2007年11月北京土地市场分析

《土地估价》实验指导书付梅臣付薇中国地质大学（北京）土地科学技术系2007年3月目录实验一、利用市场比较法评估土地价格模拟评估实验 (1)实验二、收益还原法评估土地价格模拟评估实验 (6)实验三、成本法（成本逼近法）评估土地价格模拟评估实验 (11)实验四、假设开发法（剩余法）评估土地价格模拟评估实验 (15)实验五、路线价估价法评估土地价格模拟评估实验 (1)实验六、估价报告编写与应用综合实验 (5)附件1：房屋新旧程度评定标准 (9)附件2：土地估价报告规范格式 (18)附件3：房地产估价报告格式 (31)附件4：土地估价技术报告错误要点 (37)附录5：《土地估价》实验报告撰写格式与要求 (43)实验一、利用市场比较法评估土地价格模拟评估实验一、实验类型与学时实验类型：专业 项目类别：综合 计划学时：2 每组人数：2 二、实验目的与要求目的：学生通过市场比较法实验，能够运用市场比较法评估的程序、方法等理论，解决市场比较法案例的基本要求。

要求：预先掌握市场比较法评估土地的相关理论和方法，同时掌握WINDOWS 操作系统和OFFICE 中的EXCEL 的基本操作。

三、实验原理市场比较法的理论依据，就是替代原理。

市场比较法原理示意图1、直接比较E D B A P P B D ⨯⨯⨯⨯=式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 区域因素修正的分子为100，表示以估价对象所在的区域因素为基准； 个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。

比较交易实例1待估土地待估土地价格交易实例3交易实例2比较比较修正2、间接比较E D B A P P B D ⨯⨯⨯⨯= （1）区域因素间接比较式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准；标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分母是可比实例所在区域相对于标准不动产所在区域的得分；区域因素修正的分母为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分子是估价对象所在区域相对于标准不动产所在区域的得分；个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。

土地估价理论与方法试题及答案（强化练习）1、判断题建设用地项目呈报材料“一书四方案”包括：建设项目用地呈报说明书，农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案。

()正确答案：对参考解析：建设用地项目（江南博哥）呈报材料“一书四方案”包括：建设项目用地呈报说明书，农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案。

2、判断题当前，保障性住房中的廉租房和经济适用房用地及其配套建设的商业、服务业等经营性设施用地实行划拨供应，并按规定减免相关费用。

()正确答案：错参考解析：保障性住房中的廉租房和经济适用房用地实行划拨供应，并按规定减免相关费用，但对于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，必须实行有偿使用，严格坚持以招标拍卖挂牌出让方式供地。

3、单选?现有一宗占地面积为1000m2的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于2004年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500m2的办公楼，现全部用于出租。

2009年11月1日进行的市场调查情况如下。

（1）在当地，规划档次相同办公楼的月租金一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可以收取押金60万元，押金收益率为5%。

（2）该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元。

（3）土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。

该建筑物的年纯收益为（）万元。

A.68B.84C.72D.80正确答案：C4、单选在统计中，人均国民生产总值属于()A.算术平均数B.几何平均数C.比较相对数D.强度相对数正确答案：D5、单选地价指数等于（）。

A.前一年地价／当年地价B.报告期地价／基期地价×100C.报告期地价／基准地价D.前一年地价／当年地价×10正确答案：B6、单选新古典主义城市地租理论的主要特征是将()分析应用于传统地租理论中。

A.供需B.效用C.价值D.边际正确答案：D7、多选资本主义两种基本地租形式是()A.绝对地租B.相对地租C.契约地租D.级差地租正确答案：A, D8、多选影响土地区位的社会经济因素包括（）。

2022年房地产估价师考试《案例与分析》真题和答案-图文一、问答题（共3题，每题10分。

请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）2022年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。

