北京院子市调问题

北京庭院式住宅市场调研报告北京庭院式住宅市场调研报告作者：佚名时间：2008-5-22浏览量：北京庭院式住宅市场调研报告第一章庭院式住宅市场调研分析第一节庭院式住宅项目综合概述一、综述传统意义上的庭院式住宅一般只有1、2层，最高不超过3层。

此类房设计融休闲、娱乐、观赏、住宿为一体，院内还有鱼池、假山、小花园等，整幢房子均在围墙之内。

主要建筑面南背北，四面围合，前低后高，中间空虚，围合成一个负阴抱阳，藏风聚气的民居空间，成为”顺四时而适寒暑，和喜怒而安居处，节阴阳而调刚柔”的“阴阳之枢纽”，人居其中，头顶青天，脚踏实地，前有屏，后有靠，中庭有回旋，极具安全依托之感。

我国传统的庭院住宅从表面上看是一种建筑形式，但实际上它已超越了形式范畴，而是蕴涵着深厚的文化因素，体现着系统化的居住结构，已经衍化为一种居住文化。

目前北京市场上真正的庭院式住宅极少，一些项目只是借用了庭院式住宅的布局和规划，本篇报告主要列举四个项目，慧谷根园是已售项目，耕天下为在售项目,万万树及西山庭院是新建项目。

慧谷根园及万万树项目为真正意义上的独立庭院住宅，耕天下及西山庭院项目只是引用了住宅庭院式的设计，属于社区庭院式设计的住宅项目。

第二节供方市场调查分析一、价格分析、单价分析：从上图可以看出，各项目均价偏高，属于高端价位，且部分项目在同区内还普遍高于其它项目的均价,如西山庭院高于同区产品1000元左右；2、总价分析：各项目总价偏高，最低总价也平均都在120万元以上；从总价范围可以看出各项目客户群体定位均在高端客户群体，慧谷根园、万万树、西山庭院三个项目，总价浮动范围不大，产品定位专一，有自己专属的客户群体；耕天下项目总价范围从143万至440万元之间，总价范围浮动较大，产品定位多样化。

二、规模较早开发的项目规模都较为偏小，如慧谷根园万平米以及耕天下万平米；新开发项目规模较大，如西山庭院14万平米及万万树20万平米体量。

三、规划设计各项目均为低密度住宅，容积率普遍较底；各项目均能够依托周边的自然环境景观或是极优越的地理位置，以庭院式住宅概念为基础，营造具有较为浓厚文化氛围的高档社区；目前市场上真正的庭院式住宅概念的项目，规划以联排TowNHoUSE 及独院别墅为主，像慧谷根园及万万树，每家每户均有自己的独院，慧谷根园项目是联排式住宅，每户有自己的独院，但面积较小，万万树项目为别墅，每户赠送的独院面积更达到了400至800平米，这也是万万树项目最大的卖点；耕天下及西山庭院项目，虽然也引用了中国传统的庭院式住宅为理念，但都是多层板式住宅建筑，还不能称得上是真正的有自家庭院的住宅，社区借用了庭院式布局进行规划，楼间围合的庭院是公共使用的；社区规划注重景观及绿化的营造，各社区的绿化率都普遍达到了高值。

北京市“平房四合院”协议出让地价评估技术有关问题更新的说明根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）土资厅发[2018]4号）、等，结合本市实际情况，对“平房四合院”协议出让价格评估的以下问题进行更新说明：一、评估方法根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发[2018]4号）关于评估方法的规定，结合本市实际情况，应选用三种方法评估，（1）收益还原法、（2）市场比较法、（3）剩余法之二，以及（4）成本逼近法或（5）基准地价系数修正法。

方法选用顺位为市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、收益还原法、成本逼近法。

二、适用范围使用范围为平房、四合院建筑形式的住宅。

三、评估价格形式对容积率小于1.0的，采用楼面地价测算。

四、评估的主要参数剩余法中开发周期为一年，投资利润率为20-30%，开发程度为“七通一平”。

剩余法（评估现有不动产中所含土地价格）=（不动产交易价格-房屋现值-不动产交易税费）/[（1+管理费用+投资利润率+利息率）×（1+契税及印花税率）] 其中利息率按复利计算。

