农副产品批发市场一期建设项目可行性研究报告第一章总论一、建设项目概况1、项目名称：乌兰浩特农副产品批发市场一期2、建设性质：新建3、项目承办单位：乌兰浩特泰华农产品批发市场有限公司4、项目负责人：南振江（企业法定代表人）5、项目建设投资估算及资金筹措根据初步估算，一期工程总投资9782.0384万元，其中建筑工程费6365.3741万元，工程建设其它费用2569.6643万元，工程预备费147万元，设备投入为500万元，流动资金投入200万元。
全部为自筹资金。
6、建设目的农产品交易市场建设贯彻高标准、有特色、适度超前和可持续发展的原则，目的是建设一个集交易、仓储、加工、信息交流、配送、运输等多功能为一体的现代农副产品物流基地。
7、场地情况拟建设乌兰浩特农副产品批发市场位于乌兰浩特市市区北部乌兰浩特物流园区内，乌察公路以西、铁西国家粮食储备以南、白阿铁路以东、农牧业生产资料区以北。
项目建设总用地面积为150亩。
规划为农用地，符合总体规划用地要求，经乌兰浩特市国土资源局审核同意其选址。
8、项目概况本项目主要为“乌兰浩特农副产品批发市场”建设项目，项目用地面积150亩。
本项目主要为新建项目，框架结构建筑商业楼3万平方米。
，彩钢交易棚4个2万平方米，地面硬化6万平方米，办公综合楼一座6500平方米，加油站。
电子收费系统、安防监控系统、大屏幕显示系统、农药残留检测系统、信息交流中心、120t电子地秤等。
9、开发周期本项目总体进度为16个月。
项目计划于2010年4月起进行前期准备工作，2010年10月开工建设，到2011年7月完成竣工并验收。
二、承办单位基本情况乌兰浩特泰华农产品批发市场有限公司，注册资金二千万元，由兴安盟泰华房地产开发有限公司及发起人南振江共同投资组建，为独立法人企业。
公司的目标是：建设东北最大的蔬菜批发综合市场，使之成为海南、寿光、新发地等一级市场的连锁机构，满足兴安盟，供应周边省，出口蒙、俄国的辐射扩散效应。
公司的理念是：用先进的配套设施吸引客商，用优惠的政策留住客商，用优质的服务发展市场。
三、编制依据和原则（一）编制依据1、《关于印发全国重点农产品批发市场信息和检验检测系统技术方案（试行）通知》[（2003）737号]；2、《农业部关于组织实施农产品批发市场“升级拓展5520工程”的通知》（农市发[2006]5号）；3、《乌兰浩特市城市总体规划》；4、《投资项目可行性研究指南》；5、项目建设单位提供的基础资料；6、国家现行的其它有关规范、规程及乌兰浩特市政府相关规定。
（二）编制原则1、项目建设，必须遵守国家有关经济建设的法律、法规，贯彻艰苦奋斗、勤俭节约的方针；2、项目建设，应坚持方便我市物流园区项目的原则，在满足各项功能基本需要的同时，注意改善综合服务条件，做到功能适用、流程科学、安全卫生、经济合理；3、项目建设，应符合乌兰浩特市城市建设总体规划的要求。
四、项目建设的必性1、建好市场是一项政府形象工程，开源惠民的同时改善市容市貌，提高城市管理水平。
2、建好市场是一项民生工程，菜篮子工程是任何一个城市的生命线，同时也是社会底层人员最容易就业和谋生的行业，保守估计我们的市场全部运行后可提供直接或间接的岗位2000-5000个。
3、建好市场是一项惠农工程，市场要发展，必须有自己的地产菜产业，像凌源的黄瓜，赤峰的豆角等，发展一项产业，拉动一方经济。
五、主要技术经济指标项目总投资9782.0384万元，主要经济技术指标见下表主要经济技术指标表报表1指标名称单位数值备注财务基准收益率% 8项目投资财务内部收益率(所得税% 15.79前)项目投资财务净现值(所得税前) 万元9533.5996投资回收期(含建设期/所得税前) 期 5.55总投资收益率% 23.20项目总投资万元9782.0384流动资金万元200达产期销售或营业收入万元3160.95达产期营业税金及附加万元158.047达产期总成本万元1114.64达产期经营成本万元705.44达产期利润总额万元1888.26达产期所得税万元472.065项目期望净现值万元6380.7438项目不可行的概率% 0第二章项目背景、市场分析及资源条件分析一、项目建设的背景农产品批发市场是现代市场经济条件下农产品流通的重要途径，信托其商品集散、价格形成、信息传输三大基本功能，在促进农业生产规模化、标准化、产业化和农产品大市场、大流通格局的形成，在引导农民面向市场调整优化农业结构，实现增产增收和保证城乡居民的“菜篮子”供应、促进社会稳定方面，发展发挥着不可替代的作用。
为适应新阶段调整优化农业结构、推进现代农业建设、增加农民收入的需要，适应在农产品供应数量、品种、质量上满足居民消费水平日益提高的需要，必须加快农产品批发市场的建设，强化基础设施，完善市场功能。
从内蒙古自治区乌兰浩特市经济区发展规划上升到盟战略层面，作为兴安盟自由贸易区、经济协作等多区域合作交汇点的农产品批发市场，其农产品物流业也获得了前所未有的发展机遇。
乌兰浩特农副产品批发市场使我盟农产品得到快速发展，农产品贸易规模与投资规模不断增大，农产品流通体系不断增强，陆续建立了一个具有我盟特色的农产品批发市场，将农村、农业、农民与城市、工商业、城市居民紧密联系在一起，使农业增长方式发生了很大的变化：由产量的增长型，向依靠结构调整，优化产业结构，提高效益型转变，经济增长的质量有了新的内涵。
