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上海绿城玫瑰园项目营销策划部周例会会议纪要
会议内容
2010年3月9日上午9时，营销策划部三月份的第一次例会在售楼处大会议室召开，王虹斌总经理因公未能参加会议，本次会议由沈旦临副总、彭傲杰副经理、单伟主管、营销策划部共十个人参加。
营销策划部根据会议议程，首先，销售方面，施海汇报本周案场来人来电情况及近期销量和资金回笼情况；刘丽娜汇报了本次深圳高端楼盘的考察情况；策划方面，彭傲杰汇报了上周高端市场的成交情况；其次，单伟与彭傲杰分别汇报上周完成的工作及下阶段的工作安排；最后，沈总在会议上从营销策划、深圳考察、三期房源等方面指出了近期工作中存在的不足与今后的工作要求： 营销策划:
彭副经理对上周工作进行了简要的总结，同时对后期开盘前准备工作进行了详细的汇报。
彭副经理将近期需要完成的工作分为三大类，第一类为有形物料的准备工作，如户型图册、会所模型等，现已明确了具体完成时间，将在近期可以完成。
第二类是无形物料方面，如销售案场、看房路线的包装、三期卖点梳理等，这些已也广告公司进行沟通，广告公司近期将会汇报具体方案。
第三块是与媒体、广告公司等相关单位的沟通工作，目前急需解决的问题是尽快将绿城集团公司介绍的具体文字编写完毕，这些可以提高与相关媒体公司的沟通效率。
沈总提出，待规划初步批复后，彭副经理可以联系五大行或港资背景的中介
公司，基于香港的住宅十几万单价不在少数，考虑今年再次去香港推广。
沈总同时指出，最近，政府稳定房价的政策可能陆续出台，对于客户表现出的观望气氛，销售员作为臵业顾问，应该多做引导，可以将现在的市场与08年底到09年初低迷的市场作比较，告之客户市场低迷的时候同时也正是入市的好时机，不涨价即是打折。
沈总强调，安排专门人员关注项目周边及上海市的交通规划，收集利好资料，每周在例会上汇报或者OA上群体发布。
同时，06年至今所有的合同归档、收集；影像资料的存档，设计包装。
物料进货及出货设计表单、登记备案等工作由策划与销售行政共同配合完成。
●深圳考察：
听完了深圳市调报告的汇报后，沈总强调市调工作也要建立标准，市调之前做好功课，可以预先在网上采集资料后再至现场一一核实，对于关键的资料不可或缺，如：总平图、外立面照片、基础数据、销售员的仪态与服装等，同时也要注意照片的分类，拍摄的时间等细节部分，市调报告中比较欠缺的是此次考察项目在深圳的地理位臵展示、价格的比较等，希望在今后的市调中进一步加强与改进。
●三期工作：
单主管针对近期完成的三期十大卖点排序以及销售统一说辞等相关文件提出在会议上进行评审，听取各方意见。
提出希望销售人员以三期做为进一步提高的新起点，通过深圳等高端楼盘的学习体会，提高自身的专业素质。
同时针对销售统一说辞中需要进一步深入的内容，销售人员首先进行讨论和探讨，提出相关封闭式问题，然后确定具体时间去总师办、工程部等相关专业人士进行访谈，最后汇编成完整的销售说辞。
单主管在会议上指出3月份要加强交房工作，争取在3月底可以完成至少十余套。
沈总指出，三期的看房路线、样板房的展示路线尽快与总师办、室内设计师沟通与落定。
沈总强调，对于客户将我们产品与和记黄埔的御涛园作比较，我们销售员必须不断给客户灌输二个项目不是同等档次的思路，围绕本项目豪宅的氛围，提升项目地位，树立豪宅标杆。
一、上周工作完成表：
二、本周工作计划表：
三、上周销售情况
1.上周成交情况统计分析（新增协议情况与合同情况）（截止至2010.3.15）
2.上周销售资金回笼情况及分析（截止至2010.