五、评估结果的权重①在确定各评估方法权重时，需说明选用或不选用的理由。

顺位最后的评估方法权重不高于30%。

②当未采用市场比较法时，基准地价系数修正法权重不低于40%。

六、出让底价建议估价师应调查可比较实例的成交信息，并提出出让底价建议，出让底价应不低于宗地所在级别基准地价低限修正后的结果。

七、其他本说明自发布之日起施行，由北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会负责解释，根据市场变化需求，适时调整。

《北京市“平房四合院”协议出让地价评估技术有关问题的说明》（北估秘[2016]020号）废止。

北京市房地产管理局关于修改《公有住宅楼房售价及调节因素》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 北京市房地产管理局关于修改《公有住宅楼房售价及调节因素》的通知（京房房改字［１９９４］第５７８号）各区（县）房地产管理局、市局产权产籍处、市场管理处、测绘所：根据北京市人民政府房改办公室［９４］京房改办字第０５４号《关于１９９４年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》的精神，我局对１９９１年市房政字（９１）第３９９号文件中规定的《公有住宅楼房售价及调节因素、装修设备计价标准》（简称调节因素）进行部分修改。

现将修改后的调节因素发给你们，凡１９９４年及以后按成本价或标准价作基础出售公有住宅楼房的实际售价，一律依此调节因素计价。

房价的计算公式按市房改办［９４］第０５４号文件规定执行。

一九九四年十一月十四日公有住宅楼房售价调节因素┌───┬──────────────┬────┬─┬─────┬──┐│项目│调节因素│系数│项│调节因素│系数│││││目│││├─┬─┼──────────────┼────┼─┼─────┼──┤││一│二环路以内及售房单位认为较好│1～3% ││南、北│3% ││地│类│的地段││居││││├─┼──────────────┼────┤├─────┼──┤││二│二环路以外至三环路以内的地段│-1～1% │室│南，东、南│2% │││类│││││││├─┼──────────────┼────┤窗├─────┼──┤│段│三│三环路以外的地段│-3～-1% ││东，西、南│0 │││类│││口│││├─┼─┼──────────────┼────┤├─────┼──┤│││一、五层│0│朝│北，东、北│-1% │││├──────────────┼────┤├─────┼──┤││无│二、三、四层│5～8%│向│东、西，西│-2% │││││││、北│││楼│电├──────────────┼────┤├─────┼──┤│││六、七层│-3% ││西│-3% │││梯├──────────────┼────┼─┴─────┼──┤│││平顶屋面顶层│-7% │室内净高3米(含│2% ││││││)以上│││├─┼──────────────┼────┼───────┼──┤││有│一、六层以上│0│院落7平方米(含│2%││││││)以上││││电├──────────────┼────┼───────┼──┤│层││二、三、四、五层│5～8% │无暖气│-3% │││梯├──────────────┼────┼───────┼──┤│││平顶屋面顶层│-10% │无管道燃气│-3% ││├─┴──────────────┼────┼───────┼──┤││半地下室│-15% │││└─┴────────────────┴────┴───────┴──┘装修、设备计价标准┌──┬─────────────────────────┬─────┐│项目│条件│基价（元）│├──┼─────────────────────────┼─────┤│装修│普通钢木门窗（全部油漆），水泥地面，顶棚和内墙面抹│0│││白灰喷浆。

农业展望,2023,19(11):20-24.Agricultural Outlook收稿日期:联系方式:2023-11-10支现伟,E-mail :****************.cn北京市昌平区农村宅基地制度改革试点的实践及展望支现伟(北京市昌平区政府北京102200)摘要:农村宅基地制度改革是推进乡村振兴战略的重要一环,对于实现农村社会经济的可持续发展具有重要意义。

党的二十大报告提出:“要深化农村土地制度改革,赋予农民更加充分的财产权益。

”2023年中央一号文件也对稳慎推进农村宅基地制度改革试点工作做出了部署。

北京市昌平区作为全国农村宅基地制度改革试点地区之一,聚焦“保障居住、管住乱建、盘活闲置”的工作目标,积极探索建立关于规范流转、盘活利用等管理机制,推进确权登记颁证试点、历史遗留问题处置等有关工作,稳妥有序推进“三权分置”改革任务。

