嘉兴市推进低效建设用地二次开发的实践与思考

浙江省国土资源厅关于印发《推进“三改一拆”行动实施方案》的通知文章属性•【制定机关】浙江省国土资源厅•【公布日期】2013.04.19•【字号】•【施行日期】2013.04.19•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设正文浙江省国土资源厅关于印发《推进“三改一拆”行动实施方案》的通知各市、县（市、区）国土资源局：按照省委、省政府关于“三改一拆”工作总体部署、要求和《关于在全省开展“三改一拆”三年行动的通知》（浙政发〔2013〕12号）精神，省厅制订了推进“三改一拆”行动实施方案，现印发给你们，请认真贯彻落实。

2013年4月19日浙江省国土资源厅推进“三改一拆”行动实施方案为全面贯彻落实党的十八大、省第十三次党代会精神，加快推进新型城镇化，改善城乡面貌，优化人居环境，遏制违法用地，推进土地节约集约利用，促进经济转型升级，根据省政府《关于在全省开展“三改一拆”三年行动的通知》（浙政发〔2013〕12号）精神，特制定本实施方案。

一、指导思想以科学发展观为指导，紧紧围绕建设美丽浙江这条主线，按照“促发展、拓空间、优环境、保稳定、惠民生”的要求，坚持“依法整治、属地管理、分类推进、注重长效”原则，进一步创新体制机制，全面落实最严格的土地管理制度和最严格的节约用地制度，扎实推进“三改一拆”行动，加强依法行政，改善城乡面貌，优化产业结构，建设社会和谐，促进土地节约集约利用，为建设物质富裕精神富有现代化浙江营造良好的城乡环境。

二、总体目标全面推进城市规划区内旧住宅区、旧厂房、城中村改造，拆除违法建筑。

通过三年努力，实现违法用地处置取得明显成效，新的违法用地行为得到有效遏制；实现城镇土地利用结构和布局更加优化，节约集约用地水平明显提高；实现城市功能更加完善，人居环境得到明显改善，城乡统筹发展更加健康有序。

三、主要任务（一）开展违法用地大清查开展全省违法用地大清查，彻底查清违法用地现状和底数，把“三改一拆”工作与年度土地卫片执法检查工作结合起来，与破解农村违法用地治理难结合起来，与破解土地违法行为发现难、制止难、查处难问题结合起来，与清理处置历史遗留违法违规用地结合起来，提出违法用地分类处置指导意见。

浴火重生又一春―对开发区工业用地二次开发的调查与思考丽水经济开发区（以下简称“开发区”）是丽水市工业重地，多年来，由于受国际经济下滑大环境影响，开发区部分传统产业效益差，企业难以为继，也出现了一些停建、停产甚至破产的工业企业，由此积存了较多闲置用地。

如何更好利用现有闲置土地资源，进行二次开发焕发生机，意义重大。

开发区进行了有益偿试，并取得了明显成效。

我们对此展开调查，并作了一些思考。

一、基本情况工业用地“二次开发”，是指对已出让但利用效率不高、产业层级低的、和一些停工、停产闲置的工业土地，通过多种形式，对其重新开发利用，以提高土地经济效益、社会效益和空间效益的行为。

丽水市莲都区是我市人口集聚洼地，随着城市化建设与发展进程的加快，土地资源紧缺瓶颈日渐突出。

丽水开发区经过多年开发，可供开发用地日益紧张。

工业用地闲置不仅造成严重资源浪费，同时还会产生一系列经济、社会问题，引发社会不稳定因素。

据统计，截止2016年年底，开发区共出让土地27229亩，其中工业用地15779亩、其他用地7742亩、住宅用地2767亩、商业用地941亩。

工业用地占全部用地面积的57.9%。

其中，工业闲置用地1404.51亩，占工业用地的8.9%，闲置率较高，其中包括土地出让后未能如期建设、有建设部分厂房后停工、投产后由于经营管理问题或资金链断裂停产等工业用地。