租赁合同约定，租赁期满后所有装修和房屋一同由甲公司无偿收回。

乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。

请问：1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。

最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。

请问：1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。

每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。

A．租约期内和租约期外都取客观租金B．根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者C．根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者D．租约期内取租约租金，租约期外取客观租金3．该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（）万元。

1.3 土地储备流程从土地储备内涵可以看出，一次完整的土地储备一般都要经历土地取得、土地开发、土地储备和土地出让四大环节，如图1-1所示。

图1-1 土地储备流程1.3.1 土地取得土地取得是指城市政府土地主管部门根据土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划和土地储备计划等要求，通过各种方式取得城市市区范围内已入市国有存量土地和市郊、农村集体增量土地的过程。

这一环节主要涉及储备对象与方法及征地补偿两项问题。

(1)储备对象与方法我国鼓励城市土地主管部门根据调控土地市场的需要，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。

《办法》规定，主要可以通过四类方式取得四类需要储备的土地。

一是依法收回的国有土地，主要包括到期收回、违法使用收回、闲置收回等。

这类依法收回的土地特点在于强制性和无偿性。

市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权，应由当地土地登记机关办理国有土地使用权注销登记。

二是收购的国有土地，主要是指因实施旧城区改建或落实城市规划而需要调整使用土地时依法取得土地的情况。

这类依法取得土地的特点在于强制性和有偿性。

国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准后，必须对原土地使用权人给予合理补偿后才可以收回剩余期限的国有土地使用权。

土地储备机构须与原土地使用权人签订土地使用权收购合同，补偿标准由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估的结果协商后确定。

对政府有偿收回的土地，应由当地土地登记机关办理国有土地使用权注销登记。

三是优先购买的国有土地。

对于城市房地产交易中存在明显价格与价值不符的情况，即低于市场正常交易价格进行房地产买卖的，当地政府可以行使优先购买权收回该幅土地的使用权。

由此收回的土地同样需要办理国有土地使用权注销登记。

四是已办理农用地转用、土地征收批准手续的集体土地。

与前三类不同，这类情况不是国有存量土地的回炉，而是国有增量土地的增加。

我国实行土地的社会主义公有制，现行土地市场和房地产市场中并不存在土地所有权的出让和交易，也就不存在所有权变更的市场行为。

2007年度房地产政策回顾与解析杨红旭过去的2007年，依然是房地产宏观调控持续和加强的一年，虽然没有像2005年“国八条”和2006年“国六条”那样全面性、重大性、高度性的地产新政出台，但仍有为数不少的政策陆陆续续露面，它们在一定程度上改变着、优化着中国房地产业的发展节奏。

值此岁末年初之际，对一年中出台的政策做些分析和盘点，具有非常大的现实意义。

在此，笔者分别针对土地、金融、住房保障、税收、市场整治、限外等六个方面，进行分析和论述。

一、土地政策1、政策说明2007年，土地方面的调控政策主要有三个文件，一是启动第二次全国土地调查，二是出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，三是颁布《土地储备管理办法》。

以下简述这三个政策。

其一，启动第二次全国土地调查。

5月14日，曾培炎主持召开会议，审议并通过了土地调查总体方案。

6月26日，《第二次全国土地调查总体方案》由新华社全文公布。

时间安排是：2007年1月开始启动第二次土地调查工作，1月至6月开展第二次土地调查的有关准备工作，7月1日全面启动调查工作，2009年上半年完成调查工作。

主要任务是：开展农村土地调查，查清全国农村各类土地的利用状况；开展城镇土地调查，掌握城市建成区、县城所在地建制镇的城镇土地状况；开展基本农田状况调查，查清全国基本农田状况；建设土地调查数据库，实现调查信息的互联共享。

在调查的基础上，建立土地资源变化信息的调查统计、及时监测与快速更新机制。

其二，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。

2007年9月28日，由国土资源部下发该文件（第39号），规定自2007年11月1日起施行。

从政策出发点分析，主要是为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。

招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(2007年修订)文章属性•【制定机关】国土资源部(已撤销)•【公布日期】2007.09.28•【文号】国土资源部令第39号•【施行日期】2007.11.01•【效力等级】部门规章•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文国土资源部令（第39号）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，已经2007年9月21日国土资源部第3次部务会议审议通过。