本研究旨在深入探析昌平区农村宅基地制度改革试点工作背景、主要做法、进展成效、存在问题及工作展望,以期为其他地区宅基地制度改革提供有益的借鉴。

关键词:昌平区;农村宅基地制度改革;“三权分置”;乡村振兴开放科学(资源服务)标识码(OSID):Practice and Prospect of the Pilot Reform of Rural HomesteadSystem in Changping District of BeijingZhi Xianwei(Beijing Changping District Government,Beijing 102200)The reform of rural homestead system is an important part of promoting the ruralrevitalization strategy,which is of great significance to realizing the sustainable development of rural social economy.The 20th National Congress of the Communist Party of China said that we should deepen the reform of the rural land system and give farmers more adequate property rights and interests.The No.1central document in 2023also made arrangements for the prudent promotion of the pilot reform of rural homestead system.As one of the pilot areas in the country for the reform of rural homestead system,Changping district of Beijing focuses on the work goal of ensuring housing,managing disorderly construction and revitalizing idle use,actively explores the establishment of a management mechanism on standardizing circulation and revitalizing utilization,and promotes the right confirmation and registration pilot,and the handling of problems left over from history,so as to promote the reform tasks of separating the ownership,contractual,and management rights in a steady and orderly manner.This research aimed to explore the background,main practices,progress,existed problems and work prospect of the pilot reform of rural homestead system in Changping district,in order to provide useful reference for the reformof200引言党的二十大报告提出:“要深化农村土地制度改革,赋予农民更加充分的财产权益。

北京市农村宅基地现状试点调查工作即将展开，结合朝阳区的实际情况，现就北京市农村宅基地调查中应注意的一些问题提出个人观点，供业内人士参考。

一、宅基地及宅基地使用的法律规定宅基地，是指农村村民用于居住使用的土地，属于集体土地使用权。

《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

”《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定（修正）》第六条规定：“村民每户建房用地的标准，由各区、县人民政府根据本行政区域的情况确定，但近郊区各区和远郊区人多地少的乡村，最高不得超过０．２５亩；其他地区最高不得超过０．３亩。

１９８２年以前划定的宅基地，超过规定用地标准的，可按每户最高不超过０．４亩的标准从宽认定，超过部分按照乡村建设规划逐步调整”。

村民使用宅基地，一般是一户人在一起居住，以户主名义申请用地建房。

子女成人后，符合分户标准且无房居住的，可以向乡镇政府提出用地申请，乡镇政府审核同意后，经区县政府同意，另行无偿提供集体土地给申请人用于居住使用。

宅基地一般只能在本农民集体内部进行流转、调整，非本集体成员，一般禁止获得宅基地。

农民举家搬迁或者农转居后另有住房的，原宅基地由集体经济组织收回，地上建筑物由住户自行拆除或者经乡镇政府批准，将房屋出售给别的无房村民。

根据国家的法律和地方法规的规定，宅基地的批准、使用、流转、收回均在本农民集体内部进行，土地实行无偿划拨和收回，使用面积均有严格限制二、宅基地调查的目的及调查的内容宅基地调查的目的在于进一步完善我市土地调查及登记成果，实现地籍调查的全覆盖，为城乡一体化的现代化地籍管理模式打下数据基础。

老旧住宅区改造调查及研究以北京居住区为例一、本文概述随着城市化进程的快速推进，老旧住宅区的改造已成为当前城市规划与发展的重要议题。

这些住宅区往往承载着丰富的历史文化底蕴和社区居民的深厚情感，如何在保留历史记忆的满足现代居住需求，成为改造过程中的关键。

本文旨在以北京市的老旧住宅区为例，深入探讨其改造的现状、问题及对策，以期为类似城市的旧城改造提供有益的参考。

本研究将综合运用文献分析、实地考察、问卷调查等多种方法，对北京市老旧住宅区的改造情况进行全面而深入的分析。

通过文献回顾，梳理国内外老旧住宅区改造的理论与实践经验；通过实地考察，了解北京市老旧住宅区的实际情况，包括建筑风格、配套设施、居民需求等；通过问卷调查，收集居民对改造的期望和建议，为改造方案的制定提供数据支持。

