西藏2015年下半年房地产估价师《案例与分析》：经营性房地产实地查勘记录试题

西藏2015年下半年房地产估价师《案例与分析》: 经营性房地产实地查勘记录试题
本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。

一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）
1、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款, 它的主要还款来源是__。

A．政府的财政收入
B．土地出让收入
C．土地储备所获得的利润
D. 土地受让方的投资
2、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2, 总预算为400万元, 估价时, 建筑工程中的基础工程已完成, 结构工程完成50%, 设备安装工程尚未进行。

另据调查得知, 基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%, 该在建工程在估价时点的完工程度是（）。

A．30%
B．45%
C．65%
D. 75%
3、《中华人民共和国土地管理法》规定, 农民自有住宅的宅基地, 属所有。

A：国家
B：所在的村民小组
C：农民个人
D：农民集体
E: 执行层的组织协调
4、某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权, 转让收入为2900万元, 工地增值税规定的扣除项目金额为1800万元, 土地增值税应纳税额为万元。

(2008年试题)
A：330
B：350
C：440
D：870
E：执行层的组织协调
5、砖混结构二等房屋的残值率一般为。

A: 4％
B: 3％
C: 2％
D: 1％
E: 工业用地的监测点评估价格
6、某大厦总建筑面积10 000 ㎡, 房地总价值6 000万元, 其中, 土地总价值2 500万元。

某人拥有该大厦的某一部分, 该部分的房地价值为180万元, 建筑面积为240 ㎡如果按照土地价值进行分摊, 则该人占有的土地份额为。

A：2．4％
B：3．O％
C：3．8％
D：7．2％
E: 工业用地的监测点评估价格
7、房地产开发项目施工现场的安全由__负责。

A. 建筑施工企
B. 监理企业
C. 房地产开发企业
D. 施工合同中规定的单位
8、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由__组织建立, __为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门。

A．建设部；房地产管理部门
B．建设部；中国房地产估价师学会
C．人事部；房地产管理部门
D. 人事部；中国房地产估价师学会
9、甲、乙两宗相邻地块, 市场价值分别为60万元和40万元, 若将两宗土地合并则总价值为20万元。

如果甲地块的使用权人拟购买乙地块, 则对双方最为公平合理的正常价格应为__万元。

A．40
B．48
C．50
D. 60
10、某高层楼房占用的土地总面积为800 ㎡, 房地总价值为4 000万元, 甲公司拥有其中的写字楼部分此部分的房地价值为2 500万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分, 此部分的房地价值为1500万元．如果按房地价值分摊方法计算, 则甲公司拥有的土地数量为。

A：466 ㎡
B：496 ㎡
C：506 ㎡
D：596 ㎡
E：工业用地的监测点评估价格
11、在房地产市场调查的方法中, 最科学的调查方法是__。

A．专体讨论法
B．问卷调查法
C．观察法
D．实验法
12、下列不属于土地使用权的是。

A: 建设用地使用权
B: 宅基地使用权
C: 土地承包经营权
D: 租赁权
E: 工业用地的监测点评估价格
13、在完全竞争市场上, 厂商对劳动的需求主要取决于。

A：劳动的边际产值
B：劳动的边际收益
C：劳动的边际收益产量
D：劳动的边际生产力
E: 执行层的组织协调
14、某仓库房地产土地面积为1000㎡, 容积率为0.8, 对应的土地单价为850元／㎡, 现拟变更为商业用地, 容积率为2.0, 并已取得规划、国土等管理部门的计可。

假定改为商业用地后楼面地价为2000元／㎡, 则理论上应补地价的数额为万元。

A：93.75
B：115
C：293.75
D：315
E: 工业用地的监测点评估价格
15、某公司2年前租赁某写字楼中的500㎡用于办公, 约定租赁期限为20年, 净租金为3元／(㎡·天), 已知该写字楼为钢筋混凝土结构, 于5年前建成, 土地剩余使用年限为30年, 目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/(㎡·天), 报酬率为6％, 则现在的承租人权益价值为
A：98.80
B：592.81
C：691.61
D：667.22
E: 工业用地的监测点评估价格
16、问卷调查法, 是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法, 适用于__, 目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等, 以便在总体上衡量这些量值。