现将《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》公布，自2007年11月1日起施行。

部长徐绍史二○○七年九月二十八日招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2002年4月3日国土资源部第4次部务会议通过2007年9月21日国土资源部第3次部务会议修订）第一条为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。

第二条在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，适用本规定。

本规定所称招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。

本规定所称拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

本规定所称挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

第三条招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。

2007年价格鉴证案例分析真题一、根据给出的价格鉴证资料，简要回答下面的问题。

××市价格认证中心接到该市公安机关要求对一辆灭失车辆进行价格鉴证的委托。

委托机关出具的委托书载明：该车系该市某机关于2002年2月28日购置的国产普通型捷达轿车，初始登记日期为2002年4月28日。

该车于2005年12月25日通过合法手续转让给失主。

2006年10月28日，该车被盗。

2007年3月8日，犯罪嫌疑人被抓获，但车辆已经灭失。

价格鉴证机构受理了此案，并按照规定的程序，出具了该车的价格鉴证结论书。

犯罪嫌疑人对鉴证结论提出异议，其辩护律师出具委托函，要求××省价格认证中心进行价格复核裁定。

××省价格认证中心拒绝了辩护律师的委托。

请根据上述资料回答下列问题：1．该案价格鉴证基准日应为哪一天?2．若用成本法对该车进行价格鉴证，正常情况下(假设轿车总使用年限为15年)其成新率为多少?3．××省价格认证中心拒绝委托的做法是否正确?为什么?4．对灭失物品进行价格鉴证，委托机关应提供哪些相关材料?5．按照复核裁定的有关规定，不能受理的复核裁定有哪几种情况?二、根据下面给出的案例提示找出价格鉴证结论书中的10个错误。

并简要说明理由。

找出错误超出10个的前10个有效，因前面的错误导致的错误只算一个错误。

案例提示：2007年5月9日，××市价格认证中心接受××人民法院委托，对该市××小区××公寓的第88号车位进行价格鉴证，价格鉴证基准日为2007年4月30日。

以下是××市价格认证中心出具的价格鉴证结论书。

关于××公寓车位的价格鉴证结论书××市价鉴字××号××人民法院：受你院委托，遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，我中心依法对所委托的××公寓第88号车位进行价格鉴证，现将价格鉴证情况综述如下：一、价格鉴证标的价格鉴证标的为××公寓第88号车位，该车位长5.8米、宽2.7米。

近几年房地产调控政策回顾与特点分析一、近几年房地产调控政策回顾1、2007年调控特点：限外限贷，抑制房地产价格过快上涨调控对象：外资房地产企业、投资投机性需求2007年年初，楼市走出一波上攻行情，由此引发了新一轮的调控。

3月，商务部发布《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》，明确提出严格限制外商投资房地产。

同月，央行开始当年首次加息（全年加息6次，上调存款准备金率10次），房企融资成本逐渐增大。

信贷成本的增加并没有阻挡房价上涨的脚步，地王纪录频频被刷新。

为了进一步遏制房价上涨，9月27日，央行与银监会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，俗称359号文，要求第二套住房首付不得低于40%，利率同时提高10%。

随后的12月，央行、银监会又发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”，改变了359号文对购买第二套房一刀切的做法，保护了有改善性置业需求的消费者。

359号文显著抑制了投资需求，而不断加息也大大削弱了市场购买力。

国房景气指数在2007年11月达到高点后掉头向下，直到一年半之后才开始反弹。

国家发改委和商务部于2007年11月联合颁布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，自12月1日起施行。