本文的研究内容主要包括以下几个方面：一是分析北京市老旧住宅区改造的背景和必要性，明确改造的目标和意义；二是梳理北京市老旧住宅区改造的历史和现状，总结改造过程中的经验教训；三是探讨北京市老旧住宅区改造的主要问题和挑战，包括资金筹措、居民意愿、历史文化保护等；四是提出北京市老旧住宅区改造的对策和建议，包括政策支持、规划设计、社区参与等；五是通过案例分析，展示北京市老旧住宅区改造的成功案例和实践经验。

本研究的意义在于，不仅有助于推动北京市老旧住宅区的改造工作，提升居民的生活品质，还有助于保护和传承城市的历史文化，促进城市的可持续发展。

本文的研究方法和结论也可为其他城市的旧城改造提供有益的借鉴和参考。

二、文献综述老旧住宅区的改造与更新，是城市发展进程中的重要议题，也是近年来国内外学术界关注的焦点。

北京，作为中国的首都和历史文化名城，其老旧住宅区的改造具有独特的历史背景、社会意义和实践价值。

本文旨在通过文献综述的方式，梳理国内外关于老旧住宅区改造的理论与实践，为后续的实地调查和研究提供理论支撑。

在国内外学者的研究中，老旧住宅区改造往往与城市规划、建筑学、社会学等多个学科领域密切相关。

北京市历年地产调控政策梳理
北京市历年地产调控政策梳理如下：
1. 2007年：全面二手房网签备案制度，对二手房交易进行监管。

2. 2010年：启动限购政策，限制购房人购买第二套住房。

3. 2013年：启动限贷政策，限制购房人的贷款额度。

4. 2014年：启动限售政策，对购房人出售房屋的时间进行限制。

5. 2016年：推出"9·30新政"，限制购房资格，提高首付比例等。

6. 2017年：推出"3·17新政"，限制企业购买住房。

7. 2017年9月：启动"大棚房"整治行动，整治非法建设和使用的农村居民房屋。

8. 2018年：推出差别化信贷政策，根据购房者的个人情况进
行贷款额度的浮动。

9. 2019年：推出租赁市场调控政策，加大对租赁市场的监管，保障租赁市场的稳定发展。

10. 2020年：推出"房住不炒"调控目标，重点打击炒房行为，
加强房地产市场的监管。

注意：以上内容仅为北京市历年地产调控政策的梳理，具体政策细节以当年发布的政策为准。

北京市四合院市场分析1. 引言北京市是中国的首都，也是政治、经济、文化中心。

作为一个拥有悠久历史的城市，北京保留了许多传统建筑风格，其中最具代表性的就是四合院。

四合院是一种传统的中国建筑形式，通常由一个四方形的庭院围绕着四个独立的建筑组成。

在北京市，尤其是老城区，四合院是非常常见的住宅形式。

然而，近年来，随着城市化的发展，四合院的市场需求也在不断变化。

本文将对北京市四合院市场进行分析，探讨其现状、趋势以及潜在的商机。

2. 市场现状2.1 历史与文化价值四合院作为一种具有悠久历史和独特文化价值的建筑形式，在北京市一直受到人们的青睐。

许多游客会选择住在四合院客栈，以体验传统的北京生活方式。

这使得四合院成为北京旅游市场的重要组成部分。

2.2 市场规模根据市场调研数据显示，北京市四合院市场规模在过去几年里稳步增长。

越来越多的人开始关注和购买四合院作为自己的住宅。

这种趋势可以分析为两个主要原因：•历史文化：人们对传统文化的追寻和热爱，使得四合院成为一种独特的居住选择。

