我国房地产业发展的现状、问题及对策

我国房地产业发展的现状、问题及对策
近年来，我国房地产市场持续高速发展，改革开放以后，进行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，从根本上打破了传统的计划经济对房地产市场的束缚，为房地产市场的发展创造了良好的条件。

房地产正成为推动我国经济快速发展的重要推动力量，并且在未来几年里，房地产将仍然起到不可替代的重要作用。

但是在房地产快速发展的今天，同样也暴露了不少问题，如房价收入偏高，投资性购房比例偏大，供求结构的矛盾等，因此，有必要树立新的房地产开发理念，及时采取相关的对应政策，实现我国房地产业的健康有序发展。

一、我国当前房地产市场发展现状
中
国经济的多年持续，稳定增长，使中国的综合国力得到很大增强。

房地产市场也在经济的快速发展过程中得到迅猛发展。

（一）投资继续保持较快发展
2006年，全国完成房地产开发投资*****亿元，同比增长21.8%增幅比去年同期高出0.9个百分点，今年一季度，房地产开发完成投资3543.78亿元，同比增长26.9%，增幅同比加快6.7个百分点，高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。

2006年，东，中西部地区得房地产开发累计完成投资额分别高达*****.49亿元，3524.21亿元和3474.76亿元，同比增长17.4%，30.8%和30.3%。

中部地区投资增长最快，增幅分别高于东部地区13.6个百分点。

东，中，西部房地产开发投资比重分别为64%，17.8%和18.2%。

今年一季度，东，中，西部地区同比增长24.3%，36.3%和29.3%。

中部地区投资增速依然高于东部西部地区。

从各地区的房地产投资增长情况看，2006年，全国31个省（区，市）中有16省（区，市）的房地产开发增长速度超过平均水平，增长居前的地区是内蒙古，吉林，河南，西藏，福建，安徽，广西等省
份，同比增长幅度在30%以上。

其中，内蒙古增速最为强劲，累计房地产开发投资增长超过一倍。

上海和浙江投资增长5.6%和8.9%。

由此可见，房地产开发仍然是拉动固定资产投资的重要力量，房地产投资占城镇固定资产投资比重高达21%左右。

（二）土地开发面积增速持续大幅增长
我国房地产土地开发经历了连续两年的低速负增长后，2006年以来，房地产土地开发面积开始大幅度反弹。

2006年，全国房地产开发企业完成土地开发面积*****万平方米，同比增长17.3%，比去年同期上升40.3个百分点。

今年1-4月份，全国房地产开发企业土地开发面积7615万平方米，同比增长4.6%。

这一增长速度再现了2003年的高增长水平。

国家新出台的规范房地产投资的政策已明确规定，企业购置土地而又不开发，一年以内要加收占用费，如两年仍未开发，予以没收。

政策压力使得开发商加快土地开发速度，而开发企业本年土地购置面积继续减少。

2006年，本年土地购置面积*****万平方米，同比下降3.8%，比去年同期回落9.2个百分点。

（三）国内贷款成为房地产投资强有力的支撑
2006年，全国房地产开发企业累计到位资金*****.27亿元，同比增长29.8%。

今年一季度房地产开发到位资金7125.49亿元，同比增长26.3%，为完成投资的两倍。

作为房地产开发最重要的两个资金来源，银行贷款和定金预收款两项所占比重超过50%，自2005年以来，两者走势发生了截然相反的变化，国内贷款成为房地产投资增长的主要推动力，而定金及预收款的作用明显减弱。

与定金及预收款下降形成鲜明对比的是，国内贷款在经历了2004年的增速回落期后，于2005年6月开始逐步回升。

今年以来，国内贷款增速更是呈现大幅度反弹之势，国内贷款猛增44.9%，远远超过去年同期水平，强有力的国内贷款支撑了房地产投资，与此同时，银行贷款占房地产开发全部资金来源的比重由去年同期的18.2%提高至20.3%。