A．抽样性调查
B．因果性调查
C．试探性调查
D．描述性调查
17、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。

A: 房地产重新购建价格的求取思路
B: 土地重新购建价格的求取思路
C: 具体价格重新购建价格的求取思路
D: 建筑物重新购建价格的求取思路
E: 工业用地的监测点评估价格
18、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。

A. 独一无二和供给有限
B. 独一无二和价值最大
C. 流动性差和价值最大
D. 不可移动和用途多样
19、的立法目的是：“为了加强对城市房地产的管理, 维护房地产市场秩序, 保障房地产权利人的合法权益, 促进房地产业的健康发展”。

A：《中华人民共和国土地管理法》
B：《中华人民共和国城市房地产管理法》
C：《中华人民共和国城乡规划法》
D：《中华人民共和国农村土地承包法》
E: 房地产估价机构必须加盖公章
20、对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求, 应在城乡规划管理部门下发的中提出。

A：《规划意见书(选址)》
B：《设计方案审查意见》
C：《建设工程规划许可证》
D：《建设用地规划许可证》
E: 借款合同
21、单利计息与复利计息的区别在于__。

A. 是否考虑资金的时间价值
B. 是否考虑本金的时问价值
C. 是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D. 采用名义利率还是实际利率
22、下列不属于股票与公司债券相同之处的是。

A：都是有价证券
B：同属于资本证券
C：都是投资手段, 都是融资工具
D：投资性质和各自所包含的权利相同
E: 执行层的组织协调
23、在我国对临时存款账户实行有效期管理, 有效期最长不得超过__年。

A．2
B．3
C．5
D. 10
24、某县拟建一大型体育馆, 现根据该体育馆暖卫工程施工图编制的预算价格为预算价格。

A：建设项目
B：单位工程
C：分部工程
D：分项工程
E: 执行层的组织协调
25、征收集体土地的补偿费归__所有。

A. 县级以上人民政府土地管理部门
B. 乡(镇)人民政府
C. 土地使用者
D. 农村集体经济组织
二、多项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 有2个或2个以上符合题意, 至少有1个错项。

错选, 本题不得分；少选, 所选的每个选项得0.5 分）
1、在物业管理中经常用到的预算形式主要有（）。

A. 年度运营预算
B. 资本流预算
C. 资本支出预算
D. 长期预算
E. 短期预算
2、根据工程量清单计价法, 直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用, 包括。

A：人工费
B：材料费
C：环境保护费
D：文明施工费
E: 机械使用费
3、根据近因原则, 保险赔偿责任的确定应根据__之间因果关系来判断。

A．投保人与保险标的
B．被保险人与保险标的
C．保险事故与保险标的的损失
D．保险人与保险标的的损失
4、能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的房地产图是。

A: 地籍图
B: 房产分幅图
C: 房产分丘图
D: 房产分户图
E: 执行层的组织协调
5、运用收益法评估房地产价值时, 要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的观收益来推算估价对象预期收益, 这主要是依据房地产估价中的__。

A．合法原则
B．最高最佳使用原则
C．替代原则
D. 公平原则
6、在一般情况下, __适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备, 或因建筑技术和建筑标准改变等, 使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。

A．重建价格
B．重置价格
C．重新购建价格
D. 积算价格
7、随着临街深度的递增, 临街深度价格的修正率递增的是__。

A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D. 加权深度价格修正率
8、下列气态污染物中, 对建筑物有腐蚀作用的有。

(2006年房地产经纪人相关知识试题)
A：二氧化硫
B：一氧化氮
C：一氧化碳
D：甲醛
E: 碳氢化合物
9、运用报酬资本化法估价, 需要预测估价对象的未来__。

A．利润
B．毛收入
C．价值
D. 净收益
10、定义市场区域工作主要包括__。

A．描绘市场区域的发展前景
B．描绘市场区域
C．在相应地图上描绘区域的物业类型
D．在相应地图上标出市场区域的边界
E．解释确定市场区域边界的依据
11、下列关于实地查看估价对象的表述中, 错误的是（）。