•环境优势：相比高层建筑，四合院提供了更多的空间、私密性和封闭性，尤其对于有孩子的家庭来说是很有吸引力的。

2.3 市场需求随着年轻一代消费者的涌入，对于四合院的需求不断增加。

他们更加重视居住质量和舒适性，同时也有能力购买四合院。

此外，越来越多的外国人也对四合院的魅力产生兴趣，使得北京市四合院市场在国际上有更大的潜力。

3. 市场趋势3.1 老城区改造北京市的老城区，尤其是东城区和西城区，拥有许多保存较好的四合院。

近年来，政府开始进行老城区改造，以提升环境质量和居住条件。

这为四合院的市场提供了机会，预计更多的人将投资于四合院的购买和翻新。

3.2 新建四合院项目除了老城区改造，北京市还有一些新建的四合院项目。

这些项目通常位于郊区，旨在满足人们对传统文化住宅的需求。

新建的四合院项目多数配备现代化设施和便利设施，为消费者提供更舒适的生活环境。

3.3 四合院创意产业除了住宅市场，四合院还可以衍生出一系列的创意产业。

2011北京四合院项目市调报告第一部分四合院价值所在●稀缺：量少，不可复制，整个北京市公产、私产、公私合有四合院共20000套左右。

目前价高者范围仅限北京素有皇城之称的东城、西城，单价、总价均高；且仅限现存的私产、面积足够大的完整的院落，约4000套左右。

●尊贵：皇城东富西贵之地本身即不可复制，稀有。

将之变为个人专属，越是价格贵越珍贵。

●投资价值：因其承载着中国广博的文化内涵，相当于极稀有之艺术品投资、古董的性质，其地段价值不可复制，而同时又具有房地产保值增值的特性。

第二部分四合院产品特征●个性化极强：非标准化产品，历史背景各不同，一院一面积、一院一特色、一院一环境；500㎡以上为大面积，占30%；800㎡以上超大面积，占10%。

●私密性极高：高墙壁垒，独门独院，使其私密性高于别墅。

●共有产权：单一产权少之又少，80%以上为共有产权，5人以上共有产权占50%以上，最多共有人达三十几人，通常产权人协商达成一致意见才能出售。

●证照情况：多数产品仅有房产证，无土地证。

●建筑质量不同：基本分为四类：一是原貌但破旧不能住；二是原貌保存完好尚能居住但需要改造水电；三是原貌经过改造居住较为舒适；四是全新翻建产品。

其中原貌产品占85%左右；一、二无卫生间、上下水。

●停车情况不同：一是不能停车；二是胡同内可停车；三是新翻建产品院内车库。

●周边环境不同：受历史发展影响，很多四合院受现有胡同较窄、周边煤改电变电站、变压器、公厕等影响，难以提升价值；反之使影响小的院子价值更高。

●新翻建产品加建地下室以增大功能空间。

第三部分四合院交易市场特征●交易标的：名为买房，实为买地。

面积、单价，均指占地面积。

●交易平台：绝大多数通过中介交易，中介费为成交额的3%。

●价格确定：个人意愿+中介帮助定价。

●付款方式：一次性付款，个别交易可分期付款，但两次付款间隔多数为两三个月，最长不超半年。

●推广渠道：网络，各家中介均在网上详细介绍每院状况。

北京四合院腾退补偿方案全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：北京四合院是中国传统建筑的代表之一，具有深厚的历史和文化价值。