指导目录对外商投资房地产业限制范围有所扩大，继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。

此外，还将“普通住宅地开发建设”从2004年版《目录》的鼓励投资类别中删除。

政策特点简析2007年的调控政策是在房地产市场迎来新一轮量价齐升的背景下出台的，有限制外商投资房地产和限制二套房贷两个主题。

其中，对外资投资房地产的范围限制更多的是出于产业安全的考虑，在国内开发企业已经相当成熟，房地产市场形势一片大好的情况下，对外资投资房地产尤其是住宅地产的限制有利于防止行业出现大的波动，但由于外资在房地产业中占比并不大，因此该措施对市场影响不明显。

2007年房地产政策回顾■2007年1月1日主题词：城镇土地使用税1月1日，《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》正式施行：新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。

还有城镇土地使用税额的提高2倍，以及城镇土地使用税的征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。

修改后的城镇土地使用税每平方米年税额提高两倍，最高税额达30元/平方米。

其中，大城市为1.5元至30元，中等城市为1.2元至24元，小城市为0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。

■2007年1月17日主题词：土地增值税国家税务总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。

明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代现行的以“预征”为主的土地增值税缴纳法。

通知宣告自2月1日起从严征收土地增值税。

■2007年3月16日主题词：物权法全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日起施行。

物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。

■2007年3月17日主题词：央行第一次加息中国人民银行宣布，3月18日起，同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。

金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%。

■2007年4月6日主题词：房地产市场秩序专项整治建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门，联合开展房地产市场秩序专项整治，发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。

2007年中国房地产市场回顾2007年中国房地产市场回顾为促进我国房地产市场的健康发展，抵制过快上涨的房价仍然是2007年政府调控楼市的⾸要⽬标。

2007年由于市场流动性过剩，逐利本性导致⼤量资⾦进⼊股市与楼市，结果既推⾼了股指也助推了房价上涨。

因此，打击楼市的投机⾏为仍然是2007年房地产宏观政策的主旋律。

其中，引⼈关注的是，2007年国家宏观调控的思路由“主调市场”转向“主调保障”，开始向1998年的房改政策回归。

再加上《物业税》实转提速，这⼀切⽆疑将对未来房地产市场产⽣极其深远的影响。

1、国务院“24号⽂”出台，楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”。

8⽉7⽇，国务院发布《关于解决城市低收⼊家庭住房困难的若⼲意见》（24号⽂）。

《意见》明确要求加快建⽴健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收⼊家庭住房困难的政策体系。

受其影响，住宅结构将发⽣重⼤变化：廉租住房、经济适⽤住房和中低价位、中⼩型普通商品这四种产品将成为供应主流，⼤户型公寓、别墅、⾼档住宅的供应⽐重将⼤幅下降。

“24号⽂”的发布，是我国楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”的风向标。

2、国⼟资源部“39号令”从源头上封堵漏洞。

10⽉9⽇，国⼟资源部正式发布《招标拍卖挂牌出让国有建设⽤地使⽤权规定》（39号令）39号令核⼼内容是，受让⼈必须付清全部⼟地出让⾦后，⽅能领取⼟地使⽤权证书，未按合同缴清⼟地全部出让⾦的，不得按出让⾦缴纳⽐例分期发放建设⽤地使⽤权证书。

这意味着开发商再也不能⽤少量的启动资⾦来撬动⼤额的银⾏贷款，对⽬前过热的房地产市场将起到抑制作⽤。

3、提⾼“第⼆套”住房贷款⾸付和利率，打击楼市投机⾏为。

9⽉27是，央⾏和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。

《通知》规定：对已利⽤贷款购买住房、⼜申请购买第⼆套（含）以上住房的，贷款⾸付不得低于40%，贷款利率不得低于中国⼈民银⾏公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

