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房地产经纪实务项目四 个人住房抵押贷款业务处理
房地产经纪实务项目四 个人住房抵押贷款业务处理
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购房者按照住房抵押贷款合同的约定分期向银 不同地方、不同银行在个人住房抵押贷款的手 续及办理程序上可能存在一定差别,上述内容仅供 参考,具体执行时应遵照当地银行的有关规定办理 。房地产经纪人应当熟悉从业所在地相关银行住房 抵押贷款的有关规定和办理程序,并在具体办理时 ,向购房者解释清楚,协助购房者办理相关手续。
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(二)贷款审查 银行或住房公积金管理中心收到购房者递交的 贷款申请后,对借款人从事民事主体资格、还款能 力、各项法律文件等进行审查、认证,确认购房者 符合住房抵押贷款的条件、具备还款能力后,发给 购房者同意贷款通知或出具住房抵押贷款承诺书。
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银行或贷款代办机构通知借款人持本人身份证 在规定的时间、地点办理保险、公证等手续。然后 ,双方签订借款合同、抵押合同、借款人承诺书。
项目四
个人住房抵押贷款业务 处理
最终目标:能回答客户各种关于个人住房抵押 贷款问题的咨询,并能按照相关政策,协助客户处
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工作任务一 个人住房抵押贷款,是指购房者购置房地产时, 首先交齐首期付款,然后将要购买的房地产作为抵 押品以不转移占用的方式向银行或住房公积金管理 中心申请贷款,在贷款期限内按照约定偿还贷款。 若购房者还不上贷款时,银行或住房公积金管理中 心有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受
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(8)偿还比率,又称收入还贷比,是指借款 人分期偿还额占其同期收入的比率。在发放贷款时 ,银行或住房公积金管理中心通常将偿还比率作为 衡量贷款申请人偿债能力的一个重要指标,并规定 一个最高比率,如将这一比率控制在30%以内, 即给予借款人的最高贷款金额不使其月偿还额超过 其家庭月收入的30
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(9)月房产支出和收入比,计算公式为:月 房产支出和收入比=(本次贷款的月还款额+月物 业管理费)÷ (10)所有债务支出与收入比,计算公式: 月所有债务支出与收入比=(本次贷款的月还款额 +月物业管理费+其他债务月均偿付额)÷月均收
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六、个人住房抵押贷款的偿还方式 购房者对个人住房抵押贷款的偿还,通常是依 据贷款合同的规定,按月等额偿还贷款。购房者于 贷款合同规定的每月还款日前主动在其购房储蓄账 户上存足其每月应还的贷款本息,到期时由银行自 动划扣每月应还款。在还贷期间,购房者还可以采 取提前还贷的方式,提前一个月向银行提出还款申 请,这样就能免去所提前时间的贷款利息,节省购
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(3)借贷双方具有双层关系,即债权债务关 系和受押出押关系。贷方既是债权人,又是受押人 或抵押权人,借方既是债务人,又是出押人或抵押 人。 (4)债务人不按期偿还本息,称为违约。在 这种情况下,银行或债权机构有权取消房地产的抵 押赎回权,可以拍卖房地产,将所得的款项优先抵 偿未偿还的贷款本息,剩余款项仍然交还购房者。
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个人住房抵押贷款,可按资金来源、贷款偿还 方式、住房交易形态、贷款用途、借款人类型进行 1. 2. 3. 4. 5.
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一般而言,个人住房抵押贷款具有以下特点: (1)购房者用购买的房地产作为抵押,向银 行或住房公积金管理中心申请贷款,这是获取贷款 的最起码条件。房地产作为抵押品是购房者按照合 (2)借贷双方签订借款合同时,也要签订抵
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(11)贷款额度,又称贷款限额,贷款人一般 会用不同的指标对借款人的贷款金额做出限制性规 ① ②贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出 ③贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出
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(12)贷款余额,是指分期付款的贷款,在 经过一段时期的偿还之后,尚未偿还的贷款本金数
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四、个人住房抵押贷款的基本条件和要求 (1)年满18周岁,具有完全民事行为能力的 中国公民(含港澳人士),或具有有效居留证件的 (2 (3)具有稳定的职业和收入,具有按期偿还 (4)已签订购买房地产的合同或协议,并愿
ห้องสมุดไป่ตู้13
(5)所购房产产权清晰,能进行合法交易, (6)年限要求:申请贷款年限+借款人年龄 ≤60 (7)楼龄要求:楼龄+贷款年限≤30年,且 贷款年限不超过20 (8)商业用房楼龄+贷款年限≤25年;且贷 款年限不超过10
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五、个人住房抵押贷款的贷款程序 购房者在确认自己选择的房地产得到银行或住 房公积金管理中心的住房抵押贷款支持后,应向银 行、住房公积金管理中心或银行指定的律师事务所 了解获取住房抵押贷款支持的相关规定,准备有关 法律文件,填报《住房抵押贷款申请书》。
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(四)开立专门还款账户 购房者在签订《住房抵押贷款合同》后,应按 合同约定,在指定银行开立专门的还款账户,并签 订《委托扣款协议》,授权该银行可从该还款账户
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住房抵押贷款手续办理完毕后,购房者购买的 房地产产权证书或证明文件抵押在银行。借款人的 贷款资金,由银行以购房者的购房款的名义一次性 划入开发商或原业主在该银行开设的账户中,并通 知购房者开始偿还贷款。
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(3)贷款金额,简称贷款额,是指借款人向 贷款人借款的数额。在个人住房抵押贷款中,贷款 金额一般为所购住房总价减去首期付款后的余额。 (4)贷款价值比率,又称贷款成数,是指贷 款金额占抵押房地产价值的比率。如贷款金额最高 不得超过抵押房地产价值的80
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(5)贷款期限,是指借款人应还清全部贷款 (6)贷款利率,是指借款合同中所规定的贷 款利率,一般有固定利率和浮动利率等。 (7)分期偿还额,是指在分期还款的贷款中
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个人住房抵押贷款对于借款人来说是件好事, 但也存在一定的风险,借款人应加强风险意识,注 1. 2. 3. 4.房屋处理的风险
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工作任务二
住房公积金个人住房抵押贷款业务
《住房公积金管理条例》规定:住房公积金是 指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资 企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、 民办非企业单位、社会团体(以下统称单位)及其
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(1)首期付款,简称首付款、头款,是指购 房者在购买住房时的首次付款金额。银行或住房公 积金管理中心在贷款前,通常会要求购房者首先支 付一定比例的现金,其余的房款再由银行或住房公 (2)首付款比率,是指首期付款占所购住房 总价的比率。一般有最低首付款比率的规定,如最 低首付款比率为20%,则一套总价为25万元的住 房,购房人的首期付款应为5
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