如某工业企业2012年取得开发区一块50亩土地，2013年开始建设厂房，到2015年底，有银行贷款2000万元，欠工程款1800万元，欠薪120万元，由于资金跟不上，项目停建近一年，企业和银行、供应商和工程队矛盾一触即发，如不及时处置，不仅造成土地资源浪费，多发冲突极可能会引发暴力事故。

开发区及时介入，多方协调，引入第三方企业，对项目土地进行二次开发，不仅解决了多方矛盾，还让闲置土地重新焕发生机，产生效益。

二、开发区“二次开发”的做法和成果调查据统计，2012年以来，开发区以协议收回、鼓励“腾笼换鸟”转让厂房、引导兼并重组、“退二进三”试点、回租利用等多种形式，盘活存量土地资源2906亩，其中协议收回后重新出让或改造利用977亩，引导整体转让1404亩，完成“退二进三”12亩、闲置厂房租赁513亩。

嘉兴市人民政府关于下达2013年嘉兴市国民经济和社会发展计划的通知文章属性•【制定机关】嘉兴市人民政府•【公布日期】2013.04.01•【字号】嘉政发〔2013〕34号•【施行日期】2013.04.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】宏观调控和经济管理正文嘉兴市人民政府关于下达2013年嘉兴市国民经济和社会发展计划的通知嘉政发〔2013〕34号各县（市、区）人民政府，市政府各部门、直属各单位：2013年嘉兴市国民经济和社会发展计划已经市七届人大第三次会议审议批准，现印发给你们，请认真组织实施。

有关专业计划由市发展改革委另行下达。

2013年全市国民经济和社会发展主要调控目标是：——地区生产总值增长8.5%以上；——公共财政预算收入增长8%；——固定资产投资额增长12%以上；——社会消费品零售总额增长13%；——进出口总额增长6%；——实际利用外资15亿美元；——城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入均增长10%以上；——居民消费价格总水平涨幅控制在3.5%左右；——城镇登记失业率控制在4%以内；——人口自然增长率控制在1.5‰左右；——万元生产总值综合能耗降低率，化学需氧量、二氧化硫、氨氮和氮氧化物排放量年削减率完成省下达年度目标。

为确保2013年国民经济和社会发展各项指标的顺利完成，各地、各部门要深入贯彻党的十八大、省十三次党代会和市第七次党代会精神，坚持“稳中求进”的工作总基调，按照“两富”和“三城一市”发展要求，着力突出稳增长、促转型、强平台、重统筹、惠民生、优服务，努力实现经济平稳增长、社会和谐稳定。

一、夯实发展基础，保持经济平稳增长。

一是促进投资稳增优化。

深入实施“三个千亿”工程，确保有效投资较快增长，力争总量突破2000亿元。

健全招商机制，力争年内引进世界500强公司、全球行业龙头企业和总投资1亿美元以上项目20个。

抓好浙商回归和央企对接，力争浙商回归和央企投资达到200亿元。

低效土地“二次开发”需补缴地价评估技术思路探讨作者：茅开城来源：《浙江国土资源》 2013年第6期土地作为最基本的自然资源和重要资产，是社会生产的三大要素之一。

长期以来，我国城市发展主要依靠外延扩张，城市规模越来越大，城镇用地集约利用程度不高，土地利用方式较为粗放，土地产出效益低下，形成了不少低效利用建设用地。

随着经济快速发展和城镇化的快速推进，新增土地资源将日益稀缺，原有的土地粗放经营方式难以为继。

未来的发展将主要依靠存量建设用地的再利用，低效土地二次开发正是有效拓展建设用地空间，促进节约集约利用土地，推动经济发展方式转变的一种重要的途径。

要加快低效利用土地的二次开发，促进土地节约集约利用，就必须做好相应的政策供给，合理确定不同主体间的收益分配机制，充分利用经济手段调动低效利用土地使用者二次开发的积极性，鼓励节约集约利用土地，形成利益共享格局。