我国现行土地市场的结构分析陈晓娣;常焕焕;郭永生【摘要】改革开放初期,基于对现实国情的考量,我国城乡土地市场实行了不同的管理体制,进而形成了二元土地制度格局.文章从土地市场改革的历程入手,分析造成土地市场二元分裂的原因,再将对城乡二元土地制度的危害进行了深度剖析,最后提出城乡土地市场一体化的政策建议.%At the beginning of reform and opening, based on consideration of realistic national conditions, the land market in urban and rural areas in China adopt different management system, which leads to dual land system. This article analyzed reasons caused by land market binary split firstly from the process of land market reform, and then made a depth analysis of the damage of the urban and rural binary land system, finally, put forward the policy suggestion of integration of urban and rural land markets.【期刊名称】《价值工程》【年(卷),期】2012(031)013【总页数】2页(P109-110)【关键词】二元土地制度;土地市场;建设用地市场【作者】陈晓娣;常焕焕;郭永生【作者单位】延安大学财经学院,延安716000;延安大学财经学院,延安716000;延安大学财经学院,延安716000【正文语种】中文【中图分类】F301.00 引言随着我国工业化、城市化发展战略的逐步推进，各种生产要素向城市集聚，导致了城市建设用地需求急剧增加，以往土地征收、征用与流转过程中的一些弊端也逐渐被暴露出来。

中国房地信息文/华东师范大学东方房地产学院张传勇土地流拍现象思考[聚焦]G A T H E REY E土地流拍原因分析全国性的土地流拍现象与2007年“地王”频出现象形成了鲜明的对比。

时隔半年，究竟是什么原因致使土地市场出现这么大的变化呢?经分析，我们可以发现，造成这一变化的原因主要有两点:一是受政府宏观调控影响，尤其是关于土地方面的政策;二是开发商自身的理性转变。

开发商在受到外部和内部两方面因素的夹击之下，不得不在拿地时倍加谨慎，理性决策。

1.土地调控政策打压调控土地有效供应，规范用地。

2007年7月在全国范围内全面启动第二次土地调查工作，目的是查清全国土地资源和利用状况，为土地的科学管理和宏观调控管理提供可靠的依据。

《土地储备管理办法》和《土地登记办法》的实施，进一步规范完善了土地使用制度。

此外，07年还在全国范围内开展了以查处“以租代征”为重点的全国土地执法百日行动，以期进一步落实最严格的土地管理制度，坚守18亿亩耕地“红线”。

同时，全国地价监测范围进一步扩大，从原来的50个城市扩大到105个城市。

种种政策和措施都显示出国家期望从根源上进一步完善土地制度的决心，实现土地供应的科学合理，促进土地的节约集约利用。

有关政策对土地的供应方向、供应结构和开发周期也作了进一步规定。

今后土地70%将供应廉租房、经济适用房、两限房、中小套型普通商品房住房建设。

同时明确了要合理控制单宗土地供应规模以缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年，确保供应出去的土地能够及时开发建设。

成片开发建设的土地应统一规划，统一进行基础设施建设，按“净地”分块供应，以增加土地供应的宗数，防止房地产开发企业大面积“圈占”土地。

提高土地费用，打击开发商囤地。

2007年10月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，明确规定建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。

2007年房地产宏观调控政策及其效果贯穿于2007年的调控政策，改变了房地产行业发展20年来的“惯性”——到2007年底，中国房地产市场长期以来投资过热、投机炒作严重、房价飙升的现象在一定程度上得到了遏制，百姓购房，再度进入观望期。

毫无疑问，2007年是房地产行业的一道分水岭。

而2007年政策出台之密集、力度之大，也前所未有。

（一)针对房地产市场的调控政策措施1.针对房地产开发领域的“一费二税”调整政策。

2007年1月17日出台的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”，在房价高位运行、“且调且涨”的背景下，2007年房地产税费调控的大幕由此开启。

2.针对住房消费的调控。

中国人民银行、中国银监会2007年9月27日联合下发《关于加强商业房地产信贷管理的通知》。

规定对己利用贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的，首付比例不低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。

对购房者心理预期已经产生了一些影响。

但由于各商业银行对“第二套住房”的解释不同，使这一政策的实际效果打了折扣，对抑制住房投资的切实效果有限。

3.针对土地市场的调控。

2007年1月22日，国土资源部下发了《关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知》，指出在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报。