这不仅印证了金融对房地产市场的支撑作用，而且反映出国内银行与房地产业息息相关的利益结合。

在广大居民购房信息不
足，房地产开发商投资意愿下降的局面下，国内银行为了顺利收回前期已经发放的开发贷款，不得不继续批贷，以支持开发项目的顺利完工和正常销售。

同时，房地产开发企业努力拓宽融资渠道，利用外资步伐加快。

2007年，资金来源中外资增速仅次于国内贷款，利用外资总额102.63亿元。

（四）供销总量基本平衡
商品房和商品住宅施工面积和新开工面积增幅有所回落，但竣工面积和销售面积增幅有所上升。

全国商品房施工面积17.62亿平方米，同比增长18.4%，商品住宅施工面积3.77亿平方米，同比增长19.2%，商品住宅竣工面积2.51亿平方米，同比增长8.9%，增幅比去年同期下降9.5个百分点，商品房竣工面积3.05亿平方米，同比增长8.8%，增幅比去年同期下降9.8个百分点，商品房销售面积4.6亿平方米，同比增长12%，商品房空置面积*****万平方米，同比增长7.9%。

其中，商品住宅空置面积6723万平方米，东，中部分地区空置商品住宅同比呈负增长，40个重点城市中，有10个城市商品房销售面积大于同期竣工面积或基本持平。

（五）房地产价格持续上升
2006年全国商品房平均价格（同期商品房销售额除以销售面积，未考虑地段，结构等因素）同比增长5.2%。

其中，新建商品住宅销售价格同比上涨6.8%。

今年一季度新建商品住宅销售价格涨幅在6.0上下波动。

全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.6%，比上季度高出0.3个百分点。

涨幅较大的城市有：北海15.1%，深圳10.3%，北京9.8%，广州9.0%，福州8.8%和泸州8.8%等。

东，中部地区商品房平均价格增幅凭险高于全国平均水平，西部地区商品房平均价格略有增长。

有22个省商品房平均价格不同程度上升，40个重点城市中有32个城市商品住宅平均价格不同程度上升。

商品房价格上涨的主要原因：土地价格上涨；建筑材料价格上涨；新建住宅品质（建筑材料品质，户型及配套设施，小区环境的优化等）提升导致房价的上涨；房地产市场供求结构变动，中低位价格商品住宅供应量下降，高档商品房供应增加，
导致商品房平均价格上扬和房地产市场结构性矛盾。

这种结构失衡的原因：首先是政府对经济适用房投资的减少。

其次是市场内在决定力量，在较高收入这的需求未满足之前，市场供给的重点不太可能档次较低，盈利较差的低价商品房。

再次是随着城镇居民收入水平的提高，对住房品质的要求提高，推动高品质住房比重增加，提升了平均价格；投资和投机性购房拉动；国家对房地产开发的“地根”，“银根”缩紧，特别是对“地根”的减缩，影响消费者对房价的预期。

房地产开发商利用市场信息的不对称有意思炒作，进一步强化了消费的心里预期，引以更多人跟风；房地产市场中存在定型的垄断，房地产的产品差异及市场空间竞争的性质决定了其垄断性较之于垄断竞争更强，造成局部地区房地产价格非正常上涨。

另外，较高的利润是产业吸引外资本向其流动的基本条件之一，更始新的产业兴起和发展的基础，房地产业在我国起步晚，属于新兴产业。

（六）商品房需求依然旺盛
尽管2003年以来，各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的购房热情依然不减，销售量持续大幅度增长表明需求依然旺盛。

需求是销售量增长的基础和支撑，而支撑是需求持续增长的动力。

首先是国民经济增长带动城镇居民收入的增加，超过住宅价格增长速度。

1998年以来城镇人均收入年均增长率8.95%，住宅价格平均增长率未3.82%。

随着收入的增长，生活水平的不段提高，人们对住房需求的档次也在提高，改善性需求增加，如小房换大房，旧居换新居等。

其次是城镇化加速，城镇人口数量增长带动商品房需求，旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长为支撑，而国民经济的持续高速增长是城镇居民可支配收入持续增长的基础和保障。

二、现阶段我国房地产业发展中存在的问题
在房地产业快速发展中，我们也应情形的看到其中存在这影响社会公众生活水平提高和国民经济持续健康发展的问题，具体表现在：（一）供求结构矛盾明显
高端产品与中端产品的比例关系不够正常和协调，突出表现为中
低价位，中小户型住房供应不足，商品住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力。

据有关部门去年对18家大型房地产开发企业的抽样调查，所销售的商品中，单价3000元/平方米以下的仅占3.7%，3000-4500元/平方米的也只占38.7%，建筑面积80平方米的户型仅占1.1%，80-120平方米的也只占27.9%。

在建商品住宅中此类户型已占80.9%。

此外，个别地区商品房供应中，住宅与非住宅的比例不合理，空置商品房中，，中高档住宅和写字楼占80%，而根据国际经验，发展中国家的高档物业在房地产中所占的比例应在5%-10%之间。