综观现有补缴地价相关政策，将低效土地使用者排除在改造利益分配之外，使得现有土地使用者自行二次开发积极性低。

政府如强行收回低效土地重新开发，使政府与现有土地使用者容易产生矛盾和冲突，难度很大，加上政府财力有限，导致对存量低效土地的二次开发工作进展缓慢。

本文试图通过对现有改变用途和容积率等土地使用条件调整补缴地价政策的分析，探讨有效激励二次开发的补缴地价评估技术思路，供大家批评指正。

一、现有低效土地二次开发补缴地价相关规定（一）相关文件规定。

《国务院关于加强土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）规定，“对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。

”《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发[ 2010] 204号）规定，“经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。

”（二）《协议出让国有土地使用权规范（试行）》相关规定。

浙江省人民政府关于推进低效利用建设用地二次开发的若干意见文章属性•【制定机关】浙江省人民政府•【公布日期】2012.04.24•【字号】浙政发[2012]35号•【施行日期】2012.04.24•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文浙江省人民政府关于推进低效利用建设用地二次开发的若干意见（浙政发〔2012〕35号）各市、县（市、区）人民政府，省政府直属各单位：为深入贯彻落实资源节约优先战略，切实推进我省低效利用建设用地二次开发，促进节约集约用地和产业转型升级，实现以较少的土地资源消耗保障经济加快发展、高质量发展，确保全省经济社会可持续发展，结合我省实际，现就推进低效利用建设用地二次开发提出如下意见：一、总体要求和基本原则（一）总体要求。

以科学发展观为指导，切实转变用地观，落实最严格的节约用地制度。

按照“范围明确、运行封闭、程序严格、监管有力、结果可控”的要求，积极稳妥推进低效利用建设用地二次开发，实现挖潜低效利用土地、优化城镇用地布局、保障服务业用地需求、促进产业转型升级的目标。

（二）基本原则。

政府引导，市场运作。

在按市场化运作的同时，发挥政府组织、引导和监管职能，充分调动政府、集体、建设用地原使用权人及相关权利人的积极性，鼓励社会各方广泛参与，实现多方共赢，确保土地资产的保值增值。

统筹规划，有序推进。

统筹经济社会发展和资源环境保护，依据土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划等，科学制订低效利用建设用地二次开发实施方案，严格限定实施范围和对象，经批准后规范有序推进。

产权明晰，保障权益。

调查摸清低效利用建设用地现状和产权登记情况，正确处理二次开发过程中的法律、经济关系，切实保障土地权利人的合法权益，维护社会稳定；正确把握二次开发中的土地处置政策，做到政策统一、程序规范、管理严格、公开透明，自觉接受社会监督。

节约集约，提高效率。

通过市场运作和公开透明的方式强化市场配置土地资源，严格执行土地使用标准，提高土地利用强度和效率，实现节约集约用地。

对当前闲置土地和低效用地处置利用的思考和建议发布时间：2021-07-16T02:50:53.555Z 来源：《中国科技人才》2021年第11期作者：赵磊[导读] 部分招引项目质量不高。

部分地区在招引项目过程中，有时侧重招引项目的数量，项目准入门槛较低，对部分项目审核把关不严，引进的部分项目根本没有投资能力，出现了“土地征收完成，项目确没有落地”的情况，造成了土地闲置。

还有部分投资者，投资为假，圈地是真，拿地融资、以地谋利，并无实质性生产经营，也造成了土地的闲置、低效利用。

日照市自然资源和规划局土地资源是不可再生的资源。

《土地管理法》明确规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策”。

依法处置、盘活利用闲置土地和低效用地，是推进节约集约用地，增强经济发展动力，优化引导产业结构调整，促进经济发展方式转变的重要手段和必然选择。

一、关于闲置土地和低效用地的成因土地闲置和低效利用现象由来已久，成因比较复杂，归纳起来主要有以下几点：（一）节约集约用地意识不强。

在过去一个时期，用地政策相对宽松，各地为招引“好项目、大项目”，鼓励企业做大做强，不同程度存在“宽打宽用”、“多征少用”的情况，土地使用相对比较粗放。

企业为减少后期投入，或选择建设低层厂房，或选择预留出部分土地，土地利用率偏低、产出率不高。

（二）部分招引项目质量不高。

部分地区在招引项目过程中，有时侧重招引项目的数量，项目准入门槛较低，对部分项目审核把关不严，引进的部分项目根本没有投资能力，出现了“土地征收完成，项目确没有落地”的情况，造成了土地闲置。