3.15）
3.重点意向客户梳理（推进状况和未成交原因）：
4、上周新增重点客户：
5、销售过程中的难点问题及处理意见：
1、明确三期售价范围。
临近三期开盘，为了更好的锁定意向客户，现在需要明确售价范围，给个具有参考价值的售价段。
2、装修房位臵、套数和标准请公司明确。
这对销售影响较大，希望让销售人员提前做好准备。
3、3月底梳理积累客户，明确销售策略。
四、上周客户积累情况及目前意向客户分析
从本周的来电来访数据来看都有所增加，来电增加40%，来访增加69%。
气温回暖、玫瑰园三期开盘临近、和黄首期开盘临近，是三个主要原因。
近两周详见图表一（两周对比）：
最近四周的客户来访量，图表二：
以上是最近四周的来访量比较，数据显示来访人数明显超过了前三周的平均来访量，增加了57%左右。
本周未购客户回访情况：
本周5组，高倩1组，施海5组.
非购房类参观：
本周共接待非购房类客户15组
●VIP参观：1组
世联地产上海区域总经理张艾艾
●普通参观：3组
北京科技园臵地有限公司副总经理周建平
惠州市飞扬实业有限公司营销总监吴元辉
新浪乐居销售总监高晓冬
●业主回访：11人次
7、15、30、45、76、89、90、97、109业主，其中97号和76号4次来访。
五、市场动态及营销策略
2.竞争楼盘与本项目销售对比分析
●2009年7月-2010年3月全市商品住宅月成交一览表（截止3月14日）
本周全市合计商品住宅成交19.58万方，较之3月第一周有所上升。
全市商品住宅成交均价走势图13509
122261325013396
13839
15472
15813
18508
1681716621
18447
19876
21067
20249
18343
1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月
2009年1月至2010年3月全市商品住宅成交均价(元/平方米)
本周全市商品住宅成交均价大幅下滑，累计成交均价18343元/平方米，环比上周上升8%。
全市商品住宅成交套数走势图
43936898
13843
16906
18156
18148
16073
13174
12839
13152
14595
13506
5455
2740
1594
1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月
2009年1月至2010年3月全市商品住宅成交套数(套)
3月累计商品住宅成交套数1594套，随着3月后期供应的放量，成交也会在后期发劲。
全市单价3万元以上物业成交套数对比
全市单价4万元以上物业成交套数对比
本周高端公寓成交仍然以均泰丽轩的后期成交为主，高端别墅市场则以浦东四季雅苑的成交领头。
10年全市套均总价500万以上高端公寓成交总表（截止2010年3月14日）
10年全市套均总价1500万以上高端别墅成交总表（截止2010年3月14日）
10年3月6日至3月114日全市套均总价500万以上高端公寓成交总表
10年3月6日至3月12日全市套均总价1500万以上高端别墅成交总表
上海楼市今年一季度的“观望”表现已经表明，政府坚决遏制过高地价和房价的措施已初现成效。
3月3日，在上海市房地产经纪行业协会2010年年会上，市住房保障和房屋管理局副局长庞元表示：今年楼市存在很大不确定性，开发商、代理商要把握“低开”原则，中介商要主动防范可能出现的交易性风险。
今年以来，上海楼市呈现浓厚的观望气氛，成交量回落明显。
庞元表示：“预计今年全市商品房成交量同比去年有一定幅度的下降。
”至于降多少，庞元给出两个对比年份，2009年对比2007年，2010年则对比2008年。
对于老百姓关注的房价问题，庞元表示：政府很有信心让全年商品住房成交价格保持平稳。
他希望营销代理商在和开发商商议楼盘定价上，应把握“低开”的原则，“只有这样才能使房价回归理性，如果还想逆市抬升销售价格是不会取得好的经济效果和好的社会效果的。
”他同时提醒，无论是代理商还是中介商都要积极应对市场变化，主动防范交易风险。
对于如何把握今年的政策，庞元表示总体维稳。
政府将继续健全住房保障体系，仍然强调“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品房为主”，同时加强供应和需求的双向调控，坚决遏制高地价和高房价。
现在政府对政策出台都要进行严格的风险评估，有的政策出台可能会导致市场秩序发生变化。
可以肯定的是，试点两年的“存量房交易资金监管”有望在今年适时推出，确保交易资金安全，防止发生类似深圳的中天、创辉等房产中介先后倒闭和曾出现过的从业人员携交易金逃走的事件。
六、绿城会情况汇报
绿城会会员入会情况周报表
（2010年3月1日—2010年3月7日）
备注：
本周无新增会员入会；
截止至2010年3月7日，上海绿城玫瑰园“绿城会”会员总入会人数为90人。
制表人：赵涵制表日期：2010-3-7。