8月份，国土资源部、监察部、财政部、建设部和审计署等五部委联合发出《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》，决定集中半年时间，在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作，对2005年1月1日至2007年12月31日期间供应的所有建设用地逐宗进行清理。

10月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，要求从11月1日起，受让人必须付清整宗地全部王地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。

《北京市实施国土资源部〈划拨用地目录〉细则》（２００２年１１月５日北京市国土资源和房屋管理局公布）为加强划拨用地管理，严格划拨用地项目供地范围，保障国家和本市重点扶持建设项目用地的需要，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和国土资源部《划拨用地目录》的规定，结合本市实际情况，制定本细则。

凡属于下列范围的建设项目，由建设单位提出申请，按有关规定审批后，其用地可按划拨方式提供土地使用权。

一、国家机关用地和军事用地（一）各级财政拨款建设的国家机关办公用地（应严格控制建设规模标准）。

1.各级党的机关、人大机关、政府机关、政协机关、审判机关、检察机关办公用地；2.工会、共青团、妇联等人民团体和民主党派机关办公用地。

（二）各级财政拨款建设的国家机关安全、保密、通信设施用地。

1.党政专用通信设施；2.党政应急通信设施（含机房、线路、站点等）；3.保密、安全等特殊专用设施用地。

（三）军事用地。

1.军事指挥机关、地面和地下指挥工程、作战工程；2.营区、军事训练场、试验场；3.军用机场、军用公路、铁路专用线；4.军用仓储库，军用输电、输油、输气管线；5.军用通信、通讯线路；6.国防军品科研、试验设施；7.其他军事设施。

二、城市基础设施用地和公益事业用地（四）非营利性城市基础设施用地。

1.公共取水、供水、治水、排水及其管理设施；2.公共燃气生产、供应、安全防护及其管理设施；3.公共热力生产、供应、安全防护及其管理设施；4.公共交通设施（含地铁、城市轨道交通线路及其车站、车辆段、运营调度设施、停车场，公交车站，公交停车场、维修车间、保养厂房、燃料供应设施，公交车辆调度、管理设施等）；5.公共环境卫生及其管理设施（含生活垃圾、医疗垃圾、特种垃圾的转运、处理、处置、粪便消纳设施等）；6.污水、中水处理厂、管线、泵站、水质监测及其管理设施；7.城市防灾、减灾及其管理设施；8.市政道路、广场；9.公共绿地（含公园、街头绿地等）及防护绿地（含绿化隔离带用地）。

北京市市直遴选笔试真题及答案2023（满分100分时间120分钟）一、单选题（每题只有一个正确答案，答错、不答或多答均不得分）1.2023年6月11日，第一届中国健康促进大会召开，会议发布了《健康促进杭州宣言》,倡议动员社会各界形成（）共识，凝聚社会力量、提升专业力量、强化科技力量、动员志愿力量、激励个人力量，携手促进公众健康、共建美好家园。

A.“健康发展、共同富裕”B.“人类健康、地球健康”C.“人人得享健康”D.“同一世界、同一健康”【答案】：D2.2023年6月19日，2023世界新能源博览会在常州开幕。

本次大会以（）为主题。

A.能源新时代，世界新趋向B.能·源创新，常享未来C.碳中和愿景下的电动化合作D.聚焦双碳目标，引领绿色发展【答案】：B3.2023年4月10日，我国首条“西氢东送”管道纳入国家规划。

“西氢东送”起点位于（），终点位于（），管道全长400多公里，是我国首条跨省区、大规模、长距离的纯氢输送管道。

A.乌兰察布B.乌兰察布C.鄂尔多斯1/ 17D.鄂尔多斯【答案】：B4.下列关于自然现象的说法错误的是（）。

A.露水会对农作物的生长造成危害B.霾通常呈黄色或橙灰色，吸入后有害C.彩虹有时会同时出现两条D.雾和云是由于温度下降造成的【答案】：A5.“爱人者，人恒爱之；敬人者，人恒敬之。