还有部分投资者，投资为假，圈地是真，拿地融资、以地谋利，并无实质性生产经营，也造成了土地的闲置、低效利用。

（三）企业经营发展出现问题。

在经济发展转型过程中，部分企业无法应对外部市场、经济形势变化，生产经营不善，出现停产停工，造成了土地和厂房的闲置。

还有部分项目在取得土地后，因资金问题无法按期开工，或者虽已开工但是不能如期完工，造成土地全部或部分闲置。

探索存量低效用地盘活路径，提升土地利用效益近年来，随着新增建设用地供应速度放缓，城市的发展和功能定位的变更，加上区域经济增长的不断推进，低效建设用地的盘活利用已引起社会的高度重视。

为主动融入粤港澳大湾区建设重点任务，保障重点项目的用地需要，各个地区逐步开展关于盘活存量低效建设用地的试点工作，依据城乡规划、建设、消防等文件规定，统筹利用存量低效用地，补齐既有城镇建设用地短板，提高土地利用效益。

一、存量低效建设用地的基本情况关于存量低效用地的界定，各地区未制定执行细则，仅对存量低效用地进行了方向性的概括，结合相关文件精神及存量建设用地的利用现状，主要可分为以下几类：1.低效的历史存量经营性土地。

目前，各地区仍存在部分的历史存量经营性土地，用地性质为住宅、商业、办公、旅游等，由于各种原因一直搁置未开发建设，比如在土地征收、拆迁安置等环节，因征地补偿问题而导致权属争议而无法开发；或者，因企业资金困难、项目落空、产能过剩等原因，不愿或无力继续开发，甚至部分企业以圈地为目的，囤积土地供而不用，造成土地资源浪费，未实现预期的经济效应价值。

2.低效的历史工业用地。

由于历史上工业用地发展较为粗放，随着城市的发展，大量的工业用地变成了低效用地。

该类型低效用地主要包括：淘汰类产业使用的工业用地、不符合现行环保要求和安全生产的工业用地、不满足现行规划的工业用地、因企业自身原因造成的闲置工业用地等。

3.低效的村集体留用地。

为保障农民利益，在征地过程中政府会按规定返还村社相应比例的留用地。

随着征地项目的推进，目前已产生大量的村集体留用地，但鉴于农村经济组织资金、技术、管理等方面的限制，凭借自身力量难以实现集体留用地的有效利用开发，只能产生较低的效益，甚至不产生效益。

4.未合理利用的零星用地。

受城规、土规、环保、土地权属争议等多种因素影响，各地区尚存在较多的未被合理利用的零星用地（如边角地、夹心地、插花地），由于无法整合利用，开发难度较大，且往往缺乏合理规划管理，进而影响城市发展布局，降低土地开发利用效益。

城镇低效用地再开发存在的困境与对策路径研究摘要：城镇是人类干预自然环境较为强烈的地方，聚集了高密度的人口和社会经济活动。

城镇扩展是城镇化的直接表现形式之一，也是城镇空间格局变化的综合反映。

我国改革开放以来，各地经济不断创新发展，城市化进程越来越快，在这样的大背景下，我国城市工业用地审批也越来越多，从用地规模、用地范围上看，也表现为城镇建设用地及工业用地面积的飞速增长，但是，由于一些城市没有整体性的设计与规划，造成了规划、管理上的诸多问题，在盲目扩张、无序蔓延的过程中，造成了较多的土地浪费现象，很多的城市用地效率低下，影响到了城市的整体布局。