随着城市化进程的加快和人口增长，北京市政府出台了四合院腾退规划，对于需要拆迁的四合院居民进行了腾退补偿的安排。

腾退补偿方案是为了平衡城市发展和文化保护之间的矛盾，保障四合院居民的合法权益，促进城市的可持续发展。

一、政府责任政府作为国家的管理者和决策者，负有维护城市文化遗产和居民合法权益的责任。

在四合院腾退过程中，政府应该坚守法治原则，依法进行拆迁腾退，并为居民提供合理的补偿方案。

政府应当倾听居民意见，充分尊重他们的意愿，确保腾退过程公正透明，避免出现纠纷和冲突。

二、居民权益保障在腾退过程中，政府需要充分尊重四合院居民的合法权益，确保他们的生存权和财产权不受侵犯。

腾退补偿方案应当合理公正，包括经济补偿、住房安置和文化传承等方面的考虑。

政府应当为居民提供合适的住房安置方案，满足他们的基本居住需求，同时支持他们继续从事传统文化产业，促进传统文化的传承和发展。

三、经济补偿方案在腾退过程中，政府应当为四合院居民提供合理的经济补偿，保障他们的经济利益不受损失。

经济补偿应当综合考虑居民的房屋价值、生活成本和文化传承等因素，确保补偿能够覆盖居民的基本生活需求。

政府可以采取一次性补偿或者长期稳定的经济保障措施，帮助居民平稳过渡，避免出现贫困和失业等问题。

四、住房安置方案为了保障四合院居民的基本居住权，政府应当提供合适的住房安置方案。

安置房屋的位置、面积和质量应当符合居民的居住需求和文化习惯，确保他们能够继续在传统环境中生活。

政府可以建设新的四合院或者提供历史文化保护区内的住房，为居民提供稳定的居所，促进城市文化的传承和发展。

五、文化传承方案四合院是中国传统文化的重要代表，腾退过程中应当重视文化传承的问题。

政府可以鼓励居民继续从事传统文化产业，保护传统手工艺和民俗文化，促进传统文化的传承和发展。

北京市物业管理现存问题及解决途径北京市作为中国的首都，物业管理行业在快速发展的同时，也面临着一些挑战和问题。

以下是一些现存问题及相应的解决途径：1. 服务质量参差不齐：部分物业管理公司服务水平不高，业主满意度低。

- 解决途径：加强物业管理行业的准入门槛，提高从业人员的专业培训和考核标准，建立服务质量评价体系。

2. 物业费用收取不透明：业主对物业费用的收取标准和使用情况缺乏了解。

- 解决途径：要求物业管理公司公开透明的公布收费标准和费用使用明细，接受业主监督。

3. 业主与物业沟通不畅：业主与物业管理公司之间沟通机制不健全，导致矛盾累积。

- 解决途径：建立有效的沟通渠道和机制，如定期召开业主大会，设立业主意见箱等。

4. 老旧小区改造难度大：老旧小区设施陈旧，改造成本高，业主和物业之间利益协调困难。

- 解决途径：政府出台相关政策支持老旧小区改造，提供资金和技术支持，同时协调业主和物业的利益关系。

5. 安全问题频发：部分小区安全管理不到位，存在安全隐患。

- 解决途径：加强物业管理公司的安全管理责任，定期进行安全检查，提高安全防范意识。

6. 公共设施维护不足：小区内的公共设施损坏后维修不及时，影响居民生活。

- 解决途径：制定公共设施维护计划，确保维修资金的及时到位和使用。

7. 环境问题突出：部分小区环境卫生状况不佳，绿化养护不足。

- 解决途径：加强环境卫生管理，定期进行绿化养护，提高居民环保意识。

8. 法律法规执行不力：物业管理相关法律法规执行不到位，业主权益难以保障。

- 解决途径：加强法律法规的宣传和教育，提高执法力度，确保法律法规得到有效执行。

9. 业主自治组织建设滞后：业主委员会等自治组织建设不完善，业主参与度低。

- 解决途径：鼓励和支持业主委员会的建设，提高业主参与物业管理的意识和能力。

10. 信息化建设不足：物业管理信息化水平不高，影响服务效率。

- 解决途径：推动物业管理信息化建设，利用现代信息技术提高管理效率和服务水平。

北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定文章属性•【制定机关】北京市人民政府•【公布日期】1989.12.16•【字号】北京市人民政府第39号•【施行日期】1990.01.01•【效力等级】地方政府规章•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定（１９８９年１２月１６日北京市人民政府第３９号令发布）第一条为严格控制农村村民建房用地，制止乱占滥用耕地建房，根据《中华人民共和国土地管理法》和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条凡本市农村村民（以下简称村民）建设个人住宅用地，均按本规定管理。

第三条村民建房用地，必须贯彻十分珍惜和合理利用土地的方针，认真执行保护耕地的基本国策，禁止乱占耕地、滥用土地。

第四条村民新建住房，应在原宅基地内安排；原宅基地无法安排的，应充分利用村内空闲地（包括按照乡村建设规划调整出的宅基地）或其他非耕地。

村内无空闲地或非耕地，确需占用耕地建房的，必须先在本村开发相当新建住房用地面积两倍的荒地后，方可占用耕地。

按照规划进行新农村住宅建设的，一般应在原址改建。

确需易址新建的，由乡、镇人民政府提出申请，并附旧址复垦计划，经区、县人民政府审核同意，报市人民政府批准。

第五条占用耕地建房的村民，必须依法缴纳耕地占用税。

占用菜地的，还须参照《北京市新菜地开发建设基金管理暂行办法》的规定，缴纳新菜地开发建设基金。

第六条村民每户建房用地的标准，由各区、县人民政府根据本行政区域的情况确定，但近郊区各区和远郊区人多地少的乡村，最高不得超过０．２５亩；其他地区最高不得超过０．３亩。

