谈新经济时代房地产经济分析
【摘要】新经济时代呈现很多特征，在房地产方面也出现一些全新的经济性问题。文章从新经济时代房地产的特征出发，结合笔者实际工作经验，分析了房地产中出现的问题，并提出了解决措施，以期为我国房地产经济发展提供借鉴意义。
【关键词】新经济时代；房地产；经济分析
引言
自互联网兴起以来，全球范围内的经济形态无时无刻不在发生着急剧的变化。科技的飞速发展改变了人们对以往市场经济的认识，信息化的过程使虚拟空间的网络性逐步浸入到实体空间中，知识化和全球化的过程使房地产行业的发展也在迅速改变。生产周期长和资金投入大是传统房地产行业的基本特点。在新经济时代中，资金的运作和流动更多地采用数字化和虚拟化的方式，同时体现了迅速化的特点。这种产业信息化和信息产业化的时代核心势必在很大程度上影响房地产行业。那么，合理地对新经济时代的房地产经济做出分析，就能对我国房地产行业的经济发展提供理论指导，也能够为促进我国经济发展做出贡献。
1 新经济时代房地产的特征
1.1 多部门、多行业参与
在新经济时代下，房地产行业的发展需要建材、五金、机械、森工等许多生产部门和服务行业的配合。同时，房地产行业也会带动其他商品的销售，推动我国的就业，从而提升国民生产总值。据
统计，住宅建设每增加十个百分点，就可带动两百人就业，同时带动国民生产总值增加一个百分点。
1.2 城市化建设的重要内容
在新经济时代下，城市化的建设正如火如荼。房地产业在城市化建设的进程中发挥着非常重要的作用，是城市化建设的重要内容。因为首先是房地产业带动了城市中基础设施的建设；其次，在很大程度上提高了城市道路、供水、供暖、景观环境、电力通信等综合服务的功能；最后，城市建设的发展和完善又解决了房地产业的资金来源问题，支持和促进了房地产业的发展。
1.3 不动产投资新渠道
在新经济时代下，房地产业是国民经济的重要组成部分。房地产业的迅速发展，使人们认识到了全新的投资理念，也成为了国民财富增加的一条重要途径，保证了政府的财政收入。除此之外，房地产业还吸引到了众多的外商投资，外资的参与极大地促进了我国的经济发展。
2 新经济时代的房地产业中的问题
2.1 非理性行为
在新经济时代下，房地产业的非理性行为主要体现在以下几个方面：第一是市场的不够成熟导致地价的不合理。土地在新经济时代的价格是由投资收益率决定的，以往的收益还原法、成本法等方法是建立在地产市场成熟的基础上的。目前，我国地产市场还不够成熟，没有市场统计数据做参数，这样会导致盲目的土地投资，带
来不正当的竞争行为，造成地租的流失，给我国经济发展造成阻碍。
2.2 供求脱离市场化进程
在新经济时代下，土地使用权是应该由市场的供求关系来决定的。城市化的进程是市场化的结果，政府会根据消费者的需求来确定城市规划的规模和建设地址。但是，如果不顾投资者的经营方向，单纯根据价格批租，政府职能就会影响新经济时代的市场导向；如果不尊重投资者的市场取向，片面追求产业结构的高层次，产业结构的调整就会与供求关系不符合，从而使供求脱离市场化的导向，进而影响市场化进程。
2.3 财务风险
财务风险是指在投资、运营和利润分配等过程中因各种因素而导致的对产业生存和发展的重大不利影响。在新经济时代下，房地产业的财务风险包括偿债风险、融资风险和利率风险等方面。房地产业财务风险的成因也是多方面的，因为房地产业是资金密集型的产业，在运行过程中，往往涉及资金数目大、资金运营周期长。如果这时候缺乏合理的财务预算，那么就会形成财务风险；在房地产业的可持续发展中，生产规模的扩大可以使企业强大，但盲目的扩大规模，如果资金管理水平不能匹配就会带来极大的财务风险；最后，房地产业的项目运行必须具备足额的资金，但资金具体如何分配才能够发挥合理的效用，这就需要对成本费用进行严格控制，资金结构的不合理、成本费用的升高也是财务风险的重要诱因。
3 新经济时代房地产业经济问题的解决方法
3.1 建设稳定机制
房地产业的健康发展对新经济时代下国民经济的发展有很重要的作用。房地产业中出现的众多非理性行为严重影响着房地产业的良好发展。要克服房地产经济中出现的非理性行为，稳定机制的建立是不可缺少的。从经济层次分析，研究房地产业的发展是否健康，通常是考虑房地产价格的增长是否与经济发展相符合，房地产来的供求情况是否保持了长期的均衡。那么，为实现房地产业的健康发展，就需要建立健全稳定的房地产业发展机制。2010年年末，中央经济工作会议首次提出，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。这在当时被业内解读为，双轨制的运行将有助于楼市调控长效机制的构建。之后的全国两会上，长效机制也被频频提及。所以，稳定机制的建立是房地产业健康发展的重要保证。
3.2 强化政府经济职能
我国的房地产业目前还处于繁荣时期，而从市场方向看，房市的买方市场还未完全形成，还处于从不成熟到成熟的过渡调整期。在未来的发展中，市场发展会归于更加理性，因为房地产是经济的先导性产业，是消费者的长期使用物品，盲目性太大会给消费者和市场带来很大危害。因此，在新经济时代下，政府要发挥较强的经济调控职能，利用规划、法律、行政和经济等调控手段，适当调整房地产市场，建立完善公租房等公共保障性住房，在解决不同收入群体住房问题的同时，使地产价格处于一个相对合理的水平，进而引导房地产业的市场繁荣和市场稳定，为房地产业的可持续发展提
供保障。
3.3 多途径防范房地产业财务风险
财务风险形成因素较多，可以根据不同的形成因素制定相应的防范措施来防范房地产业的财务风险。在房地产业中，防范财务风险的措施主要有以下几个方面。第一，对融资中可能出现的风险充分评估，然后再根据不同区域发展的实际情况，制定合理严格的筹资管理规则并严格遵守，以此来防范融资风险；第二，为有效保证投资决策的正确性，必须依照科学的投资决策程序，对投资项目进行认真的可行性分析，另外，针对可能出现的风险制定风险控制预案。在风险控制预案中制定完善的后备措施，如设定预算应急费等，对项目费用估计提高精确性，事先准备好应急资金。第三，努力减小日常资金运营风险，编制现金流量预算表，采用资金集中管理的模式。第四，日常运营过程中，保持运营现金流的稳定。在企业现金流量的各项指标中，最基本的就是运营性现金流指标。如果房地产业没有经营性现金流，就相当于缺少了长期稳定的现金流供应。所以，经营性现金流的控制是现金流控制管理的关键，也是减少财务风险的关键。
4 结语
新经济时代下，房地产业产品具有不可流动性和差异性的特点，而资本的运作更多地采用数字化和虚拟化的方式，又存在着一定的投机性和区域性。再加上我国土地市场的不成熟、价格形成的不稳定化，这些产业信息化和信息产业化的特点势必在很大程度上影响