工业用地占城镇建设用地比例高、产出投入效率低的问题成为普遍现象，存量工业用地低效利用严重影响到了城市的发展，这也是较多城市常态与缩影。

新型城镇化是对城镇发展的新要求，所强调的是提高城镇土地利用效率、深入挖掘存量建设用地潜力，以此，创造新契机，盘活闲置土地，推进城镇化建设。

要在新型城镇化发展的背景下，不断研究探索存量工业用地再利用方向，设计新的发展目标，有效提高城市化发展水平，保证存量工业用地再利用创新。

关键词：城镇低效用地；再开发；困境；对策引言当前，我国经济处于高速发展的关键时期，各地城镇化建设步伐也在提速，城市发展过程中，对土地的开发与利用更加频繁，而在城市建设中，土地的设计与规划非常关键，一些城市发展中对土地的利用不合理现象也多见，影响到了城市土地的利用效率。

我国东西、南北地形上的差异性较大，很多土地都不适宜开发，为了确保城市建设与农田用地的平衡，必须要合理设计，有效规划，才能更好地发挥土地效能，城镇化对我国土地要求越来越高。

在发展中，不但需要开发利用，更要做好低效用地的潜能开发，以此有效实现城镇低效用地再次开发与利用，提升土地利用效率与质量。

1城镇用好低效用地必要性近年来，我国各地纷纷出台各项政策措施以推动城镇工矿用地节约集约利用，卓有成效。

各级政府在土地利用过程中，做好科学规划与设计，出台政策做好土地的规划与整体设计，要求加强土地利用效率与质量，有效推动土地利用集约化、科学化、标准化。

国土资源TANSUOYANJIULAND&RESOURCES35探索研究2014年12月，国家发改委、国土资源部将嘉兴市列为全国4个工业用地市场化配置改革试点城市之一。

嘉兴市委、市政府高度重视，通过加强组织领导、制订配套政策、明确试点任务、严格督查考核等举措，有序推进工业用地市场化配置改革，努力实现土地要素配置效率和效益最大化，有力推动供给侧结构性改革，促进经济结构调整和产业转型升级。

试点工作开展以来，全市以亩产论英雄和节约集约用地为导向，通过“增量选优、存量提质”两大路径，着力提升工业用地市场化配置水平。

一、强化规划引领，优化空间布局嘉兴市紧紧抓住 “多规合一”国家试点机遇，以规划引导工业用地集中布局，以市场手段促进集约利用，重点做到“三个集中”。

一是建设用地空间资源向中心城区和重点平台集中。

探索通过土地整治、产权置换等方式，将零星、分散的工业企业向重点平台集中。

对开发区（工业园区）以外不再布局新的工业用地，对现有的零星工业用地，通过规划调整不予保留。

二是招商引资项目向重点发展产业集中，突出引导符合当地优势产业和新兴产业的项目招商。

三是计划用地指标向优质项目集中。

对不符合产业转型升级项目以及产业集聚区、开发区以外的一般工业项目不予安排新增建设用地指标。

二、完善评价制度，落实源头管控1.实行新增建设用地计划指标竞争择优机制2014年，嘉兴市在分析以往用地指标分配弊端基础上，探索市场化改革。

市政府制订印发《嘉兴市本级新增建设用地计划指标使用管理办法（试行）》（嘉政办发〔2014〕66号）。

市本级改革以往按切块下达的计划指标分配方式，建立以优质产业项目为导向的分配机制。

每年安排约50%的计划指标用于优质产业项目，根据项目质量优劣进行配置用地指标。

市发改委、市经信委分别负责审定优质服务业和优质工业项目，依据产业导向、投入产出效益等进行综合评价和排序，优中优选安排用地指标，确保优质项目落地。

2014-2016年，全市共安排新增建设用地计划指标2629亩用于29个优质产业项目。

嘉兴市人民政府关于进一步促进楼宇经济提质发展的实施意见正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------嘉兴市人民政府关于进一步促进楼宇经济提质发展的实施意见嘉政发〔2015〕40号各县（市、区）人民政府，市政府各部门、直属各单位：为主动适应引领新常态，转变经济发展方式，推进产业结构优化和城市功能提升，拓展城市发展空间，提高城市经济发展水平，现就我市进一步促进楼宇经济提质发展提出如下意见：一、重要意义（一）促进楼宇经济提质发展是适应新常态转变经济发展方式的客观要求。