１９８２年以前划定的宅基地，多于本条前款规定的用地标准的，可按每户最高不超过０．４亩的标准从宽认定，超过部分按照乡村建设规划逐步调整。

市土地管理局要按照每年土地利用计划，向郊区各区、县人民政府下达村民建房用地控制指标。

第七条村民申请建房用地，必须符合下列条件：一、子女已达到法定结婚年龄，无房分居；二、现有宅基地（包括１９８２年以前划定的老宅基地）按所在区、县规定的建房用地标准无法扩建。

历史遗留问题，如改造资金需求量大、筹集难，涉及多部门协调、统筹难的问题。

如何解决众多矛盾尖锐的现实问题，是摆在大家面前的难题。

2019年11月27日，北京市规划自然资源委、北京市发展改革委、北京市城市管理委联合开展“小空间大生活——百姓身边微空间改造优秀设计方案征集”。

本次征集选取百姓身边需求反映强烈的“边角地”“垃圾堆放地”“裸露荒弃地”等公共空间，征集一批有思想、创意新、功能强、特色浓、展艺术、宜实施的优秀设计方案。

此次竞赛方案是对这些问题的思考。

1 项目概况这次竞赛可选地块有6个，位于北京市主城区的不同区域。

本方案选址位于海淀区花园路街道，整个社区（见图1）呈较规整的方形，南侧邻北土城公园，东侧隔着牡丹园东街，是正在建设的祁家豁子绿地，西侧是牡丹园中街，有社区居委会、生活超市、果蔬超市、招待所；北侧是小关西后街，有众多小餐厅、小商店、菜市场、理发店、房产中介等。

社区东南角是健德门地铁站，西南角是牡丹园地铁站。

摘要 面对牡丹园北里这样高楼环绕、场地有限、设施缺乏的老旧社区，设想建设“立体园林”，竖向增加公共空间，建立标准化、模数化的开放体系，形成云体、箱体、模块的不同层级。

以此适应不同条件的场地，使社区资源能够共享，充分发挥有限公共空间的潜力，立体化、系统化地解决停车、绿化、休闲、交往、活动及各种日常基本需求。

引入产品化思维，解决立体园林投资建造、日常管理、后续维护的相关问题，并且能够快速拆卸、运输、组装，以适应社区生活不断更新的需求。

关键词 高层住区；立体园林；模数化；开放共享；老旧小区改造中图分类号 TU241文献标识码 ADOI 10.19892/ki.csjz.2024.05.15Abstract In response to the old community with tall buildings,limited sites and lack of facilities like Mudanyuan Beili Community, the paper envisages building a “three-dimensional garden” to vertically increase public spaces, to establish a standardized and modularized open system, and to form different levels of cloud-body, box-body and module. Thus, the community resources can be shared, and the potential of limited public spaces can be fully used, in order to adapt to different conditions of the site. And the needs of parking, greening, leisure, communication, activities and various basic daily needs can be met in a three-dimensional and systematic way. The introducing of product-oriented thinking can meet the demands of three-dimensional garden investment and construction, daily management and subsequent maintenance, and quick disassembling, transporting and assembling, thus meeting the constantly renewed needs of the community life.Key words high-rise community; three-dimensional garden; modularization; open and sharing; renovation of old residential communities老旧小区改造不仅关系到城市整体形象的提升，更关系到千家万户居民的日常生活。

