筑面积:指建筑物外围所围成的空间水平面积。
22、共用面积:指住宅楼内为住户方便出入、正常交往、保障生活设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、楼层间、厅等所占面积的总和。
23、套内使用面积:指主要使用房间和辅助合用房间的净面积。
24、套内墙体面积:共用墙墙体水平投影面积的一半加上公用墙墙体水平投影的面积。
25、阳台建筑面积:封闭工阳台,按其外围水平投影面积市场市场计算建筑面积。
非封闭式阳台,按其底板水平投影剧院面积的一半计算建筑面积。
26、面积计算公式:销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积人=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积容积率=总建筑面积/总占地面积绿化率=绿化占地面积/总占地面积建筑密度=建筑物占地面积/总占地面积使用率=使用面积建筑面积27、七通一平:指本建设中前期工作的通道、通自来水、通电、通排水、热力、通排洪、通电讯、通煤气管道及平整土地等的基础建设。
28、八通一平:指第三产业建设工程在建筑安装工程施工前应完成的煤气、热力、电力、电讯、上水、下水、雨水、道路通及场地平整这些建设准备工作。
29、三通一平:通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。
30、大配套:指适用于居住区级区域或居住小区级区域的公共建筑和市政设施的配套。
31、外墙:指位于房屋四周的墙体。
32、产权:泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权限能力。
33、红线:指在地形地图上用地和道路用地的界线,以标明其合法的位置和范围。
因一般以红线来表示,故称“红线”。
34、防潮层:一般设在室外地坪标高上,室内地坪标高之下。
35、防风柱:指支承房屋墙以承受风荷载的柱子。
36、防水层:为了防止雨水进入屋面,地下水进入墙体、地下室及地下构筑物,室内用水渗入楼面及墙面等而设的材料层。
37、联排式住宅:将许多独户住宅成排拼接,每户有单独的出入口或独立的院落形成的联排式住宅。
38、标高:一般地图上标记的地面点高程。
有时作“高标”。
39、四源费:建设项目需外部供应:自来水、热力、天然气、排放污。
40、物业管理:利用现代管理科学和先进的维护技术以经济手段管理物业,为业主和承租的提供高效、优质、经济的服务。
使物业发挥最大的使用效益和经济效益。
41、单元住宅:指除卧室外,包括起居室、卫生间、厨房等辅助用房,且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全,可以独立使用的住房,一般是指成套的楼房。
42、公寓式住宅:公寓住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。
公寓式住宅一般建筑在大城市里,多数为高层大楼,标准较高,每一层内有若干单元独用的套房,包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等,还有的附设于旅馆酒店这内,从一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。
43、跃层式住宅:指住宅占有上下两楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置,上下层这间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。
优点:A、每户都有较大的采光面,通风较好。
B、户内居住面积和辅助面积较大。
C、布局紧凑,功能明确,相互干扰较小。
44、复合住宅:一般是指每套住宅在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式住宅3.3米,而一般跃层为5.6米),其下层供起居用,如炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眼和贮藏用,户内设有起居室2米,上层直接作为卧室的床面,人可坐起但无法直立。
基础知识一、房屋建筑分类1、按使用性质划分建筑物的实用性质又称为功能要求,具体可以划分为以下几种类型:A、生产性建筑1)工业建筑:指各类生产用房和生产服务的附属用房。
如单层、多层工业厂房。
2)农业建筑:指各类供农业生产使用的房屋。
如种子库等。
B、非生产性建筑非生产性建筑又叫民用建筑,可以分为:1)居住建筑:如住宅、学生宿舍、招待所。
2)公共建筑:如办公、科教、文体、广播、医疗、商业,邮电,交通和其他建筑等。
2、结构类型划分结构类型是以建筑的承重结构或构件所选用材料与制作方式、传力方式的不同而划分,一般分为四种。
A、砖混结构:这种结构的竖向承重构件是砖墙,水平承重构件为钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架,墙体只起围护和分隔作用。
这种结构空间划分灵活,可以用于多层和高层建筑中。
B、框架结构:这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架,墙体只起围护和分隔作用。
这种结构空间划分灵活,可以用于多层和高层建筑中。
C、混凝土板墙结构:这种结构的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作,施工时可以在现场浇注,通常被称大模建筑,也可在工厂预制,现场吊装,通常被称为大板建筑。
这种结构可以于多层和高层建筑。
D、间架结构:它包括悬索结构:壳体结构:折板结构,拱结构等形式。
这种结构多用于大跨度的公共建筑中。
如体育馆、大剧院、航空港等。
3、按照建筑物层数或高度划分建筑层数是房屋的实际层数的控制指标,但我与建筑总高度共同考虑。
A、住宅建筑的1-3层为低层;4-6层为多层,7-9层为小高层;10层以上为高层。
B、公共建筑及综合性建筑超过24mm为高层建筑,低于24mm为多层建筑。
C、建筑总高度超过100mm时,不论其是居住建筑或公共建筑均为超高层建筑。
D、联合国经济事务部于1974年针对当时世界高层建筑的发展情况,把高层建筑划分为四种类型。
4、按照施工方法划分施工方法是指建造房屋所采用的方法,它可以划分为以下三种形式;A、现浇、现砌式:这种施工方法是指主要构件在施工现场砌筑(砖墙等)或浇注(钢筋混凝土构件等)。