当前，我国经济发展已从高速增长转向中高速增长，经济发展方式从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长，经济结构从增量扩能为主转向调整存量、做优增量并存的新常态。

生产小型化、智能化、专业化将成为新常态下产业组织发展的新特征，为楼宇经济发展拓展了新领域。

用足用好现有楼宇资源，促进楼宇经济提质发展是适应新常态下经济发展新模式的客观要求。

（二）促进楼宇经济提质发展是大众创业万众创新的现实要求。

适应生产力发展要求，促进生产要素向有前景的新产品、新技术、新业态、新模式集聚，让众多“创客”自由创业、能够成业，推动小微企业成长壮大，是今后经济发展的主要内生动力。

楼宇经济集约利用土地和资源，占地少、无污染、效益好，能快速集聚一批业态先进的企业和机构，是“立起来的开发区”，为大众创业万众创新提供了平台空间。

各级、各有关部门要高度重视楼宇经济发展工作，使楼宇成为市场主体创业创新的主阵地。

（三）促进楼宇经济提质发展是提高中心城区带动力的必然要求。

在嘉兴经济向城市经济转型升级的新阶段，充分利用存量楼宇用房，合理推进产业集聚、要素集约、产城融合、功能集成的空间布局，是嘉兴城市经济可持续发展的新增长点和重要突破口。

低效用地和闲置土地利用盘活的对策与建议谢静（盘锦市自然资源局双台子分局，辽宁盘锦124000）摘要：当前，经济社会发展需求与国土资源相对稀缺的矛盾日益突出，闲置及低效利用土地却在各地仍不同程度存在，有的数量还比较大。

针对这种现状，通过归纳了当前低效用地和闲置土地的现状，分析了低效和闲置土地盘活利用中存在的主要问题及原因，结合当前土地利用的相关法规，提出了今后处置盘活低效闲置用地的对策与建议。

关键词：闲置；低效；土地；处置1低效用地和闲置土地的现状随着各地城市化发展进程的不断推进，低效闲置土地的利用盘活已逐步引起各级政府的高度重视，但由于多年来土地利用方式和土地利用结构的不合理，导致国土资源粗放利用，从而就产生了大量低效和闲置用地。

以某市为例，据不完全统计，目前现有农农村居民点用地约115.9万亩，撤乡并镇后的乡政府及其所属“七站八所”等遗留建设用地约0.38万亩，撤并中小学校后的闲置低效用地约1.8万亩，此外各个县城、城中村和工业园区之内也存在大量低效闲置用地，其中可盘活利用的约45.59万亩。

如果全省各地下力深入调查，可盘活利用的闲置低效用地面积将会相当可观，这些低效闲置土地若能尽快予以盘活利用，必将为缓解建设用地，确保耕地占补平衡提供强有力的支持。

2闲置或低效利用土地存在的原因分析1）土地利用规划、供地计划的制定不合理和执行不到位是造成闲置或低效利用土地的源头。

土地利用规划、供地计划在制定过程中没有经过科学严密的论证，制定出的土地利用规划、供地计划不合理，不能发挥其应有的权威指导作用，执行过程中随意调整。

有的用地项目选址不符合规划需要进行一系列的规划调整审批；列入供地计划的项目由于各种原因却不能得到落实，而未列入供地计划的项目却急着要上，这必然造成部分项目用地在一定时间内会闲置或低效利用。

2）征地供地工作推进不及时，造成土地闲置或低效利用。

在征地过程中，不少农民对补偿标准、土地价格、利益分配等问题存有异议，影响和干扰征地工作。

旧房改造开题报告篇一：嘉兴市旧城改造存在的问题及对策研究[开题报告]本科毕业设计（论文）开题报告题目嘉兴市旧城改造存在的问题及对策研究一、论文选题的背景和意义（一）背景随着我国经济的发展和人口数量的增加，同时我们的城市却在逐渐老化，功能也相对落后，基础设施不健全、布局混乱、环境恶化等问题正在日益突出。