”这句话主要反映的社会公德的内容是（）。

A.服务群众B.明礼诚信C.团结友善D.文明礼貌【答案】：D6.一分秋意一分凉，野外繁露披衣裳。

八九菊黄蟹儿肥，风和气爽丹桂香。

这首诗描写的是（）。

A.白露B.寒露C.立秋D.秋分【答案】：D7.太阳系八大行星中，体积最大、自转速度最快的是（）。

A.天王星B.地球C.海王星D.木星2/ 17【答案】：D8.在《四库全书》的分类方法中把国学分“经”、“史”、“子”、“集”四大类。

下列各项中,属于“经”的是（）A.《韩非子》B.《商君书》C.《论语》D.《汉书》【答案】：C9.小明计划考察我国某地，地理老师建议他最好把时间安排在8月至10月，要带上墨镜、遮阳帽、防晒霜、羽绒服和防水服等物品。

北京市土地储备中心北京土地整理储备中心:北京市土地储备和一级开发暂行办法(最新)《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（试行）第一章总则第一条为规范土地储备和一级开发行为，更好地实施城市总体规划和土地利用总体规划，确保有计划地供应土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发28 号）和《北京市国有建设用地供应办法（试行）》（京政发6 号）等有关规定，制定本办法。

第二条本办法所称土地储备和一级开发，（以下简称土地储备开发）是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

第三条市国土资源局（以下简称市国土局）负责本市土地储备开发管理工作，并委托土地储备机构组织实施。

市发展改革、规划、建设、财政和审计等行政主管部门按照各自职责，做好相应工作。

第四条土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业（以下简称开发企业）承担。

第五条储备开发后的土地，按照年度土地供应计划和供地政策，有计划地向市场供应。

第二章土地储备开发计划第六条土地储备开发计划应当依据国民经济和社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划和近期城市建设规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划编制。

第七条土地储备开发计划由市国土局会同市发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门和各区县政府编制。

第八条土地储备开发计划按照以下程序编制：（一）区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队提出年度土地储备开发计划，于每年的10 月上旬报市国土局。

经济适用住房土地储备开发计划由市经济适用住房领导小组办公室综合平衡后报市国土局。

（二）市国土局会同市发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门提出计划草案和具体意见，于11 月上旬反馈给各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队。

北京市国土资源局关于停止执行458号文件加快遗留项目处理有关问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 北京市国土资源局关于停止执行458号文件加快遗留项目处理有关问题的通知（京国土市[2007]622号）各区县国土资源分局、各有关单位：2004年，北京市国土资源局会同市政府相关委办局研究印发了《关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知》（京国土出[2004]458号），以下简称458号文件。

“8.31”停止经营性项目用地协议出让后，458号文件的实施为我市土地市场的平稳健康发展提供了有力保障。

为进一步规范我市土地一级开发市场，现就停止执行458号文件，加快遗留项目处理有关问题通知如下：一、458号文件停止时间自2007年12月1日起，停止执行458号文件，市国土局不再办理符合458号文件条件的各类遗留项目的土地一级开发授权手续。

二、遗留项目的申报符合458号文件条件但尚未通过政府储备土地和入市交易土地联席会（以下简称联席会）审议项目和按照458号文件已取得的有关主管部门核发的告知单、项目核准备案或规划批准等文件均已过期项目，原建设单位可按属地原则自本通知印发之日起至2007年10月31日止向遗留项目所在地的区县土地储备机构进行申报。

涉及中央、军队或市属单位用地的，原建设单位也可以向市土地储备机构直接申报。

危改项目向市住房保障办申报。

遗留项目申报材料见附件。

三、处理程序申报的遗留项目按照现行土地一级开发政策和管理程序予以审核。

符合政策可以继续进行土地一级开发的遗留项目，由市国土局汇总分析后，提请联席会审议是否授权原建设单位按照现行程序办理后期相关手续。