因此，积极推进兴安盟农产品市场体系结构调整和升级改造，实现兴安盟农产品生产、加工、物流产业链的整合，发展农产品物流产业迫在眉睫。
二、市场分析面对中国农业产销区域专业化、商品化、国际化不断发展及相对过剩格局渐趋固化的未来，笔者认为，在今后一二十年里，农产品批发市场发展趋势可能集中体现在以下几个方面。
1.东强西弱格局将得到一定程度改善。
应该说，未来一段时间，我国东、西部经济差距还会继续扩大，但这并不等于说农产品批发市场发展亦如此。
随着我国产业结构演变及西部开发战略的持续实施，笔者以为，经过一段时间的努力，农产品批发市场东强西弱格局将得到一定程度改善。
这是因为：其一，西部人地关系没有东部紧张，具有多种地形和气候，有某些东部并不具备的农业资源，如果科技进步使灌溉、节水、抑沙、适宜品种等因素较好解决，西部农业资源将得到更好地利用，从而提供更多的商品产出。
其二，根据现代区域梯度发展和产业迁移理论，在未来时间里，东部会将更多农业资源用于发展非农产业，导致其农业地位继续下降，而西部将接替东部更多地承担起农产品供应基地的作用。
2.批发市场将逐步向城市特别是区域中心城市转移。
目前，农产品产地批发市场许多建在县城及乡、镇，这与我国尚处在农业市场化初期，区域专业分工不显著相关。
产地批发市场大多由农村集贸市场发展而来，产品外销数量并不大，主要是就地通过集市销售。
随着区域专业生产规模扩张，产品集散日益具有区际流通的意义，传统集市也发展为专业性批发市场。
尽管市场设在原始产地有方便农民就近上市之利，但因所在集镇基础设施少、服务条件差等原因，很难适应批发市场客货流量不断增长需要，使其发展受到很大局限。
于是，一些地方政府着手市场整合，将区内若干小市场归并为一个大型专业市场，并迁至城市乃至区域中心城市。
市场迁至城市，也利于政府在更大范围组织和推动专业化生产。
发达国家经验表明，随着一国农业区域专业化生产格局的形成与发展，大宗农产品交易市场有向区域中心城市转移的客观必然性。
这种趋势目前在我国已有所体现，未来将表现得更加充分。
此外，因非农产业和非农人口向某些优势集镇集中，一些批发市场所在集镇也会发展转化为现代城市，从而加大城市市场的数量和份额，这也是农产品市场向城市转移的重要方式。
不过，这种转移并未发生市场的空间位移。
应该指出的是，在这种由农村集镇向现代城市发展过程中，批发市场往往发挥着至关重要的牵引作用。
3.市场经营企业化并形成一些专业性市场经营公司。
在市场经济条件下，如同经营工厂、商场和酒店一样，对批发市场的投资和经营也将成为一个相对独立的产业，并形成一些专业化经营公司。
通过市场公司对其麾下若干市场进行类似“连锁化”运作，不仅可有效提高市场运行效益，而且有利于提高全社会农产品流通效率。
不难想象，未来一二十年里，我国农产品批发市场将普遍推行企业化经营，专业性市场公司也将获得相当的发展空间。
三、资源条件分析1、农牧业经济结构不断优化复建30年来，特别是进入新世纪以来，我市始终把农牧业产业结构调整做为农村经济发展的重中之重来抓，坚持以市场为导向、以农民增收为目标、以提高农产品质量和效益为中心、以产业化经营为有效形式、以养殖业为突破口，使我市农牧业实现了由单纯的种养到农牧结合、优势互补的历史性跨越，畜牧业产值在一产总产值中所占比重稳步上升，种植业比重逐步下降。
2009年畜牧业产值占第一产业比重达到59.2%，比1980年提高了33.4个百分点，以畜牧业为主导的“大农业”结构正在形成。
农畜产品加工从无到有，快速发展，“蒙牛”“蒙犇”等农畜产品加工企业陆续在我市落户；无公害农产品、绿色食品取得长足发展，现在已拥有“三合奔驰大米”等多个知名品牌，我市农村经济走上了持续发展的道路，产业结构日趋优化。
2、农业生产快速发展产品结构日臻科学30年来，我市一直致力于发展现代农业，不断调整产品结构，不仅解决了粮食安全和稳定农民收入的问题，还充分调动起了广大农民的生产积极性和创造性，保证了农业生产的健康发展、农民生活水平的不断提高和农村经济的全面进步。
截止2009年底，我市农作物播种面积由1980年的26.8万亩增加到2009年的50.9万亩,粮食作物产量由1980年的975.9万公斤增加到2009年的8974.2万公斤。
随着产品结构的不断优化,农业总产值也大幅增加,由1980年的751.9万元增加到2009年的26680万元。
现在全市种植品种也由保温饱为主不断发展到现在的促增收为目的,正致力于发展特色、绿色、有机、附加值的种植业新模式。
3、畜牧业高速发展畜产品产量大幅度提高复建30年来，我市大力推进养殖业的发展，努力使养殖业成为农民增收的主渠道，从而有力推动了全市农村增产、农民增收。
截止2009年底，牲畜存栏23.2万头（只），比1980年的4.5万头（只）增长了4.2倍；肉类总产量6370吨，比1980年的1256吨增长了4.1倍；鲜奶产量12.7万吨，比1980年的367吨增长了345倍；畜牧业总产值达到49667万元，比1980年的219.1万元增长了226倍。
现在，我市畜牧业正加快生产方式转变，推进现代畜牧业建设，不断提升畜牧业的综合生产能力，实现畜牧业的持续健康发展。
第三章项目选址、建设条件一、项目选址（一）选址原则农产品交易市场的场址选择应遵循以下原则：1、交通导向原则。