这不仅不能满足现代人快捷的、高效率的生活需要，而且更是对城市形象打击性破坏，所以必须对城市进行改造，尤其是对年代久远、功能不健全或丧失的旧城区进行改造。

但是目前的旧城改造还存在许多问题，诸如大拆大建、各类保护建筑遭到破坏、城市的特有风貌正在消失、被拆迁户利益遭侵犯、政府与开发商的利益冲突等，这就要求我们在旧城改造的同时重视改造过程的对策，并做相对应的研究。

（二）意义当前我国正进入城市化快速增长时期，如何进行旧城区的更新改造和现代化建设，是当今城市化面临的重大课题，也是引起广泛关注的重大社会问题。

嘉兴作为一个中等城市，近年来经济得到了较快的发展。

经济社会的发展推动了城市现代化的发展，这使得旧城区的基础设施、城市格局、经济模式、生活方式等大大落后于现代化城市的运行要求，明显地与现代化社会不相适应。

这些问题日益明显，阻碍了嘉兴市的进一步发展。

近几年来，嘉兴市政府高度重视旧城改造工作，在旧城改造上投入了大量的人力、物力和财力，做出了很大的成绩，但是目前旧城改造中还存在许多问题。

在这种状况下，对嘉兴市旧城改造问题进行分析与研究，探讨相关对策，对解决嘉兴市旧城改造中存在的各种问题将有很大的帮助，对嘉兴市的经济发展也具有重要的理论及现实意义。

（三）发达国家旧城改造的实践与经验1958年8月在荷兰海牙召开的第一届关于旧城改造问题的国际研讨会对旧城改造的概念做了比较完整的概括,指出旧城改造是根据城市发展的需要，在城市老化地区实施的有计划的城市改造建设，包括再开发、修复、保护3个方面。

他们对旧城改造执行制定了如下程序：调查研究→确定改造区→整顿措施→建设措施→完成旧城改造。

《关于推进低效利用建设用地》为进一步健全建设用地内涵挖潜、存量盘活机制，促进发展方式转变，根据上级相关政策，现就推进低效利用建设用地市场化退出提出如下实施意见：一、内涵定义低效土地市场化退出是指以节约集约用地为准则，对各类存量建设用地和未充分利用的建设用地，包括供而未用土地（闲置土地）、项目用地溢余土地、关停并转企业用地以及旧城、旧镇、旧村改造土地等，通过收回、转让、改建改造等办法进行重新开发利用。

二、基本原则1、统筹规划，有序推进。

统筹经济社会发展和资源环境保护，依据主体功能区规划、土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划等，对低效利用建设用地项目，科学合理制定具体的开发实施方案，报经县政府批准后有序推进。

2、政府引导，市场运作。

充分发挥政府职能，调动政府、集体、建设用地原使用权人及相关权利人的积极性，按市场化运作机制规范运作，实现多方共赢，确保土地资产的保值、增值。

3、明晰产权，保障权益。

正确把握低效利用土地的处置政策。

调查摸清低效利用建设用地现状，做好确权登记工作，做到产权明晰。

正确处理低效利用土地二次开发过程中的经济、法律关系，切实保障土地权利人的合法权益，维护社会稳定。

4、节约集约，提高效率。

通过市场运作和公开透明的方式，强化市场配置土地，促进土地高效利用。

严格土地使用标准，提高土地使用强度，强化土地资源、资产、资本“三位一体”管理，促进土地利用综合效益的最大化。

三、实施范围（一）主要对象1、因城乡规划发生调整或实施城市规划需要进行旧城改造；2、布局分散，不符合安全生产和环保要求等的厂房（厂区）用地；3、不符合产业发展政策导向要求，属于国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；4、并购重组企业用地和产业落后、企业经营困难需要退出或实施改造升级的各类产业用地；5、布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇棚户区区、旧村庄、工业场房。

（二）项目认定须同时符合以下条件1、符合土地利用总体规划、城乡规划、地区产业发展规划及环境保护等要求，经发改、国土、建设、规划、工信、环保、消防、等相关部门审查同意；2、土地及地上建筑物权属清楚、无争议；3、属于闲置土地范畴或历史遗留问题的低效利用建设用地，应已依法作出处置（处罚）；未按出让合同或补充协议约定开发的低效利用建设用地，应已追究相关违约责任。