从我国实际需要看，我国家大多数住房消费者的收入水平低，购房能力有限，需要的是低成本，低价格的普通商品房和经济适用房，但目前市场供应主体仍然是中高档商品住宅。

在高档商品不段积压，空置面积持续上升的情况下，经济适用房则出现连夜排队购买的现象，有的城市出现经济适用房供求比例达到1：8。

北京，上海等达城市出现高档商品房面积空置，而经济适用房和低档房则供不应求。

究其原因首先是由于房地产开发任务相对稳定，开发公司过多，必然造成“挖资金，抢地皮”的状况，这样一来，既不符合规模经济的原则，亦会造成开发成本上升，从而抬高了商品房的价格。

其次，许多房地产开发企业缺乏应有的市场调查和预测，高回报的项目过热，但市场容量有限，而对供需矛盾最紧张且最受广大居民欢迎的中低档次投资意向冷淡，结果既加大了房地产供应结构的不合理矛盾，也增加了市场风险。

（二）局部地区商品房价格上涨过快
近几年，我国部分省市商品房平均价格涨幅在15%以上，个别城市商品房平均价格涨幅超过20%。

资料显示：1999年-2005年，我国商品房销售价格逐年上升，2005年增幅为19.46%，2007年，住宅物业上涨0.4%，土地交易价格同比上涨9.8%，涨幅比上季度高3.7个百分点，其中，居民用地，工业仓储用地和商业旅游娱乐用地交易价格上涨8.9%，5.7%和20.9%。

除商业营业用房外，商品房销售价格增长幅度远远大于同期国民经济和社会公众人均收入增长的幅度。

商品房价格上涨过快，部分闲散资金进入房地产市场，特别是一些地理，
人文环境优势明显，投资增值潜力较大的城市吸引了众多购房者。

但其中不乏非理性投资者，投机炒作现象有所抬头，如果任其发展，将不利于房地产市场健康发展，也可能影响金融安全。

另外，基础设施，环境质量的改善也对房价上涨有一定的影响。

（三）房地产金融存在风险
我国人民银行在《2004年我国房地产金融报告》中指出，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。

个人购房贷款额均在40%-50%以上。

房地产开发资金依赖房地产信贷资金，增加了潜在的信贷风险。

按照国际经验和市场规则，房地产开发过程中价格下跌的第一承担者就是开发商。

我国一些开发商的自有资金比例过小，总投资中银行贷款，占用建筑商和够藏者的资金比重过高，这实际商就把应当自己承担的风险转嫁到了银行，建筑商以及购房者的头上。

实际上，建筑商和购房者的资金很大部分也是来源与银行，在这样的情况下，房地产业的固有风险就被不适当的过多配置在了银行的头上，如果过量供应或房地产泡沫破灭导致房地产价格大幅度下滑，商业银行房地产抵押贷款的不良贷款比例就会迅速增加。

（四）房地产开发土地购置呈高速增长
由于我国土地交易市场仍存在土地的多头供应和无序供应现象。

“近几年来，我国房地产开发土地购呈高速增长趋势，1999年增长18.3%，2000年增长41.4%，2001年增长38.5%，2002年增长38.1%，2003年增长42.3%，均远远高于同期房地产开发的增长速度”。

资料显示：全国有3万多家房地产开发企业均参与了土地超前购置的圈地活动，这对我国有限的土地资源开发利用和可持续发展是极为不利的。

（五）住房保障体系不完善
近年来，住房保障体系的建设一直成为房地产市场调控政策的一个重要组成方面，但是由于资金落实不到位，地方政府对于住房保障体系建设缺乏动力等种种原因，住房保障体系建设的速度仍十分缓慢。

当前，部分城市还没有建立廉租住房制度，廉租住房的资金保障
还不到位，廉租房的覆盖面仍比较低，经济适用房开发投资的增幅业连续多年低于住宅开发投资的增幅，甚至有两年出现负增长，其占住宅开发投资的比重也逐年下降。

同时，对经济适用房管理上的一些突出问题，如户型面积偏大，保障对象界定不严，资金渠道来源不稳定等等。

还没有认真规范管理。

而住房公积金缴纳率和使用率偏低，住房公积金管理过程中的风险不断显露。

总体上看，住房保障在整个住房市场中所占比例仍然较小，导致大量中低收入家庭的刚性住房需求被推向市场，这在一定程度上加剧了住房市场上的供求矛盾，并加剧了商品房价格的上涨。