商业地产市场调研技术与应用培训_147PPT_2010年

RF（某市可支撑商业面积）＝C×RE / IRS
＝40×1600/4000 = 16万㎡
商圈饱和这一指数数字越大，则意味着该商圈内的饱和 度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。 在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店
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商业地产基本名词术语——业态基础
业态
按物业区位分类 按经营方式分类 按经营类别分类 按销售方式分类 按物业产权分类
住宅区物业 近郊物业 统一经营物业 分散经营物业 综合经营物业 单一经营物业 销售物业 租售物业 出租物业 产权物业 非产权物业
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Part1：商业地产基础知识
商业地产基本术语
商圈/业态、业种
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特点 表现形态
人均GDP（美元）
消费者对价格敏感 马路市场、地摊、 集贸市场
低于1100
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满足单一购物需求 百货商场、商业街、批发市场、 超市、街铺零售店
1100-2000
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亚洲及国内：
亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公 共交通条件、人口密度、消费总量等。
商业地产基本名词术语—业态（实体店）
• (Traditional Grocery Store)以烟、酒、饮料、休闲食品和粮油为主，独立传统的 无明显品牌形象的零售业态。
食杂店
• (Convenience Store)以自选销售为主，销售应急性的食品、日用生活用品和提供商
便利店 品性服务，满足顾客便利性需求为要目的的零售业态。 •(Discount Store) 折扣店 是店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种小型超市业
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培训内容及安排
第一部分：商业地产基础知识 第二部分：商业地产市场调研 第三部分：商业地产市调案例
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Part1：商业地产基础知识
商业地产的含 义
何为商业地产 商业地产与住宅的区别
商业地产的内 容
商业地产开发运营三个层面 贯穿商业地产的三种行为 商业地产的四个元素
工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
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商业地产与住宅房地产的区别 住宅房地产
发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模
式相对简单
商业地产
商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，
靠企业长期持有 大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳 定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作 为投资用的 发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且 还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待
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边圈 次圈
主圈
影 人口数量及特点 响 商 交通状况 圈 商业发展潜力 大 小 人文、公共配套 因 素 商业规模
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商业地产基本名词术语—商圈形成与发展
百货等购物 市中心区域 专业市场 发展 阶段 市场 表现 经营模 式 经营业 态 赢利模 式 起步期 各个居住区 、交通 汇聚点出现少量 、 低档次商业 快速发展期 商业快速发展，经营档 次、结构发生飞跃 结构调整期 散铺向集中、规模化 商业形式演变 市中心区域 专业市场 稳步发展期 规模化商业、大型购 物形态商业中心浮出 市场 销售不是实现收益的 最终手段，持有出租 为主 休闲、娱乐 销售收入+租金收入 大型商业机构进入，商 业水平稳步上升 市中心区域 专业市场
资本运营
市场开发
商业地产
运营管理
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贯穿商业地产全过程的三种行为
开 发 行 为
投 资 行 为
经 营 行 为
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商业地产的四个元素
开 发 商
投 资 客
商 户
消 费 者
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Part1：商业地产基础知识
商业地产的发展
商业地产发展条件/商业地产发展特点及趋势/……
标志节 点
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市中心核心商圈首先成型，逐步出现潜力商圈，并形成新兴商圈
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商业地产基本名词术语—商圈应用
IRS（商圈饱和指数） ＝C（潜在客户）×RE（人均零售支出）/RF（商业面积）
例1： IRS（商圈饱和指数）：三、四线城市一般标准为1000-4000元/㎡，也可参 考商业设施单位年营业额，假设某市的商业设施营业额为2000-6000元/㎡， 取接近中值的4000元/㎡ C（潜在客户）：40万人（按照城镇人口计算，市区人口占全市人口115万 的35%，115×35%=40万） RE（年平均购物额）：2010元/年· 人×0.8=1600元/年· 人（按照平均社会 消费品零售总额的80%计算） 例2： 假设在商圈内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共 有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的 饱和指数为… IRS＝C×RE／RF =100000×25／144000＝17．36 111
商业发展曲线
1100美元 2000美元 4400美元
阶段三 现代商业 综合商业形态满足多种 需求 Shopping Mall、大型购 物中心、专卖店、 精品店 2000-4400
8000以上美元
人均GDP
发展阶段
阶段一 原始形态
阶段二 传统商业
阶段四 广义商业 转型商业形式， 个性消费 旅游地产 、商务地产、 物流 4400以上
商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到 2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发 展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。
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商业地产的发展特点与趋势
高品质商业 地产 商业地产发展 分割商铺领 风骚
自有住宅底商经营 或出租为主
百货为主 营业收入+租金 收入 城市发展较为落后， 市政配套设 施处在 规划中
商铺基本市场化，经营 和销售同时存在
专业市场 营业收入+租金收入 +销售收入 市政配套正在完善，集 中市场、步行街出现
商铺市场化，销售成 为核心赢利手段
餐饮、休闲 销售收入+租金 收入 由街铺、步行街向集 中商业发展，新商业 出现
主圈：65%顾客来自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公
里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5 公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟 次圈：25%顾客来自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公 里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8 公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟 边圈： 10%顾客来自边缘商圈。一般来说，小型商店的边缘 商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的 边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分 钟以上
按市场形式分类
专业市场 小区商铺 购物中心
小区配套商铺
骏景花园商业街、华景新城商业街
南岸装饰材料城、美居中心 天雄布市 百福广场 中泰国际广场、时代广场 即小区配套商业铺位 即市区道路临街商铺 北京路步行街商铺 流行前线、康王商业城
按物业用途分类
专业市场 批发及商贸中心 餐饮及美食广场 商业大厦 住宅区商铺
东板块、工业大道板块等。 商圈——指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一
系列圆形或方形区域。
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商业地产基本名词术语（续）
2）、业态、业种
业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。
目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。
大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品
时，主要是买来自住的
发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做 好，就基本算是大功告成
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Part1：商业地产基础知识
商业地产的内容
商业地产开发运营的三个层面/商业地产开发的三种行为/……
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商业地产在开发和运营中涉及到三个层面
态。拥有不到 2000 个品种，经营一定数量的自有品牌商品。
仅供内部讨论
商业地产市场调研技术与应用
通泰地产 研究部
版权声明：
2010.01
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注意事项
请各位同事将手机关闭,以确保培训效果; 请各位积极参与，各抒己见!
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• 商业地产的含义
商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说。 狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所； 广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售 和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。
商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、
指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态 。商业业态分分批发和零售业、居民服务业、餐饮业、文体休 闲娱乐业共四大类。
业种
指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。业 种是对业态的细分，国内零售消费市场可细分上百个业种，国 外发达国家更多。
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批发和零售业态
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商业地产基本名词术语