国土资源LAND&RESOURCES28国土资源LAND&RESOURCES化解不动产登记历史遗留问题，目的是深入贯彻以人民为中心的发展思想，以人民群众关注的“急难愁盼”突出问题为重点，在遵守法律政策底线、坚决防止违法违规行为的前提下，按照“尊重历史、实事求是、分类处理、现状登记”的原则，敢于担当、勇于负责、善于创新，细化政策配套，推动构建“政府主导、部门联动”工作机制，力争在较短时间内，积极创造条件解决无过错购房人的登记办证历史遗留问题，不断提高人民群众的获得感和满意度，不断促进不动产登记工作迈向法治化、标准化、规范化，全面提升不动产登记工作整体水平。

2021年1月6日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》文件，要求各地加快化解国有土地上已出售城镇住宅历史遗留问题。

为此，嘉兴市区在学习借鉴海南省、绍兴市等其他地区经验做法的基础上，有针对性地制定了不同类型问题的处理意见，为切实解决嘉兴市区国有建设用地范围内不动产登记历史遗留问题提供了有力的政策保障。

2023年3月14日，浙江省自然资源厅印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的指导意见》。

为此，嘉兴市区针对文件中需要细化说明的地方，进一步明确操作要点，统一办理口径，经修改完善后最终制定了操作指南。

一、 嘉兴市区主要做法（一）厘清思路明路径，做到解题分类施策1.共性问题统一化解开展“我为群众办实事”等系列活动，推进市区历史遗留问题破难工作，协调市、区两级部门，针对历史遗留问题逐一分析，按照“缺主体”“缺权属”“缺手续”等不同情形分类施策，对共性问题形成统一处理意见，争取“发现一个，解决一类”，推动历史遗留问题解决成效最大化。

同时，按照“尊重历史、实事求是、分类处理、现状登记”的原则，认真梳理摸排用地手续不完善，欠缴土地出让金和相关税费，未通过建设工程规划核实，开发建设主体灭失，项目跨宗地建设等问题。

坚持理论与实践相结合，在广泛征求群众意见，积极借鉴其他地市成功经验。

某某县低效用地二次开发利用调查评价方案2013年10月某某县低效用地二次开发利用调查评价方案一、低效用地认定根据国土资源部《关于印发城镇低效用地再开发试点指导意见的通知》（国土资发[2013]3号）和省政府《关于推进低效利用建设用地二次开发的若干意见》（浙政发[2012]35号）文件，低效用地是指城镇中布局散乱、利用粗放、用途不合理的存量建设用地。

符合土地利用总体规划的下列城镇存量建设用地可列入试点范围：国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；“退二进三”产业用地；布局散乱、设施落后，规划确定改造的城镇、厂矿和城中村等。

从试点地区的具体实践中，以下几类用地可判定为低效用地：1、规划确定改造的“三旧”区块：旧城镇、旧村庄（城中村）、旧厂矿2、“三地”：边角地1、夹心地2、插花地33、无合法手续的用地4、产业禁止和淘汰类用地及不符合生产要求和环保要求用地5、“退二进三”产业用地6、违法违章建筑拆后的空置土地、闲置土地以上均从定性的角度去判定一宗土地是否为低效用地，对低效用地的认定依赖于调查者的主观判断，对被调查土地的利用程度和利用潜力并没有进行测算，对目前仍在利用的土地难以进行合理评断。

低效用地评价工作的目的在于通过微观评价合理界定城镇低效用地，并测算集约利用潜力和可持续发展能力，为低效用地的后续利用提供数据支撑，探索建立合理的低效用地评价体系，为政府低效用地规划和产业政策选择服务。

1边角地指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔(割)、面积小于3亩的地块。

2夹心是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块包围或者夹杂于其中、面积小于3亩的地块。

3插花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、与“三旧”改造范围地块形成交互楔入状态、面积小于3亩的地块。