A．房地产估价师应亲自到估价对象现场, 对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B．房地产估价师应亲自到估价对象现场, 拍摄反映估价对象外观状况的影像资料, 内部状况可不拍摄
C．房地产估价师应亲自到估价对象现场, 感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D. 估价对象为已经消失的房地产, 房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
12、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发的S住宅小区预购一套商品住房。

2001年8月, 李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同, 预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100, 1建筑面积的价格为3000元”。

2002年2月, S住宅小区综合验收合格并交付使用。

经房屋权属登记机关确认, 李某所购商品住房的套内建筑面积为95, 该套住房所在楼共有20套住房, 套内建筑面积总计3000, 需分摊的共有建筑面积为450。

2002年3月, 李某将房屋出租给王某。

2003年8月, 王某将房屋转租给张某。

(2003年试题)下列关于王某转租该套住房的表述中, 正确的有。

A：王某转租该套住房, 必须经李某同意
B：王某已支付房租给李某, 故李某不可以从房屋转租中获益
C：李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案, 王某与张某签订的房屋转租合同不必登记备案
D：房屋转租期间, 转租合同随原租赁合同解除而解除
E: 抵押财产被查封
13、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。

A. 土地取得成本+开发成本
B. 土地取得成本+开发成本+管理费用
C. 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D. 开发完成后的房地产价值
14、下列财务报表中, 储存基础性数据的是__。

A．辅助报表
B．资产负债表
C．资金来源与运用表
D. 现金流量表
15、根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》, 下列属于房屋拆迁管理部门终结裁决情形的有。

A：申请人撤回裁决申请的
B：发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的
C：受理裁决申请后, 当事人自行达成协议的
D：作为自然人的申请人死亡, 需等待其近亲属表明是否参加裁决的
E: 裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的, 而相关案件未结案的
16、投资的特性包括__。

A．投资是一种有目的的经济行为, 是现在支出一定价值的经济活动
B．投资具有时间性
C．投资的目的在于得到收益
D．投资具有稳定性
E. 投资具有固定性
17、某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率, 据此可以判断为该类商品住宅的需求。

A：完全无弹性
B：为单一弹性
C：富有弹性
D：缺乏弹性
E: 执行层的组织协调
18、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时, 土地使用权出让的地价款包括__。

A．建筑安装工程费
B．土地使用权出让金
C．拆迁补偿费
D．公共配套设施建设费
E. 城市基础设施建设费
19、下列关于商品房销售代理, 表述正确的是。

A：房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式
B：实行销售代理必须签订委托合同
C：房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同
D：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时, 可以收取佣金以外的其他费用
E: 房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格, 才能从事商品房销售业务
20、通过损益表可以了解。

A：企业正常经营情況下的收支状況及获利能力
B：企业获得的利润总额和分配情況
C：供企业负责人作出经营决策, 投资者作出投资决策的参考
D：企业的经济实力
E: 企业的偿债能力
21、根据工程量清单计价法, 下列应计入建筑安装工程费用税费的包括。

A：营业税
B：教育费附加税
C：城乡维护建设税
D：企业所得税
E: 个人所得税
22、从房地产市场的投资周期来看, 房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的。

A：第一阶段
B：第二阶段的后半段
C：第三阶段的后半段
D：第四阶段
E: 借款合同
23、下列关于住宅专项维修资金, 表述正确的是。

A：住宅专项维修资金, 是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满前的维修和更新、改造的资金
B：业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有
C：从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有D：1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确提出建立住房维修基金制度
E: 住宅专项维修资金的存储利息, 除业主大会另有决定外, 应当转入住宅专项维修资金滚存使用
24、下列关于房屋登记的时限, 表述不正确的是。

A：自受理登记申请之日起, 房屋登记机构应当于30个工作日内, 将申请集体土地范围内房屋所有权登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定
B：抵押权、地役权登记, 10个工作日
C：预告登记、更正登记, 10个工作日
D：公告时间不计入《房屋登记办法》规定时限
E：因特殊原因需要延长登记时限的, 经房屋登记机构负责人批准可以延长, 但最长不得超过原时限的二倍
25、房地产估价鉴定组成员应当回避的情况不包含__。

A. 与原估价机构有利害关系
B. 本人就是当事人
C. 由拆迁当事人亲自委托
D. 与拆迁当事人有利害关系。