北京四合院受儒家“天人合一”观念的影响，建筑按照中轴线布置，其间穿插许多大小不一的院落，极具中国礼教特色。

布局讲究“前寝后室”，依据中国上下尊卑、长幼有序的传统观念，所有的家庭成员，按照自己的辈分住在不同的房间里；祖辈居正房，晚辈居厢房，南房用作书房或客厅。

北京四合院的空间划分图北京四合院空间的点、线、面构成北京四合院合理利用点线面的手法营造出了整体空间的均衡感,并结合了借、分、隔等手法使整个院落空间显得错落有致。

北京四合院是北方地区院落式住宅的典型，其平面布局以院为特征，根据主人地位及基地情况，有两进院、三进院、四进院或五进院几种。

四合院的格局和大小一般用“进”来做衡量单位，一进，二进属于标准型四合院格局，三进的是比较大的院子，四进以上则可以统称为混合型四合院，面积更大，构造更加复杂。

北京四合院两进院、三进院、四进院鸟瞰图一进四合院一进四合院指的是只有一个封闭空间的院子。

一进的四合院比较适合宅基地面积不是很大的住户使用。

二进四合院二进四合院指的是有二个封闭空间的院子。

三进四合院三进四合院指的是有三个封闭空间的院子。

北京四合院的建筑设计特点北京典型三进院四合院鸟瞰图主要由大门、倒座、影壁、垂花门、正房、耳房、厢房、抄手游廊、后罩房等组成。

内院是家庭的主要活动场所，面积大，院内栽植花木，陈设鱼缸盆景，家人纳凉或劳作，居住环境安静舒适。

主要建筑为抬梁加硬山，次要房屋如耳房也有用平顶的，色彩以灰色屋顶和青砖为主。

房屋墙垣厚重，对外封闭，靠朝向内庭院的一面采光，降低了噪声和风沙的影响。

这种封闭空间的处理,除了因为地处北方要求实现保温性的实用功能之外,更重要的是非常契合中国人传统的内向性格与追求含蓄的心理气质。

北京四合院没有着眼在一个停滞的空间上，而是借助“藏与露”，“虚与实”的手法将空间设计得富有流动感。

从入口一直到正房，空间经历了狭窄—狭长—开阔的过渡，运用了先抑后扬的设计手法，同时还注重了障景的运用。

市场调节：物业服务收费大趋势随着《北京市物业管理条例》关于“物业服务收费实行市场调节价并适时调整”的提出，物业费市场调节再一次引发关注。

“市场调节”不意味可以随时调整、任意调整北京金诉律师事务所律师王佳红指出，物业费实行市场调节价本质上是由业主和物业服务企业双方协商确定收费标准，依据市场价格、市场行情，遵循“合理、公开、质价相符”的原则进行协商，政府不再进行指导定价，这意味着将物业服务收费标准的决定权交给了业主和物业服务企业。

王佳红还指出，物业费要想实行市场调节价，物业服务企业必须公开成本支出情况，这样才能和市场价格做对比，也有利于加强物业服务公开化、透明化。

物业费虽然实行市场调节价，但不意味着收费标准可以随时调整、任意调整。

王佳红表示，物业费实行市场调节价的前提有特定的程序、特定的条件，还要保持一定的稳定性，更需要有公平合理的市场价格参考因素。

法律层面上，应该更明确物业费的调整程序，比如需要由物业服务企业和业主共同协商决定；明确调整周期，比如两年可以调整一次价格；明确调整物业费的参考因素，比如物业管理行业协会定期发布的物业服务项目成本信息和计价规则等。

同时，要明确协商不成的处理后果，比如如果协商不成，政府是否能强迫业主接受。

为了体现物业服务的质价相符，还应该明确规定物业服务企业应主动公开财务收支情况，否则无法衡量物业服务的成本多与少、服务质量的好与坏。

北京林业大学物业管理系副教授贾薇指出，物业费实行市场调节价不是由物业服务企业决定物业费是否上涨，而是由第三方监督机构根据物业服务企业服务质量判断物业费上涨是否合理。

物业费实行市场调节价将赋予物业服务企业一定的自主定价权，加大物业服务企业提高物业服务质量的动力。

王佳红说，随着社会发展，人工成本、原材料价格等大幅上涨，物业服务企业收费低、成本支出高，导致服务质量难以提高，物业服务企业和业主之间的矛盾冲突很大。

贾薇表示，一方面，物业费多年不变，物业服务企业服务质量无法提高，另一方面，业主又抱怨物业服务质量不好，目前解决这一矛盾的最好办法就是鼓励实行动态市场价格机制。